Решение от 12 июля 2019 г. по делу № А38-3697/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

«

Дело № А38-3697/2019
г. Йошкар-Ола
12» июля 2019 года
Резолютивная часть объявлена 9 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2019 года

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Фроловой Л.А.

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по исковому заявлению муниципального образования городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом

к ответчикам индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании арендной платы, неустойки, расторжении договора аренды земельного участка, об освобождении и возврате земельного участка

третье лицо администрация городского округа «Город Волжск»

с участием представителей:

от истца до перерыва – ФИО4 по доверенности, после перерыва – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от ответчика индивидуального предпринимателя ФИО3 – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом обратилось в арбитражный суд к ответчикам, индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО3, с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о расторжении договора аренды земельного участка от 27.03.2012 № 2018, об обязании ответчиков возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 12:16:0202003:99 общей площадью 178 996 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, в южной части кадастрового квартала, по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу, а также о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по арендной плате в сумме 9 205 750 руб., неустойки в сумме 724 542 руб. 57 коп. (т. 2, л.д. 133-134).

В исковом заявлении, дополнении и уточнении к нему изложены доводы о существенном нарушении ответчиками условий договора аренды от 27.03.2012 № 2018. Так, арендаторами в нарушение пункта 3.1.2 соглашения не выполнены работы по строительству объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность в течение 5 лет с момента заключения договора аренды земельного участка. Более того, ответчиками даже не начато освоение земельного участка, нарушены сроки уплаты арендной платы по договору, что привело к образованию задолженности.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на несоблюдение ответчиком статей 309, 450, 452, 614, 619 Гражданского Кодекса РФ, а также статьи 22, 42 Земельного Кодекса РФ (т. 1, л.д. 7-12, 51-53, т. 2, л.д. 133-134).

В судебном заседании истец поддержал уточненные требования в полном объеме.

Ответчики, индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО3, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 АПК РФ, для участия в деле не явились, отзывы не представили. По правилам части 3 статьи 156 АПК РФ арбитражный суд рассмотрел дело в их отсутствие по имеющимся доказательствам.

Администрация городского округа «Город Волжск», привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в отзыве поддержала позицию истца. Администрация указала на существенное нарушение ответчиками условий договора аренды (т. 1, л.д. 96-97). Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, для участия в процессе не явилось. По правилам части 5 статьи 156 АПК РФ арбитражный суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения истца, исследовав доказательства, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить исковые требования полностью по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании протокола о результатах аукциона от 16.03.2012 (т. 1, л.д. 17) Волжским городским комитетом по управлению имуществом, действующим от имени муниципального образования городской округ «Город Волжск», и обществом с ограниченной ответственностью «ЖЭУ-СЕРВИС» (переименовано по решению общества в ООО «МарийСтройИнвест») 27.03.2012 заключен в письменной форме договор № 2018 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земельного участка), в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:16:0202003:99 общей площадью 178 996 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, в южной части кадастрового квартала, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора (т. 1, л.д. 18-20).

В силу пункта 3.1 договора помимо предмета, срока, размера арендной платы и условий её изменения стороны признали существенными следующие условия:

3.1.1 Максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка – 1 год с момента заключения настоящего договора. Проект планировки территории и проект межевания территории подлежат утверждению в установленном порядке в срок – 1 год с момента заключения настоящего договора.

3.1.2 Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, – 5 лет с момента заключения договора аренды земельного участка. Иные условия такой передачи определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации при заключении соглашения о передаче этих объектов;

3.1.3 Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка – с момента утверждения проекта планировки – 10 лет с момента заключения настоящего договора, но не более срока аренды;

3.1.4 Способ обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства – неустойка, указанная в пункте 6.3 настоящего договора.

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор оформлен путем составления одного документа с приложениями, имеющими силу его неотъемлемых частей, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ.

Договор аренды заключен сторонами на 10 лет. В силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключённого на срок не менее года, сторонами исполнено, сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, оборот л.д. 21).

Таким образом, договор аренды земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме, цене и государственной регистрации.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 09.11.2012 стороны изменили его предмет и размер арендной платы. Так, во временное владение и пользование арендатора переданы 90 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:16:0202003:99, для строительства индивидуальных жилых домов (зон застройки индивидуальными жилыми домами) (т. 1, л.д. 22-24).

