Решение от 18 мая 2017 г. по делу № А81-267/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-267/2017
г. Салехард
19 мая 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 19 мая 2017 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Садретиновой Н.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дегтяревой С.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: 8904013329, ОГРН: 1028900625302) к обществу с ограниченной ответственностью "Союзпечать" (ИНН: 8904046846, ОГРН: 1058900651556) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 870 823 руб. 39 коп., пени в размере 769 031 руб. 67 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, по доверенности от 26.12.2016 № 69 (до перерыва);

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 15.04.2017;

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Союзпечать" (далее – ответчик, Общество, ООО "Союзпечать") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 870 823 руб. 39 коп., пени в размере 769 031 руб. 67 коп.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, установленных заключенным договором аренды.

Ответчик исковые требования не признал, доводы изложил в отзыве.

05.05.2017 от истца поступило возражение на отзыв ответчика, в котором истец указывает, что не согласен с доводами ответчика, изложенными в отзыве на иск. Кроме того истец уточнил исковые требования, в соответствии с которыми просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.06.2015 по 03.05.2016 в размере 1 870 823 руб. 39 коп., пени за период с 11.11.2014 по 31.12.2016 в размере 759 370 руб. 72 коп.

По ходатайству ответчика судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Свердловской области.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 16 час. 00 мин. 17.05.2017.

После перерыва судебное заседание было продолжено при участии представителя ответчика с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Свердловской области.

Представитель ответчика, поддержал ранее изложенные доводы.

Заслушав представителей сторон, исследовав и изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (переименован в Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой) (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Союзпечать» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 23.05.2010 № 17 (далее – Договор), в соответствии с которым, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: ЯНАО, <...>, общей площадью 614,90 кв. м. (далее – Объект).

Объект был передан ответчику по акту приема-передачи от 23.05.2010.

Срок действия Договора составлял пять лет с 07.05.2010 по 06.05.2015 (п.2.1. Договора).

Государственная регистрация Договора произведена 13.07.2010.

Как указывает истец, по истечении срока Договора Арендатор продолжал пользоваться арендованным нежилым помещением.

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 5 Договора, в соответствии с которым, за использование Объекта Арендатор уплачивает арендную плату, установленную на момент заключения Договора, согласно приложению № 2, являющемуся неотъемлемой частью Договора в размере 116 093 руб. 95 коп. (без учета НДС) в месяц, за каждый месяц вперед, не позднее 10 числа. Арендная плата начинает исчисляться с 07.05.2010.

Дополнительным соглашением от 01.09.2012 № 1 к Договору был изменен п. 5.1 Договора, а именно увеличился размер арендной платы до 119 379 рублей в месяц.

Изменение условий Договора, его дополнение допускаются в письменном виде и по соглашению сторон, за исключением изменения размера арендной платы, осуществляемого арендодателем в порядке, предусмотренном п. 5.3 Договора (п. 7.1 Договора).

Согласно п. 3.1.1 Договора арендодатель имеет исключительное право в бесспорном одностороннем порядке изменять размер арендной платы при изменении ставок арендной платы в соответствии с правовыми актами Главы города, но не чаще одного раза в год.

Кроме того, п. 5.3 Договора предусмотрено, что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения Арендатором уведомления об изменении размера арендной платы, но в любом случае, не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом Арендатору по адресу, указанному в Договоре.

Так, уведомлением от 05.11.2014 № 301-12/10528-02 ответчик был извещен об увеличении размера арендной платы за пользование нежилым помещением до 178493,33 руб. Ему также был направлен проект дополнительного соглашения к Договору для подписания 07.11.2014.

Таким образом, арендная плата по Договору с 13.11.2014 составила 178 493,33 руб. в месяц.

По утверждению истца, обязательства по уплате арендных платежей за пользование нежилым помещением по Договору ответчик исполняет не надлежащим образом, арендную плату по Договору своевременно не вносит.

В случае нарушения сроков платежей п. 6.2 Договора предусмотрена пеня за каждый день просрочки платежа в размере 0,1 % в день от суммы задолженности по арендной плате.

02.09.2016 между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа № 40. Государственная регистрация права собственности произведена 09.09.2016. Согласно п. 3.1 данного договора он вступил в силу с даты подписания и распространил своё действие с 04.05.2016.

Учитывая изложенное, по расчету истца, сумма задолженности ответчика по Договору составила: по арендной плате за период с 01.06.2015 по 03.05.2016 – 1 870 823,39 руб., по пене за период с 11.11.2014 по 31.12.2016 – 759 370,72 руб.

