Постановление от 4 апреля 2017 г. по делу № А32-21771/2015

719/2017-11227(4)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-21771/2015
г. Краснодар
04 апреля 2017 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – прокуратуры Краснодарского края – Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчика – публичного акционерного общества «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (ОГРН 1022300000029) – Добренковой Н.В. (доверенность от 27.12.2016), от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации Краснодарского края – Гонтаря А.О. (доверенность от 29.12.2016), департамента имущественных отношений Краснодарского края – Таракановской Н.С. (доверенность от 15.12.2016), в отсутствие представителей ответчиков: администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799), общества с ограниченной ответственностью «Контакт» (ОГРН 1052304959706), общества с ограниченной ответственностью «Кубанская Нива» (ОГРН 1062309025360), общества с ограниченной ответственностью «Лагуна» (ОГРН 1022301212911), общества с ограниченной ответственностью «Новороссталь» (ОГРН 1022302386534), общества с ограниченной ответственностью «Самшит» (ОГРН 1072309018231), общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищных комплексов» (ОГРН 1052307219095), общества с ограниченной ответственностью «Южная фондовая компания» (ОГРН 1092310000430), общества с ограниченной ответственностью «Южный центр правовых услуг» (ОГРН 1072309020332), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «АгроИнвест», общества с ограниченной ответственностью «Астра», общества с ограниченной ответственностью «Бренд», общества с ограниченной ответственностью «Инвестстрой-Н», общества с ограниченной ответственностью


«Кубанская инвестиционная компания», общества с ограниченной ответственностью «Кубаньстройкомплекс», общества с ограниченной ответственностью «Марьянский рисозавод», закрытого акционерного общества «Мостовской мясокомбинат», общества с ограниченной ответственностью «СК Авангард 2000», общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Кубань», общества с ограниченной ответственностью «СоюзСтройСервис», общества с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная группа «Юг», общества с ограниченной ответственностью «Черноморская Финансовая Компания», общества с ограниченной ответственностью «Черноморская Строительная Компания», управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества «Краснодарский краевой инвестиционный банк» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2016 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2016 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу № А32-21771/2015, установил следующее.

Первый заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокуратура края, прокурор) в интересах муниципального образования город Краснодар, неопределенного круга лиц, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее – администрация города), обществу с ограниченной ответственностью «Контакт» (далее –

ООО «Контакт»), обществу с ограниченной ответственностью «Кубанская Нива»

(далее – ООО «Кубанская Нива»), обществу с ограниченной ответственностью «Лагуна» (далее – ООО «Лагуна»), обществу с ограниченной ответственностью «Новороссталь» (далее – ООО «Новороссталь»), обществу с ограниченной ответственностью «Самшит» (далее – ООО «Самшит»), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищных комплексов» (далее – ООО «УКЖК»), обществу с ограниченной ответственностью «Южная фондовая компания» (ООО «ЮФК»), обществу с ограниченной ответственностью «Южный центр правовых услуг» (далее –

ООО «ЮЦПУ»), в котором просил:

– признать недействительным (ничтожным) договор от 25.12.2014 № 411 купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:13656 площадью

1 957 077 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, почтовое отделение № 58, заключенный администрацией города, ООО «Контакт»,


ООО «Кубанская Нива», ООО «Лагуна», ООО «Новороссталь», ООО «Самшит», ООО «УКЖК», ООО «ЮФК» и ООО «ЮЦПУ»,

– применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на ООО «Контакт», ООО «Кубанская Нива», ООО «Лагуна»,

ООО «Новороссталь», ООО «Самшит», ООО «УКЖК», ООО «ЮФК» и ООО «ЮЦПУ» обязанности возвратить администрации города по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13656, а на администрацию города – обязанности возвратить указанным юридическим лицам денежные средства в размере 211 337 993 рубля 31 копейка, полученные от реализации земельного участка (уточненные требования; т. 2, л. д. 172 – 173, т. 7, л. д. 1 – 6, 234 – 237).

Названное исковое заявление принято арбитражным судом к производству в рамках дела № А32-21771/2015.