Решением Постоянно действующего третейского суда при Автономной Некоммерческой Организации «Международный центр урегулирования неправительственных споров» от 14.08.2012 по делу № 29-2012 утверждено мировое соглашение от 14.08.2012, по которому ООО «МарийСтройИнвест» уступило ООО «ЦЕНТР-СТРОЙ», в том числе, право аренды земельного участка по договору № 2018 от 27.03.2012. На основании Определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.07.2013 по делу № А65-8695/2013 выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда (т. 1, л.д. 28-29).

01.12.2015 между ООО «ЦЕНТР-СТРОЙ» и ИП ФИО2, ИП ФИО3 заключен договор уступки права требования (цессии), по которому цедент передает цессионариям «права, вытекающие из Решения Постоянно действующего третейского суда при Автономной Некоммерческой Организации «Международный центр урегулирования неправительственных споров» от 14.08.2012 по делу № 29-2012, определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.07.2013 по делу № А65-8695/2013, исполнительного листа серии АС № 004652343». В связи с переменой лиц в обязательстве Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2016 по делу № А65-8695/2013 произведена замена взыскателя по делу № А65-8695/2013 (т. 1, л.д. 30, 75-77).

Тем самым арендаторами по договору аренды земельного участка № 2018 от 27.03.2012 выступают индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО3.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ.

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Волжский городской комитет по управлению имуществом как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи. Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду арендаторами не оспорен.

В силу статьи 614 ГК РФ, статей 42 и 65 Земельного кодекса РФ у ответчика как арендатора возникло встречное денежное обязательство по внесению арендной платы за пользование и владение арендованным земельным участком.

Размер ежегодной арендной платы составляет 4 803 000 руб., которая вносится ежеквартально в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября равными долями (пункты 2.6, 2.7 договора).

Однако вопреки требованиям статей 309, 606 и 614 ГК РФ денежное обязательство по внесению арендной платы ответчиками надлежащим образом не исполнено.

Согласно расчету истца у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы в сумме 9 205 750 руб. за период с 10.04.2017 по 11.02.2019 (т. 2, л.д. 135).

Размер искового требования по арендной плате проверен арбитражным судом по правилам статьи 71 АПК РФ и признается правильным и не опровергнутым должником, поскольку им обоснованный и подробный собственный встречный расчет долга и необходимые документальные доказательства погашения имеющейся задолженности вопреки статье 65 АПК РФ не представлены.

Поэтому исковое требование об уплате основного долга подлежит удовлетворению в размере, исчисленном арендодателем.

Кроме того, за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы подлежит применению гражданско-правовая ответственность в форме договорной неустойки (штрафа, пени). Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условием заключенного сторонами договора (пункт 6.2) определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Истец требует взыскать договорную неустойку по правилам статьи 330 ГК РФ в сумме 724 542 руб. 57 коп. за период с 10.04.2017 по 11.02.2019 (т. 2, л.д. 136).

Расчет проверен арбитражным судом и признается правильным, в нем обоснованно учтен размер основного долга по каждому отдельному сроку платежа, период просрочки. Встречный расчет договорной неустойки ответчиком не представлен.

Поэтому требование о взыскании договорной неустойки подлежит удовлетворению в размере, исчисленном истцом.

Нарушенное право кредитора (статьи 304, 307, 606, 610 ГК РФ) подлежит судебной защите на основании статей 11, 12 ГК РФ путём принятия решения о взыскании с ответчиков основного денежного долга и санкции за просрочку исполнения денежного обязательства.

Согласно пункту 2 статьи 322 ГК РФ обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга (пункт 1 статьи 323 ГК РФ).

Таким образом, с ответчиков солидарно в пользу истца подлежит взысканию долг по договору аренды от 27.03.2012 № 2018 за период с 10.04.2017 по 11.02.2019 в сумме 9 205 750 руб. и неустойка за период с 10.04.2017 по 11.02.2019 в сумме 724 542 руб. 57 коп.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора и возврате земельного участка.

В силу пункта 1.4 договора земельные участки были предоставлены арендаторам для строительства индивидуальных жилых домов (зон застройки индивидуальными жилыми домами).

