Решение от 12 октября 2017 г. по делу № А41-19649/2017

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. д.18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-19649/17
12 октября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 12 октября 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Манучарян Л.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН»

к Администрация Одинцовского Муниципального района Московской области, АО "СВЕТЛЯЧОК»

о признании недействительным договор № 6670 земельного участка с кн 50:20:0071004:766,

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрация Одинцовского Муниципального района Московской области, АО "СВЕТЛЯЧОК о признании недействительным договора № 6670 от 27.10.2016 г. аренды земельного участка с КН 50:20:0071004:766, заключенного между ответчиками и обязании АО «СВЕТЛЯЧЕК» возвратить Администрации Одинцовского муниципального района Московской области земельный участок с КН 50:20:0071004:766.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, АО «Светлячок является собственником 4-х этажного бытового-административного здания, площадью 2 380, 5 кв.м., расположенного по адресу: Московская область,

Одинцовский район, пос. Голицыно, пер. 30, Рабочий, д.9, ЗАО «Светлячок», что подтверждается свидетельством о праве собственности от 19.01.2016 г.

Указанное здание расположено на земельных участках с кадастровыми номерами 50:20:0071004:161 площадью 6 735 кв.м. и 50:20:0071004:766 площадью 1 773 кв.м., что подтверждается кадастровой выпиской (лист КВ.2. ) в отношении строения.

Согласно техническому паспорту БТИ указанного строения, площадь пятна застройки здания составляет 790, 5 кв.м.

На земельном участке 50:20:0071004:161 расположена часть здания площадью застройки 780, 5 кв.м.

На земельном участке КН 50:20:0071004:766 расположена часть здания (пристройка) площадью застройки 10 кв.м., что составляет менее 1,5% от площади застройки всего здания.

Указанное подтверждается произведенным в рамках настоящего дела заключением эксперта от 25.09.2017 г.

На земельном участке КН 50:20:0071004:161 расположено, кроме того, здание швейного цеха, общей площадью 2 786 кв.м., принадлежащее АО «Светлячок» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 28.09.1999 г.

Земельный участок КН 50:20:0071004:161 предоставлен АО «Светлячок» в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.105 г.) для использования двух расположенных на нем зданий, принадлежащих ответчику на праве собственности. (Свидетельство о государственной регистрации права от 12.04.2012 г.)

На основании заявления АО «Светлячок», Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области вынесено постановление № 5710 от 28.09.2016 г. о предоставлении АО «Светлячок» в аренду сроком на 49 лет земельного участка КН 50:20:0071004:766 площадью 1773 кв.м., занятого частью здания, принадлежащего обществу на праве собственности.

Во исполнение указанного постановления между Администрацией Одинцовского Муниципального района Московской области и АО "СВЕТЛЯЧОК» 27.10.2016 г. заключен договор № 6670 аренды земельного участка КН 50:20:0071004:766 сроком на 49 лет.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как разъяснено в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации); споры о признании недействительной ничтожной сделки

подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли- продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

К числу таких оснований статьей 39.16 ЗК РФ отнесено в частности,

превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 12 мая 2005 г. N 187-О, толкование норм статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо осуществлять в системной связи с нормами гражданского законодательства, законодательства о градостроительной деятельности и с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов.

Из совокупного толкования норм пункта 1 статьи 39.20, пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его

использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 25 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

По смыслу приведенных норм собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение только той части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Указанная правовая позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05.09.2016 по делу N А41-2703/16.

Арбитражным судом определением от 04.09.2017 г. была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Бюро архитектурно-строительных исследований» ФИО1, имеющему высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», стаж работы в области экспертизы строительства 18 лет, ФИО2, имеющему высшее образование по специальности «Аэрофотогеодезия», кадастровому инженеру, стаж работы в качестве кадастрового инженера 7 лет.

На разрешение экспертов арбитражным судом поставлен вопрос: Установить площадь и границы земельного участка занятого объектом недвижимости - бытовое - административное здание, назначение нежилое, площадь 2 380, 5 кв.м., количество этажей 4, расположенного по адресу: <...> рабочий, д.9, ЗАО «Светлячок», кадастровый (условный) номер: 50:20:06:00252:001, запись о государственной регистрации права собственности № 50-01.2021.1999-490.1 от 28.09.1999 г., и необходимого для его использования, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта».

