Решение от 4 марта 2020 г. по делу № А11-6530/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А11-6530/2019
г. Владимир
4 марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 26.02.2020.

Полный текст решения изготовлен 04.03.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда: 600025, <...>, дело по иску Петушинского районного потребительского общества (601143, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) к администрации города Петушки Петушинского района Владимирской области (601143, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор купли-продажи недвижимости; при участии: от истца ФИО2- адвокат по доверенности от 29.05.2019 № 1Г/2019 (сроком действия на 3 года), от ответчика ФИО3- по доверенности от 14.02.2020 (сроком действия на 1 год) (в судебном заседании 25.02.2020 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 9 час.00 мин. 26.02.2020), установил.

Петушинское районное потребительское общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Петушки Петушинского района Владимирской области об обязании МКУ "Администрация города Петушки Петушинского района Владимирской области" заключить с Петушинским районным потребительским обществом договор купли-продажи недвижимости: нежилых помещений, расположенных на 1-ом этаже дома № 12 по адресу: <...> обозначенные на поэтажном плане № 1-13, общей площадью 200,3 кв.м, в том числе: торговая площадь магазина 90,9 кв.м (комната № 2 по поэтажному плану), кадастровый номер 33:13:010210:1697 по цене, равной 8 002 500 руб. на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи от 28.09.2018.

В обоснование своих требований истец сослался на статью 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и неправомерное, по мнению истца, определение ответчиками стоимости имущества в проекте договора купли-продажи нежилого помещения от 28.09.2018.

Администрация города Петушки Петушинского района в отзыве на исковое заявление требование истца не признала. Указала, что стоимость имущества определена независимым оценщиком ФИО4 в отчете об оценке № 1-58/2018-р на дату получения заявления истца – 09.08.2018; органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика; ссылка ответчика на наличие другого отчета в отношении спорного объекта не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости, определенной ФИО4 в отчете об оценке № 1-58/2018-р.

В отзыве на уточненное исковое заявление ответчик указал, что согласен с формулировками, предложенными в уточненном исковом заявлении от 10.02.2020 и заключением договора купли-продажи по цене, определенной в отчете Союза "Торгово-промышленная плата Владимирской области" от 17.12.2019 № 030-02-00768/2019.

Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Истец является арендатором находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений с кадастровым номером 33:13:010210:1697, на 1 этаже дома № 12 по ул.Московская г.Петушки общей площадью 200,3 кв.м, в том числе: торговая площадь магазина 90,9 кв.м (комната № 2 по поэтажному плану), торговая площадь аптечного пункта 25,5 кв.м (комната № 13 по поэтажному плану).

09.08.2018 истец направил в адрес администрации г.Петушки заявление о намерении выкупить арендуемые им нежилые помещения.

На основании поданного заявления ответчик произвел оценку рыночной стоимости помещения, которая составила 10 281 160 руб. (отчет об оценке № 1-58/2018-р, составленный ФИО4).

Решением Совета народных депутатов Петушинского района от 26.09.2018 № 45/8 "О согласовании условий приватизации нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования "город Петушки" согласованы условия приватизации спорных помещений.

Администрация г.Петушки направила истцу проект договора купли-продажи от 28.09.2018, указав в пункте 2.1 договора цену продаваемого имущества в соответствии с отчетом об оценке № 1-58/2018-р – 10 281 160 руб.

Истец не согласился с оценкой ответчика и представил протокол разногласий к договору, предложив определить стоимость спорного помещения на основании отчета независимого оценщика ООО "ГК ПРОФИ" в сумме 6 194 215 руб.25 коп.

Неполучение согласия администрации г.Петушки на заключение договора купли-продажи по цене предложенной истцом, явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Определением от 21.11.2019 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено специалисту Союза "Торгово-промышленная плата Владимирской области" ФИО5; производство по делу приостановлено; на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость (без НДС) по состоянию на 09.08.2018 нежилого помещения с кадастровым номером 33:13:010210:1697 общей площадью 200,3 кв.м, этаж 1, обозначенного на поэтажном плане под номерами 1-13, находящегося в собственности МО "город Петушки", расположенного по адресу: <...>.

Определением от 20.12.2019 производство по делу было возобновлено.

Согласно заключению от 17.12.2019 № 030-02-00768/2019 эксперта Союза "Торгово-промышленная плата Владимирской области" рыночная стоимость спорного помещения на момент обращения истца с заявлением о выкупе (09.08.2018) составила 8 002 500 руб.

После получения результатов судебной экспертизы истец уточнил исковые требования.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у него преимущественного права на приобретение спорного помещения в собственность на момент принятия решения об условиях приватизации помещения не оспаривается.

В соответствии пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Требования пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации участниками данного спора соблюдены.

При этом заявленные истцом требования суд расценивает как требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 28.09.2018.

При определении цены продаваемого муниципального имущества суд исходит из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой рыночная стоимость выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12).

Согласно отчету об оценке № 466/2018, составленному ООО "ГК ПРОФИ", стоимость спорного объекта недвижимости составила 6 194 215 руб. 25 коп.

Согласно заключению оценщика ФИО4 № 1-58/2018-р стоимость спорных помещений составляет 10 281 160 руб.

По заключению от 17.12.2019 № 030-02-00768/2019 эксперта Союза "Торгово-промышленная плата Владимирской области" ФИО5 рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на момент обращения истца с заявлением о выкупе имущества составила 8 002 500 руб.

Истец с данной оценкой согласился, уточнив исковые требования в соответствии с результатами экспертизы.

При наличии двух заключений оценщика (ООО "ГК ПРОФИ" и Союза "Торгово-промышленная плата Владимирской области"), опровергающих предложенную ответчиком оценку спорного объекта, суд считает возможным определить стоимость спорного объекта исходя из оценки, определенной по результатам судебной экспертизы – в сумме 8 002 500 руб.

С учетом изложенного требование истца об обязании администрации города Петушки Петушинского района Владимирской области заключить с Петушинским районным потребительским обществом договор купли-продажи недвижимости: нежилых помещений, расположенных на 1 этаже дома 12 по адресу: <...> обозначенные на поэтажном плане № 1-13, общей площадью 200,3 кв.м, в том числе: торговая площадь магазина 90,9 кв.м (комната № 2 по поэтажному плану), кадастровый номер 33:13:010210:1697 по цене равной 8 002 500 руб. на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи от 28.09.2018, суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 6 000 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

обязать администрацию города Петушки Петушинского района Владимирской области заключить с Петушинским районным потребительским обществом договор купли-продажи недвижимости: нежилых помещений, расположенных на 1-ом этаже дома № 12 по адресу: <...> обозначенные на поэтажном плане № 1-13, общей площадью 200,3 кв.м, в том числе: торговая площадь магазина 90,9 кв.м (комната № 2 по поэтажному плану), кадастровый номер 33:13:010210:1697 по цене равной 8 002 500 руб. на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи от 28.09.2018.

Взыскать администрации города Петушки Петушинского района Владимирской области в пользу Петушинского районного потребительского общества 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Выдача исполнительного листа осуществляется по правилам статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В.Романова