Решение от 10 апреля 2018 г. по делу № А63-659/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 10 апреля 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

закрытого акционерного общества сельскохозяйственного предприятия «Октябрьское», г. Ставрополь, ОГРН <***>,

к администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края, г. Ипатово, ОГРН <***>,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:100,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 25.12.2017, представителя администрации Ипатовского городского округа Ефименко И.А. по доверенности от 09.01.2018 № 04/76,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество сельскохозяйственное предприятие «Октябрьское» (далее - общество, ЗАО СХП «Октябрьское») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Ипатовского муниципального района Ставропольского края (далее - администрация района), в котором изложены следующие требования:

-урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 10.11.2017 № 8/325, изложив:

- пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: «Цена земельного участка по Договору составляет 19 997 880 (девятнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей»;

- пункт 7 Приложения № 2 к договору купли-продажи в следующей редакции: «Стоимость земельного участка 19 997 880 (девятнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей»;

- пункт 8 Приложения № 2 к договору купли-продажи в следующей редакции: «Основание расчета: пункт 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» (в редакции, действовавшей на дату обращения с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату)».

-добавить в Приложение №2 к договору купли-продажи пункт 6.1 в следующей редакции: «Кадастровая стоимость (на дату обращения с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату (19.06.2015)) 19 997 880 (девятнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей».

Определением от 21.03.2018 суд произвел замену ответчика по делу - администрации района на правопреемника - администрацию Ипатовского городского округа Ставропольского края (далее - администрация округа).

В исковом заявлении общество ссылалось на то, что в договоре купли-продажи земельного участка от 10.11.2017 № 8/325 цена земельного участка определена ответчиком неверно, поскольку обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента обращения с заявлением о приобретении прав на землю, поэтому выкупная стоимость земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления. В судебном заседании представитель ЗАО СХП «Октябрьское» просил удовлетворить исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель администрации округа в отзыве на исковое заявление и в судебном заседании посчитал исковые требования незаконными и не подлежащими удовлетворению, указал, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 10.11.2017 № 8/325 кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 93 310 516,20 рубля, следовательно, выкупная цена по договору купли-продажи будет равна кадастровой стоимости по состоянию на 10.11.2017.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд посчитал требования общества подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов настоящего дела и установлено судом при рассмотрении дела № А63-10676/2015, по результатам торгов между администрацией района (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 13.10.2009 № 43, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок с кадастровым номером 26:02:000000:100 площадью 20 406 000 кв. м для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена, местоположение: установлено относительно ориентира - территория муниципального образования Октябрьского сельсовета, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Ставропольский край, р-н Ипатовский. Срок аренды определен с 13.10.2009 по 12.10.2019 (пункт 2.1). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.01.2010.

В период действия договора аренды общество 19 июня 2015 года обратилось в администрацию муниципального образования Октябрьского сельсовета Ипатовского района Ставропольского края (далее - администрация сельсовета) с заявлением от 17.06.2015 о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения). К заявлению приложен неподписанный проект договора купли-продажи испрашиваемого участка с ценой выкупа 19 997 880 руб.

В письме от 03.09.2015 администрация сельсовета информировала общество о том, что приняла решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность со ссылкой на отсутствие у нее полномочий по продаже участка по предложенной обществом цене.

Названный отказ оспорен обществом в арбитражном суде. Вступившим в законную силу решением от 27.10.2016 по делу № А63-10676/2015 суд обязал администрацию района в течение пятнадцати дней с момента вступления в законную силу решения суда в установленном порядке подготовить и подписать проект договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:02:000000:100, для сельскохозяйственного производства в трех экземплярах, а также направить проекты договора купли-продажи для подписания ЗАО СХП «Октябрьское».

Во исполнение решения суда по делу № А63-10676/2015 администрация района направила обществу проект договора купли-продажи земельного участка от 10.11.2017 № 8/325. Согласно пункту 2.1 проекта договора купли-продажи цена земельного участка составила 93 310 516,20 рубля.

В приложении 2 к договору купли-продажи произведен расчет стоимости земельного участка, которая определена на основании кадастровой стоимости в размере 93 310 516,20 рубля.

Общество проект договора купли-продажи от 10.11.2017 № 8/325 подписало и возвратило его с протоколом разногласий от 20.11.2017, в котором предложило:

-пункт 2.1 изложить в следующей редакции: «Цена земельного участка по договору составляет 19 997 880 (девятнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей»;

-добавить в Приложение №2 к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:100 пункт 6.1, изложив его в следующей редакции: «Кадастровая стоимость (на дату обращения с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату (19.06.2015)) 19 997 880 (девятнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей»;

-пункт 7 Приложения №2 изложить в следующей редакции: «Стоимость земельного участка 19 997 880 (девятнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей»;

-пункт 8 Приложения №2 изложить в следующей редакции: «Основание расчета: пункт 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 №21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» (в редакции, действовавшей на дату обращения с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату)».

В письме от 21.12.2017 № 01-11/7754 администрация района отклонила предложенные разногласия к договору купли-продажи, указав, что на момент заключения договора купли-продажи от 10.11.2017 № 8/325 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:100 составляет 93 310 516,2 рубля, следовательно, его выкупная стоимость должна быть равна кадастровой стоимости, действующей на момент заключения сделки.