Определениями от 22.06.2015 и от 11.08.2015 по делу № А32-21771/2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Краснодарского края (далее – администрация края), департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), открытое акционерное общество «Краснодарский краевой инвестиционный банк» (полное наименование изменено на публичное акционерное общество «Краснодарский краевой инвестиционный банк», далее – ПАО «Крайинвестбанк»), общество с ограниченной ответственностью «Бренд» (далее – ООО «Бренд»), общество с ограниченной ответственностью «Марьянский рисозавод» (далее – ООО «Марьянский рисозавод»), закрытое акционерное общество «Мостовской мясокомбинат» (далее – ЗАО «Мостовской мясокомбинат»), общество с ограниченной ответственностью «Кубанская инвестиционная компания» (далее – ООО «Кубанская инвестиционная компания»), общество с ограниченной ответственностью «СК Авангард 2000» (далее – ООО «СК Авангард 2000») и общество

с ограниченной ответственностью «АгроИнвест» (далее – ООО «АгроИнвест»; т. 1, л. д. 1 – 2; т. 2, л. д. 90 – 93).

Определением от 12.07.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Черноморская Финансовая Компания» (далее – ООО «Черноморская Финансовая Компания»), общество с ограниченной ответственностью «Черноморская Строительная Компания» (далее – ООО «Черноморская Строительная Компания»), общество с ограниченной ответственностью «СоюзСтройСервис» (далее – ООО «СоюзСтройСервис»), общество с


ограниченной ответственностью «Астра» (далее – ООО «Астра»), общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Кубань» (далее – ООО «СК «Кубань»), общество с ограниченной ответственностью «Кубаньстройкомплекс» (далее – ООО «Кубаньстройкомплекс»), общество с ограниченной ответственностью «Инвестстрой-Н» (далее – ООО «Инвестстрой-Н»), общество с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная группа «Юг» (далее – ООО «ФСГ «Юг») и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра; т. 7, л. д. 234 – 239).

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокуратура края, прокурор) в интересах муниципального образования город Краснодар, неопределенного круга лиц, также обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к

ПАО «Крайинвестбанк», в котором просил:

– истребовать из владения ПАО «Крайинвестбанк» земельный участок площадью 1 957 077 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:13656,

– возложить на ПАО «Крайинвестбанк» обязанность возвратить данный земельный участок по акту приема-передачи в собственность муниципального образования город Краснодар (т. 1 дела № А32-29714/2015, л. д. 3 – 12).

Названное исковое заявление принято арбитражным судом к производству в рамках дела № № А32-29714/2015.

Определениями от 17.08.2015 и от 21.10.2015 по делу № А32-29714/2015 к участию в нем в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО «Контакт», ООО «Кубанская Нива», ООО «Лагуна», ООО «Новороссталь», ООО «Самшит», ООО «УКЖК», ООО «ЮФК», ООО «ЮЦПУ», ООО «Марьянский рисозавод», ООО «Бренд», ЗАО «Мостовской мясокомбинат», ООО «Кубанская инвестиционная компания», ООО «СК Авангард 2000», ООО «АгроИнвест» и администрация города (т. 1 дела № А32-29714/2015, л. д. 1 – 2;

т. 2 дела № А32-29714/2015, л. д. 180 – 181). Определением суда от 26.10.2015 по делу № А32-21771/2015 дела

№ А32-21771/2015 и № А32-29714/2015 по ходатайству прокуратуры края объединены в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен номер А32-21771/2015 (т. 2 дела № А32-29714/2015, л. д. 183 – 185).

Определениями от 04.12.2015 и от 01.04.2016 по делу назначались судебная

(по 4 вопросам) и дополнительная судебная экспертизы (по 4 дополнительным вопросам), производство по делу приостанавливалось (т. 3, л. д. 62 – 66, т. 4, л. д. 91 – 97).


В связи с поступлением в суд материалов дела с заключениями экспертов

от 22.03.2016 и от 30.05.2016, определением от 06.06.2016 производство по нему возобновлено (т. 4, л. д. 148 – 150).

ООО «Лагуна», ООО «ЮЦПУ», ООО «ЮФК», ООО «Контакт», ООО «Самшит» и ООО «УКЖК» обратились в арбитражный суд в рамках данного дела с заявлениями, в которых просили применить последствия недействительности ничтожной сделки путем восстановления их, и ООО «Кубанская Нива», ООО «Новороссталь», прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13656, восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о праве аренды на данный земельный участок, возникшем на основании договора аренды от 03.02.2014 (с учетом изменений к нему; т. 8, л. д. 69 – 73, 74 – 78,

79 – 83, 84 – 88, 89 – 93, 94 – 98).

