Решение от 10 октября 2024 г. по делу № А40-181386/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-181386/23-133-959
11 октября 2024 г.
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 11 октября 2024 г.


Арбитражный суд в составе: судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Алибековой А.Р.,

рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление

истца - ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТОРГМЕТРОСТРОЙ" (129272, ГОРОД МОСКВА, РИЖСКАЯ ПЛОЩАДЬ, 9, СТР.1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику – ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ" (107174, РОССИЯ, Г МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, НОВАЯ БАСМАННАЯ УЛ, Д. 2/1, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.09.2003, ИНН: <***>)

третье лицо - Федеральное агентство железнодорожного транспорта (105064, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.05.2004, ИНН: <***>)

об обязании ООО "Российские железные дороги"  заключить с ЗАО "Торгметрострой"  соглашение об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером № 77:02:0021016:2018 на условиях, предусмотренных Проектом соглашения о денежной компенсации в связи с изъятием земельного участка, предусмотренным Приложением № 3 к настоящему исковому заявлению.

Встречное исковое заявление ОТКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ" к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ТОРГМЕТРОСТРОЙ" с содержащими требованиями:

1)Изъять для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 77:02:0021016:2018 общей площадью 3308 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Москва, проспект Мира, образованный из земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021016:1576 общей площадью 8510 кв. м, расположенного по адресу: <...>, принадлежащий на праве аренды ЗАО «Торгметрострой»;

2)Установить сумму денежной компенсации, за изымаемый Земельный участок в соответствии с отчетом об оценке от 22.05.2023 г. № 92/1-11 (И), вьшолненным независимой оценочной компанией ООО «НПЦ «Союзоценка», в размере 53 520 000 (пятьдесят три миллиона пятьсот двадцать тысяч) рублей;

3)Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременении) в ЕГРН в отношении изымаемых Объектов недвижимости;

4)Решение суда по делу признать основанием для государственной регистрации прекращения права аренды ЗАО «Торгметрострой» на земельный участок с кадастровым номером 77:02:0021016:2018 общей площадью 3308 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Москва, проспект Мира, образованный из земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021016:1576 общей площадью 8510 кв. м, расположенного по адресу: <...> и государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 77:02:0021016:2018 общей площадью 3308 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Москва, проспект Мира, образованный из земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021016:1576 общей площадью 8510 кв. м, расположенного по адресу: <...>;

5)Установить следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Истцом в течение 30 (тридцати) календарных дней после вступления решения суда в законную силу путем перечисления денежных средств на расчетный счет Ответчика;

-Ответчик обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения по делу в законную силу предоставить Истцу реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Истца по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с его расчетного счета;

-В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества, вносятся ОАО «РЖД» на депозит суда;

-Ответчик обязан освободить земельный участок от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Ответчиком указанного срока, Истец и/или уполномоченный исполнительный орган власти и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное Ответчиком собственное имущество и имущество иных лиц.

при участии:

от истца: ФИО1, по дов. от 11.04.2024

от ответчика: ФИО2, дов. от 21.07.2023 г. № 407/Д, пред. паспорт; ФИО3, по дов. от 15.08.2024; ФИО4, по дов. от 23.09.2024

от третьего лица: неявка, извещен.

эксперт: ФИО5, паспорт

У С Т А Н О В И Л:

ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТОРГМЕТРОСТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОТКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ" об обязании ООО "Российские железные дороги" заключить с ЗАО "Торгметрострой"  соглашение об изъятии для государственных нужд земельного участка с кадастровым номером № 77:02:0021016:2018 на условиях, предусмотренных Проектом соглашения о денежной компенсации в связи с изъятием земельного участка, предусмотренным Приложением № 3 к настоящему исковому заявлению.

