Решение от 6 октября 2022 г. по делу № А05-3631/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ


ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А05-3631/2022
г. Архангельск
06 октября 2022 года




Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 06 октября 2022 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования «Северодвинск» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164501, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164523, <...>, оф.15-Н)

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «ЖЭК№1» (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 164500, <...> офис 15-Н)

о взыскании 45 561 руб. 88 коп.

при участии в судебном заседании представителей

истца ФИО2 (по доверенности от 22.12.2020)

ответчика ФИО3 (по доверенности от 01.12.2020)

установил:

Администрация муниципального образования «Северодвинск» (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» (далее- ответчик, Общество) о взыскании 45 561 руб. 88 коп., в том числе 44 848 руб. платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 29:28:104155:39 площадью 19 785 кв.м. за период с 01.10.2021 по 31.12.2021, предоставленного по договору аренды от 28.04.2017 №12 096 001 для строительства жилых домов, 713 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 28.12.2021 по 01.03.2022.

Общество с исковыми требованиями не согласно, в отзыве ссылается на то, что в связи с возведением на земельном участке многоквартирных домов и регистрацией права собственности на помещения в них часть земельного участка площадью 7 642 кв.м. перешла общую долевую собственность собственников помещений в МКД, Общество в 4-м квартале 2021 года продолжало вести строительство 3-ей очереди МКД, поэтому фактически пользовалось участком площадью 12 142,8 кв.м. Размер платы за пользование земельным участком площадью 12 142,8 кв.м. составит 27 525 руб. В ходе рассмотрения дела Общество по платежному поручению от 28.09.2022 №1543 перечислило 27 525 руб., в связи с чем долга не имеется.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы настоящего дела, а также материалы дела №А05-2104/2020, суд установил.

28.04.2017 между Администрацией (арендодатель по договору) и Обществом (арендатор по договору) заключен договор № 12 096 001 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39 площадью 19 785 кв.м., местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 5-этажный жилой дом. Участок находится примерно в 260 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: <...>.

Из условий договора следует, что земельный участок предоставлен однократно для целей завершения строительства (пункт 1.3.), разрешенное использование земельного участка - для строительства жилых домов Ж-1-3 (пункт 1.2.).

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок его действия установлен с 04.04.2017 по 03.04.2020.

Как установлено судом при рассмотрении дела №А05-2104/2020, согласно пояснениям сторон и чертежам проектной документации (с учетом ее изменений) на этом земельном участке, а также в границах земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:29, Обществом проектировалось и осуществлялось строительство трех жилых домов в четыре этапа строительства: первый дом - I и II этапы строительства, второй дом - III этап строительства, третий дом - IV этап строительства.

Строительства первого жилого дома велось на основании разрешения от 15.12.2016 № 29-<***>-692-2016 на строительство объекта: «Здания жилые многоквартирные г.Северодвинск, в районе пр.Победы, <...>). Многоквартирный дом со встроенными помещениями» на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104155:39.

Разрешением предусмотрено строительство многоквартирного дома со встроенными помещениями в два этапа: I этапы - секция 1 с общим количеством квартир 40 и секция 2 с общим количеством квартир - 49 и II этап - секция 3 с общим количеством квартир 78.

I этап строительства окончен Обществом в марте 2019 года. Ввод объекта «Здания жилые многоквартирные г. Северодвинск, в районе пр.Победы, <...>). Многоквартирный дом со встроенными помещениями. I этап строительства» в эксплуатацию оформлен разрешением от 26.03.2019 № 29-<***>-454-2019.

На указанный объект подготовлен технический паспорт на здание многоквартирного дома по состоянию на 23.01.2019, согласно которому в доме имеется 89 квартир, площадь застройки здания составляет 1137,6 кв.м.

В соответствии с выписками из ЕГРН от 08.05.2019 и от 10.08.2019 здание - многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, поставлено на кадастровый учет 26.04.2019 с кадастровым номером 29:28:104155:2556, право собственности первого собственника на квартиру в указанном многоквартирном доме зарегистрировано 08.05.2019.

II этап строительства окончен Обществом в декабре 2019 года. Ввод объекта «Здания жилые многоквартирные г. Северодвинск, в районе пр.Победы, <...>). Многоквартирный дом со встроенными помещениями. II этап строительства» в эксплуатацию оформлен разрешением от 31.12.2019 № 29-<***>-492-2019.