Решением от 21.08.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 29.11.2016, суд признал договор от 25.12.2014 № 411 купли-продажи земельного участка площадью 1 957 077 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:13656, заключенный администрацией города и ООО «Контакт»,

ООО «Кубанская Нива», ООО «Лагуна», ООО «Новороссталь», ООО «Самшит»,

ООО «УКЖК», ООО «ЮФК», ООО «ЮЦПУ», недействительной (ничтожной) сделкой. Суд истребовал из чужого незаконного владения ПАО «Крайинвестбанк» в пользу администрации города земельный участок площадью 1 957 077 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:13656. На ПАО «Крайинвестбанк» возложена обязанность возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи администрации города. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении заявлений ООО «Лагуна», ООО «ЮЦПУ», ООО «ЮФК», ООО «Контакт»,

ООО «Самшит» и ООО «УКЖК» о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем восстановления права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13656, восстановлении в ЕГРП записи о праве аренды на данный участок на основании договора аренды земельного участка

от 04.02.2014 № 000003320, отказано. Суд указал, что настоящее решение является основанием для погашения в ЕГРП регистрационной записи (от 26.05.2015

№ 23-23/001-23/001/005/2015-1530/4) о праве собственности ПАО «Крайинвестбанк» на земельный участок площадью 1 957 077 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:13656. С ООО «Контакт», ООО «Кубанская Нива», ООО «Лагуна», ООО «Новороссталь», ООО «Самшит», ООО «УКЖК», ООО «ЮФК» и ООО «ЮЦПУ» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску по 375 рублей с


каждого. С ПАО «Крайинвестбанк» в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины по иску.

Судебные акты мотивированы следующим. Надлежащим ответчиком по иску об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения является

ПАО «Крайинвестбанк», как реестровый собственник земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:13656 и расположенного на нем объекта. Покупатели спорного участка и расположенного на нем объекта по договору купли-продажи от 26.05.2015

(ООО «Черноморская Строительная Компания», ООО «Черноморская Финансовая Компания», ООО «СоюзСтройСервис», ООО «Астра», ООО «Строительная компания «Кубань», ООО «Кубаньстройкомплекс», ООО «Инвестстрой-Н», ООО «Финансово- строительная группа «ЮГ»), переход права собственности к которым в ЕГРП не зарегистрирован, участком не владеют, не пользуются, в деле № А32-15001/2016 оспорили договор купли-продажи с ПАО «Крайинвестабанк» как недействительную сделку. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) к недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Исходя из данного критерия, и с учетом результатов дополнительной судебной экспертизы, суд пришел к выводу об отсутствии у объекта с кадастровым номером 23:43:0000000:14481 (нежилое двухэтажное здание площадью 683,9 кв. м) свойств недвижимой вещи. Суд учел, что право собственности на данный объект регистрировалось в ЕГРП на основании декларации, представленной

ООО «Кубанская Нива», объект возводился без разрешения на строительство, представляет собой прикрепленный болтами к бетонному фундаменту металлический каркас со стенами из металлопрофиля, без второго этажа, межэтажных перекрытий, полов, коммуникаций. Отсутствие у объекта свойств недвижимой вещи не может быть компенсировано регистрационной записью в ЕГРП о праве собственности на данный объект. Поскольку объект с кадастровым номером 23:43:0000000:14481 не может быть отнесен к недвижимой вещи (зданию, строению, сооружению), договор от 25.12.2014

№ 411 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:13656, заключенный администрацией города и ответчиками на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), предусматривавшей в редакции на дату совершения сделки, выкуп земельного участка под объектами недвижимого имущества, следует признать недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса), как совершенный в нарушение статьи 36 Земельного кодекса. Судом также установлено, что спорный земельный участок представляет собой


фактически территорию острова озера Старая Кубань. В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15, и с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п.6, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13656 расположен в зоне рекреационного назначения, в общественно-деловой зоне местного значения, входит в границы прибрежных защитных полос водных объектов. Отнесение данного участка к землям общего пользования ответчики не оспаривали, информацию о нахождении земельного участка в границах береговой полосы водного объекта не отрицали. На основании