В адрес ответчика Департаментом имущественных отношений была направлена претензия от 29.08.2016 № 301-12/9103-02 о погашении задолженности по Договору (получена уполномоченным представителем ответчика 29.09.2016). Однако на дату предъявления настоящего искового заявления в суд указанная задолженность не оплачена.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая на заявленные истцом требования, ответчик в своем отзыве указал, что ООО "Союзпечать" с 2006 года на основании договоров аренды нежилого помещения, в том числе, № 17 от 23.05.2010г., заключенного с Департаментом недвижимости муниципального образования город Новый Уренгой (арендодатель) и ООО "Союзпечать" (арендатор), непрерывно пользовался нежилым помещением, расположенным по адресу: 629300, ЯНАО, г. Новый Уренгой, ул. Молодёжная, д. 3, общей площадью 614,90 кв.м. со сроком действия по 06.05.2015г.

Ответчик являлся субъектом малого и среднего предпринимательства и имел преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствие с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

02.12.2014г., в целях реализации своего преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества, на основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ ответчик письмом № 33 обратился в Департамент с заявлениями о выкупе арендуемого помещения. Письмом от 30.03.3015 № 2 просил подтвердить возможность использования преимущественного права выкупа спорного помещения и представить экспертное заключение об оценке объекта.

21.04.2015г. истец отказал ответчику в заключении договора, в связи с отсутствием факта непрерывного пользования объектом аренды в течении пяти лет и более, т.е. отчуждение имущества в пользу ООО "Союзпечать" не отвечает условиям, установленным ч.2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

05.05.2015г. ответчик направил в адрес Департамента проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа с приложением № 1 в трех экземплярах и просил в срок установленный законодательством подписать проект или известить об отказе от подписания договора.

15.05.2015г. письмом № 301-12/3969-02 истец повторно отказал истцу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, предлагая истцу освободить его в связи с окончанием действия договора аренды. Отказ в заключении договора купли-продажи арендуемого объекта послужили основанием для обращения ответчика в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по договору.

Данные обстоятельства подтверждены судебными актами по делу № А81-2747/2015 (Решение суда от 24.01.2016г.). На основании судебных актов по указанному делу был заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 02.09.16г. № 40, распространяющий свое действие с 04.04.16г.

Как указано ответчиком выше, истец отказал ответчику в реализации его преимущественного права на приобретение имущества в связи с отсутствием факта непрерывного пользования объектом аренды в течении пяти лет.

Однако, статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, из статьи 3 Закона N 159-ФЗ следует, что арендуемое помещение может быть приобретено хозяйствующим субъектом малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, имеющим преимущественное право на его приобретение, при соблюдении всех четырех названных условий в совокупности.

Департамент, отказывая Обществу в приобретении имущества, указал на несоответствие его положениям п.п.1 (непрерывное нахождение во владении имуществом), таким образом, признав, что у арендатора, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ, т.е. 02.12.2014г. - отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням). Данный факт также не опровергнут истцом в ходе судебного разбирательства по делу № А81-2747/2015. Доказательств наличия задолженности истца по арендным платежам в материалы дела не представлено. Суд признал спорное имущество соответствующим критериям, установленным в ст. 3 N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., а ответчика - имеющим право на выкуп арендуемого помещения.

Таким образом, по мнению ответчика, взыскание арендной платы и пени по договору за период до 02.12.2014г. неправомерно, т.к. отсутствует задолженность по арендной плате и пени по договору, что установлено судебными актами по делу № А81-2747/2015 и самим истцом не оспаривается.

Относительно уплаты арендной платы после 02.12.2014г. ответчик в своем отзыве указывает следующее.

02.12.2014г. ответчик письмом № 33 обратился в Департамент с заявлениями о выкупе арендуемого помещения.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, по утверждению ответчика, по истечении указанных сроков - 84 дней, т.е. с 07.03.2015г. ответчик мог подписать направленный проект договора купли-продажи и не платить арендную плату по договору аренды, а уплата арендной платы ответчиком в период с указанной даты до момента заключения договора купли-продажи, являются убытками ответчика и подлежат взысканию с истца.

21.04.2015г. истец отказал ответчику в заключении договора и не направил ответчику проект договора.

05.05.2015г. ответчик направил в адрес Департамента проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа и просил в срок установленный законодательством подписать проект или известить об отказе от подписания договора.

