Решение от 11 февраля 2021 г. по делу № А55-30295/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г.Самара, ул. Самарская,203Б, тел. (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

11 февраля 2021 года

Дело №

А55-30295/2019

Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 11 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Мешковой О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой Т.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску, заявлению

Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление №14", г.Москва, 5047054473

к обществу с ограниченной ответственностью «Поволжская правовая компания», г.Тольятти Самарской области, ИНН <***>

о признании недействительным отчета № 237 от 30.07.2019 об оценке рыночной стоимости недвижимости

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора судебного пристава-исполнителя при директоре Федеральной службы судебных приставов - главном судебном приставе Российской Федерации Управления по исполнению особо важных исполнительных производств ФССП России ФИО1, г. Москва, Управления ФССП России по Самарской области, г. Самара и Министерства обороны Российской Федерации, г.Москва, общества с ограниченной ответственностью «Пери»

при участии в заседании:

от лиц, участвующих в деле - не явились, извещены;

установил:

Истец - Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление №14" обратился в арбитражный суд с иском (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом на основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – далее АПК РФ) о признании недействительным отчета ООО «Поволжская правовая компания» (далее - ответчик) № 237 от 30.07.2019 об оценке рыночной стоимости недвижимости, указать стоимость недвижимого имущества - нежилого здания, площадью 2778,4 кв м, кадастровый номер 63:01:0930002:1018, расположенного по адресу: г. Самара, Советский р-н, ул. Ветлянская, д. 2, для учета в исполнительном производстве.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.02.2020 производство по делу приостановлено, назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества.

Определением от 11.08.2020 срок производства судебной экспертизы был продлен до 01.10.2020 года.

Поскольку экспертное заключение в установленный срок не поступило в арбитражный суд, определением суда от 19.10.2020 было назначено судебное заседание по вопросу возобновления производства на 01.12.2020.

30.11.2020 в арбитражный суд по почте поступило заключение эксперта № 107/87 по результатам произведенной судебной экспертизы, оконченной 25.11.2020.

С учетом того, что основания для приостановления производства с учетом положений ст. 144, 145 АПК РФ по делу отпали, в связи с чем, производство по делу возобновлено определением от 03.12.2020.

Определением суда от 22.12.2020 к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ПЕРИ».

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в силу ч. 6 ст. 121, ст.123, 186 АПК РФ.

Истец согласно исковому заявлению считает оспариваемый отчет об оценке необоснованным и подлежащим признанию недействительным, ссылаясь на то, что оценка рыночной стоимости недвижимого имущества проведена с значительными нарушениями.

Так, истец указывает, что в ходе определения рыночной стоимости объекта оценки применен только затратный подход, при этом обоснованный отказ от применения сравнительного и доходного подходов в отчете не представлен, что является существенным нарушением ФСО № 1. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. Учитывая достаточное количество доступной рыночной информации в районе расположения объекта оценки целесообразно применение сравнительного подхода, а также доходного подхода в связи с тем, что объект оценки представляет собой недвижимость, которая предоставляется третьим лицам и генерирует денежный поток, и ее фактическое назначение и использование соответствуют наиболее эффективному использованию. Согласно доводам истца, применение функционального износа в размере 44 % для объекта оценки, а также величина внешнего износа в размере 80% (стр. 34 Отчета) не имеют расчетного либо иного обоснования, также оценщиком не проанализирована корреляция между величиной функционального износа и темпом роста научно технического прогресса. Использование необоснованной корректировки на величину функционального износа занижает рыночную стоимость в 2 раза. Кром етого, по мнению истца, оценщиком не применен Федеральный стандарт оценки № 7, который является обязательным и определяет требования к проведению оценки недвижимости (стр. 8 Отчета), что позволяет сделать вывод, о том, что Отчет не соответствует законодательству об оценочной деятельности, существенно занижает итоговою величину стоимости объекта оценки.