Определением от 08.02.2024 судом в порядке ст. 132 АПК РФ принято встречное исковое заявление ОАО «РЖД» к ЗАО "ТОРГМЕТРОСТРОЙ", содержащего требования:

содержащими требованиями:

1)Изъять для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 77:02:0021016:2018 общей площадью 3308 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Москва, проспект Мира, образованный из земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021016:1576 общей площадью 8510 кв. м, расположенного по адресу: <...>, принадлежащий на праве аренды ЗАО «Торгметрострой»;

2)Установить сумму денежной компенсации, за изымаемый Земельный участок в соответствии с отчетом об оценке от 22.05.2023 г. № 92/1-11 (И), вьшолненным независимой оценочной компанией ООО «НПЦ «Союзоценка», в размере 53 520 000 (пятьдесят три миллиона пятьсот двадцать тысяч) рублей;

3)Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременении) в ЕГРН в отношении изымаемых Объектов недвижимости;

4)Решение суда по делу признать основанием для государственной регистрации прекращения права аренды ЗАО «Торгметрострой» на земельный участок с кадастровым номером 77:02:0021016:2018 общей площадью 3308 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Москва, проспект Мира, образованный из земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021016:1576 общей площадью 8510 кв. м, расположенного по адресу: <...> и государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 77:02:0021016:2018 общей площадью 3308 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Москва, проспект Мира, образованный из земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021016:1576 общей площадью 8510 кв. м, расположенного по адресу: <...>;

5)Установить следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Истцом в течение 30 (тридцати) календарных дней после вступления решения суда в законную силу путем перечисления денежных средств на расчетный счет Ответчика;

-Ответчик обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения по делу в законную силу предоставить Истцу реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Истца по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с его расчетного счета;

-В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества, вносятся ОАО «РЖД» на депозит суда;

-Ответчик обязан освободить земельный участок от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Ответчиком указанного срока, Истец и/или уполномоченный исполнительный орган власти и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное Ответчиком собственное имущество и имущество иных лиц.


К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство железнодорожного транспорта, в порядке ст. 51 АПК РФ.

В судебное заседание не явилось третье лицо, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец и ответчик не возражают против рассмотрения дела в отсутствие третьего лица.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в порядке ч.3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика в отношении удовлетворения иска возражений не заявил.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам:

Как следует из материалов дела,  между Закрытым акционерным обществом "Торгметрострой" (далее - ЗАО "ТОМЕС") и Открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") заключено соглашение от 05.06.2023 № 2214/М о денежной компенсации в связи с реализацией ОАО "Российские железные дороги" проекта по титулу: «Этап VI. III и IV главные пути Москва-Каланчевская (искл.) - остановочный пункт ФИО6 Роща (вкл.)» Код ИП: 001.2019.10009061 (далее - Соглашение о компенсации).

В соответствии с разделом 1 Соглашения о компенсации ОАО "РЖД" приняло на себя обязательство выплатить компенсацию ЗАО "ТОМЕС" в связи со сносом принадлежащих Истцу капитальных объектов по адресу: <...>, а именно:

- нежилое здание кад. № 77:02:0021016:1620, площадью 325,1 кв. м;

- нежилое здание кад. № 77:02:0021016:1626, площадью 324,9 кв. м;

- нежилое здание кад. № 77:02:0021016:1628, площадью 324, 5 кв. м.

Снос Объектов недвижимости вызван тем, что в границах территории, на которой они были расположены планируется строительство МЦД-4.

Снесенные Объекты недвижимости располагались на земельном участке кад. №77:02:0021016:1576, принадлежащем Истцу на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке от 15.10.2020 г. № М-02-055810, заключенного с ДГИ г. Москвы сроком до 06.12.2067 г.

В соответствии с п. 1.5 Соглашения о компенсации размер компенсации определён без учёта компенсации за предстоящее прекращение права аренды ЗАО "ТОМЕС" на занятую Объектами недвижимости часть земельного участка кад. № 77:02:0021016:1576, которую предстоит сформировать с целью изъятия для государственных нужд.

Согласно абз. 2 указанного пункта стороны подтвердили, что данная часть земельного участка сформирована как участок кад. № 77:02:0021016:2018 и подлежит изъятию для государственных нужд на основании документации по планировке территории, поскольку размещение на ней объектов железнодорожного транспорта и инженерных коммуникаций носит бессрочный характер и исключает её использование ЗАО "ТОМЕС".

