Решение от 10 июня 2021 г. по делу № А45-6765/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А45-6765/2021
г. Новосибирск
10 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 10 июня 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Абаимовой Т.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рахимовой О.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дубрава-Р» (ОГРН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Фактор» (ОГРН <***>), г. Новосибирск

о взыскании 1 582 916 рублей 37 копеек

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО1 по доверенности от 15.05.2021, паспорт; ФИО2 по доверенности от 15.03.2021, паспорт

ответчика: ФИО3 по доверенности от 24.03.2021, копия диплома, паспорт

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Новосибирской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Дубрава-Р» (далее – истец, ООО «Дубрава-Р») с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фактор» (далее – ответчик, ООО «Фактор») о взыскании 1 582 916 рублей 37 копеек из них:

- 878 174 рубля 38 копеек - задолженность за оказанные услуги,

- 67 565 рублей 19 копеек - пеня за просрочку срока исполнения обязательств,

- 608 632 рубля 80 копеек - возмещение убытков, составляющих стоимость восстановительного ремонта помещения,

- 28 544 рубля 00 копеек - судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 15, 393, 128, 129, 608, 622 Гражданского кодекса РФ (далее – АПК РФ), мотивированы наличием у ответчика задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды № 39 от 27.06.2013 за период с 24.19.2020 по 05.02.2021, убытков, связанных с восстановлением помещения в первоначальное состояние.

Ответчик считает заявленные требования необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, ссылается на то, что 23.10.2020 помещение было возвращено истцу в надлежащем состоянии, при этом между сторонами возникли разногласия о том, кто и когда сделал изменения арендованного помещения, указанные истцом; ООО «Фактор» в период действия договора аренды какие-либо работы по изменению арендованного помещения не производились.

Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодатель) и ответчиком (арендатор) 27.06.2013 был заключен Договор аренды №39 (далее – Договор аренды), по условиям которого ООО «Фактор» было предоставлено в аренду нежилое помещение, общей площадью 121,4 кв.м., находящееся на первом этаже здания, расположенного по адресу: <...>, принадлежащее истцу на праве собственности.

Согласно Дополнительному соглашению к Договору аренды от 01.06.2019, срок действия договора до 30.06.2022.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 2.1.4. Договора аренды, Арендодатель обязан предоставить Арендатору право на период арендного пользования по согласованию с Арендодателем, производить перепланировку и переоборудование по своему усмотрению, но с соблюдением общестроительных, общетехнических и иных обязательных требований по сохранности здания и по согласованию с собственником Помещения.

Пунктом 6.1 Договора аренды предусмотрено досрочное расторжение договора по инициативе сторон, при этом Арендатор обязан предупредить Арендодателя за 30 дней до срока прекращения Договора аренды.

23.09.2020 ответчиком было направлено истцу уведомление о намерении расторгнуть Договор аренды.

Дата приема-передачи помещения но Договору аренды сторонами была назначена на 23.10.2020.

В ходе предварительного осмотра помещения 06.10.2020, ООО «Дубрава-Р» были выявлены следующие изменения в помещении, касающиеся напольного покрытия, подвесного потолка, электричества, стеклопакетов, козырька на фасаде здания над входом в помещение, водоснабжения, пожарной сигнализации, вентиляционной системы.

Истцом ответчику были направлены письма № 6 от 07.10.2020, №7 от 19.10.2020 с требованием устранить выявленные недостатки и привести помещения в первоначальный вид до момента возврата помещения.

ООО «Фактор» письмом от 14.10.2020 исх.№1/10 сообщил истцу, что по его мнению, помещение в настоящее время находится в удовлетворительном состоянии, соответствующем состоянию, указанному в акте приема-передачи от 27.06.2013, подписанному при заключении договора аренды и не имеет препятствий для его использования по целевому назначению.

Сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, согласно которого договор аренды расторгается 23.10.2020, Арендатор обязуется в срок до 23.10.2020 возвратить помещение Арендодателю по акту приема-передачи.

Указанное соглашение прошло государственную регистрацию 22.12.2020.