Ответчик в отзыве просит отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на следующие обстоятельства:

- все действия по оценке арестованного имущества и имущественных прав юридических и (или) физических лиц с целью определения рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства осуществлялись в строгом порядке, сроки и в соответствии с требованиями, установленными действующим законодательствам Российской Федерации и требованиями контракта;

- результаты анализа имеющейся распоряжении информации позволили сделать вывод о том, что рыночная стоимость Объекта оценки без учета НДС (п. 1.6 указанного выше Контракта), с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, составляет в общей сумме: 11 956 000 рублей;

- в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;

- Отчет №237 от 30.07.2019г. об оценке содержит описание оцениваемого имущества, собранную фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения, кроме того, в состав отчета включены гарантии объективности и независимости оценки;

- отчет соответствует требованиям к содержанию отчета об оценке, перечисленным в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- согласно статье 14 указанного выше закона оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- предоставленный судебному приставу-исполнителю Отчет №237 от 30.07.2019г. об оценке не содержит очевидных и грубых нарушений требований федеральных стандартов оценки, выполнен в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), Федеральными стандартами оценки обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности утвержденные Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015г., что соответственно не может вызывать сомнения в их полноте и достоверности, в связи с чем, поводов сомневаться в допустимости данного отчета для целей исполнительного производства у судебного пристава-исполнителя не имеется;

- оспариваемый Отчет составлен, а оценка объекта недвижимости произведена в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), Федеральными стандартами оценки обязательных к применению при осуществлении оценочной деятельности утвержденные Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015г., Федеральным законом «Об исполнительном производстве» на основании заключенного Контракта;

- для производства оценки были получены выписка из ЕГРН в отношении недвижимого имущества, технический паспорт зданий, фотографии. Также был произведен осмотр объекта оценки. Отчет отвечает требованиям действующего законодательства, составлен в соответствии с заданием на оценку. Стоимость имущества определена оценщиком после его визуального осмотра, на основании анализа документов, а также данных рынка.

Таким образом, ответчик полагает, что оценка объекта недвижимости проведена с целью определения рыночной стоимости арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства в соответствии с действующим законодательством.

Также в период приостановления производства делу от ответчика поступало ходатайство, согласно которому он просил отказать в удовлетворении требований исцта в связи с тем, что в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной стоимости является рекомендуемой в течение шести месяцев с даты составления отчета, в связи с чем на текущий момент срок действия отчета об оценке, составленного ООО «ППК» истек 30.01.2020, следовательно, отчет является на текущий момент недействительным по причине истечения срока его действия, экспертиза не подлежала продолжению в связи с невозможностью установления недостоверности отчета. В случае, если срок действия отчета истек, имущество подлежит повторной оценке.

Согласно отзыву третьего лица - судебного пристава-исполнителя при директоре Федеральной службы судебных приставов - главном судебном приставе Российской Федерации Управления по исполнению особо важных исполнительных производств ФССП России ФИО1 положениями статьи 85 Федерального закона «Об исполни тельном производстве» установлена обязанность судебного пристава-исполнителя, не обладающего специальными познаниями в области оценки имущества, принять стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете об оценке. Из системною толкования норм Федеральною закона «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ следует, что законом не установлена процедура анализа судебным приставом-исполнителем, то есть лицом, не обладающим специальными знаниями в области оценки имущества и имущественных прав, правильности и достоверности выводов оценщика о стоимости объекта оценки. Возможность непринятия судебным приставом-исполнителем отчета оценщика или назначения повторной оценки по причине несоответствия стоимости объекта оценки, определенной оценщиком, рыночной стоимости аналогичною имущества, названным Законом не предусмотрена. При этом, судебный пристав указывает, что не обладая специальными познаниями в оценочной деятельности и привлекающий для оценки рыночной стоимости отдельной вещи или имущественного права специалиста-оценщика, судебный пристав-исполнитель самостоятельно установить достоверность произведенной специалистом оценки не может, следовательно, судебный пристав-исполнитель обязан установить стоимость имущества должника на основании представленного ему отчет специалиста.

Третье лицо - УФСП России по Самарской области согласно отзыву полагает, что представленный ООО «Поволжская правовая компания» отчет соответствует требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не содержит очевидных и грубых нарушений требований федеральных стандартов оценки и не вызывает сомнений в полноте и достоверности представляемых сведений.