В связи с тем, что стороны не достигли согласия по условиям выкупа земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Поскольку предметом спора по настоящему делу являются разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, суд пришел к выводу о том, что спор носит преддоговорный характер и к нему подлежат применению нормы статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Суд признал досудебный порядок урегулирования спора по требованию о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка на условиях протокола разногласий соблюденным. Материалы дела подтверждают, что администрация района направила обществу договор купли-продажи земельного участка от 10.11.2017 № 8/3257. Общество до обращения в суд с настоящим иском направило проект договора с протоколом разногласий, который согласно копии почтового уведомления вручен ответчику 22.11.2017.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как видно из материалов дела, заявитель обратился в администрацию сельсовета с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на момент обращения заявителя за выкупом участка) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Судом при рассмотрении дела № А63-10676/2015 установлено и материалами настоящего дела подтверждается, что общество обратилось в администрацию сельсовета с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, будучи арендатором участка более трех лет, и до истечения срока договора аренды.

Правомерность пользования обществом спорным земельным участком с соблюдением условий его надлежащего использования, по целевому назначению не менее трех лет и наличие условий для приобретения этого участка без проведения торгов установлены вступившим в законную силу решением суда по делу № А63-10676/2015 и в рамках настоящего дела не оспаривались.

Как установлено судом, спор возник по условиям договора, касающимся цены выкупа арендуемого обществом земельного участка (пункт 2.1 договора и приложение № 2 к договору).

В силу пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При этом характер отношений, возникающих при отчуждении публичных земель, например, при реализации статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 39.20 Земельного кодекса, статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, позволяет утверждать, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона (статья 39.14 Земельного кодекса), поэтому выкупная цена земельного участка определяется по состоянию на дату подачи такого заявления.

Подобный подход позволяет обеспечить гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, а также исключить для них негативные последствия возрастания выкупной цены земельного участка до принятия управомоченным органом решения о продаже земельного участка и направления проекта договора купли-продажи.

Названная правовая позиция согласуется с разъяснениями, изложенными в рекомендациях Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Северо-Кавказского округа от 03.07.2015, и подтверждается судебной практикой по аналогичной категории дел (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2016 по делу № А50-26614/2015, постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2016 и Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.01.2017 по делу № А63-3513/2016, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.02.2016 по делу № А53-6025/2015).

На момент обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка от 19.06.2015 порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Ставропольского края, регулировался Законом Ставропольского края от 12.04.2010 № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» (далее - Закон Ставропольского края № 21-кз), утратившим силу с 01.07.2016 в связи с принятием Закона Ставропольского края от 09.04.2015 № 36-кз.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 11 Закона Ставропольского края № 21-кз выкупная цена земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретаемых гражданами и юридическими лицами, за исключением специализированных сельскохозяйственных организаций, в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, по истечении трех лет со дня заключения договора аренды этих земельных участков устанавливалась в размере кадастровой стоимости земельных участков.

При подготовке проекта договора купли-продажи применение действующего нормативного правового акта субъекта Российской Федерации и неприменение недействующего нормативного правового акта субъекта Российской Федерации соответствует правилам статьи 4 Гражданского кодекса.

Основания для определения стоимости выкупа земельного участка по состоянию на 19.06.2015 в соответствии с Порядком определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Ставропольского края, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории Ставропольского края, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 04.09.2015 № 381-п, вступившим в силу 08.09.2015, отсутствуют.

Кадастровая стоимость в размере 93 310 516,2 рубля, утвержденная приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380, вступившим в силу 29.11.2015, не может быть применена при расчете выкупной стоимости земельного участка, поскольку утверждена позднее, чем у ответчика наступила обязанность заключить договор купли-продажи.

Согласно выписке из Единого реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 04.12.2017 № 26/ИСХ/17-864015 и материалам реестрового дела в отношении спорного земельного участка по состоянию на 19.06.2015 кадастровая стоимость, которая установлена решением Ипатовского районного суда Ставропольского края от 20.05.2013, составила 19 997 880 рублей.

С учетом изложенных обстоятельств требование истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:100 в редакции протокола разногласий от 20.11.2017 является правомерным и подлежит удовлетворению.

В спорном случае заключение договора для администрации округа является обязательным, соответственно обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении с иском в суд общество уплатило платежным поручением от 11.01.2018 № 11 государственную пошлину в размере 6 000 рублей, указанная сумма подлежит отнесению на администрацию округа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Обязать администрацию Ипатовского городского округа Ставропольского края, г. Ипатово, ОГРН <***>, заключить с закрытым акционерным обществом сельскохозяйственным предприятием «Октябрьское», г. Ставрополь, ОГРН <***>, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:100, в редакции протокола разногласий от 20.11.2017.

Изложить условия договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:100 в следующей редакции:

- пункт 2.1: «Цена земельного участка по Договору составляет 19 997 880 (девятнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей»;

- пункт 7 Приложения №2: «Стоимость земельного участка 19 997 880 (девятнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей»;

- пункт 8 Приложения №2: «Основание расчета: пункт 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 №21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» (в редакции, действовавшей на дату обращения с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату)».

Добавить в Приложение №2 к договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:02:000000:100 пункт 6.1, изложив его в следующей редакции: «Кадастровая стоимость (на дату обращения с заявлением о предоставлении арендуемого земельного участка в собственность за плату (19.06.2015)) 19 997 880 (девятнадцать миллионов девятьсот девяносто семь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей».

Взыскать с администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края, г. Ипатово, ОГРН <***>, в пользу закрытого акционерного общества сельскохозяйственного предприятия «Октябрьское», г. Ставрополь, ОГРН <***>, 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.Л. Карпель