Решение от 17 ноября 2022 г. по делу № А12-22155/2022

Арбитражный суд Волгоградской области



Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


г.Волгоград Дело №А12-22155/2022

«17» ноября 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2022 года


Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Шутова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бессараб С.Н.,

рассмотрев дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фонд недвижимости» (400050, г.Волгоград, ул.им. ФИО1, 41, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к акционерному обществу «ДОМ.РФ» (125009, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки недвижимого имущества, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (400001, г.Волгоград, ул.им. ФИО2, д.4, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), акционерного общества «Банк жилищного финансирования» (121357, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.08.2002, ИНН: <***>), ФИО3,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, доверенность от 15.11.2022г.,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьих лиц – не явились, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Фонд недвижимости» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к акционерному обществу «ДОМ.РФ» с исковым заявлением о признании обременения в виде «ипотеки» в отношении: квартиры, 43,70 кв.м., кадастровый номер: 34:00:000000:46981, адрес: Россия, <...>, отсутствующим..

Ответчик, третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, ответчик возражений относительно заявленных требований не представил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», что подтверждается отчетом о публикации судебных актов на сайте.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствии неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, оценив фактические обстоятельства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 29.07.2022 проведены торги по продаже арестованного имущества, а именно: квартиры, пл. 43,70 кв.м., кадастровый № 34:00:000000:46981, адрес: Россия, <...>.

Указанное имущество продавалось на основании постановления от 24.05.2022 Транкторозаводского РОСП УФССП по Волгоградской области.

Победителем торгов признан ООО «Фонд недвижимости».

05.08.2022 между ООО «Фонд недвижимости», как Покупателем и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, как Продавцом, заключен договор купли-продажи арестованного имущества, где предметом является - квартира, пл. 43,70 кв.м., кадастровый № 34:00:000000:46981, адрес: Россия, <...>.

Условия Договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами исполнены, а именно, осуществлена оплата стоимости имущества; имущество передано по Акту приема-передачи. Договор купли-продажи и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Имущество, являющееся предметом договора купли-продажи арестованного имущества обременено в пользу АО «ДОМ.РФ». Поскольку недвижимое имущество обременено правами третьих лиц, в адрес АО «ДОМ.РФ» 05.08.2022 направлено письмо с просьбой направить своих представителей для регистрации права собственности за ООО «Фонд недвижимости» и погашения регистрационной записи о наличии обременения на указанные объекты (письмо исх. № 238/2022 от 05.08.2022).

Указанное письмо ответчиком оставлено без ответа, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьями 2, 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, при этом за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться заинтересованное лицо.

В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основополагающим принципом гражданского законодательства является принцип обеспечения восстановления нарушенных прав.

Субъективное процессуальное право обусловлено наличием нарушенного права или охраняемого законом интереса.

Из смысла вышеназванных норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 01.08.2022 на квартиру, расположенную по адресу: Россия, <...> кадастровый номер 34:00:000000:46981, адрес наложено обременение от имени АО «Банк БЖФ».

В силу положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном, реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 8 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 60 Постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Заключенная сделка купли-продажи в силу статей 8.1, 153, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации порождает у покупателя право требования от Залогодержателя совершения действий по регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

В соответствии с пп. 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке установлено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

При этом по смыслу данных правовых норм продажа заложенного имущества в данном порядке, направленная на удовлетворение требований не залогодержателя, а кредиторов соответствующей очереди, приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, состоявшиеся торги, как и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке никем из заинтересованных лиц не оспорены и недействительными не признаны. В связи с этим можно сделать вывод, что продажа заложенного имущества повлекла прекращение залога в отношении спорного имущества в порядке подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По мнению истца, по смыслу указанных правовых норм реализация заложенного имущества, осуществленная в установленном порядке в целях удовлетворения требований кредитора, привела к прекращению ипотеки.

Поскольку письмо с просьбой направить своих представителей для регистрации перехода права собственности на реализованное имущество за ООО «Фонд недвижимости» ответчиком проигнорировано, истец лишен возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности за ООО «Фонд недвижимости».

Погашение регистрационной записи об ипотеке при отсутствии заявления залогодержателя возможно только по результатам рассмотрения судом искового заявления заинтересованного лица о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим с привлечением залогодержателя в качестве ответчика.

Таким образом, из системного толкования приведенных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Также согласно правовой позиции, изложенной в пунктом 2, абзацем 4 пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судебное решение, в резолютивной части которого указано на результат рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества, является основанием для внесения записи в государственный реестр прав (пункт 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда

При условии, что ответчик уклоняется от обращения в органы Росреестра с заявлением о погашении записи об обременении, то восстановление прав истца возможно, только путем обращения в суд с настоящим иском.

При подобных обстоятельствах нарушенное право истца в полном объеме восстанавливается посредством исключения из ЕГРП записи об обременении в виде ипотеки недвижимого имущества - в отношении квартиры 42 площадью 43,70 кв.м., с кадастровым номером №34:00:000000:46981, расположенной по адресу: Россия, <...>.

Учитывая указанные выше обстоятельства, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать обременение в виде ипотеки в отношении квартиры площадью 43,70 кв.м., кадастровый номер: 34:00:000000:46981, адрес: Россия, <...>, отсутствующим.

Взыскать с акционерного общества «ДОМ.РФ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фонд недвижимости» государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья С.А.Шутов