Решение от 14 мая 2026 г. АС Кировской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, <...>

http://kirov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело №А28-6975/2024
г. Киров
15 мая 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2026 года

В полном объеме решение изготовлено 15 мая 2026 года


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Гулиной С.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио и видеозаписи секретарем судебного заседания Платуновой В.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «АРСС» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 43» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о взыскании 6 495 778 рублей,


при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО1 по доверенности от 03.03.2026, ФИО2 по доверенности от 05.06.2024,

ответчика – ФИО3 по доверенности от 12.01.2026 (посредством веб-конференции),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АРСС» (далее - истец, ООО «АРСС») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 43» (далее – ответчик, ООО «Торгсервис 43») о взыскании 4 561 378 рублей 00 копеек задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 23.07.2015 № П51-2015/01, в том числе 1 289 600 рублей 00 копеек долга по арендной плате за период с февраля 2024 года по май 2024 года, 3 594 178 рублей 00 копеек неустойки за односторонний отказ от исполнения договора аренды.

Исковые требования основаны на нормах статей 15, 310, 401, 611, 615, 616, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениях статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности», условиях спорного договора аренды с учетом дополнительных соглашений и мотивированы возникновением на стороне истца упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы в связи с повреждением нежилого помещения пожаром в результате короткого замыкания оборудования арендатора, а также наличием на стороне ответчика обязанности оплатить неустойку за односторонний отказ от договора аренды уведомлением от 20.02.2024 №7.

В ходе рассмотрения дела истец заявлением от 04.11.2024 увеличил размер исковых требований, просил взыскать с ответчика 6 495 778 рублей задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 23.07.2015 № П51-2015/01, в том числе 2 901 600 рублей долга по арендной плате за период с февраля по октябрь 2024 года, 3 594 178 рублей неустойки за односторонний отказ от исполнения договора аренды.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличение размера исковых требований принято судом к рассмотрению по настоящему делу.

Ответчик в отзыве просил в удовлетворении требований отказать, указав, что в связи с произошедшим пожаром использование объекта аренды для целей торговли не представлялось возможным, в связи с чем между сторонами неоднократно проводились переговоры о дальнейшем использовании помещения после осуществления ремонта истцом. Со стороны ответчика было направлено предложение истцу о заключении дополнительного соглашения, от подписания которого истец уклонился, со стороны истца, в свою очередь, в адрес ответчика было направлено предложение от 20.02.2024, в котором восстановительный ремонт был возложен на ответчика (арендатора), с таким предложением ответчик не согласился. Поскольку стороны не пришли к соглашению, то письмом от 20.02.2024 №7 ответчик сообщил истцу о расторжении договора в одностороннем порядке, однако в дальнейшем, пересмотрев условия договора аренды и законодательство РФ, ответчик направил письмо от 26.02.2024 №10, в котором со ссылкой на пункт 1 статьи 416 ГК РФ указал, что договор прекратил свое действие в силу закона, датой прекращения договора является дата пожара. Ответчик указал, что исходя из статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, однако если имущество утрачено (уничтожено), его возврат невозможен, что исключает применение этой нормы в части требования о передаче объекта. По мнению ООО «Торгсервис 43», истец в материалы дела не представил доказательств о том, что нежилое помещение после пожара восстанавливалось и пригодно для дальнейшего использования его назначению, поэтому обязанность вносить арендную плату на стороне арендатора отсутствует. Ответчик сослался на Технический отчет по результатам экспертизы технического состояния здания №59/ОЗС/2024 от 10.07.2024, выполненный ООО «Кировпромбезопастность», согласно которому здание на момент экспертизы (июль 2024 года) в целом не отапливается, основные дефекты и повреждения строительных конструкций, а также отделочных слоев сконцентрированы в уровне 1-го этажа, инженерные системы в уровне 1-го этажа частично разрушены, демонтированы, сильно повреждены огнем, не функционируют, дальнейшее использование помещений в уровне 1-го этажа по функциональному назначению, связанному с торговлей продовольственными и непродовольственными товарами, невозможно. Ответчик указал, что в соответствии с актом приема-передачи объекта аренды, являющегося приложением №2 к договору, арендатору передано нежилое помещение полностью готовое к эксплуатации, обеспеченное всеми инженерно-техническими коммуникациями, при этом никакие энергопринимающие устройства, присоединенные к сетям электроснабжающей организации или иное оборудование электропотребления, арендатору не передавались. В акте приема передачи помещения не указано, каким количеством розеток (одинарных или двойных (тройных), встроенных или накладных), выключателей (одинарных или двойных (тройных), встроенных или накладных), дымовых датчиков оборудовано передаваемое нежилое помещение. По мнению ответчика, достоверно установить, какое количество розеток и выключателей было расположено в арендуемом помещении на момент его передачи от арендодателя арендатору, не представляется возможным, истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что ответчиком производились какие-либо работы по электроснабжению (установке дополнительных розеток), доказательств нарушения ответчиком правил пожарной безопасности, ставших причиной возникновения пожара, а также доказательств того, что пожар возник в связи с нарушением ответчиком правил эксплуатации здания в отступление от условий договора.

