Решение от 22 марта 2023 г. по делу № А20-5567/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-5567/2022
г. Нальчик
22 марта 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 марта 2023 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х.,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Альфа плюс» (360017, КБР, <...>, подв. помещение, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

о признании недействительным ненормативный акт,

заинтересованное лицо: муниципальное казенное учреждение «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» (361336, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

в отсутствии уведомленных должным образом сторон,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Альфа плюс» (далее по тексту - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением о признании недействительным отказа в предоставлении в собственность земельного участка и в порядке устранения нарушений обязать местную администрацию принять решение о предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 07:07:2200000:320, общей площадью 13 142 кв.м., расположенного по адресу: КБР, Урванский район, с.п. Герменчик, а также подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное казенное учреждение «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» (далее по тексту - учреждение).

Лица, участвующие в деле, уведомленные должным образом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом своих представителей не направили. По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

До судебного заседания от заявителя поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которым общество просит признать недействительным отказ учреждения в предоставлении земельного участка в собственность, изложенный в письме от 14.12.2022 № 54-2-13/1251 и в порядке устранения нарушений обязать местную администрацию принять решение о предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 07:07:2200000:320, общей площадью 13 142 кв.м., расположенного по адресу: КБР, Урванский район, с.п. Герменчик, а также подготовить и направить в адрес заявителя проект договора купли-продажи указанного земельного участка.

В обоснование заявленного ходатайства заявитель указал на допущенную в первоначальном заявлении опечатку в реквизитах спорного ненормативного акта.

Судом установлено, что при первоначальном обращении общество в просительной части просило признать недействительным отказ, изложенный в письме от 03.04.2018, однако к заявлению было приложено письмо от 14.12.2022, на которое заявитель ссылался и в содержании заявления. Посчитав ссылку на письмо от 03.04.2018 технической опечаткой, суд принял к рассмотрению заявление общества. В данном случае, заявленные уточнения направлены на устранений допущенной технической опечатки в первоначальном заявлении, не противоречат закону, и не нарушают права третьих лиц, в связи с чем по правилам статьи 49 АПК РФ принимаются судом к рассмотрению.

Принимая во внимание, что уточнении направлены на устранений допущенной технической опечатки в первоначальном заявлении суд считает возможным рассмотреть заявленные требования в настоящем судебном заседании.

Как следует из содержания заявления, обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, предоставленном ему в аренду заинтересованным лицом. С целью приобретения в собственность земельного участка, заявитель обратился в адрес заинтересованного лица с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:07:2200000:320, общей площадью 13 142 кв.м. Письмом от 14.12.2022 администрация отказала в заключении договора аренды, указав на несоответствие площади испрашиваемого участка площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. Полагая, что отказ в заключении договора аренды не соответствует условиям статей 39.17, 39.20 Земельного кодекса РФ и нарушает права общества, последнее обратилось в суд с настоящим заявлением.

Заинтересованное лицо отзыв на заявленные требования не представило, в судебное заседание своего представителя не направило.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. На основании Постановления муниципального казенного учреждения «Местная администрация Урванского муниципального района» от 15.03.2021 г. № 172 и договора аренды от 25.03.2021 № 41 обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Плюс» предоставлен в аренду, без проведения торгов, земельный участок сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена с кадастровым номером 07:07:2200000:320, общей площадью 13 142,0 кв.м., вид разрешенного использования под строительство фруктохранилища с целью хранения фруктов, находящийся по адресу: КБР, Урванский район, с.п. Герменчик, за чертой населенного пункта, сроком на 5 лет, по цене годовой арендной платы 10 506,0 рублей в соответствии с отчетом об оценке независимым оценщиком № 21/03/21. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке от 14.03.2021 г. за регистрационным номером 07:07:2200000:320-07/029/2021-8 (т. 1 л.д. 49-60)

На основании разрешений на строительство от 11.07.2018 № 07-507-302-26-2018; от 19.06.2019 № 07-507-302-19-2019; от 13.07.2020 № 07-507-302-21-2020; от 13.07.2020 № 07-507-302-22-2020 и от 13.07.2020 № 07-507-302-23-2020 (т. 1 л.д. 75-84) на спорном земельном участке были возведены:

- плодохранилище № 1 на 1700 тн., площадь застройки 1213 кв.м. кадастровый номер 07:07:2200000:653;

- плодохранилище № 2 на 1700 тн., площадь застройки 1213 кв.м. кадастровый номер 07:07:2200000:651;

- плодохранилище № 3 на 1700 тн., площадь застройки 1 213 кв.м. кадастровый номер 07:07:2200000:790;

- плодохранилище № 4 на 500 тн., площадь застройки 588,4 кв.м. кадастровый номер 07:07:2200000:789;

На основании разрешений на ввод в эксплуатацию от 06.09.2018 № 07-507-302-26-2018; от 31.03.2021 № 07-507-302-15-2021, от 31.03.2021 № 07-507-302-16-2021 указанные объекты введены в эксплуатацию (т. 1 л.д. 85-90).

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрированы за заявителем, что подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 08.12.2022 (т. 1 л.д. 63-74).

Кроме того, на земельном участке расположены здание сортировки, площадь застройки 1187,68 кв.м.; зона складирования тары, площадь застройки 550 кв.м.; санузел, площадь застройки 5,7 кв.м.; стоянка для автотранспорта, площадь застройки 1704 кв.м.; контрольно-пропускной пункт, площадь застройки 38,0 кв.м. Площадь зданий и сооружений, необходимых для работы комплекса составляет 7712,78 кв.м.

Общество обратилось в адрес администрации с заявлением от 29.11.2022 (поступившее в администрацию 13.12.2022 согласно входящему штампу) о выкупе земельного участка под объектами недвижимости, принадлежащими обществу (т. 1 л.д. 16).

Письмом от 14.12.2022 № 54-2-13/1251 администрация отказала в предоставлении в собственность земельного участка за плату, сославшись на превышение пощади испрашиваемого земельного участка, площади необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке (т.1 л.д. 17).

Не согласившись с отказом администрации, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 198 и частью 4 статьи 200 Кодекса основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом установлено, что испрашиваемый земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения под объектами недвижимости, принадлежащими заявителя на праве собственности.

Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации, учитывая, что действие Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не распространяются на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (абзац второй пункта 1 статьи 1 Закона N 101-ФЗ). Таким образом, на правила оборота спорного участка действие Закона N 101-ФЗ не распространяется. В исключение из норм указанного специального закона предоставление собственникам зданий, строений, сооружений земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статей 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.3). Законодатель допускает продажу таких участков без проведения торгов собственнику расположенных на них зданий, сооружений (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в собственность является исключительным (пункт 1 статьи 39.20).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в собственность означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы, не утратившие свою актуальность. Земельный участок, на котором расположены здания, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них (постановления от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12). Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является доказанность соразмерности площади этого участка потребностям эксплуатации объектов. Заявитель при обращении в соответствующие органы о предоставлении земельного участка обязан обосновать его площадь, занятую зданием, сооружением и необходимую для их использования (постановление от 01.03.2011 N 13535/10). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что общество является собственником объектов недвижимости, возведенных в установленном порядке на испрашиваемом земельном участке (разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию завершенного строительства, а также выписки из единого государственного реестра недвижимости т.1 л.д. 63-90).

Отказывая в предоставлении земельного участка, администрация указала на несоответствие площади испрашиваемого земельного участка площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих заявителю на праве собственности.

Вместе с тем, из представленного в материалы дела заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз, землеустройства и права» ФИО1 от 18.11.2022 № 143 следует, что на испрашиваемом земельном участке расположены:

- плодохранилище № 1 на 1700 тн., площадь застройки 1213 кв.м.;

- плодохранилище № 2 на 1700 тн., площадь застройки 1213 кв.м.;

- плодохранилище № 3 на 1700 тн., площадь застройки 1 213 кв.м.;

- плодохранилище № 4 на 500 тн., площадь застройки 588,4 кв.м.;

- здание сортировки, площадь застройки 1187,68 кв.м.;

- зона складирования тары, площадь застройки 550 кв.м.;

- санузел, площадь застройки 5,7 кв.м.;

- стоянка для автотранспорта, площадь застройки 1704 кв.м.;

- контрольно-пропускной пункт, площадь застройки 38,0 кв.м. Площадь зданий и сооружений, необходимых для работы комплекса составляет 7712,78 кв.м.

С учетом указанных обстоятельств, эксперт пришел к выводу, что площадь и конфигурация земельного участка необходимого для эксплуатации в соответствии с целевым назначением комплекса плодохранилищ с перспективой расширения производственных площадей и увеличением мощности, по адресу: КБР, Урванский район, с.Герменчик, за чертой населенного пункта, земельный участок с кадастровым номером 07:07:2200000:320 в соответствии с генеральным планом, состоящим из основных и вспомогательных зданий и сооружений по расчетам с соблюдением санитарно-защитной зоны 100 м, минимально составляет 13142 кв.м.

По смыслу статей 65, 198 и 200 АПК РФ обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Представленный заявителем отчет не оспорен администрацией, возражений против содержания представленного отчета заинтересованное лицо не заявило. В соответствии со статьей 65 АПК РФ администрацией не представлено доказательств такого несоответствия. Органами местного самоуправления не заявлено о назначении по делу судебной экспертизы, а указанные обстоятельства прямо (явно) не следуют из материалов дела, схемы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также из представленного обществом технического заключения.

Заявление общество по содержанию и приложенным к ним документам соответствует положениям статьи 39.17 Земельного кодекса РФ и оспариваемый отказ не содержит оснований некомплектности заявления общества и его несоответствия требованиям статьи 39.17 Земельного кодекса РФ.

Отказывая в предоставлении земельного участка в собственность администрация не указала иных основания для отказа, кроме несоответствия площади. Замечаний по форме и содержанию заявления не указал и судом не установлено нарушение требований статьи 39.17 Земельного кодекса при обращении общества с заявлением от 29.11.2022 в адрес админситрации.

Исходя из этого, оспариваемый отказ от 14.12.2022 № противоречит положениям статьи 39.20 Земельного кодекса РФ и нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. В резолютивной части решения должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В связи с этим суд удовлетворяет требование общества об обязании орган местного самоуправления - муниципальное казенное учреждение «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» подготовить проект договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:01:2200000:320, общей площадью 13 142 кв.м., расположенного в Урванском районе КБР, с.п. Герменчик за чертой населенного пункта в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Альфа плюс».

При обращении в суд с заявлением, госпошлина уплачена в полном объеме. В связи с тем, что обществом не заявлено о возмещении судебных расходов, вопросы связанные с распределением судебных расходов, могут быть разрешены отдельно после вступления решения суда в законную силу в соответствии с статьей 112 АПК РФ по заявлению заинтересованного лица.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 49, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Принять к рассмотрению уточненные требования заявителя от 14.03.2023.

Признать недействительным отказ муниципального казенного учреждения «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в заключении с обществом с ограниченной ответственностью «Альфа плюс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:01:2200000:320, общей площадью 13 142 кв.м. без проведения торгов, изложенный в письме от 14.12.2022 №54-2-13/1251, как противоречащий положениям подпункта 31 пункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Обязать муниципальное казенное учреждение «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) подготовить проект договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 07:01:2200000:320, общей площадью 13 142 кв.м., расположенного в Урванском районе КБР, с.п. Герменчик за чертой населенного пункта в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания обществу с ограниченной ответственностью «Альфа плюс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.



Судья Ю.Ж. Шокумов.