пункта 12 статьи 85, пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса, запрещающих приватизацию земельных участков общего пользования, и земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации

(далее – Водный кодекс), договор купли-продажи земельного участка от 25.12.2014 № 411 недействителен (ничтожен), как направленный на приватизацию земель общего пользования муниципального образования город Краснодар. Все последующие договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13656, и самого земельного участка, в силу недействительности (ничтожности) договора купли-продажи земельного участка от 25.12.2014 № 411 также являются недействительными (ничтожными) сделками. Доводы ответчиков, в том числе банка, о добросовестности покупателей земельного участка, о гольфе как о виде спорта, и о гольф-поле как единой сложной вещи, судом проверены и признаны несостоятельными. ПАО «Крайинвестбанк», равно как и предыдущие собственники земельного участка, будучи профессиональными участниками коммерческой деятельности, не могли не знать о законодательном запрете приватизации земель общего пользования, а также, о нахождении спорного участка на территории таких земель, с учетом островного расположения земельного участка и наличия на его территории береговой полосы водного объекта общего пользования. Нарушение законодательно установленного императивного запрета приватизации земель общего пользования, выкуп земельного участка по правилам статьи 36 Земельного кодекса под объектом, который очевидно не является недвижимым, явное превышение площади земельного участка по сравнению с площадью, необходимой для эксплуатации данного объекта, быстрые и согласованные действия участников последовательных сделок по отчуждению земельного участка, в совокупности исключают добросовестность банка и предыдущих приобретателей земельного участка. Суд также учел, что внесение в выписку из ЕГРП от 09.12.2014 сведений о нежилом здании с


кадастровым номером 23:43:0000000:14481 как о «нежилом строении для эксплуатации гольф-клуба» произошло в результате безосновательных и противоправных действий сотрудника управления Росреестра, что установлено вступившим в законную силу постановлением Ленинского районного суда г. Краснодара от 11.07.2016 о прекращении уголовного дела вследствие акта об амнистии. Гольф-клуб как плоскостное спортивное сооружение не может быть признан самостоятельным объектом недвижимости, отличным от земельного участка, на котором расположено поле для занятий гольфом. Выкуп по статье 36 Земельного кодекса земельного участка, рассматриваемого в качестве части сложной вещи, называемой гольф-клубом, не соответствует смыслу положений названной статьи. Банком также не доказано, что гольф-клуб является сложной вещью, состоящей из земельного участка и вспомогательных строений. Владение находящимся на земельном участке строением, выполняющим вспомогательные для организации игры в гольф функции, в любом случае, не является основанием для отчуждения в собственность земельного участка для игры в гольф. При заключении договора от 25.12.2014 купли- продажи земельного участка какого-либо обоснования его площади в размере

1 957 077 кв. м для эксплуатации гольф-клуба ответчиками не представлено. С учетом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что декларировавшаяся цель выкупа земельного участка – для эксплуатации гольф-клуба – не соответствовала действительности. Наличие на земельном участке объекта из сборно- разборных металлоконструкций, сведения о котором внесены в ЕГРП как о нежилом здании, не препятствует истребованию участка из владения банка в пользу муниципального образования город Краснодар, не нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Администрацией выражена воля на освобождение спорного земельного участка от расположенного на нем объекта площадью 683,9 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:14481 (рассматривается дело № А32-20097/2015). Оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи земельного участка

от 25.12.2014 № 411 в виде двусторонней реституции (статья 167 Гражданского кодекса) суд не нашел, поскольку покупатели участка по названному договору им не владеют, зарегистрированным правом на земельный участок не обладают, произвели его отчуждение по договорам от 17.03.2015. Отклоняя заявления ответчиков о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем восстановления их права аренды на спорный земельный участок, возникшего на основании договора аренды

от 03.02.2014 № 0000003320 (номер изменен на 4300020976), соглашения от 13.03.2014 о передаче прав и обязанностей по нему, соглашения от 21.11.2014 о внесении изменений в