Согласно техническому отчету по кадастровым работам от 20.12.2019 площадь застройки здания II этапа строительства составляет 699,6 кв.м. Из разрешения на ввод в эксплуатацию следует, что здание имеет 79 квартир.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 20.03.2020 здание II этапа строительства - многоквартирный жилой дом по адресу: <...>, поставлено на кадастровый учет 21.01.2020 с кадастровым номером 29:28:104155:2714, право собственности первого собственника на квартиру в указанном многоквартирном доме зарегистрировано 20.03.2020.

Таким образом, строительство первого из жилых домов, проектируемых к размещению на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104155:39, осуществлялось Обществом поэтапно (в два этапа) и завершено 31.12.2019, что следует из разрешения на ввод в эксплуатацию от 31.12.2019 № 29-<***>-492-2019.

Распоряжением Администрации от 25.04.2017 № 40-рг объекту капитального строительства «Здания жилые многоквартирные г.Северодвинск, в районе пр.Победы, <...>). Многоквартирный дом со встроенными помещениями» присвоен почтовый адрес <...>.После завершения строительства здания I и II этапа строительства также имеют тот же единый почтовый адрес.

Следовательно, многоквартирный жилой дом по адресу <...>, состоящий из двух зданий I и II этапов строительства, проектировался и возводился Обществом как единый объект - многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями.

Как следует из материалов настоящего дела, для строительства жилого дома IV этап строительства Обществу дополнительно к земельному участку с кадастровым номером 29:28:104155:39 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 29:28:104155:29 (договор аренды №12 096 002 от 22.04.2016 в редакции дополнительного соглашения от 22.09.2020 сроком действия до 24.10.2023) . Строительство жилого дома IV этапа велось на основании разрешения на строительство от 28.06.2018 №29-<***>-805-2018, завершено 20.12.2021 (акт №01 приемки законченного строительством объекта), 26.01.2022 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию №29-<***>-575-2022. Право собственности первого лица на помещение в жилом доме дома IV этапа строительства зарегистрировано 05.03.2022. Жилому дому дома IV этапа строительства присвоен почтовый адрес: <...> (распоряжение Администрации от 20.06.2019 №224-рг). Как указывалось выше и следует из приложения к распоряжению Администрации от 20.06.2019 №224-рг (том 1 л.д. 141) жилой дом IV этапа строительства расположен на двух земельных участках.

Строительство жилого дома III этапа строительства, которому распоряжением Администрации от 25.07.2019 №297-рг присвоен почтовый адрес: <...> ведется на основании разрешения на строительство от 19.12.2017 №29-<***>-758-2017 (том 1 л.д. 110-115) и до настоящего времени на завершено (строительство дома продолжается).

Администрация, ссылаясь на то, что несмотря на истечение срока договора аренды от 28.04.2017 № 12 096 001 земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39 площадью 19 785 кв.м. Общество продолжает пользоваться земельным участком указанной площади, поскольку ведет строительство еще одного жилого дома, просит взыскать плату за пользование земельным участком за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 в сумме 44 848 руб. (за всю площадь без каких-либо исключений из нее частей участка).

Общество считает, что в связи с завершением строительства жилого дома I и II этапов строительства не использует земельный участок, занятый непосредственно жилым домом (1 836,6 кв.м. - пятно застройки (1137,6 кв.м. под I этапом + 699,6 кв.м. под II этапом), и участок с элементами благоустройства, предназначенный для эксплуатации этого жилого дома (5 805 кв.м. – площадь благоустройства).

В Определении от 30.05.2022 №307-ЭС22-3186, вынесенного по результатам рассмотрения кассационной жалобы Общества на судебные акты по делу №А05-2104/2020, Верховный Суд РФ пришел к выводу, что у Общества прекращается обязанность по внесению платы за часть земельного участка, занятого домом, после завершения строительства двух этапов многоквартирного дома как самостоятельного объекта недвижимости и регистрации права собственности на помещения в данном доме.

В заявленный в деле №А05-2104/2020 период (с 01.04.2019 по 31.12.2019) Общество продолжало строительство жилого дома II этапа. Поскольку самостоятельным объектом недвижимости является жилой дом, возведенный в два этапа, то до завершения строительства обоих этапов у Общества сохранялась обязанность по внесению арендной платы за всю площадь земельного участка.