23.10.2020 сторонами при приемке помещения не была достигнута договоренность о состоянии передаваемого помещения, истцом для подписания был представлен свой вариант акта, содержащий недостатки, выявленные ходе предварительного осмотра помещения 06.10.2020, ответчиком был представлен свой вариант акта, отражающий состояние помещение на момент его передачи.

Поскольку сторонами ни 23.10.2020, ни позднее не было достигнуто соглашение о подписании акта приема-передачи помещения, при этом истец, ссылается на то, что у него отсутствовал допуск в помещение, поскольку ключи также не были переданы ответчиком, ООО «Дубрава-Р» была начислена арендная плата ООО «Фактор» за пользование помещением с 23.10.2020 по 05.02.2021 (доступ в помещение был получен только 05.02.2021 с участием сотрудников УУП отдела полиции №7 «Ленинский» Управления МВД России по г. Новосибирску).

С целью формирования сметной стоимости проведения восстановительных работ в помещении ООО «ТТ» был произведен Локальный сметный расчет (локальная смета) №02-01-01 от 19.02.2021 «Ремонтно-строительные работы. Нежилое помещение площадью 121,4 кв.м., расположенное на первом этаже административного здания по адресу: <...>, с отдельным входом с проспекта Карла Маркса», согласно которому сумма затрат на выполнение восстановительных работ в помещении, с учетом стоимости материалов составила 608 632 рубля 80 копеек.

Поскольку требования истца о приведении помещения в надлежащий вид, оплате арендной платы за занимаемое помещение, были оставлены ответчиком без ответа и удовлетворения, ООО «Дубрава-Р» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 2.2.7. Договора аренды Арендатор обязан передачу Арендодателю арендованных помещений производить по акту приема-передачи в состоянии пригодном для дальнейшей эксплуатации с учетом нормального износа.

Вместе с тем, отсутствие акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и, следовательно, у него не прекратилась обязанность по внесению арендной платы. При несоставлении письменного документа о возврате арендованного имущества не лишаются силы иные доказательства прекращения использования объекта аренды.

Данная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2020, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908 по делу № А35-6435/2018 (пункт 31).

Из материалов дела следует, что начиная с 23.10.2020 истец не принимал объект аренды от ответчика в связи с наличием претензий к состоянию арендуемого помещения.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 «№Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

То обстоятельство, что на момент расторжения договора аренды, по мнению ООО «Дубрава-Р», помещение не находилось в том состоянии, в котором Арендатор его получил, с учетом нормального износа, не освобождает Арендодателя от обязанности его принятия.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, их обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Отказ Арендодателя принять у Арендатора спорное помещение нарушает принцип свободы договора и равенства его участников.

Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Иное, в нарушение основных начал гражданского законодательства, закрепленных статьей 1 ГК РФ, во-первых, означало бы принуждение ответчика к пользованию спорным имуществом вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, а, во-вторых, с учетом абзаца 2 статьи 622 ГК РФ, предусматривающего право арендодателя потребовать в случае несвоевременного невозврата имущества арендатором внесения арендной платы за все время просрочки, создавало бы возможность для арендодателя отказываться от приема имущества вне зависимости от наличия или отсутствия оснований для этого, получая при этом арендную плату, что ставит арендодателя в преимущественное положение перед арендатором и нарушает принцип равенства участников гражданских правоотношений.

Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены статьей 622 ГК РФ.

В рассматриваемом случае истцом не доказан факт использования помещения ответчиком после расторжения Договора аренды.

Доводы истца о том, что ответчиком не были переданы ключи от помещения, в связи с чем помещение было вскрыто с участием сотрудников полиции только 05.02.2020, в отсутствии иных доказательств фактического использования ответчиком помещения, не могут быть приняты судом во внимание, при этом из отзыва ответчика следует, что ключи были переданы 23.10.2020.

Следует отметить, что из представленных в материалы дела ООО «Фактор» фотографий усматривается, что помещение было освобождено от имущества Арендатора, истец состояние помещения, изображенное на фотографиях, на дату 23.10.2020 подтвердил.

