Решение от 7 июля 2021 г. по делу № А41-35745/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-35745/21
07 июля 2021 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Ж.П. Борсова ,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению ООО "ИВЕСТСТРОЙ"(ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению росреестра по Московской области,

третье лицо: ФИО2,

о признании незаконным решения регистрирующего органа,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО3, представитель по доверенности от 31.12.2020,

от заинтересованного и третьего лица: представители не явились, извещены надлежащим образом извещены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "ИВЕСТСТРОЙ"(ИНН <***>, ОГРН <***>) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению росреестра по Московской области, третье лицо: ФИО2, с требованиями:

- признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выраженное в уведомлении от 29.03.2021 N КУВД-001/2020-13637277/7 об отказе государственной регистрации прав;

- обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 149ИСБ/СВ/3-2020, заключенного между ООО СЗ «Ивестстрой» и ФИО2.

Суд в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ в отсутствие возражений сторон спора завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению спора по существу.

Представитель заявителя поддержал требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица, надлежащим образом извещенного, в судебное заседание не явился. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Заслушав представителя заявителя, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд приходит к следующему.

ООО СЗ «Ивестстрой» (далее - Заявитель, Застройщик) осуществляет строительство многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Звенигород, район Восточный, мкр. N 2, корп. 3 (далее - Многоквартирный дом).

Строительство ведется на основании разрешения от 24.04.2014 N RU 50332000-030, выданного администрацией городского округа Звенигорода.

Договор участия в долевом строительстве между Застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении Многоквартирного дома заключен 10.07.2014, договор зарегистрирован 24.10.2014.

Между Застройщиком и ФИО2 (далее - Участник долевого строительства) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве), заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 149ИСБ/СВ/3-2020 (далее - Договор).

В соответствии с п. 3.1 Договора Застройщик принял на себя обязательства в предусмотренный Договором срок построить Многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства.

Согласно п. 3.2 Договора объектом долевого строительства является квартира N 149, расположенная на 1-ом этаже Многоквартирного дома, в секции 4, номер на площадке 5, проектной общей площадью 38, 3 кв.м., состоящая из 1-ой комнаты.

На основании ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Застройщик и Участник долевого строительства обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по МО) с заявлением о регистрации Договора.

Уведомлением Управления Росреестра по МО о приостановлении государственной регистрации прав от 11.09.2020 N КУВД-001/2020-13637276/1 (далее - Уведомление о приостановлении) осуществление действие по регистрации Договора приостановлено.

Уведомлением Управления Росреестра по МО об отказе государственной регистрации прав от 29.03.2021 N КУВД-001/2020-13637277/7 (далее - Уведомление об отказе) Заявителю отказано в осуществлении государственной регистрации прав в связи с не устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления регистрации.

Ознакомившись с Уведомлением об отказе, Заявитель полагает, что у Заинтересованного лица отсутствовали основания для отказа в регистрации Договора исходя из следующего.

Из Уведомления о приостановлении и уведомления от 15.02.2021 N КУВД-001/2020-13637277/6 следует, что государственная регистрация Договора приостановлена в связи с тем, что в Управление Росреестра по МО от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд) поступило уведомление о том, что в отношении Застройщика выявлен факт неисполнения обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности в соответствии с договором.

Полагая, что отказ в государственной регистрации Договора препятствует реализации прав Застройщика и Участника долевого строительства на заключение данного Договора, что, соответственно, нарушает права сторон Договора, заявитель обратился в арбитражный суд.

Рассматривая требования заявителя по существу, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В силу п. 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) основанием для приостановления государственной регистрации прав является поступление в орган регистрации прав уведомления контролирующего органа и (или) Фонда о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве в соответствии с указанным договором объекта долевого строительства, который входит в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и в отношении которого представлен договор участия в долевом строительстве на государственную регистрацию.

Следует отметить, что положения пункта 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации корреспондируют пункту 3 части 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве, в соответствии с которым уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона о долевом строительстве, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, уведомление о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности.

Таким образом, из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что осуществление действий по государственной регистрации права приостанавливается в том случае, если уполномоченный орган или Фонд направят в орган регистрации прав сведения, предусмотренные п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве.

По своей сути п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве является материальной нормой, определяющей основания для ограничения права застройщика на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, и, как следствие, предписывающей уполномоченному органу необходимость направления в орган регистрации прав сведений о таком застройщике в целях дальнейшего недопущения привлечения застройщиком денежных средств; в свою очередь, положения п. 57 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации можно отнести к производным от п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, регламентирующим порядок применения указанной материальной нормы.

Пункт 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации введен абзацем 5 подпункта «а» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 175-ФЗ).

При этом на основании абзаца 5 подпункта «ж» пункта 2 статьи 1 Закона N 175-ФЗ также изменена редакция статьи 3 Закона о долевом строительстве, в том числе путем дополнения части 2.6 указанной статьи пунктом 3, обязывающим уполномоченный орган направить в орган регистрации прав уведомление о нарушении застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Однако, из ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ следует, что:

- положения статьи 3 Закона о долевом строительстве применяются без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о фонде) и Законом N 175-ФЗ, в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 года, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей;

- части 2.3 и 2.6 статьи 3, статьи 18-18.2 Закона о долевом строительстве (в редакции Закона N 175-ФЗ) не применяются в отношении указанных в настоящей части застройщиков. Таким образом, поскольку п. 3 ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве только введен Законом N 175-ФЗ, а разрешение на строительство получено Застройщиком 24.04.2014, указанная норма в принципе не подлежит применению к Заявителю.

Вместе с тем ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ не исключает возможности применения к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, положений ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве без учета изменений, внесенных Законом N 175-ФЗ и Законом о фонде.

До принятия Закона N 175-ФЗ Закон о долевом строительстве не предусматривал для признания застройщика не соответствующим требованиям данного закона такого основания как нарушение застройщиком на шесть месяцев срока передачи объекта долевого строительства.

Сама по себе часть 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве, устанавливающая обязанность уполномоченного органа направлять в орган регистрации прав сведения о застройщиках, не соответствующих положениям Закона о долевом строительстве, введена подпунктом «б» пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 304-ФЗ).

Согласно ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве (в ред. Закона N 304-ФЗ) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона о долевом строительстве, обязан направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов с приложением решений, указанных в части 2.3 настоящей статьи, в срок не более чем один рабочий день со дня получения соответствующего решения.

Закон N 304-ФЗ вступил в силу с 01.01.2017.

Таким образом, обязанность направления в орган регистрации прав сведений о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом строительстве возникла только с 01.01.2017.

При этом ч. 3 ст. 6 Закона N 304-ФЗ установлено, что действие положений части 2.6 статьи 3 Закона о долевом строительстве (в ред. Закона N 304-ФЗ) распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017.

Как указывалось ранее, договор участия в долевом строительстве между Застройщиком и первым участником долевого строительства в отношении Многоквартирного дома заключен 10.07.2014, договор зарегистрирован 24.10.2014.

Таким образом, поскольку в данном случае первый договор участия в долевом строительстве заключен до 01.01.2017, ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве даже в первоначальной редакции не подлежит применению к Застройщику.

На основании пп. «ж» п. 2 ст. 16 Закона о фонде, вступившего в силу с 30.07.2017, ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве изложена в новой редакции: «уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 Закона о долевом строительстве, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в срок не более чем один рабочий день со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 2 настоящей статьи».

Однако, как указывалось выше, на основании ч. 7 ст. 8 Закона N 175-ФЗ положения ст. 3 Закона о долевом строительстве к застройщикам, получившим разрешение на строительство до 01.07.2018, применяются без учета изменений, внесенных Законом о фонде.

Кроме того, ч. 7 ст. 25 Закона о фонде предусмотрено, что если первый договор участия в долевом строительстве заключен до даты государственной регистрации Фонда, то к таким правоотношениям применяются положения статей 1-23 Закона о долевом строительстве, Закона о регистрации без учета изменений, внесенных Законом о фонде, и с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Особенности регулирования спорных отношений ст. 25 Закона о фонде не установлены.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 01.12.2017 N 44458-НС/07 датой государственной регистрации Фонда является 20.10.2017.

Таким образом, поскольку разрешение на строительство получено Застройщиком до 01.07.2018, а первый договор участия в долевом строительстве заключен до 20.10.2017, ограничения, установленные ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, независимо от редакции закона не распространяются на Заявителя.

Соответственно, положения пункта 57 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, являющиеся производными от ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, также не распространяют своего действия на Застройщика.

При изложенных обстоятельствах у Заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для направления в Фонд запроса о соответствии Застройщика требованиям ч. 2.6 ст. 3 Закона о долевом строительстве, а Фонд был не вправе предоставлять в Управление Росреестра по МО указанную информацию.

Следовательно, в сложившейся ситуации Фонд и Управление Росреестра по МО вышли за пределы своих полномочий.

Вместе с тем необходимо отметить, что иной правовой подход может привести к возникновению правовой неопределенности и конкуренции норм Закона о долевом строительстве и Закона о регистрации:

- так, в данном случае в контексте Закона о долевом строительстве нарушение Застройщиком срока передачи объекта долевого строительства более чем на шесть месяцев не является основанием для признания его не соответствующим требованиям, установленным данным законом, что свидетельствует об отсутствии препятствий для регистрации Договора;

- в то же время при формальном подходе в контексте Закона о регистрации нарушение срока передачи объекта долевого строительства более чем на шесть месяцев будет являться основанием для приостановления регистрации Договора несмотря на то, что Застройщик соответствует требованиям Закона о долевом строительстве.

При изложенных обстоятельствах оспариваемое Уведомление Управления Росреестра по МО об отказе в государственной регистрации прав не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Заявителя.

Следовательно, у Заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации Договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выраженное в уведомлении от 29.03.2021 N КУВД-001/2020-13637277/7 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 149ИСБ/СВ/3-2020, заключенного между ООО СЗ «Ивестстрой» и ФИО2.

Взыскать с Управления росреестра по Московской области в пользу ООО "ИВЕСТСТРОЙ" (ИНН 5032232821, ОГРН 1105032009972) расходы по оплате госпошлины в размере 3 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья Ж.П. Борсова