Министерство обороны Российской Федерации по существу рассматриваемого спора сообщило, что оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства, в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

От третьего лица – ООО «Пери» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Суд на основании ст. 156 АПК РФ рассмотрел дело по имеющимся доказательствам в отсутствие извещенных лиц, участвующих в деле.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные Предприятием требования подлежащими удовлетворению с учетом следующих установленных судом обстоятельств.

Как следует из материалов дела, в Управлении по исполнению особо важных исполнительных производств ФССП России (далее - Управление) на исполнении в отношении Федерального государственного унитарного предприятия «Главное военно-строительное управление № 14» (далее - Предприятие) находится сводное исполнительное производство № 1654958/18/99001-СД.

В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 23.06.2017 № 396 ФГУП «Главное военно-строительное управление № 14» реорганизовано в форме присоединения к нему ФГУП «Главное военно-строительное управление № 1», ФГУП «Главное военно-строительное управление №2», ФГУП Главное военно-строительное управление № 3», ФГУП «Главное военно-строительное управление № 11», ФГУП «Главное военно-строительное управление № 16».

Сводное исполнительное производство в отношении ФГУП «ГВСУ № 14» 16.05.2018 принято Управлением с присвоением нового регистрационного номера 1654958/18/99001-СД о взыскании денежных средств с должника ФГУП «ГВСУ № 14», адрес должника: 117556. Россия, <...>. в польз) физических и юридических лиц, бюджетов всех уровней в сумме более 9,6 млрд. руб.

В связи с перерегистрацией объектов недвижимости на ФГУП «ГВСУ № 14», 03.06.2019 заместителем начальника отдела - заместителем старшего судебного пристава МОСП по ОИП УФССП России по Самарской области осуществлен арест объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> № 16.Самара, Советский район, ул. Ветлянская, д. 2.

Судебным приставом-исполнителем Управления в рамках указанного сводного исполнительного производства 17.05.2019 вынесено постановление № 19/127245 о наложении ареста на имущество Предприятия, а именно объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Самара, Советский р-н, ул. Ветлянская, д. 2.

В соответствии с частью 1 статьи 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 7 части 2 статьи 85 Федеральною закона от 02.10.2007т. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в течение одною месяца со дня обнаружения вещи должника стоимость, которой по предварительной оценки составляет более тридцати тысяч рублен, судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, и назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков (п.2 ч.4 ст. 85 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

17.05.2019 в УФССП России по Самарской области судебным приставом-исполнителем ФИО1 направлено постановление о даче поручения по совершению отдельных исполнительных действий и применению мер принудительного исполнения в виде привлечения специалиста-оценщика для оценки указанных объектов Предприятия, а именно: произвести арест и оценку нежилого здания площадь 2778,4 кв.м., расположено по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ветлянская, д. 2 кадастровый номер 63:01:0930002:1018.

Заместителем начальника отдела - заместителем старшего судебного пристава МОСП по ИОИП УФССП России по Самарской области ФИО2 наложен арест на имущество Предприятия, а именно объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Самара, Советский р-н, ул. Ветлянская, д. 2, о чем 03.06.2019 coставлен соответствующий акт. Предварительная стоимость арестованного имущества составила 68 978 725 рублей.

ООО «Поволжская правовая компания» (далее - ООО «ППК») проводит оценку арестованного имущества на основании Государственного контракта №03/2019 от 29.12.2018 года (далее Контракт), заключенного с Управлением Федеральной службы судебных приставов по Самарской области.

24.07.2019 УФССП России по Самарской области на основании указанного государственного контракта от 29.12.2018 и дополнительного соглашения № МОС-019 поручило ООО «ППК» определить рыночную стоимость арестованного имущества.