Стороны в материалы дела представили дополнения и возражения, в которых более подробно раскрыли поддерживаемые позиции по делу.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное разбирательство неоднократно откладывалось по ходатайству сторон, в том числе в целях предоставления возможности истцу и ответчику мирно урегулировать спор. Поскольку стороны не достигли соглашения по возникшему спору, дело рассмотрено судом по существу заявленных исковых требований.

В судебном заседании представители истца требование о взыскании упущенной выгоды и штрафной неустойки поддержали.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме, поддержал доводы отзыва на иск и дополнений к отзыву.

Заслушав представителей сторон, исследовав в полном объеме материалы дела, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между ООО «Бизнес-Инвест» ИНН <***> (арендодатель) и ООО «Торгсервис 59» ИНН <***> (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 23.07.2015 №П51-2015/01 (далее – договор аренды, договор).

В соответствии с указанным договором арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, площадь, сдаваемая в аренду - 1 077,1 кв.м – в соответствии с техническим планом здания 2013 года (1058,7 кв.м – торговая и 18,4 кв.м –лестничная клетка), расположенное на первом этаже здания по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 43:40:000633:115 (далее – нежилое помещение), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. План нежилого помещения, передаваемого по договору в аренду, является неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2019).

Нежилое помещение будет использоваться в следующих целях: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.3 договора).

Арендодатель является собственником нежилого помещения на основании решения Арбитражного суда Кировской области от 05.12.2013, дата вступления в законную силу 09.01.2014, свидетельства о государственной регистрации права серия 43АГ №018156 от 29.04.2014 (пункт 1.2 договора).

Дополнительным соглашением к договору от 02.08.2018 в связи со сменой собственника нежилого помещения в качестве арендодателя указано ООО «Бизнес-Инвест» ИНН <***>, в качестве арендатора – ООО «Торгсервис 43» ИНН <***>.

ООО «АРСС» приобрело у ООО «Бизнес-Инвест» ИНН <***> в собственность нежилое здание с кадастровым номером 43:40:000633:115, площадью 4617,8 кв.м. на основании договора купли-продажи от 21.04.2021 в редакции дополнительного соглашения от 06.05.2021.

Согласно выписке из ЕГРН от 14.07.2023 4-этажное нежилое здание с кадастровым номером 43:40:000633:115 площадью 4617,8 кв.м, расположенное по вдресу <...>, принадлежит ООО «АРСС» на праве собственности, о чем в ЕГРН внесена запись 05.05.2021. Реестр содержит сведения об ограничении права в виде аренды в пользу ООО «Торгсервис 43», договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора арендодатель обязался передать непозднее 10 календарных дней после подписания договора нежилое помещение арендатору по акту приема-передачи (приложение №2 к договору) в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению, соответствующим действующему законодательству РФ. Днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания акта приема-передачи. Перед передачей нежилого помещения арендодатель обязан проинформировать арендатора обо всех правилах, требованиях и особенностях, которые необходимо знать при пользовании нежилым помещением. В случаях возникновения каких-либо ситуаций, возникших при соблюдении правил, требований и особенностей, о которых арендатор не был уведомлен, арендатор не несет в таких случаях ответственность за понесенные арендодателем убытки. В случае отсутствия перед передачей нежилого помещения арендодатель обязан установить приборы учета электроэнергии.

