Решение от 13 ноября 2020 г. по делу № А58-5448/2020

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-5448/2020
13 ноября 2020 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 10.11.2020.

Полный текст решения изготовлен 13.11.2020.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания Тимофеевой А.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вдохновение" (ИНН 1434025553, ОГРН 1021401008375) от 10.08.2020 без номера к Администрации муниципального образования "Город Нерюнгри" (ИНН 1434031483, ОГРН 1061434000011) об обязании со дня вступления в законную силу решения суда заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 43 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Нерюнгри» от 22.06.2015, в редакции предлагаемой обществом с ограниченной ответственностью "Вдохновение",

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, - Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Республике Саха (Якутия),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по адвокатскому ордеру (удостоверение адвоката);

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 02.11.2019 № 38-д (паспорт, диплом);

от третьего лица – ФИО4 по доверенности (паспорт, диплом),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Вдохновение" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением от 10.08.2020 без номера к Администрации муниципального образования "Город Нерюнгри" (далее - ответчик) об обязании со дня вступления в законную силу решения суда заключить дополнительное соглашение к договору аренды № 43 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Нерюнгри» от 22.06.2015, в редакции предлагаемой обществом с ограниченной ответственностью "Вдохновение".

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление от 05.11.2020 без номера о несогласии с иском. В обоснование несогласия указано о невозможности продления срока действия договора на 1 год по причине принятия органом местного самоуправления решения об использовании объекта в интересах муниципального образования; платежи за аренду нежилого помещения поступали нерегулярно; на протяжении всего срока аренды наблюдалось нарушение сроков оплаты арендных платежей; на арендатора часто поступают жалобы от населения города Нерюнгри в части режима работы кафе «Билфорт» в ночное время суток, доказательства капитального ремонта арендуемого помещения не представлены.

Определением суда от 14.09.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Республике Саха (Якутия) (далее – третье лицо).

Третьим лицом отзыв на заявление не представлен.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика изложил доводы возражения, просил отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица просила удовлетворить исковые требования истца.

Из материалов дела установлено.

22.06.2015 на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе № 7/2015 от 18.06.2015 (лот № 1) между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды № 43 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «город Нерюнгри» (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование муниципальное имущество, нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 361,20 кв.м. (помещения: отм. 4.200:5100 № 102-127.25; отм. 0,000: 0,900 № 140-141, 158-164, согласно приложению № 2), инв. № 98:406:1 0002, адрес объекта: <...>, кадастровый (или условный) номер 14:19:102015:144, который находится в составе здания ЦКиД им. А.С. Пушкина, расположенного по адресу: <...>.

Согласно пункту 1.4. договора цель использования имущества: в качества кафе.

Срок действия договора установлен с 01.07.2015 по 30.06.2020 (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора арендатор оплачивает за объект ежемесячно до 5 числа текущего месяца арендную плату с учетом НДС в размере 103 754,61 руб., распределяя на соответствующие счета.

01.07.2015 между сторонами договора подписан акт приема-передачи нежилого помещения без разногласий.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) 07.08.2015 за номером регистрации 14-14/018-14/018/005/2015-363/2 (л.д. 14).

12.05.2020 истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора на срок с 01.07.2020 по 30.06.2025 (л.д. 19).

В ответ на указанное заявление ответчик направил истцу уведомление о прекращении договорных отношений (л.д. 20) в связи с принятием решения о дальнейшем использовании данного помещения для муниципальных нужд МО «город Нерюнгри».

07.07.2020 истец обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды сроком на 1 год на тех же условиях. Заявление получено ответчиком 08.07.2020 (л.д. 23-24).

Письмом от 27.07.2020 № 3372-03.2- (л.д. 25) истец уведомил истца о продлении срока действия договора аренды и о направлении для подписания дополнительного соглашения № 2 в редакции арендодателя. Также в письме указано о том, что решение о прекращении договорных отношений остается в силе.

29.07.2020 между сторонами договора подписано дополнительное соглашение № 2 (л.д. 21), по условиям которого срок действия договора аренды продлен на срок с 01.07.2020 до 31.12.2020. Со стороны истца дополнительное соглашение подписано с протоколом разногласий от 29.07.2020.

В протоколе разногласий от 29.07.2020 (л.д. 22) в редакции арендатора изменен срок аренды и указан с 01.07.2020 по 30.06.2021, исключен пункт 2 дополнительного соглашения № 2. Указанный протокол разногласий подписан со стороны ответчика с протоколом урегулирования разногласий от 31.07.2020.

Сопроводительным письмом от 03.08.2020 (л.д. 26) ответчик направил истцу протокол разногласий от 29.07.2020 с протоколом урегулирования разногласий от 31.07.2020.

В протоколе урегулирований разногласий от 31.07.2020 (л.д. 27) ответчик указал период аренды с 01.07.2020 до 31.12.2020 и оставил пункт 2 в редакции арендодателя.

В связи с возникшими разногласиями при заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 43 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «город Нерюнгри», относительно определения срока продления спорного договора, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров (подпункт первый пункта 1 статьи 8 ГК РФ).

Принимая во внимание, правовую природу договора, содержание прав и обязанностей сторон, суд приходит к выводу о том, что к отношениям сторон подлежат применению положения главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу положений статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)», утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

В пунктах 38, 39, 40, 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ). Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Из представленного сторонами проекта дополнительного соглашения № 2 к договору, протокола разногласий от 29.07.2020, протокола урегулирования разногласий от 31.07.2020, следует, что у сторон возникли разногласия относительно срока, на который подлежит продлению спорный договор аренды.

