Решение от 24 сентября 2020 г. по делу № А51-7747/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-7747/2020
г. Владивосток
24 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Шохиревой С.Т., при ведении протокола/ аудиозаписи секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «АЭРОПИТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего образования ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении заключить договор аренды на новый срок, третье лицо Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 28.01.2020, паспорт, диплом ДВГУ №11436 от 15.12.2000;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 29.07.2019, паспорт, копия диплома СУПК №0220483 от 29.04.2004;

от Министерства науки и высшего образования РФ – ФИО4, доверенность от 26.07.2019, паспорт, диплом;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае – не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АЭРОПИТ» (далее – ООО «АЭРОПИТ», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего образования «Дальневосточный федеральный университет» (далее – ДВФУ, университет) об обязании заключить договор аренды помещения недвижимого имущества общей площадью 164,8 кв. м. по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, полуостров Саперный, <...>, с ООО «АЭРОПИТ» на условиях предоставленного проекта договора.

Определениями суда от 22.06.2020, от 17.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство науки и высшего образования Российской Федерации, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае.

Истец в порядке ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому уточнил редакцию п.6.1 договора: «6.1. Размер арендной платы по настоящему договору составляет 77719,20 руб. в месяц, с учетом НДС».

Суд в порядке ст.49 АПК РФ принял уточненные исковые требования.

Истец поддержал заявленные требования, пояснил, что просит обязать заключить договор аренды помещения недвижимого имущества общей площадью 164,8 кв. м. по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, полуостров Саперный, <...>, с ООО «АЭРОПИТ» на условиях предоставленного проекта договора, поскольку полагает, что имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Ответчик исковые требования не признает, полагает, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, прекратил свое действие 10.06.2020 в связи с отказом арендодателя от договора, путем направления уведомления в соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ.

Третье лицо заявленные требования не признает, полагает, что, действующее законодательство не содержит императивных норм, обязывающих истца заключить с ООО «АЭРОПИТ» договор аренды.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ДВФУ (арендодатель) и ООО «АЭРОПИТ» (арендатор) на основании протокола заседания Комиссии по рассмотрению заявок лиц, претендующих на заключение договоров аренды от 08.04.2015 № 15, в порядке подпункта 2 части 3.2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации (для организации точки общественного питания) №Д-129-15 от 09.04.2015, согласно условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г.Владивосток, остров Русский Остров, полуостров Саперный, <...> общей площадью 164,8 кв.м.. включающее в себя: нежилые помещения на первом этаже здания – Медицинского лечебного и научно-исследовательского центра и учебного корпуса медицинского блока, номера на поэтажном плане: 1.5.9-1.5.12, для целей: размещения точки общественного питания для студентов и сотрудников ДВФУ.

В силу п.2.1 договора настоящий договор заключен на 3 года.

В силу п.6.1 договора размер арендной платы определен на основании отчета об оценке стоимости права пользования нежилым помещением, подготовленного Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю и составляет 68 000 руб. в месяц, в том числе 412,62 руб. за 1 кв.м. с учетом НДС – 18 % - 10372,89 руб.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В 2017 году ДВФУ направлены в Минобрнауки России документы для согласования сделки о передаче в аренду федерального имущества по спорным объектам. В 2019 году ДВФУ повторно направлен пакет документов о передаче в аренду федерального имущества.

24.12.2019 в адрес ДВФУ поступил ответ Минобрнауки по нежилому помещению, расположенному по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Аякс, д. 10, общей площадью 164,8 кв.м., о согласовании передачи в аренду имущества ДВФУ, уточненный 04.02.2020 с учетом позиции Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущество), сроком на 3 года, путем проведения торгов на право заключения договора аренды, в порядке предусмотренном статьей 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 № 135 ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» с условием исключения из преамбулы договор аренды «...на основании протокола заседания комиссии по рассмотрению заявок лиц, претендующих на заключение договоров аренды без проведения аукциона, в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» ...».

Претензией №03/02 от 11.02.2020 истец просил ответчика заключить Договор аренды недвижимого имущества №Д-129-15 от 09.04.2015 на условиях предоставленного проекта договора без проведения торгов, с также заключить Договор аренды недвижимого имущества №Д-384-15 от 02.11.2015 на условиях определенных договором без проведения торгов.

Письмом №03/02 от 11.02.2020 ответчик сообщил истцу о своем решении отказаться в одностороннем порядке от Договора аренды федерального недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 09.04.2015 №Д-129-15 и сообщил о необходимости освобождения занимаемых по указанному договору аренды помещений, подготовить и передать из представителю Университета по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора аренды, в том числе, исполнить обязательства в части взаиморасчетов по арендной плате и коммунально-эксплуатационным расходам не позднее чем через 3 месяца после получения уведомления.

Письмами №12/04 от 13.04.2019, №17/05 от 13.05.2020 истец просил ответчика, с учетом полученного согласия Минобрнауки России на передачу в аренду спорных помещений и наличия у ООО «АЭРОПИТ» преимущественного права на заключение договора аренды продлить договор аренды учитывая нормы Закона о защите конкуренции без проведения торгов.

Истец, полагая, что ответчик без правовых оснований уклонился от подписания договора аренды недвижимого имущества общей площадью 164,8 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г.Владивосток, остров Русский, полуостров Саперный, <...> на условиях представленного проекта договора, обратился в Арбитражный суд Приморского края с данным иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам Главы 7 АПК РФ, суд находит заявленное истцом требование необоснованным не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком заключен Договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации (для организации точки общественного питания) №Д-129-15 от 09.04.2015.

В силу п.2.1 договора настоящий договор заключен на 3 года.

Согласно пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

Поскольку срок действия договора истек 09.04.2018, однако ни одна из сторон до истечения этого срока не уведомила о его расторжении, Договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации (для организации точки общественного питания) №Д-129-15 от 09.04.2015 возобновился на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Письмом №03/02 от 11.02.2020 ответчик сообщил истцу о своем решении отказаться в одностороннем порядке от Договора аренды федерального недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации от 09.04.2015 №Д-129-15 и сообщал о необходимости освобождения занимаемых по указанному договору аренды помещений, подготовить и передать из представителю университета по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора аренды, в том числе, исполнить обязательства в части взаиморасчетов по арендной плате и коммунально-эксплуатационным расходам не позднее чем через 3 месяца после получения настоящего уведомления.

В пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Согласно правовому подходу, сформулированному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, положения указанной выше нормы прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Следовательно, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что Договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации №Д-129-15 от 09.04.2015, является прекращенным.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В силу пункта 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендатор публичного имущества вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ требовать понуждения арендодателя к заключению договора на новый срок, если договор с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды). При этом арендатор может требовать изменения только тех условий договора, которые указаны в подпунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом (при этом данной нормой не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом); наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

Судом установлено, что Договор аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации (для организации точки общественного питания) №Д-129-15 от 09.04.2015 заключен между сторонами без проведения конкурса или аукциона, а, следовательно, суд приходит к выводу о том, что истец не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок перед другими лицами.

Учитывая изложенное, суд считает, что заявленные требования являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Шохирева С.Т.