В соответствии с абз. 2 п. 2.1.7 Соглашения о компенсации размер компенсации в связи с изъятием части земельного участка кад. № 77:02:0021016:1576 определяется исходя из рыночной стоимости права аренды указанной части земельного участка на основании отчета об оценке.

Согласно Отчету по определению рыночной стоимости, выполненному ООО "Центр оценки бизнеса", рыночная стоимость права аренды части земельного участка кад. № 77:02:0021016:1576 площадью 3308 кв. м, подлежащей изъятию ОАО "РЖД", составила 165 037 500 руб.

Пунктом 2.1.7 Соглашения о компенсации установлено обязательство ответчика в течение 45 дней с момента заключения Соглашения о компенсации направить истцу проект соглашения об изъятии части земельного участка кад. № 77:02:0021016:1576 с указанием размера компенсации, исходя из рыночной стоимости права аренды указанной части земельного участка, определенной на основании отчета об оценке.

В силу абз. 4 пункта 2.1.7 Соглашения о компенсации до заключения соглашения об изъятии части земельного участка стороны заключают соглашение об установлении сервитута на часть земельного участка.

Во исполнение указанного положения сторонами заключено Соглашение от 07.06.2023 г. № 2282/М об установлении сервитута на часть земельного участка, в соответствии с которым ЗАО "ТОМЕС" как правообладатель служащего земельного участка предоставил ОАО "РЖД" право ограниченного пользования частью земельного участка кад. № 77:02:0021016:1576 с площадью используемой части в размере 3308 кв.м.

ЗАО "ТОМЕС" указывает, что в настоящий момент из названной части участка кад. № 77:02:0021016:1576 образован земельный участок кад. № 77:02:0021016:2018, который используется ОАО "РЖД" на основании сервитута.

Земельный участок кад. № 77:02:0021016:2018 полностью освобожден от Объектов недвижимости, принадлежащих истцу, и на нем производятся работы в связи со строительством МЦД-4.

В обоснование первоначальных исковых требований, ЗАО "ТОМЕС", ссылаясь на нарушение со стороны ОАО "РЖД" обязательства, предусмотренного п. 2.1.7 Соглашения о компенсации, указывает, что в срок до 20.07.2023 ответчиком не исполнено обязательство по заключению соглашения об изъятии для государственных нужд земельного участка кад. № 77:02:0021016:2018.

В обоснование встречного иска ОАО "РЖД" указывает на несогласие со стоимостью размера возмещения, ссылаясь на Отчет об оценке от 22.05.2023 г. № 92/1-11(И), выполненному независимой оценочной компанией ООО «НПЦ «Союзоценка», согласно которому размер возмещения за изымаемый Земельный участок составляет 53 520 000 рублей.

18.01.2024 г. в ДКРС-Москва ОАО «РЖД» поступили возражения ЗАО «Томес» в связи с несогласием в части размера возмещения за изъятие земельного участка.

Таким образом, при заключении соглашения об изъятии между сторонами возникли разногласия по условиям размера возмещения за изъятие земельного участка.

Общий порядок изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд регламентирован Гражданским (ст. ст. 279 - 282), Земельным (ст. ст. 49, 56) кодексами РФ.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, положенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Из пункта 6 статьи 279 ГК РФ следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст.ст. 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

Как указано в п. 1 ст. 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения, осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.

В соответствии с ч. 1 ст. 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

Документация по планировке территории утверждена Распоряжением Федерального агентства железнодорожного транспорта (РОСЖЕЛДОР) от 15.02.2022 г. № АИ-102-р «Об утверждении документации по планировке территории для объекта: «Этап VI. III и IV главные пути «Москва-Каланчевская (иски.) - остановочный пункт ФИО6 Роща (вкл.)» в рамках реализации проекта «Организация пригородно-городского пассажирского железнодорожного движения на участке Апрелевка - Железнодорожная» (далее - Объект, Объект капитального строительства федерального значения)».