Со ссылкой на положения пункта 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", истец считает, что спорный договор аренды подлежит продлению на один год.

Согласно пункту 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ) арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 настоящей статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Исходя из указанного, для заключения дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды необходимо соблюдение арендатором следующих условий:

- истечение срока договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации;

- надлежащее исполнение обязанности арендатором до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

При соблюдении арендатором указанных условий арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, не вправе отказать арендатору, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора.

Указом Главы Республики Саха (Якутия) от 17.03.2020 № 1055 "О введении режима повышенной готовности на территории Республики Саха (Якутия) и мерах по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" и Указом Главы Республики Саха (Якутия) от 01.07.2020 № 1293 "О режиме повышенной готовности на территории Республики Саха (Якутия) и мерах по противодействию распространению новой коронавирусной инфекции (COVID-19)" на территории Республики Саха (Якутия) введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Якутской территориальной подсистемы Единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Как следует из условий спорного договора и сторонами не оспаривается, договор заключен 22.06.2015 по результатам аукциона, срок действия договора истек 30.06.2020.

Таким образом, первое условие, предусмотренное пунктом 5 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, имеется.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.

По второму условию ответчик считает, что истцом регулярно допускалась просрочка оплаты арендных платежей: на 31.12.2016 задолженность составляет 74 665,03 руб., на 31.12.2017 – 74 665,06 руб., на 31.12.2018 – 169 650,78 руб., на 31.12.2019 – 74 665,03 руб., на 01.05.2020 – 293 586,91 руб., на 30.06.2020 – 218 921,88 руб., на 31.10.2020 – 54 730,47 руб.

В обоснование указанного довода, ответчиком представлены акты сверки взаимных расчетов за соответствующие годы, подписанные ответчиком.

При анализе представленных актов сверок судом установлено, что арендатором допускалась просрочка арендной платы, вместе с тем, сумма просроченной арендной платы за 2016-2017 г.г. и 2019 г. не превышала месячный размер арендной платы (за 2016 год – 87 927,64 рубля, за 2017 год – 91 277,26 рублей, за 2019 год – 104 197,24 рублей). При этом платежи вносились арендатором ежемесячно, длительных задержек по оплате арендной платы не допускалось.

Согласно акту сверки взаимных расчетов, составленному Нерюнгринской городской администрацией и представленному истцом, задолженность за 2020 год отсутствует, предоставлена отсрочка платежа на сумму в размере 164 191,41 рублей на 2021 год согласно дополнительному соглашению № 1 от 09.06.2020.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о надлежащем исполнении арендатором обязанности по спорному договору. Доказательств нарушения иных условий спорного договора ответчиком не представлено.

В пункте 5 статьи 19 Закон № 98-ФЗ фиксированный срок продления аренды не определен, указан предельный срок продления - на срок до одного года.

Таким образом, срок продления договора аренды определяется в каждом случае исходя из фактических обстоятельств дела.

Истец считает, что спорный договор подлежит продлению сроком на один год, поскольку величина продления срока должна определяться арендатором.

Ответчик возражает относительно заявленного истцом срока продления договора аренды.

Между тем, пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанного, ответчиком не представлены доказательства невозможности предоставления в аренду спорного нежилого помещения в заявленный арендатором срок (на один год), а также не подтверждена необходимость использования объекта в интересах муниципального образования.

Довод ответчика о том, что на арендатора часто поступают жалобы от населения города Нерюнгри в части режима работы кафе «Билфорт» в ночное время суток, не имеют правового значения при разрешении настоящего спора.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что требование истца о продлении срока спорного договора на один год является обоснованным. Остальные условия проекта дополнительного соглашения, предложенного истцом, соответствуют закону.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая, что срок действия договора аренды № 43 от 22.06.2015 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «город Нерюнгри», заключенного по результатам аукциона истек 30.06.2020, истец надлежащим образом исполнял обязанности по указанному договору, суд приходит к выводу о том, что у ответчика возникла обязанность заключить дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды на срок с 01.07.2020 по 30.06.2021 на условиях, предложенных истцом.

В связи с чем, исковые требования истца подлежит удовлетворению в полном объеме.

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей по платежному поручению от 10.08.2020 № 217.

Правила распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, установлены статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса. В силу части 1 данной статьи кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом удовлетворения исковых требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить полностью.

Обязать Администрацию муниципального образования "Город Нерюнгри" (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Вдохновение" (ИНН <***>, ОГРН <***>) со дня вступления в законную силу решения суда дополнительное соглашение к договору аренды № 43 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Нерюнгри» от 22.06.2015, изложив его в следующей редакции:

«1. Стороны договорились продлить срок действия договора аренды № 43 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Нерюнгри» от 22.06.2015 на период с 01 июля 2020 года по 30 июня 2021 года.

2. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами.

3. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды № 43 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Нерюнгри» от 22.06.2015.

4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением действуют условия договора аренды № 43 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Нерюнгри» от 22.06.2015.

5. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 3 (трех экземплярах), имеющих одинаковую юридическую силу. Первый экземпляра находится у Арендодателя, второй – у Арендатора, третий – в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия).».

Взыскать с Администрации муниципального образования "Город Нерюнгри" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вдохновение" (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

Р.И. Эверстова