15.05.2015г. истец повторно отказал истцу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

29.05.2015г. (дата поступления искового заявления в суд) ответчик обратился в суд для урегулирования разногласий по договору.

Вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономно округа по делу № А81-2747/2015 (Решение суда от 24.01.216г.), установлено, что действия Департамента свидетельствуют о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства, т.е. нарушают права и законные интересы общества, создают ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлены на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного данным Законом.

Тот факт, что с мая 2015г. по май 2016г. рассматривался спор между сторонами в арбитражном суде, не имеет правового значения, поскольку именно противоправное поведение Департамента, связанное с неправомерным отказом в реализации преимущественного права на выкуп помещения и не заключение договора купли-продажи в срок, установленный пунктом 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, явилось основанием для обращения Ответчика в суд. При неправомерном поведении истца по делу взыскание арендной платы за указанный период незаконно.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ),

Ответчик считает, что поскольку недобросовестное поведение истца установлено судебными актами по делу № А81-2747/2015, подлежат применению разъяснения, данные в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.

Соответственно, в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Таким образом, по мнению ответчика, исковые требования о взыскании арендной платы за период с 02.12.2014г. по 03.05.2016г. удовлетворению не подлежат.

Относительно взыскания неустойки (пени) по договору, ответчик пояснил следующее.

Пеня заявлена к взысканию в период с января 2012г. по май 2016г.

Исковое заявление поступило в суд 23.01.2017г.

Таким образом, часть заявленной к взысканию пени и арендной платы находится за пределами сроков исковой давности. В связи с чем, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности к требованиям истца по делу о взыскании арендной платы и пени за период до 23.01.2014 года.

На момент обращения Департамента в суд с иском о взыскании договорной неустойки, срок действия договора № 17 от 23.05.2010г. истек 06.05.2015г. согласно пункту 2.1 означенного договора.

После истечения срока договора кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения платежей лишь за период до дня истечения срока договора, так как в дальнейшем предусмотренное договором соглашение сторон о начислении пеней не действует, что исключает для истца возможность исчисления пени в соответствии с пунктом 6.2. договора.

Ответчик полагает, что начисление истцом неустойки после 06.05.2015г. в размере 0,1% незаконно и требования истца в указанной части удовлетворению не подлежат.

Кроме того ответчик, в соответствии с положениями ст.330,333 ГК РФ, заявил о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств по договору аренды и просил снизить размер начисленной по настоящему иску неустойки.

В свою очередь истец, представил возражения, в которых с доводами ответчика не согласен, считает их необоснованными. Так, относительно доводов ответчика о том, что отсутствие задолженности по арендной плате установлено судебным актом по делу № А81-2747/2015, истец указал, что в указанном деле рассматривался спор об определении возможности реализации ответчиком преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения в связи с окончанием действия договор аренды, таким образом, факт наличия пли отсутствия задолженности по делу № A81 -2747/2015 не устанавливался и не был предметом спора. Условия договора купли-продажи муниципального имущества были определены решением суда от 24.01.2016 по делу № А81-2747/2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.05.2016, следовательно, по мнению истца, договор купли-продажи признается заключенным с 04.05.2016.

Как указывает истец, с момента заключения Договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом - им становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Следовательно, по мнению истца, у него есть правовые основания взыскать с ответчика задолженность по Договору аренды по 03.05.2016 включительно.

Обязательства по уплате арендных платежей за пользование помещением по Договору аренды ответчик исполнял не надлежащим образом, арендную плату по Договору своевременно не вносил.

С учетом произведенных ответчиком платежей задолженность исчисляется истцом с 01.06.2015 по 03.05.2016.

Истец так же пояснил, что с учетом производимых ответчиком оплат пени, задолженность по пени возникает с 11.11.2014.

По мнению истца, поскольку договор аренды является действующим вплоть до даты заключения договора купли-продажи, когда произошло совпадение арендатора и нового собственника в одном лице, то ответчик обязан был вносить арендную плату за пользование помещением по 03.05.2016 включительно.

Разрешая спор, суд исходит из следующего.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ ответчик несет риск наступления для него неблагоприятных последствий не совершения им процессуальных действий. В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений, соответствующими доказательствами, отвечающими признакам относимости и допустимости (статьи 67, 68 АПК РФ). Бремя доказывания в условиях состязательного процесса охватывает все виды действий, которые необходимо предпринять стороне для подтверждения истинности его утверждений и опровержения заявлений противоположной стороны. В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Истец, указывая на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей обратился в суд с настоящим иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2015 по 03.05.2016 в размере 1 870 823 руб. 39 коп.