30.07.2019г. в соответствии с дополнительным соглашением № МОС-019 от 24.07.2019г. к государственному контракту на оказание услуг по оценке арестованного имущества №03/2019 от 29.12.2018г. ООО «ППК» проведена оценка рыночной стоимости объекта оценки: Нежилое здание, (здание мастерских), площадь 2778,4 кв.м., расположено по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ветлянская, д. 2 кадастровый номер 63:01:0930002:1018, год завершения 1990г., (строение).

Согласно отчету ООО «Поволжская правовая компания» об оценке рыночной стоимости недвижимости № 237 от 30.07.2019 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки Нежилое здание, (здание мастерских), площадь 2778,4 кв.м., расположено по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Ветлянская, д. 2 кадастровый номер 63:01:0930002:1018, год завершения 1990г., (строение) составила 11 956 000,00 рублей.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Управления ФИО1 от 10.09.2019 № 19/197761 приняты результаты оценки арестованного имущества, в соответствии с отчетом ООО «Поволжская правовая компания» № 237 от 30.07.2019 (далее - Отчет), которая составила 11 956 000,00 рублей без учета НДС.

Истец - Федеральное государственное унитарное предприятие "Главное военно-строительное управление №14", являющийся должником в рамках исполнительного производства, не согласившись с произведенной оценщиком оценкой и определением размера рыночной стоимости недвижимого имущества, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Условия и порядок принудительного исполнения судебных актов определен Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее по тексту - Закон об исполнительном производстве, Закон N 229-ФЗ).

Задачами исполнительного производства в силу статьи 2 Закона об исполнительном производстве являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

Согласно статье 85 Закона N 229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В предусмотренных частью 2 статьи 85 названной статьи случаях судебный пристав-исполнитель обязан привлечь к оценке имущества оценщика.

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Постановление о принятии результатов оценки от 10.09.2019 № 19/197761 получено Предприятием 10.09.2019, что следует также из объяснений самого истца и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Истец обратился в арбитражный суд с иском 23.09.2019 путем подачи искового заявления через систему «Мой Арбитр», следовательно, истцом соблюден срок оспаривания отчета об оценке.

Правовая позиция вышестоящих судов относительно оспаривая оценки, постановления судебного пристава об оценке, изложена в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - Постановление N 50).

Абзацем 3 пункта 50 Постановления N 50 разъяснено, что стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Из приведенных положений усматривается возможность заинтересованных лиц (сторон исполнительного производства) оспаривать как постановление судебного пристава об оценке, так и саму стоимость объекта оценки.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности).

Абзацем 2 статьи 12 Закона N 135-ФЗ установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем, необходимо учитывать, что стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика (абзац 2 пункта 50 Постановления N 50).

Частью 8 статьи 85 Закона N 229-ФЗ предусмотрена обязанность судебного пристава-исполнителя в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей, в случае если действие отчета об оценке имущества истекло.

Суд учитывает, что исковое заявление было подано в пределах срока действия отчетов об оценке, в настоящем деле не рассматриваются права и обязанности судебного пристава-исполнителя, требования к нему не были заявлены, оценка его действий не производилась.

В это же время, судебный пристав-исполнитель обязан руководствоваться отчетом при вынесении постановления о реализации арестованного имущества, что, в отсутствие иных возможных факторов определения рыночной цены, прямо указывает на использование указанных отчетов в качестве оснований стоимости имущества.

Таким образом, с учетом правовой позиции вышестоящего суда, заинтересованная сторона вправе оспаривать оценку имущества, подлежащего реализации до вынесения судебным приставом-исполнителем постановления о реализации арестованного имущества, данный метод является защитой права на будущее время, не противоречит законодательству и направлен на обеспечение равных прав участников исполнительного производства, в соответствии с положениями статей 2, 12, 13 Закона N 229-ФЗ.

На основании изложенного отклоняется довод ответчика об истечении срока действия отчета ООО «ППК».

Выводы суда в данной части подтверждаются правовой позицией, изложенной в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 N 08АП-9028/2018 по делу N А70-15235/2017.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

При этом, как разъяснено в 2 указанного Информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Для установления обоснованности либо необоснованности заявленных требований и соответствующих возражений, суд, руководствуясь статьей 82 АПК РФ, определением от 25.02.2020 удовлетворил ходатайство истца о проведении экспертизы, назначив судебную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено Частному экспертному учреждению «ГОРОДСКОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» эксперту ФИО3.