Администрация предъявила настоящий иск без учета выводов, содержащихся в Определении Верховного Суда РФ от 30.05.2022 №307-ЭС22-3186 по делу №А05-2104/2020.

В рамках настоящего дела (период взыскания с 01.10.2021 по 31.12.2021) спор между сторонами возник о том, прекращена ли обязанность Общества по внесению арендной платы за часть земельного участка, предназначенную для благоустройства жилого дома.

При разрешении спора суд исходит из того, что в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с частью 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.

Как указано в постановлении суда кассационной инстанции от 21.01.2021 по делу А05-2104/2020, судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на части арендуемого застройщиком земельного участка жилых многоквартирных домов, право собственности на помещения в которых зарегистрировано за собственниками в ЕГРН, исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование той частью участка, которая необходима для обслуживания эксплуатируемых многоквартирных жилых домов.

При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора и на которой предполагается (продолжается) строительство других жилых многоквартирных домов.

Таким образом, в общую долевую собственность собственников помещений в МКД переходит не только земельный участок, непосредственной занятый построенным домом, но и та часть земельного участка, которая необходима для эксплуатации жилого дома с элементами озеленения и благоустройства.

Общество указывает, что в проектной документации (том 2 л.д. 22-23) и в акте №01 от 28.01.2019 (том 1 л.д. 55-57) приемки законченного строительством объекта (дом I этапа строительства) предусмотрено благоустройство общей площадью 4 298 кв.м., в том числе 1 640 кв.м. – асфальтобетонное покрытие проездов и парковок, 485 кв.м. - покрытие тротуаров, 2 173 кв.м. - озеленение (газон). При этом пятно застройки под I этапом составляет 1137,6 кв.м.

В проектной документации (том 2 л.д. 22-23) и в акте №01 от 05.11.2019 (том 1 л.д. 63-65) приемки законченного строительством объекта (дом II этапа строительства) предусмотрено благоустройство общей площадью 1 507 кв.м., в том числе 520 кв.м. – асфальтобетонное покрытие проездов и парковок, 212 кв.м. - покрытие тротуаров, 775 кв.м. - озеленение (газон). При этом пятно застройки под II этапом составляет 699,6 кв.м.

Поскольку положения части 1 статьи 36 ЖК РФ относят к общему имуществу дома не только земельный участок, непосредственно занятый МКД, но и земельный участок, на котором располагается благоустройство и озеленение, то суд находит обоснованной позицию Общества о том, что его обязанность по внесению арендной платы прекращается не только в отношении части земельного участка, занятого пятном застройки, но и части земельного участка, предназначенного для обслуживания жилого дома (благоустройство, озеленение).

Доводы Администрации о том, что территория благоустройства и озеленения, предусмотренная для жилого дома I и II этапов строительства, может быть предназначена и использоваться для жилых домов III и IV этапов строительства, суд находит несостоятельными.

Проектная документация для жилого дома каждого этапа строительства предусматривает определенную соответствующую площадь земельного участка, предназначенную для благоустройства и озеленения.

При этом очевидно, что площадь благоустройства жилого дома I и II этапов (часть земельного участка, занятая таким благоустройством) не может использоваться для строительства жилого дома III и IV этапов строительства, поскольку для этого не предназначена (из материалов дела следует, что жилой дом I и II этапов строительства заселен, заключен договор управления с ООО «ЖЭК№1»).

Поэтому оснований для вывода о том, что общая площадь благоустройства жилого дома I и II этапов строительства 5 805 кв.м. используется или может использоваться Обществом для строительства (в данный момент жилого дома III этапа), в связи с чем обязательство по внесению арендной платы за указанную площадь земельного участка не прекратилась, не имеется.