Согласно пункту 2.1.2 договора арендодатель гарантировал, что нежилое помещение, а также его конструктивные элементы (в том числе сигнализации, инженерно-техническое оборудование), соответствуют всем противопожарным (в том числе наличие средств противопожарного водоснабжения, огнезащиты кровли и т.д.), санитарным и другим требованиям, предъявляемых законодательством РФ к нежилым помещениям. В случае выявления нарушений указанных требований ответственность перед государственными/муниципальными органами и третьими лицами несет арендодатель, в том числе, арендодатель за свой счет и в сроки, указанные в предписании, устраняет замечания указанных органов.

Арендодатель в силу пунктов 2.1.6, 2.1.12, 2.1.13 договора обязан обеспечивать нежилое помещение теплоснабжением и электроснабжением мощностью не менее 40 кВт. В случае возникновения неисправностей, аварийных ситуаций обеспечить их скорейшую ликвидацию; обязан обеспечить наличие пожарной сигнализации в нежилом помещении, сертифицированной специализированной организацией в соответствии с действующим законодательством РФ; обязан следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, обеспечивать их своевременный ремонт. При этом арендодатель вправе проверять состояние нежилого помещения и порядок пользования им со стороны арендатора в любое время, согласованное с арендатором, и (или) при участии его представителя.

Арендатор вправе своими силами и по своему усмотрению устанавливать в нежилом помещении оборудование, которое ему необходимо для использования нежилого здания (помещения) в соответствии с целями использования, указанными в пункте 1.3 договора (пункт 2.2.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.7, 2.2.8 арендатор обязан в случае аварии сантехнического, электротехнического и прочего оборудования (в т.ч. сетей), а также при обнаружении признаков аварийного состояния указанного оборудования, незамедлительно сообщить об этом арендодателю любым наиболее оперативным и целесообразным в данной ситуации способом, а также принять все необходимые оперативные меры для локализации аварии и ее последствий для их дальнейшего устранения арендодателем; обязан не производить без письменного разрешения арендодателя неотделимые улучшения (в том числе: реконструкцию, перепланировку, переоборудование сантехники, а также систем электроснабжения, отопления и канализации и другие ремонтно-строительные работы и т.д.) нежилого помещения.

Арендатор обязан при наступлении соответствующих обстоятельств в порядке, предусмотренном разделом 4 договора, возвратить по акту возврата нежилое помещение в состоянии, соответствующему состоянию при передаче нежилого помещения, свободным от имущества арендатора. Арендатор обязан за свой счет подготовить нежилое помещение к возврату арендодателю. Если арендатор нарушил срок возврата имущества, определенный договором, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (пункт 2.2.10 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2015).

В соответствии с пунктом 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.07.2022 арендная плата с 01.08.2022 составляет 310 000 рублей в месяц. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату.

Пунктом 3.4 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в 12 месяцев, в том числе не ранее истечения первого полного года аренды. Одностороннее изменение размера арендной платы арендодателем в виде его увеличения не может быть более 4% арендной платы.

В материалы дела представлены платежные поручения от 04.08.2023 №4117, от15.09.2023 №4892, от 04.10.2023 №5239, от 03.11.2023 №5687, от 06.12.2023 №6183, от 10.01.2024 №80 о ежемесячной оплате ООО «Торгсервис 43» арендных платежей в сумме 322 400 рублей, то есть с учетом повышения арендодателем арендной платы на 4% (310 000 + 12 400 (4%)).

Внесение арендных платежей прекратилось после 31.01.2024 – даты произошедшего в арендуемом помещении пожара.

В претензии от 27.04.2024 истец просил ответчика добровольной уплатить задолженность по договору аренды за период с февраль, март и апрель 2024 года, а также неустойку за расторжение договора в одностороннем порядке.

Претензия получена истцом 06.05.2024 и оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В материалы дела ответчиком представлен флеш-накопитель с видеозаписью момента начала пожара, выполненной с камеры внутри помещения.

В материалы дела сторонами представлены следующие экспертные/технические заключения.

1. Техническое заключение №37 от 28.02.2024 по исследованию объектов, изъятых с места пожара, произошедшего 31.01.2024 в магазине «Светофор» по адресу <...>, выполненное Федеральным государственным бюджетным учреждением «Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Кировской области.

На исследование поставлен вопрос: имеются ли на представленных материалах (фрагментах медных жил проводов) следы аварийных режимов работы, если имеются, то когда они образовались?

Выводы заключения: на представленных для исследования фрагментах электрических проводников, изъятых с места пожара, произошедшего 31.01.2024 в магазине «Светофор» по адресу <...>, обнаружены локальные оплавления, имеющие признаки, характерные для протекания аварийного пожароопасного режима работы электрооборудования – «короткого замыкания», возникшего в условиях до пожара (ПКЗ).

2. Техническое заключение №38 от 29.02.2024 по причине пожара, произошедшего 31.01.2024 в магазине «Светофор» по адресу <...>, выполненное Федеральным государственным бюджетным учреждением «Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Кировской области.

Данное заключение имеет выдержки из протокола осмотра места происшествия от 31.01.2024: на полу в остатках пожарного мусора с северо-восточной стороны несущего столба у морозильной камеры находится удлинитель на пять мест, в трех гнездах которого находятся вилки (включены) питающие провода морозильных камер (ларей). Фрагменты медных жил проводов обнаруженного в пожарном мусоре около несущего столба (см.схему) изъяты и упакованы в полиэтиленовй пакет.

Выводы заключения: очаг пожара, произошедшего 31.01.2024 в магазине «Светофор» по адресу <...>, находился в районе несущей колонны, которая расположена в 10 метрах левее от центрального входа, около первого кассового терминала. Причиной пожара явилось загорание горючих материалов под воздействием источников зажигания, образование которых связано с тепловым проявлением аварийного режима работы электросети магазина.

В ходе рассмотрения дела определением суда от 16.04.2025 в судебное заседание для дачи показаний в качестве специалиста вызван начальник ФГБУ «Судебно-экспертное учреждение федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Кировской области ФИО4, имеющий высшее профессиональное образование – Уральский институт ГПС МЧС России по специальности «Пожарная безопасность», квалификацию «Инженер», стаж работы в ФПС с 2005 года, стаж экспертной работы с 2005 года, выполнявший исследование объектов, изъятых с места пожара, произошедшего 31.01.2024 в магазине «Светофор» по адресу <...>.

В судебном заседании 29.05.2025 заслушаны пояснения ФИО4, который пояснил, что им не устанавливалось, была или нет стационарная розетка на колонне, им были обнаружены остатки розетки с питающим проводом, который свисал с потолка, и остатки розетки на полу; в его обязанности не входит установление, к какой сети (здания или иной сети) относится проводник, на котором установлен аварийный режим работы. По мнению специалиста, при круглосуточной работе трех морозильных камер при использовании электропроводки с тонким проводом, который не рассчитан для потребления оборудования, он нагревается, что вызывает процесс аварийной работы.

3. Экспертное заключение от 23.04.2024 №Э-24/120, выполненное ООО ЭКФ «Экскон», об установлении причины аварийного режима работы электрического оборудования.

Осмотр объектов исследования произведен 19.03.2024 в присутствии представителей ООО «АРСС», ООО «Торгсервис 43».

В данном заключении эксперт ФИО5 отмечает, что кабель обладает монопроволочной жилой, то есть не имеет расщепления каждой жилы кабеля на множество проводников. По проектной документации розетка в месте возгорания отсутствует. Провода подключены к винтовым соединениям как розетки, так и клеммы без наконечников (без оконцевания). При таком соединении проводники могут смещаться при механическом воздействии на кабель. На иллюстрации МЧС (рис.5) видно, что на жилу проводника было приложено некоторое усилие, что привело к изменению ее геометрии из округлого размера в плоское или гибкое к нему. Иными словами, многопроволочный проводник был раздавлен, «расщеплен» мощным внешним механическим воздействием.

Согласно упомянутому заключению причиной аварийного режима работы электрического оборудования – электропроводки здания ул.Прудная, д.51 – является тепловое воздействие вследствие короткого замыкания, полученного при внешнем воздействии на многопроволочный проводник и последующем расщеплении его на одиночные жилы со снижением механической прочности с появлением изломов и увеличением термического воздействия, в не относимом к основной системе внутреннего электроснабжения здания типе линии и отличием от нее по своей структуре, в месте, не предусматривающем наличие розеточной сети по проектной документации и по физической реализации трасс систем электроснабжения, подключенном через клеммы типа ЗВИ многопроволочном многожильном проводнике электроснабжения розетки без оконцевания проводов с развитием ненадежного контактного соединения из-за расщепления пятна контакта в месте касания проволок многопроволочного проводника и росту температуры в такого рода соединениях, схожим по конструкции с самодельным удлинителем, возле колонны в 10 метрах от входа.

4. Экспертное заключение от 15.03.2024 №Э-0007-2024, выполненное ООО «Центр независимой экспертизы и оценки». В рамках данного экспертного исследования 19.02.2024 проведен осмотр помещения магазина в присутствии представителей истца и ответчика. По результатам данной строительно-технической экспертизы экспертом составлен локальный сметный расчет на ремонтно-восстановительные работы, общая стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 24 251 237,50 руб.

5. Технический отчет от 10.07.2024 по результатам технического состояния здания, расположенного по адресу <...> (шифр 59/ОЗС/2024), выполненный ООО «Кировпромбезопасность» и Союзом «Вятская торгово-промышленная палата». Экспертиза выполнялась с целями: - выявление дефектов и повреждений строительных конструкций и внутренних инженерных сетей здания с их фиксацией; - оценка фактического технического состояния здания с учетом имеющихся дефектов и повреждений, в т.ч. возникших после пожара; - составление технического отчета с заключением о возможности (или невозможности) эксплуатации помещения по функциональному назначению, разработка рекомендаций по устранению выявленных дефектов и повреждений.

Согласно выводам данного заключения здание на текущий момент в целом находится в ограниченно-работоспособном состоянии с наличием отдельных участков конструкций, находящихся в аварийном состоянии либо полностью разрушенных. Дальнейшая эксплуатация помещений 1-го этажа по функциональному назначению, связанному с торговлей продовольственных и непродовольственных товаров, в текущем состоянии не допустима. Для восстановления работоспособного состояния строительных конструкций и инженерных сетей, а также обеспечения безопасной эксплуатации помещений 1-го этажа без ограничений необходимо выполнить комплекс ремонтно-восстановительных работ и мероприятий, указанных в р.4.4.

6. Экспертное заключение от 27.01.2025 №ПТИ-01-25, выполненное экспертом ФИО6 Из экспертного заключения следует, что оно выполнено без выхода по месту нахождения арендуемого помещения, по предоставленным в распоряжение техническим заключениям ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ по Кировской области от 28.02.2024 №37, №38, экспертного заключения от 23.04.2024 №Э-24/120, технического отчета от 10.07.2024 по результатам технического состояния здания, расположенного по адресу <...> (шифр 59/ОЗС/2024). Эксперт ФИО6 в заключении указал, что участку электросети, на котором обнаружен аварийный режим работы электрооборудования, повлекший к возникновению пожара, не относится к временному электрооборудованию (удлинитель, сетевой фильтр и т.п.), а к электросети здания, к которому подсоединена розетка.

Истцом в материалы дела 03.03.2025 направлено письменное мнение по исследованию от 27.01.2025 №ПТИ-01-25, в котором приведены мотивированные доводы относительно несогласия с указанным заключением, в том числе недостаточной квалификации данного специалиста, отсутствием методик исследования и нормативной документации, на основании которой выполнено заключение, непосредственного осмотра помещения, нарушение статей 7, 8, 16 и 41 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В ходе судебного заседания 04.03.2025 судом заслушаны пояснения специалиста ФИО6, который пояснил, что аварийный режим оборудования произошел в сети здания, при производстве экспертизы непосредственно исследование проекта электроснабжения здания им не производилось, заключение им выполнено на основании данных трех заключений, на вопрос, из какого материала выполнена проводка – медная, однопроволочная жила, диаметр зависит от нагрузки, должен быть 2,5 кв.мм.

7. В ходе рассмотрения дела определением суда от 21.07.2025 по ходатайству истца назначено проведение судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Вятский государственный университет» ФИО7 (далее – эксперт), на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: имеются ли на колонне в месте очага пожара следы установки розетки и (или) проводки к ней; какой тип кабельных линий указывается для силовой и розеточной сети электропроводки в альбоме III проекта многоуровневой стоянки №2 в автокомплексе №1 по адресу <...> (шифр 084-2007), выполненного ООО «АСП-Сервис»; неисправность, повлекшая пожар, возникла в электропроводке здания или в электрооборудовании арендатора ООО «Торгсервис 43».

Эксперту в распоряжение представлены материалы дела, в том числе аудиозаписи судебных заседаний с пояснениями специалистов ФИО4 и ФИО6

В материалы дела представлено заключение от 29.08.2025, в котором эксперт пришел к следующим выводам: на момент осмотра колонны, находящейся в очаге пожара, не обнаружено следов установки накладной или встраиваемой розетки, а также следов крепления к колонне электропроводки. В альбоме III проекта многоуровневой стоянки №2 в автокомплексе №1 по адресу <...> (шифр 084-2007) для силовой и розеточной сети запроектирован кабель марки ВВГнг (кабель с медными жилами, изоляцией и оболочкой из поливинилхлоридного пластиката пониженной пожарной опасности не распространяющий горение, жилы круглые, монопроволочные). Кабели для силовой сети (моющей машины) и розеточной сети отличаются только количеством жил: для розеточной сети: ВВГнг 3х2,5 (три токопроводящие жилы сечением 2,5 кв.мм, диаметр жилы – 1,1,78 мм), для силовой сети: ВВГнг 5х2,5 (пять токопроводящих жил сечением 2,5 кв.мм, диаметр жилы - 1,78 мм). По третьему вопросу эксперт пришел к выводу, что электропроводка с элементами оплавления по заключению экспертов МЧС, явившаяся причиной пожара вследствие произошедшего короткого замыкания, не принадлежит к зданию, поскольку она не могла быть стационарной по следующим обстоятельствам: при осмотре не обнаружено элементов крепления электропроводки к колонне, не обнаружено электропроводки внутри колонны и мест выхода электропроводки наружу, не обнаружено мест крепления накладной розетки или мест встроенной розетки.

Оценив установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношений сторон, определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения возникли на основании договора аренды недвижимого имущества от 23.07.2015 №П51-2015/01, по которому ООО «Торгсервис 43» владел и пользовался нежилым помещением, расположенным на 1 этаже здания по адресу <...> целях размещения магазина «Светофор».

Истец требования о взыскании арендной платы основывал также на нормах статьей 15, 401 ГК РФ и на том обстоятельстве, что ответчик после произошедшего 31.01.2024 пожара перестал вносить арендную плату, при этом акт возврата помещения не подписал, свое оборудование (представлен протокол осмотра доказательств от 15.04.2026) не вывез, помещение требует ремонта, при этом пожар возник, по мнению истца, по вине арендатора ввиду ненадлежащей эксплуатации переданного в аренду помещения.

Ответчик опровергал факт возникновения пожара по своей вине, указывая, что короткое замыкание произошло в сети здания, не связано с работой электрооборудования арендатора. Поскольку помещение принадлежит на праве собственности арендодателю, то именно на нем лежала обязанность обеспечить надлежащую работу электросети здания.

Защита гражданских прав осуществляется путем возмещения убытков, взыскания неустойки (статья 12 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с нормами статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ).

Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 и 615 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан использовать имущество по назначению в соответствии с условиями договора и своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Из системного толкования указанных норм следует, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Соответствующая правовая позиция закреплена в пункте 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора» (постановление Пленума №35).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума №35, в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса, и специальными нормами об отдельных видов договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 Гражданского кодекса применению не подлежат.

Согласно позиции ответчика, невозвращение арендованного имущества ввиду его утраты в результате пожара не влечет обязанность арендатора продолжать вносить арендную плату после прекращения действия договора. Между тем истцом определен вид обязательства - взыскание упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за 9 месяцев после пожара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

По общему правилу арендатор не вносит арендную плату за период, в котором он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В тоже время при доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы в качестве упущенной выгоды может быть взыскана арендодателем с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Статья 37 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее – Закон № 69-ФЗ) возлагает на руководителей организаций обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности, выполнению предписаний, постановлений и иных законных требований должностных лиц пожарной охраны, разработке и осуществлению мер по обеспечению пожарной безопасности, содержанию в исправном состоянии систем и средств противопожарной защиты.

На основании статьи 38 Закона № 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут, в том числе собственники имущества; лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 23.12.2014 № 2906-О, от 27.06.2017 № 1284-О, от 29.05.2018 № 1172-О, от 27.09.2018 № 2377-О и от 28.04.2022 № 1025-О, общие положения статьи 38 Закона № 69- ФЗ, определяющие круг лиц, на которых может быть возложена ответственность за нарушение требований пожарной безопасности, не предполагают их произвольного применения в части выбора лица, ответственного за нарушение указанных требований в конкретном деле. Данное лицо устанавливается с учетом фактических обстоятельств конкретного дела, требований нормативных и иных актов, должностных инструкций, условий договоров, которые закрепляют права и обязанности сторон по вопросам соблюдения требований пожарной безопасности.

Согласно статьям 9, 65 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Материалами дела подтверждается, что между истцом и ответчиком возникли долгосрочные арендные отношения на основании договора аренды недвижимого имущества от 23.07.2015 в редакции дополнительных соглашений к договору.

Помещение, расположенное на 1 этаже здания по адресу <...>, передано ответчику в аренду в состоянии, отвечающим требованиям противопожарной безопасности, находилось во владении арендатора более 9 лет до возникновения пожара.

Доказательства того, что в данный период времени арендодатель каким-либо образом изменял систему электроснабжения здания не представлено. Ответчик претензий к арендодателю по недостаткам в сети электроснабжения, системах пожаротушения и пожарооповещения не заявлял.

Факт возникновения пожара в результате ненадлежащей эксплуатации переданного в аренду помещения подтвержден материалами дела, в том числе экспертными заключениями ООО ЭКФ «Экскон», эксперта ФГБОУ ВО «ВятГУ» ФИО7, объяснениями эксперта ФИО4

Заключение эксперта по делу №А28-6975/2024 на основании определения суда, выполнено квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта не содержат противоречий, являются мотивированными, обоснованными обстоятельствами, вытекающими из исследовательской части. Эксперт пришел к выводу, что электропроводка с элементами оплавления по заключению экспертов МЧС, явившаяся причиной пожара вследствие произошедшего короткого замыкания, не принадлежит к зданию.

Совокупность собранных по делу доказательств подтверждает тот факт, что пожар произошел после передачи нежилого помещения истцом, в результате ненадлежащей эксплуатации помещения ответчиком в части соблюдения правил пожарной безопасности.

Довод ответчика о недоказанности его вины в произошедшем пожаре не обоснован, поскольку, являясь лицом, у которого помещение находилось во временном владении и пользовании по договору аренды, в силу требований статьи 38 Закона № 69-ФЗ, пунктов 2.2.7, 2.2.8 договора, ответчик несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности, непринятие всех возможных, необходимых мер для недопущения нарушений таких требований пожарной безопасности.

Размер упущенной выгоды соответствует размеру арендной платы по договору за 9 месяцев и ответчиком не опровергнут, в связи с чем требования истца о возмещении упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей за период с февраля по октябрь 2024 года на сумму 2 901 600 рублей 00 копеек подлежат удовлетворению.

Истец просил взыскать с ответчика 3 594 178 рублей неустойки за односторонний отказ от договора аренды.

Раздел 4 договора регулирует порядок изменения, расторжения (прекращения) договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора изменение условий договора (за исключением права арендодателя в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, указанный в пункте 3.4 договора), его расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств. Форс-мажорные (непреодолимые) обстоятельства определяются как события или обстоятельства, находящиеся вне пределов разумного контроля сторон, и включают наводнения, землетрясения, ураганы, пожары, снежные заносы и другие стихийные бедствия, бунты, забастовки, войны, военные действия, а также нормативные акты и (или) решения государственных органов Российской Федерации (пункта 4.2 договора).

При расторжении (прекращении) договора арендатор обязан уплатить арендодателю все предусмотренные договором платежи, в том числе арендную плату, и возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее десяти календарных дней с момента расторжения (прекращения) договора (пункт 4.3 договора).

Пункт 4.4 договора устанавливает случаи досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

Пункт 4.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 18.04.2016 содержит условие о том, что расторжение договора аренды по инициативе арендодателя возможно при условии письменного уведомления арендатора не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения.

Пунктом 4.5 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.06.2016 предусмотрено, что одностороннее расторжение договора по инициативе арендодателя допускается при уведомлении об этом арендатора не менее, чем за 45 календарных дней до даты расторжения договора. Одностороннее расторжение договора или отказ от аренды части нежилого помещения по инициативе арендатора допускается при уведомлении об этом арендодателя не менее, чем за 45 календарных дней до даты расторжения договора. В этом случае арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере годовой арендной платы из расчета 241 рубль за 1 кв.метр, а всего 3 594 178 рублей или в размере пропорциональном площади в случае от отказа от аренды части площади нежилого помещения из расчета 241 рубль за 1 кв.метр.

Обстоятельство одностороннего отказа от договора по инициативе арендатора истец подтверждает уведомлением ООО «Торгсервис 43» от 20.02.2024 №7, в котором арендатор, ссылаясь на произошедший в ночь с 30.01.2024 на 31.01.2024 пожар, указал на фактическое прекращение обязательства между сторонами, невозможность использовать помещение по назначению. Арендатор в соответствии с условием, установленным пунктом 4.5 договора и дополнительного соглашения, указал на расторжение договора через 45 дней, то есть с 15.04.2024.

Впоследствии письмом от 26.02.2024 №10 ООО «Торгсервис 43» указало на прекращение договора невозможностью исполнения (пункт 1 статьи 416 ГК РФ), прекращение обязанности по внесению арендной платы ввиду невозможности пользования имуществом из-за повреждения пожаром, арендатор поле пожара не владеет зданием, договор считается прекращенным в силу закона, датой прекращения является дата пожара.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В рассматриваемом случае между сторонами на основании спорного договора возникли отношения по долгосрочной аренде нежилого помещения. Так, срок действия договора в редакции пункта 2 дополнительного соглашения от 11.07.2022 установлен в пункте 5.1 договора и составляет 10 лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом условия пункта 2 дополнительного соглашения применяются к правоотношениям сторон, возникшим с 23.07.2022.

Договором установлены случаи прекращения договора ввиду различных юридических фактов – событий, которые не зависят от воли сторон, а также действий сторон. В качестве основания прекращения договора названо наступление форс-мажорных обстоятельств, к числу которых отнесен пожар, а также случаи одностороннего расторжения договора как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора с уведомлением о соответствующем решении другой стороны договора за 45 календарных дней.

Пунктом 4.5 договора установлена штрафная неустойка на случай досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора. Данный вид ответственности предусмотрен в целях компенсации арендодателю возможных убытков, которые могут возникнуть в ходе обычной предпринимательской деятельности при досрочном расторжении договора в одностороннем порядке и необходимости в этой связи поиска новых арендаторов, несения в этой связи дополнительных затрат и расходов. В данном случае необходима инициатива арендатора, о чем он должен уведомить арендодателя за 45 дней.

Между тем, вопреки доводам истца, в рассматриваемом случае договор аренды прекратился не по инициативе арендатора, а в результате пожара. Факт невозможности использования нежилого помещения на момент осмотра для целей торговли подтвержден Техническим отчетом по результатам экспертизы технического состояния здания №59/ОЗС/2024 от 10.07.2024, выполненного ООО «Кировпромбезопастность».

Сама по себе ссылка арендатора в уведомлении от 20.02.2024 №7 на пункт 4.5 договора не свидетельствует о принятом решении досрочно расторгнуть договор по своей инициативе, поскольку из содержания уведомления очевидно наступление обстоятельства невозможности использования помещения по целевому назначению в результате пожара.

На основании изложенного, оснований для возложения на ответчика ответственности в виде уплаты 3 594 178 рублей штрафной неустойки за одностороннее расторжение договора по условию пункта 4.5 договора не имеется. В этой связи в удовлетворении исковых требований в указанной части надлежит отказать.

При принятии искового заявления к производству суда определением от 08.07.2024 истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины.

На основании статьи 110 АПК РФ и ввиду частичного удовлетворения исковых требований, государственная пошлина подлежит взысканию с учетом принципа пропорциональности с истца и ответчика в доход бюджета бюджетной системы Российской Федерации в размере, действовавшем на день обращения истца в суд: с ООО «АРСС» - в размере 30 697 рублей, с ООО «Торгсервис 43» - в размере 24 782 рубля.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично, взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 43» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «АРСС» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) 2 901 600 (два миллиона девятьсот одна тысяча шестьсот) рублей 00 копеек упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за период с февраля 2024 года по октябрь 2024 года.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АРСС» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 30 697 (тридцать тысяч шестьсот девяносто семь) рублей 00 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис 43» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 24 782 (двадцать четыре тысячи семьсот восемьдесят два) рубля 00 копеек.

Исполнительные листы выдать в порядке, предусмотренном разделом VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.


Судья С.В. Гулина