Согласно данным ЧЭУ «ГОРОДСКОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» и представленных в дело документам эксперт ФИО3 имеет необходимые знания, образование, стаж и опыт для проведения экспертизы. В ходе судебного заседания, отвод данному эксперту лицами, участвующими в деле, не заявлен, возражений относительно проведения заявленной экспертизы также не представлено. Эксперт ФИО3 предупреждена об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного экспертного заключения, к экспертному заключению приложена соответствующая подписка эксперта.

На разрешение эксперта судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле, поставлены следующие вопросы:

1) соответствует примененная в отчете ООО «Поволжская правовая компания» об оценке рыночной стоимости недвижимости №237 от 30.07.2019 методика определения рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого здания (здание мастерских) кадастровый (или условный) номер 63:01:0930002:1018, площадь 2778,4 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Ветлянская, д. 2, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности? Если не соответствует привело ли это к неправильному определению рыночной стоимости недвижимости?

2) Какова рыночная стоимость недвижимого имущества на дату проведения оценки, а именно: нежилого здания (здание мастерских) кадастровый (или условный) номер 63:01:0930002:1018, площадь 2778,4 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Ветлянская, д. 2 ?

Согласно заключению эксперта ФИО3 №107/87, представленному по результатам судебной экспертизы, эксперт по результатам судебной экспертизы пришел к следующим выводам:

По первому вопросу, поставленному судом дан следующий ответ:

Примененная в отчете ООО «Поволжская правовая компания» об оценке рыночной стоимости недвижимости № 237 от 30.07.2019 методика определения рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого здания (здание мастерских) кадастровый (или условный) номер 63:01:0930002:1018, площадь 2778,4 кв.м, А55-30295/2019, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Ветлянская, д. 2, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, что привело к неправильному определению рыночной стоимости недвижимости.

По второму вопросу, поставленному судом о том, какова рыночная стоимость недвижимого имущества на дату проведения оценки, а именно: нежилого здания (здание мастерских) кадастровый (или условный) номер 63:01:0930002:1018, площадь 2778,4 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Ветлянская, д. 2? Экспертом да следующий ответ: Рыночная стоимость недвижимого имущества на дату проведения оценки, а именно: нежилого здания (здание мастерских) кадастровый (или условный) номер 63:01:0930002:1018, площадь 2778,4 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Ветлянская, д. 2 без учета земельного участка под застройкой здания, округленно, составляет 20 400 000 руб.

Как указывает ответчик в своих возражениях, отчет ООО "ППК" выполнен с соблюдением требований действующего законодательства.

Суд исходит из того, что в рамках настоящего дела оспаривается не сколько отчет или действия оценщика по правовым основаниям, а по сути доводов истца и предъявленного требования оспаривается достоверность установленной спорным отчетом ООО «ППК» цены – рыночной стоимости недвижимого имущества Предприятия, в связи с чем сами по себе действия экспертов (в случае их соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности) доказательственного значения не имеют.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Следовательно, при определении достоверной величины на основании различных заключений необходимо сопоставить представленные в дело отчеты экспертов, проведенные экспертами исследования, их полноту, использованные методы, установить полноту исследование и учтенное количество факторов.

В ходе исследования отчета ООО «ППК» № 237 от 30.07.2019 судом были выявленные методологические ошибки и логические противоречия, а именно:

1. Отчет об оценке недвижимости должен быть выполнен также в соответствие с требованиями Федерального стандарта оценки согласно Приказу МЭРТ РФ № 611 от 25.09.2014 г. (ФСО№7) «Оценка недвижимости». Однако в отчете ООО «ППК» № 237 от 30.07.2019 отчете отсутствует указание на его соответствие профильному стандарту ФСО № 7, что видно в пункте 2.4.1. отчета ООО «ППК», в котором оценщиком были перечислены документы, в соответствии с требованиями которых им выполнялась оценка имущества.

