Решение от 15 сентября 2025 г. по делу № А56-87098/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-87098/2024
16 сентября 2025 года
г.Санкт-Петербург
Резолютивная часть решения объявлена 06 августа 2025 года. Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

индивидуального предпринимателя ФИО2 (197110, Ленинградская область, Всеволожский район, тер. Кузьмоловский гп., ул. Железнодорожная, д. 16, кв. 32, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 04.12.2017)

к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, <...>, литера А, помещ. 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: <***>)

об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 20.11.1999 № 13-ЗД-00705,

по встречному иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, <...>, литера А, помещ. 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: <***>)

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО2 (197110, Ленинградская область, Всеволожский район, тер. Кузьмоловский гп., ул. Железнодорожная, д. 16, кв. 32, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 04.12.2017)

об установлении величины арендной платы,

третьи лица: СПБ ГБУ «городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ИНН <***>),

об урегулировании разногласий, при участии согласно протоколу от 29.01.2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 20.11.1999 № 13-ЗД-00705.

В суд поступило встречное исковое заявление Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Учреждения об установлении величины арендной платы.

Определением суда от 12.02.2025 встречное исковое заявление принято к производству.

В суд поступило ходатайство Учреждения об уточнении требований, в котором просит:

- установить изложенную в п. 3.4 Договора величину квартальной арендной платы за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, за период с 02.12.2024 по 22.04.2025 в размере 123 745.34 руб. (сто двадцать три тысячи семьсот сорок пять тысяч тридцать четыре копейки) с ежегодным изменением коэффициента Динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга на текущий год;

- установить изложенную в п. 3.4 Договора величину квартальной арендной платы за пользование Участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, с 23.04.2025 в размере 96 723.12 рублей (девяносто шесть тысяч семьсот двадцать три рубля 12 копеек) с ежегодным изменением коэффициента динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

В судебном заседании представитель Предпринимателя исковые требования поддержал, против удовлетворения требований Учреждения возражал, представитель Учреждения поддержал требования встречного иска, против удовлетворения требований Предпринимателя возражал.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как указал Предприниматель в иске, 20.11.1999 между Учреждением (арендодатель) и ОАО «СПБ ММТУ» (арендатор) был заключен Договор № 13-ЗД-00705 (далее - Договор) аренды земельного участка площадью 8806 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 78:12:0007022:3, на срок до 02.07.2047.

Впоследствии ПАО МИМЭС «Ростелеком» (до реорганизации ОАО «СПб ММТУ») передало право аренды обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Западный Фонд недвижимости» (ООО «СЗФН») по договору купли-продажи от 13.12.2016 № 3867123 в редакции Дополнительного соглашения от 23.12.2016 № 1.

ООО «СЗФН» передало право аренды, а также права и обязанности арендатора по Договору Предпринимателю по акту приема-передачи от 01.04.2020.

Распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 20.09.2017 № 2601-РЗК земельный участок с кадастровым номером 78:12:0007022:3, площадью 8806 кв.м., был разделен на два земельных участка:

земельный участок с кадастровым номером 78:12:0007022:1230, площадью 6258+/- 28 кв.м.,

- земельный участок с кадастровым номером 78:12:0007022:1229, площадью 2548 +/- 18 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 78:12:0007022:1230, площадью 6258+/-28 кв.м. с 20.03.2018 перешел в собственность Предпринимателя.

Земельный участок с кадастровым номером 78:12:0007022:1229, площадью 2548 +/- 18 кв.м. находится в собственности Санкт-Петербурга, но на нем расположены объекты недвижимости, с 26.03.2020 находящиеся в собственности Предпринимателя.

Как указал Предприниматель, он неоднократно обращался к Учреждению и Комитету с требованиями заключить дополнительное соглашение к договору аренды на прежних условиях.

Учреждение уведомило Предпринимателя о невозможности заключения дополнительного соглашения без предоставления инвентаризационной ведомости.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Предприниматель обратился с иском в суд об обязании Учреждения заключить с Предпринимателем дополнительное соглашение к Договору об изменении предмета аренды (уменьшении площади арендуемого земельного участка) с з/у 8806 кв.м. кадастровый номер 78:12:0007022:3 на з/у 2548 кв.м. кадастровый номер 78:12:0007022:1229 с оплатой на прежних условиях.