договор аренды земельного участка, суд исходил из заключения бывшими арендаторами с администрацией города договора купли-продажи участка от 25.12.2014, а также его последующего отчуждения по возмездным договорам от 17.03.2015. Кроме того, названный договор аренды земельного участка от 03.02.2014, заключенный в отношении участка с кадастровым номером 23:43:0000000:13656, расположенного на землях общего пользования, в том числе в береговой полосе водного объекта общего пользования, также является недействительным (ничтожным). Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу; при передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

от 12.04.2011 № 15248/10). Из процедуры заключения договора аренды от 03.02.2014

№ 0000003320 не следует также его заключение с водопользователем в целях эксплуатации земельного участка в пределах береговой полосы с условием обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе (в соответствии с пунктом 3.2 статьи 22 Земельного кодекса, введенного Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ). Согласно распоряжению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 03.02.2014 № 26-р земельный участок предоставлен ООО «Кубанская Нива» для размещения гольф-клуба в порядке предварительного согласования места размещения объекта. Возможностей для применения реституции к договору купли-продажи земельного участка от 25.12.2014

№ 411 в форме предложенного ответчиками восстановления регистрационных записей об аренде участка по договору от 03.02.2014 № 0000003320 в их пользу суд не установил.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что подтвержденное новыми доказательствами (копии планов земельных участков 23:43:0000000:14463 и 23:43:0000000:14 464; т. 9, л. д. 38 – 39) выделение береговой полосы спорного земельного участка в два участка, его окружающие, очевидно свидетельствует о том, что их формирование носило искусственный характер, сами по себе указанные участки свойствами самостоятельной хозяйственной ценности не обладают. Спорный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду для целей строительства. В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест


размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов. Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта закреплен в пункте 5 статьи 30 Земельного кодекса, правовые подходы по применению данного порядка сформулированы в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

от 14.09.2010 № 4224/10 и 15.11.2011 № 7638/11. Однако распоряжение главы администрации края от 24.01.2014 № 8-р о предварительном согласовании места размещения гольф-клуба не опубликовано, заинтересованные лица не имели возможности выразить свое мнение относительно предполагаемого размещения объекта и предоставления для этих целей земельного участка. Спорный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду, минуя установленные законом конкурсные процедуры, и в связи с утверждением на территории города Краснодара Правил землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры (пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса). При отсутствии легального объекта недвижимого имущества регистрация спорного строения как вспомогательной постройки не соответствует закону. Суд первой инстанции правомерно оценил возведенный арендатором объект как самовольную постройку, вопрос о сносе которой рассматривается в деле А32-20097/2015 (по иску администрации города). Отклоняя доводы апелляционных жалоб ПАО «Крайинвестбанк» и ЗАО «Мостовский мясокомбинат» о добросовестности банка как приобретателя, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие доказательств того, что кто-либо из приобретателей намеревался реализовывать продекларированную цель строительства гольф-клуба в период обладания титулом на земельный участок, а также на факт совершения сделок по заведомо низкой цене. Никто из участников сделок не представил разумных пояснений: почему цена отчуждения земельного участка в несколько раз меньше его кадастровой стоимости (по данным публичной кадастровой карты составляет 2 486 329 333 рубля). Кадастровая стоимость, внесенная в кадастр, определена на основании отчета оценщика и предполагается рыночной, пока не доказано обратное.

В кассационной жалобе ПАО «Крайинвестбанк» просит решение от 21.08.2016 и апелляционное постановление от 29.11.2016 отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований.

По мнению подателя жалобы, посчитав, что спорный объект не является объектом недвижимого имущества, суды не дали надлежащей правовой оценки экспертному заключению, наличию в ЕГРП никем не оспоренной записи о праве собственности на


него, факту сооружения бетонного фундамента, отнесению законом к объектам недвижимого имущества, в том числе незавершенных строительством объектов. Приняв в качестве доказательства расположения спорного участка в зоне рекреационного назначения письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации города от 05.06.2015 № 29/5703, суд не учел, что в соответствии с пунктом 3 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», далее – Закон № 33-ФЗ, Закон об особо охраняемых природных территориях) категории особо охраняемых природных территорий местного значения могут устанавливаться только законами субъектов Российской Федерации. Довод о расположении спорного участка в охранной зоне озера Старая Кубань и в береговой полосе водных объектов не соответствует требованиям закона и имеющимся доказательствам. В результате принятия администрацией города постановления

