Решение от 12 января 2023 г. по делу № А41-31649/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-31649/22
12 января 2023 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 12 января 2023 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН5047009801)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Ю-Инвест" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>).

о расторжении договора аренды земельного участка от 21.08.2017 № ЮА-50, обязании вернуть земельный участок


при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Ю-Инвест" (далее – ООО "СЗ "Ю-Инвест", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.08.2017 № ЮА-50, обязании вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020205:75 площадью 21 276 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, вблизи квартала Вашутино.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

От ответчика поступил отзыв на иск, в котором общество указало, что работы по освоению земельного участка ведутся, в связи с чем, общество просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, просил удовлетворить их в полном объеме, представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, просил отказать в расторжении договора.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, заслушав пояснения сторон, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО СЗ «Ю-Инвест» на основании договора аренды от 21.08.2017 № ЮА-50, заключенного с администрацией городского округа Химки Московской области (далее – арендодатель), является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020205:75 общей площадью 21 276 кв.м, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, вблизи квартала Вашутино с видом разрешенного использования «для строительства объектов социальной инфраструктуры».

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 19.01.2021, номер регистрации 50:10:0020205:75-50/215/2021-4.

Дополнительным соглашением от 29.10.2020 № 662 стороны пришли к соглашению пролонгировать договор аренды № ЮА-50 от 21.08.2017 сроком на 3 года с даты окончания действия договора.

Договор заключен во исполнение Инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости на территории Московской области: малоэтажного жилого комплекса по адресу: <...> а также дополнительное соглашение №1 от 30.07.2013г., №71/2 от 10.12.2013г., дополнительное соглашение №2 от 30.11.2015г., дополнительное соглашение №3 от 03.07.2017г., дополнительное соглашение №4 от 27.11.2017г., дополнительное соглашение №5 от 20.07.2018г., дополнительное соглашение №6 от 27.07.2018 г,, дополнительное соглашение №7 от 11.12.2018г., дополнительное соглашение №8 от 25.09.2019г., заключенных между ООО «Специализированный застройщик Ю-Инвест» (до смены наименования ООО «ИНГЕОКОМ-001») и Администрацией городского округа Химки Московской области с целью строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0020205:75 общеобразовательного учреждения школы на 350 учащихся.

Пунктом 6.3. договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор аренды досрочно в случае нарушения арендатором его условий, в том числе не освоения и неиспользования земельного участка по целевому назначению.

28.07.2021 в ходе обследования земельного участка истцом установлено, что земельный участок огорожен, на нем расположены объекты некапитального строительства, соответственно, полагая, что земельный участок не освоен и не используется по его целевому назначению, 16.12.2021 администрацией в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием предоставить доказательства использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования или заключить соглашение о расторжении договора.

Оставление указанной претензии ответчиком без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что одним из основных принципов земельного законодательства является учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Применительно к землям с видом разрешенного использования «для строительства объектов социальной инфраструктуры» под освоением земельного участка следует понимать действия арендатора, направленные на размещение на данном участке объектов капитального строительства.

В качестве доказательства нецелевого использования земельного участка администрация представила акт осмотра земельного участка от 28.07.2021, в котором зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0020205:75 расположены объекты некапитального строительства, в связи с чем, по мнению администрации, земельный участок не освоен и не используется по его целевому назначению.

11.11.2022 истцом проведен повторный осмотр земельного участка, составлен соответствующий акт, в котором зафиксировано, что на территории земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020205:75 ведутся землеройные работы с использованием тяжелой техники, расположены две трансформаторные подстанции, здания и сооружения отсутствуют.

Согласно п. 6.3 договора аренды земельного участка от 21.08.2017 № ЮА-50 арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, путем направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения арендодателем уведомления или в случае неполучения уведомления и его возврата – в течение одного месяца.

16.12.2021 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды (РПО 80082569074162).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 ЗК РФ в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020205:75 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений.

Судом установлено, что обществу участок предоставлен в аренду с целью строительства общеобразовательного учреждения на 350 мест, согласно инвестиционному контракту от 09.08.2012, заключенному ООО «СЗ "Ю-Инвест» (до смены наименования ООО «Ингеоком-001») и Администрацией городского округа Химки Московской области, а также заключенным к договору дополнительным соглашениям.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15.11.2021 по делу № А41-42023/21 общий срок реализации и ввода в эксплуатацию объектов II очереди строительства с объектами инженерной инфраструктуры продлен до конца III квартала 2024; ввод в эксплуатацию общеобразовательного учреждения установлен не позднее завершения строительства последнего блокированного жилого дома II очереди.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора срок ввода в эксплуатацию и завершения строительства планируемого объекта на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0020205:75 еще не наступил.

Решением по делу №А41-42023/21 так же подтверждается, что сроки строительства объекта отложены, поскольку имеются обстоятельства, которые препятствуют освоению земельных участков и реализации инвестиционного контракта, а именно, при выполнении инженерно-геологических изысканий территории размещения блокированных жилых домов II очереди строительства была установлена неблагоприятная геология в виду наличия торфяных грунтов, несоответствующих прочностным характеристикам для данного вида строительства, что повлекло необходимость выполнения дополнительных работ по замещению грунта и усложнению конструкции устройства фундаментов зданий.

Также изменились нормы проектирования общеобразовательных учреждений и ранее разработанная истцом проектная документация в настоящее время не соответствует требованиям текущего законодательства, в связи с чем требуется внесение изменений, что в свою очередь обуславливает необходимость значительных финансовых затрат и времени на ее разработку для приведения в соответствие с действующими нормами и правилами.

В рамках настоящего спора судом установлено, что ответчиком проведены подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение земельного участка: получены проектная документация на строительство, свидетельство о согласовании архитектурно-строительного облика объекта от 20.05.2019 №АГО-1620/2019, согласованы технологическое задание и состав помещений с Управлением по образованию администрации, с администрацией размещение элементов благоустройства, получено санитарно-эпидемиологическое заключение, согласован план расположения школы на 350 учащихся, технические условия на присоединение (примыкание) к автомобильной дороге (въезд-выезд), строительный генеральный план, проект общеобразовательного учреждения.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении ответчиком необходимых действий по освоению земельного участка, между тем расторжение договора в связи с его не освоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020205:75 осваивается арендатором для целей строительства, оснований для расторжения договора аренды на момент рассмотрения спора не имеется.

Таким образом, исковые требования администрации не подлежат удовлетворению, в связи с чем, в иске следует отказать.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго