Решение от 19 декабря 2018 г. по делу № А32-32905/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

сайт: http://krasnodar.arbitr.ru

тел. (861) 293-80-71

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-32905/2018

Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2018г.

Решение в полном объеме изготовлено 19.12.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шепель А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Радченко А.И.

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Трейд-Маркет»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о взыскании задолженности и расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 20.11.2018,

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 15.11.2018,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Трейд-Маркет» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договор аренды недвижимого имущества №01/09/2017 от 01.09.2017 года, заключенного между ООО «Трейд-Маркет» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, расторгнутым; взыскании части уплаченной арендной платы в сумме 36000 рублей; взыскании уплаченного обеспечительного платежа в сумме 360 000 рублей.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

В судебном разбирательстве объявлен перерыв до 15 часов 30 минут 11.12.2018, после перерыва судебное разбирательство продолжено.

В судебном разбирательстве объявлен перерыв до 12 часов 30 минут 12.12.2018, после перерыва судебное разбирательство продолжено.

Суд, исследовав собранные по делу доказательства, оценив их в совокупности в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, счел заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды №01/09/2017 от 01.09.2017. Предметом договора являлись следующие нежилые помещения: помещения здания Литер Г2 площадью 1489,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, <...> кадастровым номером 01:06:000000:00:5350/13/Г2; часть помещения в здании Литер А, два кабинета площадью 46,84 кв.м. из общей площади 483,22 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, <...> кадастровым номером 01:06:000000:00:5350/13/А; часть помещения в здании Литер Н, одна комната площадью 42,48 кв.м. из общей площади 177,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Адыгея, <...> кадастровым номером 01:06:000000:00:5350/13/Н.

Ранее, 26.01.2017 между истцом и ответчиком в отношении тех же нежилых помещений был заключен договор субаренды нежилых помещений №03/01/2017, до срока истечения которого, а именно 01 сентября 2017 года был заключен спорный договор.

18.06.2018 истец, сославшись на неисполнение ответчиком условий договора аренды от 01.09.2017 г., направил в адрес ответчика уведомление о досрочном расторжении договора с 18 июля 2018 года, также потребовав принять у него по акту-приема-передачи арендованное имущество, возвратить часть арендной платы за 12 календарных дней и сумму обеспечительного платежа в размере 360 000 рублей.

Ответчик на уведомление не ответил, нежилые помещения не принял, денежные средства истцу не возвратил.

Данные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 стать 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 13.1. спорного договора арендатор вправе отказаться от пользования помещениями до истечения срока действия договора, при нарушении условий договора арендодателем, письменно предупредив о том Арендодателя за один месяц.

Согласно абзацу 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Заключая договор, стороны согласовали содержание пункта 13.1 договора, исходя при этом из возможности арендатора инициировать расторжение договора по основанию несоблюдения условий договора арендодателем, при условии его письменного уведомления.

Реализовывая данное право, вытекающее из договора аренды, истец обратился к ответчику с уведомлением о его расторжении с 18 июля 2018 года, также потребовав от ответчика принять помещения по акту приема-передачи.

Истец сослался в уведомлении на нарушение арендодателем положений договора аренды, касающихся обеспечения помещений сетями инженерных коммуникаций, мощностью, оговоренной в пункте 5.4. рассматриваемого Договора.

В отзыве на исковое заявление представитель ответчика подтвердил факт получения уведомления о расторжении договора, факт нарушения арендодателем пункта 5.4. договора не оспаривает, приводит расчет арендных платежей «на момент завершения арендных отношений» по 18 июля 2018 года.

Кроме того, в уведомлении от 29.11.2018 г., направленном представителем ИП ФИО1 в адрес ООО «Трейд-Маркет», ответчиком также указывается дата прекращения действия договора аренды, а именно 18.07.2018 г. Совокупность данных обстоятельств свидетельствует о том, что ответчик не отрицает факта прекращения арендных отношений между ним и истцом с 18 июля 2018 года.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что договор аренды недвижимого имущества №01/09/2017 от 01.09.2017 г., заключенный между ООО «Трейд-Маркет» и ИП ФИО1 был расторгнут в соответствии с пунктом 13.1. договора с 18.07.2018 г. во внесудебном порядке, предусмотренном сторонами.