При установленных судом обстоятельствах, в отсутствие иных доказательств продолжения пользования ответчиком арендованным имуществом, правовых оснований для взыскания с ООО «Фактор» задолженности по арендной плате в размере 878 174 рубля 38 копеек, а также пени за просрочку исполнения обязательств в размере 67 565 рублей 19 копеек, не имеется.

В отношении требования о взыскании с ответчика убытков в размере 608 632 рубля 80 копеек, составляющих стоимость восстановительного ремонта помещения, суд пришел к следующим выводам.

Как указано выше, согласно требованиям статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как указано в пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Как следует из материалов дела, ООО «Дубрава-Р» были выявлены следующие изменения в помещении: демонтировано напольное покрытие, выполненное из керамогранитной плиты, уложено ковровое покрытие; демонтирован подвесной потолок типа «Армстронг» со светильниками по всему помещению, смонтирован подвесной потолок с единичными точечными светильниками; демонтированы электрические розетки и выключатели, по всему помещению освещение помещения подается только путем включения электроавтоматов в электрическом щитке; демонтированы два стеклопакета в окне комнаты персонала, вместо них установлены пластиковые панели с вентиляционными решетками; демонтирован бетонный козырек размером 2,2 м * 1,0 м на фасаде здания над входом в помещение; в торговом зале в напольном покрытии выведены трубы водоснабжения; демонтирована система пожарной сигнализации; не произведен демонтаж вентиляционной системы под потолочным покрытием по всему помещению, в комнате персонала уровень потолочного покрытия опущен до уровня вентиляционных решеток на окне.

Вместе с тем, суд полагает, что истцом не доказано, что перечисленные недостатки отсутствовали на момент передачи арендуемых помещений в аренду, поскольку акт приема-передачи от 27.03.2013 не содержит подробного описания состояния помещения.

Так, согласно акту, на момент приема-передачи в аренду нежилое помещение находится в хорошем техническом и санитарном состоянии, пригодном для использования в соответствии с договором аренды (пункт 2 акта приема передачи от 27.06.2013).

Материалы дела не содержат доказательств обращения истца к ответчику в течение срока действия Договора аренды с какими-либо претензиями относительно неудовлетворительного состояния арендуемого помещения, его изменения без согласования с Арендодателем или необходимости составления двухстороннего акта, в котором бы отражалось текущее состояние имущества.

Представленные истцом экспертные заключения, выполненные 22.10.2010 Роспотребнадзором, 25.10.2010 ОАО «Запсибнипиагропром», Технический паспорт, изготовленный 15.10.2010 ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», согласно которым описана внутренняя отделка помещения – потолок подвесной «Армстронг», полы – керамическая плитка для пола и линолеум, не принимаются судом во внимание, поскольку документы датированы октябрем 2010 года, тогда как помещение было передано в аренду ответчику в 2013 году, в Договоре аренды ссылок на Технический паспорт не имеется.

Кроме того, как следует из материалов дела, в период с 30.09.2011 помещение находилось в аренде у ООО «Эфес», с 30.07.2012 – у ООО «Альянс», с 29.12.2012 – у ООО «Трейд», в актах приема-передачи помещения каких либо сведений о состоянии помещения, кроме как «хорошее», не указано.

Доказательств, свидетельствующих о том, что вышеуказанными арендаторами в спорном помещении не производились какие либо ремонтные работы, материалы дела не содержат.

Довод истца о том, предыдущие арендаторы – их директора, учредители имели отношение к ответчику, не свидетельствует о наличии оснований для вывода о совершении именно ответчиком действий, связанных с причинением истцу убытков.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что доказательства, представленные в материалы дела, не позволяют сделать однозначный и бесспорный вывод о наличии прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика, использовавшего спорное помещение в период действия договора аренды, и возникшими у истца убытками, выразившимися в ухудшении технического состояния нежилого помещения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ООО «Дубрава-Р» не доказало противоправное поведение ООО «Фактор», которое привело к повреждениям спорного арендуемого имущества, соответственно, не установлена причинно-следственная связь между поведением ответчика и возникшими у истца убытками, основания для взыскания с ответчика убытков в размере 608 632 рубля 80 копеек отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ уплаченная истцом госпошлина относится на ООО «Дубрава-Р».

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Т.В. Абаимова