2. Информация, предоставленная Заказчиком не подписана и не заверена в установленном порядке, что видно из приложений к Отчету.

3. В п. 5.4 Отчета ООО «ППК» № 237 от 30.07.2019 Оценщик пишет, что он использовал сравнительный подход, тем самым вводя пользователей Отчета в заблуждение, поскольку фактически в ходе определения рыночной стоимости объекта оценки ООО «ППК» применен только затратный подход, при этом обоснованный отказ от применения сравнительного и доходного подходов в отчете не представлен.

4. На стр. 34 Отчета ООО «ППК» № 237 от 30.07.2019 внешний износ определен в размере 80%, при этом в Отчете отсутствует надлежащее обоснование и расчет внешнего износа в данном размере.

ООО «ППК» ограничилось лишь указанием на то, что «Экономическое устаревание вызывается факторами, внешними по отношению к собственности, оно проявляется в уменьшении стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, экономической обстановки и других качественных параметров окружения. Внешний износ обычно считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной или невозможной приобретение окружающих объектов, а так же удаление снижающих стоимость факторов для того, чтобы увеличить стоимость объекта практически все объекты являлись вспомогательными и на сегодняшний день в производстве не участвуют таким образом принимаем внешний износ 80%».

Между тем согласно ФСО № 3«Требования к отчету об оценке» п. 5 для определения размера износа должен быть проведен расчет.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

Как следует из объяснений, изложенных экспертом ФИО3 в рамках проведенной судебной экспертизы существует несколько методов расчета внешнего износа. Внешний (экономический) износ основных фондов проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса или предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, коммуникаций, изменениями в законодательстве и др.

В учебной и методической литературе обычно выделяют две группы методов для определения внешнего износа:

• методы, основанные на сравнении продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

• методы, основанные на анализе потерь дохода, относящегося к изменению внешних условий (например, метод капитализации потерь дохода).

Все методы основаны на сравнении аналогичных объектов в двух состояниях:

• до изменения внешних условий;

• после изменения внешних условий.

Исследование внешний условий Оценщиком проведено не было, следовательно, внешний износ в размере 80% был начислен необоснованно, что по мнению суда и также доводам эксперта ФИО3 в рамках проведенной судебной экспертизы, однозначно привело к неправильному определению ООО «ППК» рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, примененная в отчете ООО «Поволжская правовая компания» об оценке рыночной стоимости недвижимости № 237 от 30.07.2019 методика определения рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого здания (здание мастерских) кадастровый (или условный) номер 63:01:0930002:1018, площадь 2778,4 кв.м, А55-30295/2019, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Ветлянская, д. 2, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, что привело к неправильному определению рыночной стоимости недвижимости.

Соответственно суд, с учетом доводов истца, приходит к выводу о том, что определенная в отчете ООО «ППК» № 237 от 30.07.2019 рыночная стоимость объектов является недостоверной и ее нельзя применять для целей исполнительного производства, поскольку это существенно нарушит права и законные интересы должника (истца).

Оценив по правилам ст.71 АПК РФ заключение эксперта ФИО3 в рамках проведенной судебной экспертизы №107/87, суд не усмотрел его несоответствия положениям Закона № 135-ФЗ, несоответствия действующим стандартам оценки судом также не установлено, в связи с чем названный отчет суд признает достоверным и допустимыми доказательством. Мотивированных возражений по заключению эксперта ФИО3 №107/87 от лиц, участвующих в деле, не поступало.

При этом судом установлено, что при проведении оценки и составлении отчета ООО «ППК» № 237 от 30.07.2019 осмотр объекта оценки не проводился, в то время как экспертом в рамках судебной экспертизы проводился непосредственный осмотр, обследование объекта оценки, что отражено на стр. 19 заключения (т. 4 л.д. 23) с проведением фотофиксации объекта, что позволило учесть при проведении оценки, определении степени износа здания и определении рыночной стоимости недвижимого имущества более точно все фактические технические характеристики и фактическое состояние объекта оценки.

Экспертом по результатам обследования объекта оценки, исследования технической документации, выявленных технических характеристик здания произведен расчет физического износа недвижимого имущества, по результатам осмотра и исследования экспертом установлено, что здание находится во вполне удовлетворительном состоянии, что совпадает с данными технического паспорта.

По данным Технического паспорта здание было построено в 1990 г., в 2008 г. в здании была проведена реконструкция. Физический износ на 2013 г. был равен 12%.

В соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) оцениваемое здание относится ко второй группе зданий, срок службы которых составляет 150 лет, или 0,67% в год. Следовательно, согласно данным эксперта, по нормативам физический износ здания на дату проведения исследования 2019 г. составляет 16%.

В отчете же ООО «ППК» степень износа существенно была завышена.

Сравнивая представленные отчеты и экспертное заключение по результату судебной экспертизы, судом установлено, что при проведении исследования экспертом ФИО3 в рамках проведенной судебной экспертизы №107/87в рамках проведенной судебной экспертизы применялся сравнительный подход.

При этом судебным экспертом приведено в заключении мотивированное обоснование отсутствия возможности применения доходного подхода в данном экспертном исследовании, а также затратного методов исследования (т. 4 л.д. 31-33).

В силу п. 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В соответствии с пунктом 15 ФСО N 1 доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 16, 17 ФСО N 1).

Из Общего понятия оценки, подходов и требования к проведению оценки (утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297) следует, что сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. оценка рыночной стоимости земельного участка;

2. оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

3. оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

4. расчет выявленных видов износа;

5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Однако экспертом учтено, что отсутствует информация о стоимости строительства оцениваемых объектов и о стоимости приобретения земельного участка, отсутствует достаточное число объектов-аналогов для оценки земельного участка, как условно-свободного, рынок не развит, при этом также отсутствует информация о размере прибыли предпринимателя при строительстве производственно-складских объектов в г. Самара.

Кроме того, согласно доводам эксперта необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.

Исходя из вышесказанного, эксперт пришел к выводу об отсутствии возможности применения затратного подхода в данном исследовании.

При проведении судебной экспертизы экспертом ФИО3 установлено, что: существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, имеется развитой сегмент рынка купли-продажи, экспертом было обнаружено 9 объектов, сходных с объектом исследования; существует возможность обоснованного выбора определенных единиц сравнения и проведения

сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по обоснованно выбранным элементам сравнения, наличие информации по количественным и качественным характеристикам объекта и аналогов, объявления о продаже объектов-аналогов достаточно подробны, существует возможность согласования результатов корректирования значений единиц сравнения и скорректированных цен аналогов, наличие условий сопоставимости результатов различных корректировок (минимизация разброса данных), наличие квалиметрических условий ранжирования результатов (применения МАИ).

Исходя из вышесказанного, расчет рыночной стоимости объекта исследования был проведен экспертом ФИО3 в рамках сравнительного подхода.

Для анализа земельных участков экспертом-оценщиком были отобраны несколько предложений о продаже промышленных и производственно-складских комплексов в г. Самара, размещенные частными лицами и агентствами недвижимости на сайтах сети Интернет.

Для реализации метода анализа иерархий были рассмотрены 6 объектов сравнения, относящиеся к производственно-складской недвижимости и расположенные в г. Самаре.

Источником информации являлись предложения, размещенные на интернет-порталах. При выборе объектов сравнения соблюдался критерий их сопоставимости с Объектом оценки по местоположению и основным физическим характеристикам. Основные параметры объектов сравнения приведены ниже.

Как следует из заключения по результатам судебной экспертизы далее полученные данные уточнялись путем проведения телефонных переговоров с представителями, с целью уточнения и дополнения характеристик объектов-аналогов. Сохраненные копии интернет-страниц объектов-аналогов приведены в приложении №2 к экспертному заключению.

Учитывая специфику дела и суть спора, следует учитывать, что пунктом 1 статьи 85 Закона N 229-ФЗ предусмотрена оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, по рыночным ценам.