Изъятие для нужд Российской Федерации Земельного участка, принадлежащего Ответчику на праве аренды, осуществляется на основании Распоряжения Федерального агентства железнодорожного транспорта (РОСЖЕЛДОР) от 20.03.2023 г. № АД-213-р «Об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества для нужд Российской Федерации в целях обеспечения размещения Объекта» (далее — Распоряжение об изъятии).

Согласно п. 5.3.19. Постановления Правительства Российской Федерации от 30.07.2004 года №397 «Об утверждении Положения о Федеральном агентстве железнодорожного транспорта» к компетенции Федерального агентства железнодорожного транспорта (РОСЖЕЛДОР) относится принятие решений о резервировании земель и об изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков в целях развития сети железных дорог в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также обеспечение необходимых действий, связанных с изъятием указанных земельных участков, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Распоряжение об изъятии от 20.03.2023 г. № АД-213-р было принято на основании ходатайства об изъятии земельного участка для государственных нужд ОАО «РЖД», в лице ДКРС-Москва ОАО «РЖД» от 27.02.2023 г. № ИСХ-4297/ДКРС МСК (Приложение № 3 к настоящему иску).

В соответствии со ст. 56.4. Земельного кодекса Российской Федерации: решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - ходатайство об изъятии), с которыми в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления, предусмотренные ст. 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации, вправе обратиться организации:

1) являющиеся субъектами естественных монополий, в случае изъятия земельных участков для размещения объектов федерального значения или объектов регионального значения, указанных в статье 49 настоящего Кодекса и обеспечивающих деятельность этих субъектов;

2) уполномоченные в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, заключенными с органами государственной власти или органами местного самоуправления договорами или соглашениями либо имеющие разрешения (лицензии) осуществлять деятельность, для обеспечения которой в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

3) являющиеся недропользователями, в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователей.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2015 года №442 «Об утверждении перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд», ОАО «РЖД» является организацией, относящейся к субъекту естественных монополий, в отношении линейных объектов железнодорожного транспорта федерального значения и инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.

Право аренды Ответчика на изымаемый Земельный участок подтверждается записью о государственной регистрации от 01.02.2021 г. № 77:02:0021016:1576-77/051/2021-1, что отражено в выписке из ЕГРН от 01.08.2023 г. № КУВИ-001/2023-174594892.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению размера возмещения за изъятие земельного участка, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 02.04.2024 назначил судебную экспертизу.

Проведение экспертизы поручено эксперту АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННОЙ ПАЛАТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФИО5.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

-Определить по состоянию на 02.04.2024 г. размер возмещения в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021016:2018 площадью 3308 кв. м, расположенного по адресу <...> принадлежащего ЗАО «Томес» на праве аренды, в том числе:

1.рыночную стоимость права аренды изымаемого Земельного участка;

2.убытки правообладателя, включая упущенную выгоду, причиненные изъятием.

Согласно заключению эксперта по делу от 01.07.2024 № 026-21-00121 размер рыночной стоимости права аренды изымаемого Земельного участка составил 61 530 000 руб., размер убытков правообладателя, включая упущенную выгоду, причиненные изъятием, составил 1 868 000 руб.

Истец по первоначальному иску возражал против удовлетворения исковых требований по причине несогласия с суммой возмещения установленной в экспертном заключении, заявил ходатайство о вызове эксперта.

Суд учитывает, что экспертом представлены письменные ответы на вопросы по составленному им заключению эксперта, из которых следует следующее.

На вопрос № 1: Насколько сопоставимы объекты-аналоги, используемые в Заключении эксперта, с Объектом оценки?