Довод Администрации о том, что благоустройство выполнено не в полном объеме (согласно акту осмотра территории от 05.09.2022 не выполнены работы по озеленению территории объекта (отсутствует газон), нет устройства асфальтобетонного покрытия хозяйственной площадки и площадки для отдыха, отсутствует покрытие спортивной и детской площадки, малые архитектурные формы не установлены) либо выполнены ненадлежащим образом (согласно тому же акту осмотра от 05.09.2022 покрытие тротуаров не соответствует принятому проектной документации) правового значения для настоящего дела не имеют, поскольку как верно указывает представитель Общества, данные обстоятельства выходят за пределы рассматриваемого спора, в рамках предмета которого подлежит разрешению вопрос о правовой судьбе части земельного участка, предназначенной и занятой благоустройством (находится ли такая часть земельного участка в пользовании у Общества или перешла в общую долевую собственность правообладателей помещений в многоквартирном доме).

Кроме того суд считает необходимым отметить следующее.

Действительно, в пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом в части 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно части 4 статьи 16 вышеназванного Вводного закона образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.

В соответствии с частью 4.1. статьи 16 Вводного закона образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.

Из вышеуказанных положений Вводного закона следует, что образование земельных участков под многоквартирными домами является обязанностью органа местного самоуправления.

Администрация предоставила Обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:28:104155:39, имеющий значительную площадь (19 785 кв.м.) и предназначенный для строительства нескольких многоквартирных домов.

В силу статьи 16 Вводного закона на Общество не может быть возложена обязанность по формированию земельного участка под каждым из возведенных МКД, поскольку такая обязанность лежит на органе местного самоуправления. Не осуществление Администрацией действий по формированию земельного участка под возведенным МКД не должно влечь нарушение прав и законных интересов Общества, завершившего строительства жилого дома, в виде сохранения обязанности по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятого и необходимого для эксплуатации такого жилого дома.

При этом суд в определении от 11.07.2022 предлагал Администрации представить иной способ определения площади части земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39, необходимого для эксплуатации жилого дома по адресу: <...>.

Администрация иного способа определения площади части земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39, необходимого для эксплуатации жилого дома (кроме исключения из расчета пятна застройки), не предложила. При этом проверив контррасчет ответчика за площадь 12 142,8 кв.м. на сумму 27 525 руб., признала его верным (том 2 л.д. 36).

Разногласий по расчету размера платы за земельный участок, произведенному на основании постановления Правительства Архангельской области от 15.12 2009 года № 190-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы и платы по соглашениям об установлении сервитутов за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области" (далее - Порядок №190-пп) исходя из кадастровой стоимости земельного участка, на сумму 27 525 руб. между сторонами не имеется.

Общество по платежному поручению от 28.09.2022 №1543 перечислило 27 525 руб., что Администрация не оспаривает.

Поскольку Обществом внесена плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 29:28:104155:39 с исключением из его общей площади части площади земельного участка, занятой построенным многоквартирным домом по адресу: <...> с учетом площади, необходимой и предназначенной для его эксплуатации и комфортного проживания (благоустройства), то оснований для взыскании долга за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 не имеется, в иске в этой части надлежит отказать.

Вместе с тем следует признать, что плата за земельный участок за период с 01.10.2021 по 31.12.2021 внесена Обществом с просрочкой.

В пункте 5.4. договора аренды предусматривалось, что арендная плата за земельный участок вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа месяца, следующего за кварталом, а за IV квартал - не позднее 25 декабря текущего года, что соответствует порядку и срокам внесения арендной платы, предусмотренным в пункте 19 Порядке №190-пп.

Поэтому требование Администрации о взыскании процентов за просрочку внесения платы, начисленных за период с 28.12.2021 по 01.03.2022 на основании статьи 395 ГК РФ, является обоснованным по праву.

Определяя размер процентов, подлежащих взысканию с Общества за просрочку внесения арендной платы, суд считает возможным согласиться с контррасчетом процентов, произведенным ответчиком исходя из ключевой ставки Банка России в размере 7,5% годовых на сумму 362 руб., учитывая разъяснения, изложенные в ответе на вопрос 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 октября 2016 г. о том, что штрафные санкции на сумму неуплаченного долга подлежат взысканию по ключевой ставке Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату вынесения резолютивной части решения, а также то, что указанная ставка (7,5%) действует на момент разрешения настоящего спора.

На основании статьи 110 АПК РФ госпошлина относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований и взыскивается в федеральный бюджет.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу администрация муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 362 руб. процентов, в удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ВИБС-Инвест" (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета 16 руб. государственной пошлины по иску.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.



Судья


Е.Б. Шапран