При этом, как установлено в статье 3 Закона N 135-ФЗ, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Таким образом, исследовав представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что экспертное заключение ФИО3 в рамках проведенной судебной экспертизы №107/87 отражает реальную рыночную стоимость объектов недвижимого имущества истца, подлежащих реализации в рамках исполнительного производства, наиболее достоверно отражает реальную рыночную стоимость арестованного имущества истца, поскольку основано на сравнении аналогов, в ходе исследования проводился осмотр объекта оценки, установлены подробно его технические характеристики, степень износа, использована техническая документация зданий и сооружений, а разница в цене является существенной, в связи с чем признает цену, установленную ООО "ППК" в отчете недостоверной.

При этом судом по указанным выше основаниям установлено, что примененная в отчете ООО «Поволжская правовая компания» об оценке рыночной стоимости недвижимости № 237 от 30.07.2019 методика определения рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого здания (здание мастерских) кадастровый (или условный) номер 63:01:0930002:1018, площадь 2778,4 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Ветлянская, д. 2, не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, что привело к неправильному определению рыночной стоимости недвижимости, соответственно, оспариваемый отчет ООО «ППК» № 237 от 30.07.2019 об оценке рыночной стоимости подлежит признанию недействительным.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, суд считает, что уточненные в порядке ст.49 АПК РФ исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

При таких обстоятельствах, согласно абзацу седьмому пункта 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в целях соблюдения баланса интересов должника и взыскателя, следует определить надлежащую оценку имущества должника – Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление №14", которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве, на основании заключения эксперта ФИО3 №107/87 от 25.11.2020 в отношении недвижимого имущества - нежилого здания, площадью 2778,4 кв. м., кадастровый номер 63:01:0930002:1018, расположенного по адресу: г. Самара, Советский р-н, ул. Ветлянская, д. 2. без учета земельного участка под застройкой здания в размере 20400000 руб.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении с настоящим иском в суд истец платежным поручением от 14.10.2019 оплатил государственную пошлину в размере 6 000 руб. (т.1 л.д.108).

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика и взысканию с него в пользу истца в размере 6000 руб.

Кроме того, в связи с заявленным ходатайством о проведении судебной экспертизы, истцом также произведена оплата услуг эксперта в сумме 220000 руб., что подтверждается платежным поручением №4138 от 06.02.2020. Согласно представленным документам экспертной организации размер судебных расходов на проведение экспертизы составил 220000 руб. Согласно определению суда от 25.12.2020 внесенные истцом на депозитный счет Арбитражного суда Самарской области по платежному поручению №4138 от 06.02.2020 денежные средства в размере 220000 руб. выплачены с депозитного счета Арбитражного суда Самарской области экспертному учреждению, которому было поручено проведение судебной экспертизы - Частному экспертному учреждению «ГОРОДСКОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ» (ИНН <***>).

В связи с удовлетворением исковых требований в полном объеме, судебные расходы, понесенные истцом на оплату услуг эксперта, относятся на ответчика по правилам ст.110 АПК РФ и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в размере 220000 руб.

Руководствуясь ст. 167-170, 176, 180-182

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным отчет общества с ограниченной ответственностью «Поволжская правовая компания» № 237 от 30.07.2019 об оценке рыночной стоимости недвижимости, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Поволжская правовая компания» в отношении недвижимого имущества - нежилого здания, площадью 2778,4 кв м, кадастровый номер 63:01:0930002:1018, расположенного по адресу: г. Самара, Советский р-н, ул. Ветлянская, д. 2.

Определить надлежащую оценку недвижимого имущества должника - Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление №14", которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве, в отношении недвижимого имущества - нежилого здания, площадью 2778,4 кв. м., кадастровый номер 63:01:0930002:1018, расположенного по адресу: г. Самара, Советский р-н, ул. Ветлянская, д. 2. без учета земельного участка под застройкой здания в размере 20400000 руб.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Поволжская правовая компания» в пользу Федерального государственного унитарного предприятия "Главное военно-строительное управление №14" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб. и судебные расходы на оплату услуг эксперта в размере 220000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
О.В. Мешкова