Экспертом указано: Как указано в разделе 2.4.3.2., в качестве аналогов, участвующих в расчетах, принимались наиболее сопоставимые с объектом исследования объекты, т.е. только те объекты, которые одновременно:

• актуальны на дату оценки (выставлены на продажу или актуальны в 2023-2024 г.);

• максимально схожи по месторасположению (рассматривалось расположение в г. Москва в пределах МКАД);

• участок-аналог не должен быть значительно застроен объектами капитального строительства, или параметры ОКС известны для процесса очищения от стоимости ОКС;

• максимально схожи по назначению с исследуемым объектом. Принципиальный момент отбора аналогов - их разрешенное назначение, как и объекта исследования - земельные участки под индустриальное использование.

Все отобранные аналоги актуальны на дату оценку (выставлены на продажу или актуальны в 2023-2024 г.), находятся в г. Москва в пределах МКАД (сопоставимость по местоположению), все 4 аналоги относятся к тому же сегменту, что и объект исследования - земельные участки под индустриальное использование. Таким образом, объекты-аналоги достаточно сопоставимы с объектом исследования, по несопоставимым факторам внесены поправки (корректировки) должным образом с приведением обоснования.

На вопрос № 2: Почему при проведении исследования экспертом применены в качестве объектов-. аналогов земельные участки, с расположенными на них объектами капитального строительства?

Экспертом указано: В условиях ограниченного рынка свободных от застройки земельных участков в г. Москва, когда практически отсутствуют свободные от застройки участки, выступающих в качестве аналогов, найдено всего два аналога, свободных от застройки, сопоставимых по местоположению и назначению. Целесообразно и возможно также использование незначительно застроенных участков при условии наличия информации о таких постройках, как правило представляющих собой стандартные индустриальные улучшения в виде сборно-разборных ангаров, с последующим очищением стоимости аналога от его составляющей. Возможность такого расчета подтверждается формулой: стоимость объекта недвижимости как единого объекта складывается из стоимости участка и ОКС (ЕОН = ЗУ+ОКС), тогда стоимость участка ЗУ = ЕОН-ОКС. Таким образом, очищая стоимость предложения о продаже ЕОН от стоимости ОКС, на выходе получим стоимость земельного участка как условно свободного от застройки, методологические ошибки отсутствуют.

На вопрос № 3: По каким основаниям включены в размер убытков расходы на риэлтерские услуги?

Экспертом указано: Восстановление нарушенного права на объект недвижимости предполагает поиск и дальнейшее приобретение объекта недвижимости, аналогичного по своей экономической полезности оцениваемому. Как правило, в качестве дополнительных расходов выступают расходы на оплату услуг агентства недвижимости по подбору объекта, что в условиях достаточно узкого рынка и недостаточности предложений участков свободного назначения приводит к дополнительному привлечению специализированных риелторов с собственными базами данных, также требуется юридическая проверка документов до сделки, сопровождение сделки по приобретению аналогичного объекта.

Вознаграждение риелтору является необходимой тратой в данном случае, поскольку изымаемой стороной не гарантируется возмещение точно такого же земельного участка собственнику изымаемого участка, при этом отметим, что собственник не является профессиональным риэлтером, чтобы решить данную задачу за свой счет, решение данной задачи обязательно, в практике оценки стандартно применяется учет расходов на вознаграждение риелтору. Произведенный расчет подтверждаю, размер вознаграждений соответствует рыночным условиям и установлен путем анализа сложившихся вознаграждений риелторам.


На вопрос: Экспертом не корректно проводится корректировка на местоположение, а именно Эксперт не корректно рассчитывает расстояние до центра города;

Экспертом указано: Расстояние до центра города измерено корректно и демонстрируется в приложении для каждого аналога, неясно в чем истец усматривает некорректность.

Эксперт не делает корректировку по удаленности от метро и линии застройки, хотя по данным используемого справочника СРК-2024 экспертом при применении корректировки на местоположения данная зависимость имеется;

В СРК-2024 г. имеются только данные касательно удаленности от метро для участков коммерческого назначения, при этом исследуемый объект не относится к участкам коммерческого назначения, а следовательно такая поправка для него не применима.