Не принимается судом довод ответчика о нарушении истцом обязанности по возврату арендованного имущества по акту приема передачи, предусмотренной пунктом 3.2. договора аренды, ст. 622 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3.2. договора в случае прекращения/расторжения настоящего договора, арендатор обязан в течение 3 (трех) дней передать помещения арендодателю по акту приема-передачи».

Пунктом 11.1. договора предусмотрено, что по окончанию пользования помещениями арендатор возвращает помещения по двустороннему акту, свободным от персонала и имущества арендатора.

Как следует из пункта 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом, уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. Норма пункта 2 той же статьи Гражданского Кодекса указывает на то, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Системное толкование положений ст. 655 ГК РФ позволяет сделать вывод, что подписание документа о передаче арендованного недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, является обоюдной обязанностью сторон договора аренды. Таким образом, норма пункта 3.2. рассматриваемого договора о необходимости приема/передачи помещений в течение трех дней с момента прекращения/расторжения договора, устанавливает обязательство по осуществлению такого действия как для арендатора так и для арендодателя. Ни Закон (ст.ст. 622, 655 ГК РФ), ни заключенный договор не содержат норм, предусматривающих право арендодателя на отказ либо уклонение от приемки помещений при прекращении договора.

Как следует из материалов дела, ООО «Трейд-Маркет» в соответствии с пунктом 13.1. направило в адрес ИП ФИО1 уведомление о досрочном расторжении договора, содержащее в том числе и требование о принятии арендованных помещений по акту приема-передачи в срок до 18.07.2018 г.

Истец также указывает на то, что к моменту направления уведомления арендованные помещения были им освобождены и готовы к передаче. Данный довод ответчиком не опровергается.

Вместе с тем, ответчик уведомление о расторжении договора проигнорировал, действий, направленных на подписание акта приема-передачи, не предпринял, чем фактически уклонился от приема помещений в срок, предусмотренный договором. Уведомление о готовности к осуществлению приемки арендованных помещений направлено ответчиком истцу лишь 29 ноября 2018 года, то есть по истечении более чем четырех месяцев с момента прекращения договора аренды, в период рассмотрения настоящего дела, а потому данный факт не может влиять на разрешение спора.

Довод ответчика о наличии у ООО «Трейд-Маркет» задолженности перед предпринимателем в размере 37 973 рубля 30 копеек также не может быть принят судом, как не подтвержденный материалами дела.

Расчет задолженности, приведенный в отзыве на исковое заявление, не содержит полной картины финансовых взаимоотношений арендатора и арендодателя, а представленные ответчиком копии выставленных им в одностороннем порядке счетов на оплату за период с 25.09.2017 г. по 28.05.2018 г. не могут служить достаточными доказательствами наличия задолженности истца.

Как следует из представленных в материалы дела документов (копии платежных поручений о перечислении денежных средств в пользу ответчика; акт сверки взаимных расчетов от 31.10.2017 г.; расчеты, представленные истцом и ответчиком), истцом во исполнение договоров аренды нежилых помещений №03/01/2017 от 26.01.2017 г. и 01/09/2017 от 01.09.2017 г. в пользу ответчика были перечислены следующие суммы денежных средств:

- в период действия договора субаренды №03/01/2017 от 26.01.2017 г.:

- 30.01.2017 г. – 405 000 руб. (оплата арендной платы);

- 28.03.2017 г. – 405 000 руб. (оплата арендной платы);

- 30.03.2017 г. – 18 793 руб. (оплата переменной части арендной платы);

- 07.04.2017 г. – 7 633 руб. (оплата переменной части арендной платы);

- 11.05.2017 г. – 9 197 руб. (оплата переменной части арендной платы);

- 19.06.2017 г. – 3 349 руб. (оплата переменной части арендной платы);

- 12.07.2017 г. – 4 932 руб. (оплата переменной части арендной платы);

- 03.08.2017 г. – 5 967 руб. (оплата переменной части арендной платы);

- 29.08.2017 г. – 5 244,50 руб. (оплата переменной части арендной платы).