Согласно пункту 3.1.2 договора арендаторы обязаны в течение 5 лет с момента заключения договора выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и в последующем передать их в государственную или муниципальную собственность. Данное условие признано сторонами существенным. В соответствии с пунктом 7.2 соглашения в случае нарушения арендатором существенных условий договора, он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя.

Однако предприниматели уклоняются от исполнения возложенных на них обязанностей по обустройству территории, что признается истцом существенным нарушением договора и влечет его расторжение.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу части 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из договора аренды, земельный участок передан арендаторам для достижения определенной цели его использования, для строительства индивидуальных жилых домов. Между тем предприниматели не приступили к выполнению работ по комплексному освоению земельного участка. Актом осмотра земельного участка от 17.05.2019 подтверждается, что территория участка не огорожена, строительные работы не начаты (т. 1, л.д. 64-65).

Согласно абзацам второму и пятому статьи 42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Приняв на себя обязательства, возникшие из договора аренды земельного участка, ответчики осознавали обязанность по исполнению его условий в части осуществления комплексного освоения земельного участка. Однако достаточных мер, направленных на исполнение своих обязанностей не принимали, что служит основанием досрочного расторжения договора аренды.

Тем самым при продолжительном неправомерном поведении стороны договора истец обоснованно просит применить исключительную меру, расторгнуть договор аренды. Совокупность доказательств очевидно свидетельствует о том, что исполнение обязательств арендаторов по строительству индивидуальных жилых домов не будет произведено в установленный срок.

Арбитражным судом признается существенное нарушение арендаторами условий договора аренды земельного участка, выраженное в длительном невыполнении работ по комплексному освоению земельного участка. Нарушение договора повлекло для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

Следовательно, на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор аренды земельного участка от 27.03.2012 № 2018 подлежит досрочному расторжению по решению арбитражного суда с прекращением обязательств сторон (статьи 450 и 453 ГК РФ).

Также в связи с досрочным прекращением договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, что установлено пунктом 1 статьи 622 ГК РФ.

Разумный срок для передачи объекта аренды по соответствующему акту истец определяет в один месяц с момента вступления решения в законную силу. Следовательно, индивидуальный предприниматель ФИО2 и индивидуальный предприниматель ФИО3 обязаны возвратить муниципальному образованию городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом земельный участок с кадастровым номером 12:16:0202003:99 общей площадью 178 996 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, в южной части кадастрового квартала, по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Арендодатель, имеющий права кредитора в денежном обязательстве, вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда о расторжении договора и возврате имущества (статьи 11, 12 ГК РФ, статья 171 АПК РФ).

На основании исследованных по правилам статей 71 и 162 АПК РФ документальных доказательств и приведенных норм гражданского права арбитражный суд принимает решение о полном удовлетворении исковых требований.

По правилам статьи 110 АПК РФ, подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22. НК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу абзаца второго пункта 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» в случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве, независимо от требований истца взыскать такие расходы лишь с одного или нескольких из них.

При этом размер подлежащих взысканию судебных расходов с каждого из соответчиков определяется с учетом приходящейся на такое лицо доли (части) судебных расходов. При взыскании судебных расходов, понесенных при рассмотрении требований неимущественного характера, следует исходить из равенства долей.

Тем самым исходя из заявленных требований имущественного и неимущественного характера, общий размер государственной пошлины по иску составляет 78 652 руб., поэтому с каждого из ответчиков подлежит взысканию госпошлина в сумме 39 326 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 110, статьями 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Расторгнуть договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 27.03.2012 № 2018 с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

2. Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) возвратить муниципальному образованию «Городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом земельный участок с кадастровым номером 12:16:0202003:99 общей площадью 178 996 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, город Волжск, в южной части кадастрового квартала по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления решения в законную силу.

3. Взыскать солидарно с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) и индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом задолженность по договору аренды от 27.03.2012 № 2018 за период с 10.04.2017 по 11.02.2019 в сумме 9 205 750 руб., неустойку за период с 10.04.2017 по 11.02.2019 в сумме 724 542 руб. 57 коп.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 39 326 руб.

5. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 39 326 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Л.А. Фролова