Согласно заключению экспертов, площадь земельного участка, необходимого для использования объекта недвижимости - бытовое - административное здание, назначение нежилое, площадь 2 380, 5 кв.м., количество этажей 4, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта составляет 1 436, 4 кв.м.

Оценив в соответствии с требованиям статьи 71 АПК РФ представленное заключение, арбитражный суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение содержит однозначные выводы относительно соотношения площади предоставленного обществу земельного участка и площади земельного участка, занимаемой объектом недвижимости, находящимся в собственности у ответчика.

В связи с вышеизложенным, учитывая, что площадь строения, расположенного на земельном участке КН составляет менее 1,5 % от площади застройки принадлежащего АО «Светлячок» здания, суд приходит к выводу, что земельный участок предоставлен в аренду АО «Светлячок» для

размещения части здания, принадлежащего обществу на праве собственности, с нарушением требований ст. 39.16, 39.20 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка с нарушением требований Земельного кодекса РФ, без проведения аукциона, является ничтожной сделкой как нарушающей требования закона и посягающая на публичные интересы. Указанная правовая позиция содержится в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 11.04.2017 N Ф05-2742/2017 по делу N А41-41989/2016.

В соответствии с п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. При этом независимо от применения последствий ее недействительности требование может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Как следует из материалов дела, ООО «ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН» на праве собственности принадлежит смежный земельный участок КН 50:20:0071004:68, площадью 5 000 кв.м., по адресу: <...> Рабочий, д.,9, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 15.12.2005 г.

Письмами от 13.05.2012 г., 19,03.2013 г., 31.05.2013 г., 03.07.2013 г., 21.02.2017 г., ООО «ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН» обращалось в Администрацию Одинцовского муниципального района Московской области с заявлением о предоставлении в собственность, аренду по итогам аукциона земельного участка площадью 1 773 кв.м.

Как следует из Схемы расположения 1 представленной в заключении экспертов ФИО1, ФИО2 границы земельного участка КН 50:20:0071004:766 перекрывают ворота подъезда для доступа на территорию ООО «ПРОФИЛЬ ДИЗАЙН».

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что истец является лицом, заинтересованным в возможности участвовать в торгах на право приобретения в аренду земельного участка с КН 50:20:0071004:766 и у него отсутствует иная возможность реализовать указанное право, кроме как путем оспаривания

сделки, совершенной с нарушением требований закона, заключенной без проведения торгов.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что АО «СВЕТЛЯЧЕК» обязан возвратить Администрации Одинцовского муниципального района Московской области земельный участок с КН 50:20:0071004:766 с целью возможного выделения из него земельного участка, необходимого для использования части здания, принадлежащего на праве собственности ответчику и проведения аукциона в отношении оставшейся части.

Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 03 июня 2014 г. N 1152/14, при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд должен проверить доводы сторон о наличии возможности возвратить полученное имущество в натуре, а при установлении невозможности такого возврата - возместить его действительную цену (рыночную стоимость).

Поскольку АО «Светлячок» в рассматриваемый период использовало арендованный по ничтожной сделке земельный участок, уплаченная арендная плата не подлежит возврату.

В соответствии со ст. 106, 110 АПК РФ, судебные расходы истца по оплате государственной пошлины, расходов по оплате услуг эксперта, подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать недействительным договор № 6670 от 27.10.2016 г. аренды земельного участка с КН 50:20:0071004:766, заключенный между Администрацией Одинцовского Муниципального района Московской области и АО "СВЕТЛЯЧОК».

2. Обязать АО «СВЕТЛЯЧЕК» возвратить Администрации Одинцовского муниципального района Московской области земельный участок с КН 50:20:0071004:766.

3. Взыскать с АО «СВЕТЛЯЧОК» 50 000 рублей расходов по оплате услуг эксперта, 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Десятого арбитражного апелляционного суда http://10aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Московского округа http://fasmo.arbitr.ru.

Судья А.О. Уваров