Во встречном иске Учреждение указало, что согласно п. 1.2 Договора земельный участок предоставлен для транспортной базы (код функционального использования - 11.3).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.11.2005 № 1828 «О совершенствовании системы технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества Санкт-Петербурга» для осуществления, в том числе технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества на территории Санкт-Петербурга; инвентаризации земельных участков по их функциональному использованию создано Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН).

В соответствии со ст. 65, ч. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, относится к категории регулируемых цен и применительно к спорному участку устанавливается правовыми актами Санкт-Петербурга.

По смыслу действующего в Санкт-Петербурге правового регулирования, ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на конкретную дату представляет собой итоговый документ, содержащий сведения о фактическом состоянии обследуемой территории на дату обследования, которым оформляется результат проведенных ГУИОН работ по фактическому обследованию земельного участка.

По состоянию на 02.12.2024 составлена ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, подготовленная ГУИОН № С30-00019775-24/1 от 09.12.2024 (далее - Ведомость), заказанная Комитетом.

Ведомость содержит следующие коды функционального использования: Кн 3.2 - складская деятельность (склады), Кн 7.2 - административные помещения, Кн 11.2 - коммунальное хозяйство (трансформаторная подстанция), Кн 11.5 - гараж организации, хранение лодки.

Согласно Ведомости величина квартальной арендной платы в 2024 году (с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости на 2024 год Кд - 1.3) составляет 160 869.05 руб.; в 2025 году величина Кд составляет - 1.38; величина квартальной арендной платы в 2025 году составляет 170 768.56 руб.; арендная плата в 2025 году с применением кода функционального использования Участка Кн- 11.3, Кд - 1.38 составляет 48 920.02 руб., что в 3,5 раза ниже арендной платы с применением 3 кодов функционального использования по фактическому использованию участка, что в свою очередь ведет к последствиям недополучения денежных средств в бюджет города Санкт-Петербурга в виде арендной платы.

Как указало Учреждение, изменение фактического использования земельного участка с течением времени требует внесения в договор соответствующих изменений в целях приведения его в соответствие с фактическим обстоятельствами.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Фактически между сторонами возникли разногласия относительно условия Договора о размере арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 78:12:0007022:1229, площадью 2548 +/- 18 кв.м., находящийся в собственности Санкт-Петербурга и используемый Предпринимателем.

Как следует из п. 3.6 Договора арендная плата может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства РФ и Санкт-Петербурга.

Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Регулируемая арендная плата согласно абзацу 5 пункта 16 Постановления № 73 может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого Федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Согласно пункту 1, подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В Санкт-Петербурге арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт- Петербурга» (далее - Закон № 608-119) и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, утвердившего Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее - постановление N 1379).

Указанными нормативными актами арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при

этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

Пунктом 2.7 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике, утвержденного постановлением № 1379 установлено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18.0.

При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кн) устанавливаются равными 1,00. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Согласно пункту 2.8 Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при представлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУИОН).

Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более.

С учетом изложенного, суд полагает, что размер арендной платы по Договору подлежит определению в порядке, установленном Законом № 608-119 и постановлением № 1379, с учетом ведомости инвентаризации земельного участка от 12.05.2025 № С30-0000609Г-25/1.

Таким образом, исковые требования Учреждения подлежат удовлетворению, оснований для удовлетворения требования Предпринимателя не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО2 отказать.

Исковые требования Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт- Петербурга» удовлетворить.

Установить изложенную в п. 3.4 договора аренды от 20.11.1999 № 13-ЗД-00705 величину квартальной арендной платы за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, за период с 02.12.2024 по 22.04.2025 в размере 123 745,34 руб. (сто двадцать три тысячи семьсот сорок пять тысяч тридцать четыре копейки) с ежегодным изменением коэффициента Динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Установить изложенную в п. 3.4 договора аренды от 20.11.1999 № 13-ЗД-00705 величину квартальной арендной платы за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, с 23.04.2025 - в размере 96 723,12 рублей (девяносто шесть тысяч семьсот двадцать три рубля 12 копеек) с ежегодным изменением коэффициента динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Парнюк Н.В.