Отметим, что согласно исследованиям, произведенным в Заключении, оцениваемый участок относится к сегменту участков - под индустриальную застройку (исследуемый земельный участок относится к землям населённых пунктов, оценивается исходя из вида разрешённого использования - для производственной деятельности, эксплуатации находящихся на нем зданий для производственной деятельности). Участки под коммерческую застройку имеют другие коды ВРИ, назначение и ценообразующие факторы - для них действительно важно расположение около метро и линия застройки, именно для таких участков публикуются корректировки и поправки, в т.ч. в справочниках, используемых Экспертом).

Однако для участков под индустриальную застройку ни в одном справочнике корректировок и поправок на удаленность от метро и линию застройки не публикуется, поскольку они не являются ценообразующими факторами для участков сегмента рынка под индустриальную застройку.

Касательно внесений поправок для ставок аренды для производственно-складской недвижимости - корректировок в справочниках для случаев аренды также не опубликовано. Эксперт придерживается мнения, что для производственно-складских объектов, включая участки для их размещения, не важен фактор удаленности от метро и линия застройки, поскольку пользователи складов оценивают транспортную доступность объекта, не пользуясь метро (грузы в большинстве случаев не доставляются по метро), такая позиция описана в Заключении на стр. 42. Такой вывод подтверждается также для ставок аренды производственно-складских помещений -для случаев аренды помещений средняя поправка равна 1,0, т.е. фактор не оказывает влияния.

На вопрос: При расчете рыночной стоимости земельного участка в табл. 16 Заключения эксперта экспертом не верно проводится корректировка на наличие улучшений на земельном участке: на участке - объект-аналог №3 - находится постройка, которая является предметом спора о сносе самовольной постройки, что существенно влияет (в сторону снижения) на рыночную стоимость, но экспертом не учтено.

Экспертом указано: Корректировка на улучшение в сторону снижения экспертом произведена эксперт не находит подтверждения мнения стороны о том, что постройка является предметом спора о ее сносе, в объявлении, найденном на момент проведения исследования, указано о том, что участок предлагается к продаже с расположенным на нем ангаром, в объявлении нет упоминаний о каких-либо спорах касательно данного объекта, эксперт также не нашел каких-либо данных о данном споре в открытых источниках информации.


Кроме того, в дополнительных вопросах эксперту (вх.3971 от 19.09.2024), в частности, истцом, кроме ранее заявленных в Определении суда, добавлены два дополнительных вопроса:

На вопрос: 1. На стр. 93-95 в табл. 22 Заключения эксперта экспертом некорректно указан диапазон значений по показателю - «Диапазон комиссии в % от стоимости» - сведения в приведенной экспертом таблице отсутствуют.

Экспертом указано: Вероятно, при верстке и печати Заключения содержание столбца 2, отображающего значения диапазона, вышло за границы столбца, тем не менее все диапазоны соответствуют источникам информации, а средний размер комиссии рассчитан на основе диапазона, указанного как в столбце 2, так и в столбе 4 «Источник информации». Таким образом, даже из указанной таблицы в Заключении возможно определить, на основании каких данных экспертом была рассчитана средняя величина комиссии риелтора с учетом их наличия в графе Источник информации.

Пояснения Эксперта: действительный источник информации Экспертом указан правильно как https://www.cian.ru/rent/commercial/295955475/, данный URL указан в самом принтскрине аналога №1 как изначальный источник информации. При этом в силу изменения содержания интернет-страниц со временем (объявления становятся не актуальными) информация о таких объявлениях хранится в специализированной базе данных архивоценщика.рф/. Данные об аналоге №1 в таблице 18 подтверждаются принтскрином, приведенном в Заключении. Отсутствие упоминания сайта архивоценщика.рф/ в дополнение к изначальному источнику информации для аналога №1 в таблице 18 никоим образом не влияет на проведенные исследования и выводы.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы с учетом дополнений эксперта и произведенной им корректировки суммы компенсации, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, с учетом дачи пояснений по заключению, у суда не имеется.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Из материалов дела усматривается, что документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение.

ЗАО «Томес» заявлено ходатайство проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом действующее арбитражное процессуальное законодательство предусматривает правовой механизм устранения противоречий, в случае их наличии, в заключении судебного эксперта.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 АПК РФ, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении судебной экспертизы является правом суда, это право он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора

Согласно положениям главы 7 АПК РФ арбитражный суд, определив в соответствии с подлежащими применению нормами материального права обстоятельства, имеющие значение для дела, оценивает представленные и предлагаемые сторонами доказательства по своему внутреннему убеждению.

Оценив заключение эксперта № 153/07-2024 от 15.07.2024, суд пришел к выводу о том, что оно полностью отвечает требованиям закона о достоверности, ясности и полноте, и может быть использовано в качестве доказательства при рассмотрении данного дела, в связи с чем в данному случае  отсутствует объективная необходимость и правовые основания для назначения и проведения по данному делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Несогласие стороны с выводами экспертизы не может свидетельствовать о ее несоответствии действующему законодательству и материалам дела.

Учитывая изложенное, судом отклонено ходатайство ЗАО «Томес» о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, суд считает экспертное заключение АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ "СОЮЗЭКСПЕРТИЗА" ТОРГОВО-ПРОМЫШЛЕННОЙ ПАЛАТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ надлежащим и достоверным доказательством. В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Оценив материалы дела и представленные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что решение об изъятии земельного участка принято с соблюдением установленной законом процедуры такого изъятия, основание изъятия соответствует закону, за изъятием объектов обратилось уполномоченное лицо.

С учетом установленных обстоятельств, иск об изъятии сооружения и земельного участка заявлен истцом правомерно, в связи с чем, подлежит удовлетворению на условиях соглашения об изъятии, направленного ответчику письмом от 12.07.2021г. исх. № ДГИ-И-47388/21 с установлением суммы возмещения  в размере 32 283 000 руб.

Согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ, в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ, к судебным издержкам относятся и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде. Судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы относятся на ответчика по первоначальному иску.

Руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

По результатам рассмотрения первоначального и встречного иска:


1.Изъять для государственных нужд Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 77:02:0021016:2018 общей площадью 3308 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Москва, проспект Мира, образованный из земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021016:1576 общей площадью 8510 кв. м, расположенного по адресу: <...>, принадлежащий на праве аренды ЗАО «Торгметрострой».

2.Установить сумму денежной компенсации, за изымаемый Земельный участок в размере 63 398 000 руб.

3. Определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременении) в ЕГРН в отношении изымаемых Объектов недвижимости;


4.Решение суда по делу признать основанием для государственной регистрации прекращения права аренды ЗАО «Торгметрострой» на земельный участок с кадастровым номером 77:02:0021016:2018 общей площадью 3308 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Москва, проспект Мира, образованный из земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021016:1576 общей площадью 8510 кв. м, расположенного по адресу: <...> и государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 77:02:0021016:2018 общей площадью 3308 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Москва, проспект Мира, образованный из земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021016:1576 общей площадью 8510 кв. м, расположенного по адресу: <...>;

5.         Установить следующие условия возмещения:

- Возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Истцом в течение 30 (тридцати) календарных дней после вступления решения суда в законную силу путем перечисления денежных средств на расчетный счет Ответчика;

-           Ответчик обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления решения по делу в законную силу предоставить Истцу реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества. Обязательства Истца по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с его расчетного счета;

- В случае отказа Правообладателя предоставить реквизиты расчетного счета более 5 (пяти) рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества, вносятся ОАО «РЖД» на депозит суда;

-           Ответчик обязан освободить земельный участок от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации. В случае нарушения Ответчиком указанного срока, Истец и/или уполномоченный исполнительный орган власти и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за оставленное Ответчиком собственное имущество и имущество иных лиц.


Взыскать с ОТКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "РОССИЙСКИЕ ЖЕЛЕЗНЫЕ ДОРОГИ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу  ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТОРГМЕТРОСТРОЙ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы на проведение экспертизы в размере 26 000 руб.


Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


СУДЬЯ                                                                                            Е.В. Михайлова