Судом установлено, что ответчик, являясь субъектом малого предпринимательства, 02.12.2014 обратился в Департамент с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого им у Департамента (в том числе по договору аренды от 23.05.2010 № 17) нежилого помещения общей площадью 614,9 кв., находящегося в собственности МО г. Новый Уренгой, расположенного по адресу: <...>.

   Письмом от 21.04.2015 Департамент отказал Обществу в заключении договора, в связи  с отсутствием факта непрерывного пользования объектом аренды в течении пяти лет и более по состоянию на 01.09.2012 г., т.е. отчуждение имущества в пользу ООО "Союзпечать" не отвечает условиям, установленным ч.2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

  Письмом от 05.05.2015 № 6 Общество направило в адрес Департамента проект договора купли-продажи муниципального имущества  с рассрочкой платежа с приложением № 1 в трех экземплярах и просил  в срок установленный законодательством подписать проект или известить об отказе от подписания договора.

      Письмом от 15.05.2015 № 301-12/3969-02 Департамент повторно отказал Обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, предлагая ему освободить его в связи с окончанием действия договора аренды.

    Отказ в заключении  договора купли-продажи арендуемого объекта послужили основанием для обращения ООО "Союзпечать" в арбитражный суд с иском к Департаменту об урегулировании разногласий по договору.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда ЯНАО от 24.01.2016 (оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2016 и Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.08.2016) по делу № А81-2747/2015 удовлетворены уточненные требования ООО "Союзпечать". Суд обязал Департамент имущественных отношений администрации города Новый Уренгой заключить договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества части здания: нежилое помещение в жилом доме («Дом книги»), этажность 1, назначение: нежилое, площадь: 614,90 кв.м., расположенное по адресу: ЯНАО, <...>, с условным номером 89-72-37/035/2006-159, по цене 27 400 000 (двадцать семь миллионов четыреста тысяч) рублей (без учета НДС)  с рассрочкой платежа на 60 месяцев посредством ежемесячных выплат в равных долях с даты вступления Решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого Автономного Округа по делу № А81-2747/2015 в законную силу  на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от «5» мая 2015 года.

На основании судебного акта по указанному делу был заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 02.09.2016 № 40, распространяющий свое действие с 04.05.2016.

При этом решением суда по делу № А81-2747/2015 установлено, что отказывая Обществу в преимущественном праве выкупа спорного объекта, Департамент указал на отсутствие одного из условий, указанного в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно непрерывного владения спорным имуществом, поскольку в период с 07.05.2010 по 22.05.2010 Общество не пользовалось нежилым помещением.

В силу статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

       Обстоятельства, связанные с непрерывным пользованием Обществом спорным объектом, установлены  Постановлением Восьмого Арбитражного Апелляционного суда от 22.07.2013  в рамках дела А81-4751/2012, в соответствии с которым, суд установил, что договорные отношения между сторонами возникли и продолжаются с 01.02.2008 исходя из анализа условий договоров N 23 от 01.02.2008 и N 17 от 23.05.2010, то есть беспрерывно.

 Таким образом, единственный аргумент Департамента о невозможности выкупа спорного имущества со ссылкой на отсутствие непрерывного пользование имуществом в период с 07.05.2010 по 22.05.2010 был опровергнут вступившим в законную силу судебным актом, имеющим преюдициальное значение без доказывания обстоятельства непрерывного пользования в указанный период.

Учитывая изложенное, оснований для отказа Обществу в преимущественном праве выкупа спорного объекта по данному основанию (в связи с отсутствием непрерывного пользования имуществом) у Департамента не имелось, поскольку на дату обращения Общества с заявлением 02.12.2014 уже был принят судебный акт, подтверждающий непрерывность пользования имуществом.

Кроме того суд учитывает обстоятельства, установленные судом при рассмотрении дела № А81-2747/2015, в соответствии с которыми, суд указал, что действия Департамента свидетельствуют о воспрепятствовании Обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства.

Вышеизложенное говорит о противоправном поведении Департамента, связанном с незаконным его уклонением от выполнения обязанности, предусмотренной Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и не заключением договора купли-продажи арендуемого Обществом помещения в срок, установленный пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Суд считает, что в результате действий Департамента, свидетельствующих о воспрепятствовании Обществу в реализации его прав, Департамент поставил ответчика перед необходимостью продолжать отношения в рамках договора аренды, поскольку иначе он нарушил бы условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, тогда как в случае совершения Департаментом в установленные сроки необходимых действий, направленных на заключение с Обществом договора купли-продажи, Общество, став собственником помещения, было бы избавлено от необходимости уплаты спорных сумм за соответствующий период.

В рамках настоящего дела Департамент взыскивает денежные средства в виде арендных платежей и соответствующие пени, начисленные за период, относящийся к действиям Департамента, которые воспрепятствовали Обществу в реализации его прав, в связи с чем, Департамент незаконно уклонился от выполнения обязанности, предусмотренной Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и не заключил договор купли-продажи арендуемого Обществом помещения в срок, установленный пунктом 3 статьи 9 названного Закона.

Суд по делу № А81-2747/2015 установил обстоятельства, связанные с наличием у ООО "Союзпечать" права на выкуп арендованного помещения на дату обращения, а также то, что действия Департамента в виде отказа в реализации такого права не соответствовали нормам действующего законодательства.

Суд отклоняет возражения Департамента о том, что в спорный период времени договор аренды являлся действующим, а поэтому внесение арендной платы за пользование переданным в аренду нежилым помещением являлось обязанностью общества.

Между тем, при своевременном совершении Департаментом действий, связанных с заключением договора купли-продажи в срок, установленный вышеназванным Законом, Общество приобрело бы право собственности на арендуемое нежилое помещение, что исключило бы начисление Департаментом арендных платежей и соответствующих пени за пользование имуществом в указанный период времени.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии у Департамента права на взыскание спорных сумм долга за период с 01.06.2015 по 03.05.2016 и пени, начисленных за период с 11.06.2015 по 31.12.2016.

При этом требование истца о взыскании пени, начисленных за период с 11.11.2014 по 12.05.2015 в размере 504 руб. 22 коп., подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В случае нарушения сроков платежей п. 6.2 Договора предусмотрена пеня за каждый день просрочки платежа в размере 0,1 % в день от суммы задолженности по арендной плате.

Так как арендная плата ответчиком не вносилась в установленный договором срок, арбитражный суд пришел к выводу о том, что истец обоснованно усмотрел основания для применения гражданской ответственности в виде взыскания с ответчика договорной неустойки.

Представленный истцом расчет пени судом проверен, является правильным.

Принимая во внимание то, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.06.2015 по 03.05.2016 в размере 1 870 823 руб. 39 коп., а так же начисленных на неё пени, удовлетворению не подлежит, взысканию с ответчика в пользу истца подлежат пени за период с 11.11.2014 по 12.05.2015, размер которых составил 504 руб. 22 коп.

При этом доводы ответчика о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, судом отклоняются, поскольку в удовлетворении исковых требований в части взыскания арендной платы, начисленной за период с 01.06.2015 по 03.05.2016 в размере 1 870 823 руб. 39 коп., а так же начисленных на неё пени, судом отказано, при этом судом признана ко взысканию сумма пени в размере 505 руб. 22 коп., в связи с чем, оснований для снижения неустойки у суда не имеется.

Относительно доводов ответчика о том, что начисление неустойки (пени) после 06.05.2015 незаконно, суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с ч. 3 ст. 425 ГК РФ, законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно ч. 4 ст. 425 ГК РФ, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 68 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

Следовательно, за несвоевременное внесение арендных платежей арендатор несет ответственность, установленную в договоре, в частности, с него взыскивается неустойка за период после окончания срока действия договора.

В связи с этим указание сторонами в пункте 2.1 договора на его действие до 06.05.2015 не освобождает арендатора от ответственности, предусмотренной в пункте 6. 2 договора.

Кроме того, п. 8.4. Договора стороны установили, что прекращение действия настоящего договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Принимая во внимание выше изложенное, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пени в размере 504 руб. 22 коп.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Поскольку истец в силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Союзпечать" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 27.09.2005, место нахождения: 629306, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата государственной регистрации: 28.05.1992, место нахождения: 629300, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) пени по договору аренды нежилого помещения от 23.05.2010 №17 за период с 11.11.2014 по 12.05.2015 в размере 504 руб. 22 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Союзпечать" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Разъяснить сторонам, что в соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Судья

Н.М. Садретинова