- в период действия договора аренды №01/09/2017 от 01.09.2017 г.:

- 20.10.2017 г. – 10 429,50 руб. (оплата переменной части арендной платы);

- 20.11.2017 г. – 44 021,50 руб. (оплата переменной части арендной платы);

- 20.11.2017 г. – 1 080 000 руб. (оплата арендной платы);

- 26.12.2017 г. – 31 967,50 руб. (оплата переменной части арендной платы);

- 25.01.2018 г. – 32 214,50 руб. (оплата переменной части арендной платы);

- 26.02.2018 г. – 18 990,50 руб. (оплата переменной части арендной платы);

- 27.03.2018 г. – 60 648 руб. (оплата переменной части арендной платы).

Общая сумма денежных средств, уплаченных ООО «Трейд-Маркет» в пользу ИП ФИО1 составляет 2 143 387 рублей. Из них - арендная плата (постоянная часть): 1 890 000 рублей; оплата коммунальных услуг (переменная часть арендной платы): 253 387 рублей.

Суд приходит к выводу, что последовательное заключение двух договоров аренды (26 января 2017 г. и 01 сентября 2017 г.) в отношении одного и того же имущества, а также финансовые взаимоотношения истца и ответчика свидетельствуют о взаимосвязанности данных сделок, и необходимости совокупного анализа денежных перечислений и начислений, осуществленных сторонами в период действия обоих договоров.

В соответствии с п. 5.2. договора субаренды нежилых помещений №03/01/2017 от 26.01.2017 г., «постоянная» часть ежемесячной арендной платы установлена сторонами в размере 90 000 рублей без НДС. Как предусмотрено пунктом 2.1. договора, арендная плата начисляется с 01.03.2017 г. Период начисления арендной платы по договору №03/01/2017 составляет 6 календарных месяцев: с 01 марта 2017 года по 01 сентября 2017 года, то есть по момент заключения сторонами договора аренды №01/09/2017. Таким образом, сумма арендной платы, подлежащая оплате истцом ответчику за указанный период составляет 540 000 рублей (90 000 рублей * 6 месяцев).

В соответствии с п. 5.2. договора аренды нежилых помещений №01/09/2017 от 01.09.2017 г., «постоянная» часть ежемесячной арендной платы установлена сторонами в размере 90 000 рублей без НДС. Период начисления арендной платы по договору №01/09/2017 составляет 10 календарных месяцев и 18 дней: с 01 сентября 2017 года по 18 июля 2018 года, то есть по момент прекращения действия договора аренды №01/09/2017. Таким образом, сумма арендной платы, подлежащая оплате истцом ответчику за указанный период составляет 954 000 рублей (90 000 рублей * 10 месяцев + 3000 рублей * 18 дней).

Положение пункта 5.5. договора аренды нежилых помещений №01/09/2017 предусматривает, что арендатор должен внести на расчетный счет Арендодателя сумму, равную арендной плате за 4 месяца. Данная сумма является обеспечительным депозитом и удерживается арендодателем как гарантия исполнения Арендатором своих обязанностей по договору. Депозит возвращается арендатору по завершении арендных отношений и при отсутствии задолженности по договору. Сумма обеспечительного депозита составляет 360 000 рублей (90000 руб. * 4 месяца).

Совокупный размер постоянной части арендной платы, подлежащей уплате истцом в пользу ответчика за весь период начисления арендных платежей (с 01.03.2017 г. по 18.07.2018 г.), составляет 1 494 000 рублей.

Учитывая обязанность ООО «Трейд-Маркет» по перечислению в пользу арендодателя обеспечительного платежа в размере 360 000 рублей, общая сумма, которая подлежала уплате истцом ответчику, за вычетом переменной части арендной платы, составляет 1 854 000 рублей, из расчета: 360 000 руб. (сумма обеспечительного платежа) + 1 494 000 руб. (сумма постоянной части арендной платы).

Вместе с тем, истцом в адрес ответчика в качестве оплаты постоянной части арендной платы были перечислены 1 890 000 рублей.

Таким образом, представленными доказательствами подтверждается довод истца о перечислении в полном объеме в пользу ответчика суммы арендной платы, предусмотренной пунктом 5.2. договоров аренды за весь срок их действия (с 26.01.2017 г. по 31.07.2018 г.), а также суммы обеспечительного депозита, предусмотренного пунктом 5.5. договора аренды от 01.09.2017 г. №01/09/2017.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ: при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В связи с тем, что договор аренды №01/09/2017 был расторгнут во внесудебном порядке в соответствии с процедурой, предусмотренной пунктом 13.1. договора, 18 июля 2018 года, с этого момента следует считать прекращенным обязательство ООО «Трейд-Маркет» по внесению арендной платы за пользование арендованным имуществом. Так как арендная плата была внесена истцом по 31 июля 2018 года, суд считает возможным удовлетворить заявленное требование о взыскании с ответчика излишне уплаченной арендной платы за 12 календарных дней в сумме 36 000 рублей.

Также, на основании пункта 5.5. договора аренды от 01.09.2017 г., в связи с завершением арендных отношений между истцом и ответчиком, подлежит удовлетворению и требование ООО «Трейд-Маркет» о взыскании с ИП ФИО1 суммы уплаченного истцом обеспечительного депозита в размере 360 000 рублей.

Не подлежит удовлетворению требование истца о признании договора аренды недвижимого имущества №01/09/2017 от 01.09.2017 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Трейд-Маркет» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, расторгнутым 20 июля 2018 года.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что истцом при заявлении указанного требования избран ненадлежащий способ защиты права.

Как следует из текста искового заявления, ООО «Трейд-Маркет» просит суд не расторгнуть спорный договор, а признать его расторгнутым с определенной даты и в связи с нарушением его условий ответчиком. Способы защиты гражданских прав установлены статьей 12 ГК РФ. По смыслу содержания приведенной статьи применение способов защиты не может быть произвольным. Используемый истцом способ защиты должен быть предусмотрен законом и должен соответствовать характеру спорных правоотношений. Такого способа защиты права, который заявлен истцом, закон не предусматривает. Закон позволяет заявлять иск о расторжении договора, при этом такой иск не подлежит удовлетворению, если договор на день вынесения решения уже расторгнут, в том числе по основанию одностороннего отказа любой из сторон. Однако, в данном споре истец требования о расторжении договора аренды не заявлял. По смыслу статьи 4 АПК РФ целью судебной защиты является восстановление нарушенных или оспариваемых субъективных прав и законных интересов заявителя. Между тем, удовлетворение заявленного требования не повлечет восстановления каких-либо субъективных прав ООО «Трейд-Маркет». Заказчик во внесудебном порядке применил доступную ему в силу договора аренды меру самозащиты, досрочно отказавшись от пользованиями арендованными помещениями.

Истцом также было заявлено требование об отнесении судебных расходов на ответчика. В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом была уплачена государственная пошлина в размере 10 920 рублей за рассмотрение требований о взыскании с ответчика денежных средств в общей сумме 396 000 рублей, а также государственная пошлина в размере 6 000 рублей за рассмотрения судом требования о расторжении договора аренды.

Таким образом, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 10 920 рублей государственной пошлины, уплаченной при обращении в суд с исковым заявлением.

Руководствуясь статьями 110, 123, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в пользу ООО «Трейд-Маркет» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) часть уплаченной по договору аренды №01/09/2017 от 01.09.2017 г. арендной платы в размере 36 000 рублей, обеспечительный платеж, уплаченный по договору аренды №01/09/2017 от 01.09.2017 г. в размере 360 000 рублей и 10 920 рублей расходов на оплату государственной пошлины.

В удовлетворении требования о признании договора аренды недвижимого имущества №01/09/2017 от 01.09.2017 расторгнутым 20 июля 2018 года отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца с момента принятия.



Судья А.А. Шепель