от 14.11.2014 № 8302 о разделе земельного участка площадью 2 135 598 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:13656, и заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 03.02.2014 № 0000003320, из названного участка выделены два земельных участка береговой полосы (с кадастровым номером 23:43:0000000:14463, площадью 61 203 кв. м и с кадастровым номером 23:43:0000000:14464, площадью 117 318 кв. м), его площадь уменьшилась до

1 957 077 кв. м, тем самым, исключено нарушение требований водного и земельного законодательства. Указав на установленный пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса запрет приватизации, суды не приняли во внимание, что на генеральном плане земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13656 красной линией не обозначен. Банк не согласен с оценкой суда относительно недобросовестности своих действий. Приобретая объекты недвижимости, банк осуществил в рамках своих полномочий и возможностей проверку правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, которые свидетельствовали о законности, как приватизации земельного участка, так и последующих сделок. Не имелось у банка и цели вывода земельного участка на группу компаний-застройщиков; являясь кредитным учреждением и профессиональным участником банковской деятельности, заключив две сделки купли-продажи, в одной из которых он покупатель, в другой – продавец, банк преследовал только коммерческую

цель – получение дохода.

Прокуратурой края и администрацией края представлены письменные отзывы с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы ПАО «Крайинвестбанк». От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу не поступили.


В судебном заседании представитель ПАО «Крайинвестбанк» на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, против этого возразили представители прокуратуры края, администрации края и департамента.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации от 22.12.2014 № 9666, на основании статьи 36 Земельного кодекса и представленных свидетельств о государственной регистрации права, в соответствии с соглашением об определении долей выкупа земельного участка от 12.12.2014,

ООО «Контакт», ООО «Кубанская Нива», ООО «Лагуна», ООО «Новороссталь»,

ООО «Самшит», ООО «УКЖК», ООО «ЮФК», ООО «ЮЦПУ» в общую долевую собственность за плату предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1 957 077 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:13656 для эксплуатации гольф-клуба по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, почтовое отделение № 58 (т. 1, л. д. 65 – 66).

25.12.2014 администрацией города (продавец) и вышеперечисленными юридическими лицами (покупатели) заключен договор № 411 купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность, а покупатели принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0000000:13656 площадью 1 957 077 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, почтовое отделение № 58, предназначенный для эксплуатации гольф-клуба.


Стоимость земельного участка определена в пункте 2.1 в размере

211 337 993 рубля 31 копейка. Земельный участок передан покупателям по акту приема- передачи 25.12.2014 (т. 1, л. д. 67 – 74).

В результате ряда гражданско-правовых сделок, заключенных между ответчиками и третьими лицами (договоры купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок и нежилое здание от 17.03.2015, от 20.03.2015, от 25.03.2015, договор купли- продажи недвижимого имущества от 25.05.2015), к ПАО «Крайинвестбанк» перешли права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13656 площадью 1 957 077 кв. м и нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0000000:14481 общей площадью 683,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, почтовое отделение, дом 58.

Право собственности банка на участок и нежилое здание зарегистрировано в ЕГРП 26.05.2015 (т. 2, л. д. 4 – 7, 8 – 12, 14 – 20, 21 – 25, 26 – 31, 32 – 36, 39 – 42, т. 8,

л. д. 27 – 30, 31 – 34).

В тот же день, 26.05.2015 банк (продавец) и ООО «Черноморская Финансовая Компания», ООО «Черноморская Строительная Компания», ООО «СоюзСтройСервис», ООО «Астра», ООО «СК «Кубань», ОАО «Кубаньстройкомплекс»,

ООО «Инвестстрой-Н», ООО «Финансово-строительная группа «ЮГ» (покупатели) подписали договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает, а покупатели принимают в общую долевую собственность и оплачивают земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:13656 площадью

1 957 077 кв. м и нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0000000:14481 общей площадью 683,9 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, почтовое отделение, дом 58.

В пункте 2.1 договора цена приобретаемого имущества определена сторонами в 7 млрд. рублей (т. 8, л. д. 19 – 26).

Переход права собственности на земельный участок и расположенный на нем объект от ПАО «Крайинвестбанк» к покупателям в ЕГРП не зарегистрирован.

Полагая, что администрация города незаконно произвела отчуждение в частную собственность земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:13656 по договору купли-продажи от 25.12.2014 № 411, а ПАО «Крайинвестбанк» незаконно владеет данным участком, вследствие чего нарушены законодательство Российской Федерации, интересы муниципального образования город Краснодар и неопределенного круга лиц (населения города), прокуратура края обратилась в арбитражный суд с


исковыми заявлениями, объединенными для совместного рассмотрения в рамках дела

№ А32-21771/2015.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной названными органами, об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Кодекса).

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса). Согласно содержащимся в пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22) разъяснениям, применяя статью 301 Гражданского кодекса, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано


собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды пришли к выводу о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи земельного участка от 25.12.2014 № 411 и незаконности владения ПАО «Крайинвестбанк» земельным участком площадью

1 957 077 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:13656, удовлетворили исковые требования прокуратуры края в соответствующей части.

Доводы кассационной жалобы о том, что посчитав спорный объект не являющимся объектом недвижимого имущества, суды не дали надлежащей правовой оценки экспертному заключению, наличию в ЕГРП никем не оспоренной записи о праве собственности на него, факту сооружения бетонного фундамента (полностью), окружным судом не принимаются, как противоречащие содержанию обжалуемых судебных актов, в которых имеется анализ и оценка перечисленных возражений банка и других лиц, участвующих в деле.

Приведенный в жалобе аргумент о том, что приняв в качестве доказательства расположения спорного участка в зоне рекреационного назначения письмо департамента архитектуры и градостроительства администрации города от 05.06.2015 № 29/5703, суд не учел порядок установления категорий особо охраняемых природных территорий местного значения, предусмотренный пунктом 3 статьи 2 Закона № 33-ФЗ, подлежит отклонению.

Судами установлено и подтверждено материалами дела, что спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов. Территориальное зонирование земель населенных пунктов в соответствии с градостроительными регламентами осуществляется при принятии органами местного самоуправления в рамках предоставленных им полномочий Правил землепользования и застройки, что и имело место в рассматриваемом случае (пункты 1, 2 статьи 85 Земельного кодекса, пункты 7, 8 статьи 1, статьи 8, 30, 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Придание


спорному участку статуса особо охраняемой природной территории местного значения в соответствии с нормами Закона № 33-ФЗ не осуществлялось и судами соответствующие нормы не применялись.

Ссылки заявителя на несоответствие требованиям закона и имеющимся в деле доказательствам выводов судов о расположении спорного участка в береговой полосе водного объекта, положенных в обоснование удовлетворения исковых требований прокурора, окружной суд находит несостоятельными. В суде первой инстанции данное обстоятельство ответчиками и третьими лицами не оспаривалось, представленные в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства исследованы и обоснованно оценены названным судом, как не влияющие на правильность принятого судом решения

от 21.08.2016, с учетом обстоятельств раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:13656 (после передачи участка в аренду по договору от 03.02.2014 и незадолго до заключения договора купли-продажи участка от 25.12.2014), характерных особенностей его расположения на местности (остров озера Старая Кубань, доступ к береговой полосе для неопределенного круга лиц исключен, она фактически окружает спорный участок, самостоятельное использование участков береговой полосы невозможно).

Довод жалобы о том, что спорный земельный участок не обозначен на генеральном плане муниципального образования город Краснодар красной линией, не принимается, поскольку само по себе данное обстоятельство не лишает земельный участок, расположенный в зоне рекреационного назначения (лесопарки, городские зеленые насаждения общего пользования), неразрывно связанный с береговой полосой водного объекта общего пользования, функционального назначения территории общего пользования, не подлежащей отчуждению в частную собственность.

Возражения банка относительно добросовестности его действий при приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:13656 и находящегося на нем объекта нежилого назначения, подробно исследованы и отражены в обжалуемых судебных актах, правовых и фактических оснований для иных выводов арбитражный суд округа не установил.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 21.08.2016 и апелляционного постановления от 29.11.2016 по доводам кассационной жалобы не имеется. Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства полно и всесторонне исследовали, дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам спора.


Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом

случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы

относятся на заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса,

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2016 по делу

№ А32-21771/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий Н.С. Мазурова Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова