Решение от 29 апреля 2021 г. по делу № А57-6190/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-6190/2020
29 апреля 2021 года
город Саратов


Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 29 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Ю.П. Огнищевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО Специализированный застройщик «СК «Система»

Заинтересованное лицо: Управление Росреестра по Саратовской области

Ответчик: ООО «Микротест плюс»

Третье лицо: ООО «Зодчий»

о признании незаконными решений Управления Росреестра по Саратовской области, оформленных уведомлением об отказе в государственной регистрации права собственности от 20.02.2020 № 64/200/001/2019-26521 (на объект недвижимости – квартиру с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенную по адресу: Саратов, 2-й Совхозный <...>) и уведомлением об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности от 20.02.2020 № 64/200/001/2019-26524 (на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенный по адресу: Саратов, 2-й Совхозный проезд, з/у 36 «А»);

о признании права собственности заявителя в отношении объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенной по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный <...>, а также право общей долевой собственности в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36 «А»;

об обязании Управления Росреестра по Саратовской области:

- провести государственную регистрацию сделки - соглашения о расторжении договора уступки права требования № 140-МЗ от 10.04.2017, заключенного 10.09.2018 между ООО «Строительная компания «Система» и ООО «Микротест плюс»;

- осуществить регистрационные действия по погашению записи о регистрации договора уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ, заключенного между ООО «СК«Система» и ООО «Микротест плюс»;

- провести государственную регистрацию права собственности ООО Специализированный застройщик «СК «Система» в отношении объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенной по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный <...>;

- провести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36 «А»

при участии представителей:

от заявителя - ФИО2 по доверенности от 01.03.2021г.

от Управление Росреестра по Саратовской области - ФИО3, по доверенности от 11.01.2021 года, диплом о ВЮО обозревался

ООО «Зодчий» - ФИО4 по доверенности от 08.10.2019г., диплом о ВЮО обозревался

у с т а н о в и л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось ООО Специализированный застройщик «СК «Система» с вышеуказанным заявлением.

Заявитель поддержал требования в полном объеме.

Представитель управления возражал в отношении удовлетворения требования по основаниям, изложенным в отзыве.

При первом рассмотрении заявленных требований Арбитражный суд Саратовской области решением от 15.07.2020г. отказал в удовлетворении требований.

Апелляционная инстанция постановлением от 17.09.2020г. оставила решение без изменения.

Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 28.01.2021г. решение Арбитражного суда Саратовской области от 15.07.2020г. и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2020г. по делу N А57-6190/2020 отменил. Дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении от заявителя поступили уточнения требований, в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которым просит суд:

- Признать право собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» в отношении объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенной по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный <...>.

- Признать право собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» в отношении объекта недвижимости – доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенный по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36 «А», пропорциональной размеру общей площади квартиры № 140 с кадастровым номером 64:48:020409:2443.

- Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области:

- провести государственную регистрацию сделки – соглашения о расторжении договора уступки права требования № 140-МЗ от 10.04.2017, заключенного 10.09.2018 между ООО «Строительная компания «Система» и ООО «Микротест плюс»;

- осуществить регистрационные действия по погашению записи о регистрации договора уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ, заключенного между ООО «Строительная компания «Система» и ООО «Микротест плюс»;

- провести государственную регистрацию права собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» в отношении объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенной по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный <...>, по ранее поданному заявлению от 08.11.2019 № 64/200/001/2019-26521;

- провести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» в отношении объекта недвижимости – доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенный по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36 «А», пропорциональной размеру общей площади квартиры № 140 с кадастровым номером 64:48:020409:2443, по ранее поданному заявлению от 08.11.2019 № 64/200/001/2019-26524.

Из материалов дела следует, что в Управление Росреестра по Саратовской области поступило заявление о государственной регистрации права собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» (далее - ООО СЗ «СК «Система») в отношении квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный <...>, на основании акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 26.12.2017, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 12.10.2017 № 64-RU 64304000-80-2017.

Управление направило в адрес ООО СЗ «СК «Система» уведомление от 20.11.2019 № 64/200/001/2020-26521 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости - квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный <...>, до устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности. Срок приостановления до 20.02.2020г.

В связи с неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности, в том числе: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости (пункт 1 части 1 статьи 26 Закона); не представлены документы, необходимые для осуществления, государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона) – 20.02.2020 года Управлением Росреестра по Саратовской области вынесен отказ в осуществлении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - квартира с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенный по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный <...>, документы на который были представлены с заявлением от 08.11.2019, входящий №64/200/001/2019-26521.

Суть отказа сводится к тому, что согласно акту о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 26.12.2017 «Застройщик» - ООО «Зодчий» по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 140/52-МЗ от 19.11.2015, договору уступки права требования № 140/52 от 19.11.2015, руководствуясь частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) передал объект долевого строительства - квартиру № 140, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А ООО СЗ «СК «Система».

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) объект долевого строительства - квартиру № 140, расположенную в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А, ООО СЗ «СК «Система» уступило по договору уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ иному лицу, а иное лицо приняло на себя право требования с Застройщика ООО «Зодчий» в полном объеме передачи в собственность квартиры № 140, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А.

Таким образом, по мнению Росреестра, у ООО СЗ «СК «Система» отсутствует права требования к ООО «Зодчий» по передаче после окончания строительства квартиры № 140, расположенной в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, д. № 36А.

Также, в Управление Росреестра по Саратовской области поступило заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности (доля в праве общей долевой собственности пропорциональна площади квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443 по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный <...>) в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36А.

Управление направило в адрес ООО СЗ «СК «Система» уведомление от 20.11.2019 № 64/200/001/2020-26524 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенного по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36А, до устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности. Срок приостановления до 20.02.2020г.

В связи с неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права собственности, в том числе: не представлены документы, необходимые для осуществления, государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона) – 20.02.2020 года Управлением Росреестра по Саратовской области вынесен отказ в осуществлении государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенный по адресу: г. Саратов, Заводской р-н, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36А, документы на который были представлены с заявлением от 08.11.2019, входящий №64/200/001/2019-26524.

Доводы заявителя сводятся к следующему:

- в связи с неоплатой договор уступки стороны расторгли. В связи с тем, что ООО «Микротест плюс» не исполнило обязательство в виде оплаты по договору уступки права требования № 140-МЗ от 10.04.2017, стороны пришли к обоюдному согласию расторгнуть указанный договор, что было оформлено соответствующим соглашением от 10.09.2018. Однако в регистрации данного соглашения Росреестром было отказано – уведомление от 20.12.2018г. № 64/197/001/2018-22942.

- ООО Специализированный застройщик «СК «Система» несёт убытки в виде платы за коммунальные услуги по квартире № 140.

- по указанным основаниям также просит признать за собой право собственности на квартиру.

Участники процесса поддержали доводы заявителя.

Арбитражный суд, изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые совершили действия (бездействие) (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Отношения, возникающие по поводу уступки прав по договору участия в долевом строительстве, регулируются общими положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ одной из целей его принятия является гарантия защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Уступка участником долевого строительства права требования по договору допускается с момента государственной регистрации договора долевого участия до момента подписания сторонами акта или иного документа о передаче объектов долевого строительства (пункт 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ).

Аналогичные правила должны применяться и к случаям расторжения договора уступки права требования, поскольку происходит замена участника долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В пункте 2 указанной нормы предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Однако применительно к спорной ситуации сообщение о завершении объекта ООО «Микротест плюс» не направлялось, последний к приемке в порядке пунктов 4, 6 статьи 8 Закона № 214 не приступал.

Из системного толкования статьи 8 и статьи 11 Закона № 214 следует, что договор цессии может быть заключен до фактического подписания акта сторонами либо составлением застройщиком, в установленных законом случаях, одностороннего акта, при этом срок передачи объекта, предусмотренный в договоре, правового значения не имеет.

При этом уступка права требования не изменяет положение объекта недвижимости в отношении которого заключен договор долевого участия в строительстве (трехкомнатной квартиры), нового обременения в отношении него не возникает.

Вместе с тем общие положения пункта 1 статьи 450 ГК РФ предусматривают заключение сторонами соглашения о расторжении договора уступки права требования, которое должно совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Таким образом, в случае заключения соглашения о расторжении договора подлежащего регистрации, любая из сторон вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении соответствующей записи, при этом сохранение в ЕГРП записи не означает, что такой договор не прекратился.

Следовательно, при расторжении по соглашению сторон договора уступки права происходит восстановление прежнего правового состояния участников сделки, а именно: к первоначальному кредитору возвращаются права требования в том объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права требования (продаваемого имущественного права).

Судом установлено, что на основании договора уступки от 19.11.2015 ООО «СК «Система» приобрело права по договору участия в долевом строительстве от 19.11.2015, впоследствии права по соглашению от 10.04.2017 № 140-М3 приобретены ООО «Микротест плюс».

Согласно письму ООО «Зодчий» (застройщик) от 03.10.2018 спорная квартира ООО «Микротест плюс» не передавалась, акт приема-передачи не подписывался, при этом именно в адрес ООО «СК «Система» было направлено извещение с актом от 26.12.2017 о принятии объекта строительства.

Согласно статье 12 ГК РФ неприменение судом акта государственного органа является одним из способов защиты гражданских прав.

В уведомлении от 20.12.2018 № 64/197/001/2018-22942 ООО «СК «Система» отказано в регистрации соглашения от 10.09.2018 о расторжении уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ по мотиву истечения срока передачи объекта, установленного договором, участнику долевого строительства, при этом отмечено, что ООО «Зодчий» (застройщик) квартиру ООО «Микротест плюс» не передавало.

При таких обстоятельствах в данном случае восстановление права первоначального кредитора (ООО «СК «Система») в результате расторжения договора уступки, могло осуществляться до передачи квартиры ООО «Микротест плюс», что не противоречит пункту 2 статьи 11 Закона № 214.

В отзыве ООО «Зодчий» от 18.06.2020 также отмечено, что акт приемки в адрес ООО «Микротест плюс» не направлялся, квартира передана непосредственно ООО «СК «Система» по акту от 26.12.2017.

Из письменных пояснения ООО «Микротест плюс» от 27.05.2020 следует, что основанием для расторжения договора уступки является факт неисполнения денежного обязательства перед ООО «СК «Система», при этом квартира ООО «Микротест плюс» не передавалась, имущественных претензий к ООО «СК «Система» не имеется, поскольку последний признается участником строительства.

Спорный дом находится на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020409:30. Согласно Выписке из ЕГРН за собственниками объектов недвижимости регистрируется также право собственности в отношении объекта недвижимости – доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенный по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36 «А», пропорциональной размеру общей площади квартиры.

В данном конкретном случае требования заявителя суд находит обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В отношении госпошлины судом установлено следующее.

Согласно ст. 333.21 НК РФ при подаче заявления о признании права госпошлины составляет 6000 рублей.

Согласно ч. 4 ст. 110 АПК РФ при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

ООО Специализированный застройщик «СК «Система» просило оставить за ним судебные расходы по уплате госпошлины.

ООО Специализированный застройщик «СК «Система» уплатило в бюджет госпошлину в размере:

- 3000 рублей за рассмотрения заявления судом первой инстанции (п/п №717 от 23.03.2020),

- 1500 рублей за рассмотрения апелляционной жалобы (п/п №2521 от 13.08.2020 на сумму 4500 руб., справкой на возврат госпошлины от 17.09.2020 № 515 госпошлина в сумме 3000 рублей возвращена Обществу),

- 1500 рублей за рассмотрение кассационной жалобы (п/п № 4009 от 11.11.2020).

Таким образом, госпошлина за рассмотрение требований в рамках настоящего дела уплачена ООО Специализированный застройщик «СК «Система» в полном объеме (6000).

Руководствуясь статьями 27, 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Признать право собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» в отношении объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенной по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный <...>.

Признать право собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» в отношении объекта недвижимости – доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенный по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36 «А», пропорциональной размеру общей площади квартиры № 140 с кадастровым номером 64:48:020409:2443.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области:

- провести государственную регистрацию сделки – соглашения о расторжении договора уступки права требования № 140-МЗ от 10.04.2017, заключенного 10.09.2018 между ООО «Строительная компания «Система» и ООО «Микротест плюс»;

- осуществить регистрационные действия по погашению записи о регистрации договора уступки права требования от 10.04.2017 № 140-МЗ, заключенного между ООО «Строительная компания «Система» и ООО «Микротест плюс»;

- провести государственную регистрацию права собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» в отношении объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером 64:48:020409:2443, расположенной по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный <...>, по ранее поданному заявлению от 08.11.2019 № 64/200/001/2019-26521;

- провести государственную регистрацию права общей долевой собственности ООО Специализированный застройщик «Строительная компания «Система» в отношении объекта недвижимости – доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020409:30, расположенный по адресу: г. Саратов, Заводской район, 2-й Совхозный проезд, з/у № 36 «А», пропорциональной размеру общей площади квартиры № 140 с кадастровым номером 64:48:020409:2443, по ранее поданному заявлению от 08.11.2019 № 64/200/001/2019-26524.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную, кассационную инстанции в порядке и в сроки, предусмотренные ст.ст. 181, 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Ю.П. Огнищева