Решение от 11 ноября 2019 г. по делу № А01-2550/2019

Арбитражный суд Республики Адыгея

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А01-2550/2019
г. Майкоп
11 ноября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.11.2019г.

Решение в полном объеме изготовлено 11.11.2019г.

Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Н.Г. Мусифулиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.О. Мачуковым, рассмотрев исковое заявление закрытого акционерного общества "Восход" (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) к администрации муниципального образования "Майкопский район" (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, <...>) об обязании заключить договор купли-продажи на определенных условиях, при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 25.07.2019);

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 19.03.2019), ФИО3 (доверенность от 09.01.2019),

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Восход» (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с требованиями к администрации муниципального образования «Майкопский район» (далее – ответчик, администрация) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:04:0000000:33, площадью 7 840 000 ± 24 500 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» по цене 8 255 520 рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 01:04:0000000:33, принадлежит обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право истца на приобретение его в собственность подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Адыгея по делу А01-641/2012 от 18.06.2012, однако условия договора о стоимости выкупаемого объекта сторонами не согласованы, что явилось основанием для подачи настоящего иска со ссылками на статьи 421, 422, 455, 555 ГК РФ, пункт 7 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В отзыве на иск ответчик требования истца не признал, ссылаясь на недобросовестность самого общества, в том числе и ввиду неправомерной регистрации им права собственности на спорный земельный участок. В этой связи, полагал отсутствующими правовые основания для заключения договора купли-продажи в период с 22.04.2019г. по 23.09.2019г.

В судебном заседании истцом поддержаны исковые требования. В дополнении обращено внимание на то, что юридически значимые действия по регистрации права на земельный участок произведены уполномоченным органом, допустившим техническую ошибку при формировании записи о праве в ЕГРН: вместо права постоянного (бессрочного) пользования была внесена запись о праве собственности общества.

Представитель ответчика иск не признал, ссылаясь на доводы, изложенные в отзыве. Утверждения истца о направлении заявления о регистрации права постоянного (бессрочного) пользования полагал опровергнутыми решением Арбитражного суда Республики Адыгея по делу А01-1246/2019 от 20.08.2019.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, явившихся в заседание, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея по делу А01-641/2012 от 18.06.2012 признан незаконным отказ администрации муниципального образования «Майкопский район» в предоставлении в собственность за плату закрытому акционерному обществу «Восход» земельного участка с кадастровым номером 01:04:0000000:33, площадью 7 840 000 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», расположенного по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, станица Курджипская, оформленный письмом администрации муниципального образования «Майкопский район» от 20 января 2012 года № 146. Суд обязал администрацию в течение тридцати дней с момента вступления решения в законную силу направить обществу проект договора купли-продажи земельного участка.

Определением от 27.11.2012 за неисполнение решения суда от 18.06.2012 по делу №А01-641/2012 администрация подвернута судебному штрафу.

01.01.2012г. администрацией в адрес общества был направлен проект договора купли-продажи земельного участка по цене 63 528 366 рублей 95 копеек.

14.12.2012г. общество направило протокол разногласий с указанием на необходимость определения выкупной стоимости, равной 15 % от кадастровой стоимости участка (9 529 255 рублей 04 копейки).

В установленный частью 1 статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации тридцатидневный срок администрация не направила в адрес общества ответа о согласовании разногласий.

Впоследствии, 16.05.2013г. администрацией представителю истца в нарочном порядке был вручен проект договора с установлением стоимости выкупаемого участка в размере 9 529 255 рублей 04 копейки. Однако, договор на указанных условиях покупателем подписан не был.

Из копий писем комитета по имущественным отношениям администрации МО «Майкопский район» от 06.11.2014 № 1731 и от 18.12.2014 № 2298, следует, что сторонами обсуждались предложения об установлении выкупной цены земельного участка равной 7 840 000 рублей. Соглашений по этим условиям также не достигнуто.

Письмом от 18.04.2019 №4930, сопровождающим проект договора купли-продажи, администрация в очередной раз обратилась к обществу с предложением по заключению договора купли-продажи земельного участка по цене, определенной в соответствии с Постановлением Кабинета Министров РА от 10.08.2015 №181 (л.д.17).

Так, в пункте 2.1 представленного проекта договора стоимость выкупаемого участка была определена в размере 20 000 000 рублей (л.д. 19-20).

Письмом от 24.05.2019 № 18 общество акцептовало предложение администрации по выкупу земельного участка на иных условиях: с установлением цены договора равной 8 255 520 рублей - 15 % от кадастровой стоимости, что в соответствии с частью 2 статьи 443 Гражданского кодекса Российской Федерации является новой офертой (л.д. 21).

В силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Однако ответчик, действий, направленных на заключение договора на предложенных обществом условиях не предпринял, что послужило основанием к обращению истца с настоящим исковым заявлением.

Пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).

Учитывая длительные безрезультатные переговоры сторон по вопросу заключения договора купли-продажи в целях создания правовой определенности, суд считает необходимым установить существенное условие договора о цене выкупаемого объекта, руководствуюсь следующими нормами.

Земельным кодексом Российской Федерации закреплен принцип деления земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пункт 8 части 1, часть 2 статьи 7).

Таким образом, принадлежность участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении такого участка в собственность заинтересованного лица.

В соответствии с пунктами 6, 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом и регулируется Законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Пунктом 7 статьи 10 Закона № 101-ФЗ установлено, что приобретение сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Законом Республики Адыгея от 07.06.2007 № 86 «О регулировании земельных отношений» не установлены иные условия предоставления в собственность земельных участков, отнесенных к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящихся у лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Доводы ответчика о необходимости определения выкупной стоимости земельного участка в соответствии с п. 2 Порядка определения стоимости земельного участка, установленного Постановлением Кабинета Министров Республики Адыгея от 10.08.2015 № 181 «О Порядке определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Адыгея, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов» в размере кадастровой стоимости, подлежат отклонению.

Как следует из пункта 1 указанного нормативного акта, данный Порядок устанавливает процедуру определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Адыгея, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, если иное не установлено федеральными законами и законами Республики Адыгея.

Принимая во внимание, что механизм определения цены в данном случае установлен пунктом 7 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, суд приходит к выводу о невозможности применения к рассматриваемым правоотношениям процедуры формирования цены земельного участка по правилам Постановления Кабинета Министров РА от 10.08.2015 № 181.

Исследовав представленные в дело доказательства, и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что земельный участок, испрашиваемый обществом, принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. Общество обладает статусом сельскохозяйственной организации и использует земельный участок по целевому назначению.

Представителями сторон, участвующими в деле, не оспаривалось, что противоречия между ними возникли только в части установления цены объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

Согласно абзацу второму части 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Таким образом, условие о цене недвижимого имущества является существенным для договора купли-продажи, отсутствие (несогласованность) которого влечет незаключенность такой сделки.

В силу статей 421 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам (императивным нормам), установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

С учетом приведенных правовых норм, выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должна определяться на основании нормативных правовых актов, действующих на дату заключения договора купли-продажи либо принятия судебного акта о понуждении уполномоченного органа заключить такой договор.

В отношении испрашиваемого обществом земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 55 036 800 рублей (л.д.64). Выкупную стоимость участка общество рассчитало в размере 15% от его кадастровой стоимости, что соответствует пункту 7 статьи 10 Закона № 101-ФЗ.

При изложенных обстоятельствах, следует признать, что администрация, которой общество направило акцепт к договору купли-продажи на иных условиях и для которой заключение такого договора является обязательным, уклонилась от его заключения (не совершила действий, предусмотренных пунктом 1 статьи 445 ГК РФ). Следовательно, общество вправе требовать заключения договора в судебном порядке на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о злонамеренной регистрации права собственности общества на спорный земельный участок в ущерб публичному собственнику, опровергнуты представленным в дело уведомлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея от 03.09.2019 об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН (л.д.63).

Поскольку заключение договора является для администрации обязательным, арбитражный суд обязан обеспечить защиту прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

В статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено, что по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

На основании изложенного, суд считает необходимым обязать администрацию заключить с обществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:04:0000000:33, площадью 7 840 000 ± 24 500 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», расположенного по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, станица Курджипская, за пределами ориентира станица Курджипская, примерно в 5-ти км по направлению на юго-восток, указав в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи стоимость выкупаемого объекта равную 8 255 520 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление закрытого акционерного общества "Восход" (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) к администрации муниципального образования "Майкопский район" (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, <...>) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка на определенных условиях удовлетворить.

Обязать администрацию муниципального образования "Майкопский район" (ИНН <***>, ОГРН <***>, Республика Адыгея, <...>) заключить с закрытым акционерным обществом "Восход" (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 01:04:0000000:33, площадью 7 840 000 ± 24 500 кв.м., категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», расположенного по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, станица Курджипская, за пределами ориентира станица Курджипская, примерно в 5-ти км по направлению на юго-восток, указав в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи стоимость выкупаемого объекта равную 8 255 520 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции, жалоба подается через суд, вынесший решение.

Судья Н.Г. Мусифулина