Решение от 3 октября 2023 г. по делу № А55-14027/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, г. Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-14027/2023
03 октября 2023 года
г. Самара



Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 03 октября 2023 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Колесниковой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании 26 сентября 2023 года дело по иску Общества с ограниченной ответственностью ТРЦ «Озон»

к Администрации городского округа Жигулевск Самарской области

об обязании


при участии в заседании

от истца – ФИО2, доверенность от 27.04.2023, диплом,

от ответчика – не явился, извещен,



установил:

Общество с ограниченной ответственностью ТРЦ «Озон» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Городского Округа Жигулевск Самарской Области об обязании Ответчика принять меры к обеспечению транспортной доступности к арендованному земельному участку. Заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока аренды, соразмерно времени, когда земельный участок не мог использоваться по назначению, либо уменьшить стоимость арендной платы на сумму, указанную в п.2.1. договора, с зачислением оплаченной суммы в период будущих арендных платежей.

Истец поддержал заявленные требования, кроме того, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Мониторинг пожарной безопасности», Федеральное казенное учреждение "Федеральное управление автомобильных дорог Федерального дорожного агентства"

Суд, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения ходатайства истца.

Ответчик, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав пояснения представителя истца, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в результате проведения аукциона №21000019530000000001 между муниципальным образованием г.о. Жигулевск, представляемое Администрацией г.о. Жигулевск Самарской области (далее - Арендодатель) и ООО ТРЦ «ОЗОН» (далее - Арендатор) заключен договор № 211 от 07.04.2022г. аренды земельного участка (далее - договор) площадью 47 332 кв.м с кадастровым номером 63:02:0302016:993, отнесенного к категории земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: Самарская обл., г.о. Жигулевск, г. Жигулевск, мкр. Г-1, южнее церкви «Возрождение», ул. Оборонная, д.42, имеющий разрешённое использование «Спорт».

Согласно п. 1.2. договора, участок, в соответствии с видом разрешённого использования, предоставлен с целью строительства зданий, сооружений для занятия спортом.

Во исполнение своих обязательств по договору Арендатор своевременно осуществляет платежи по арендной плате. В соответствии с п.2.2. договора Арендатор осуществил платеж за один год аренды в размере 397 168,00 рублей.

В период с даты заключения договора по август 2022 года транспортная доступность к земельному участку осуществлялась через примыкание на км 965+078 (слева) федеральной автомобильной дороги М-5 «Урал» с асфальтобетонным покрытием.

В период действия договора возникли обстоятельства препятствующие реальной возможности освоения Арендатором земельного участка, поскольку ни дорог, ни каких-либо других подъездных путей, непосредственно ведущих к арендованному земельному участку, не имеется до настоящего времени.

В соответствие с абзацем третьим п.4.3. договора, арендодатель обязан передать арендатору участок в состоянии, соответствующем условиям договора, однако, дорог, непосредственно ведущих к арендованному земельному участку, не имеется до настоящего времени. При этом, на основании п.26 части первой ст.26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015г. (в ред. от 19.12.2022г.) «О государственной регистрации недвижимости» при указанных обстоятельствах, земельный участок не мог быть поставлен на кадастровый учет и не могла быть произведена государственная регистрация прав на него.

Отсутствие подъездных путей влечет невозможность начала подготовки проектно-сметной документации с последующими строительно-монтажными работами. Для завершения работ по подготовке проектной документации необходима информация о транспортной доступности к участку.

Пункт 5.2. договора обязывает арендатора обеспечить освоение участка в установленные договором сроки.

Во исполнение принятых на себя обязательств, ООО ТРЦ «ОЗОН» заключило договор на выполнение проектных работ от 04.05.2022 с ООО «Мониторинг пожарной безопасности», предметом которого является разработка проектной документации для получения разрешения на строительство объекта «Гостиничный спортивный комплекс» на арендованном земельной участке. До настоящего времени ООО «Мониторинг пожарной безопасности» не может исполнить принятые на себя обязательства, т.к. для завершения работ по подготовке проектной документации необходима информация о транспортной доступности к участку.

Осуществить транспортировку строительной техники и строительных материалов через участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, не представляется возможным, т.к. в соответствие с абзацем восьмым п.5.2. арендатор обязан использовать арендуемый земельный участок, не нарушая права других землепользователей. Однако, как указал истец, данное требование, в условиях организации строительства, соблюсти невозможно.

Истец указал на то, что арендованный земельный участок не соответствует условиям договора, так как не позволяет исполнить Арендатором принятые на себя обязательства по договору.

В соответствии с п. 6.2. договора сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором изложены с надлежащими подробностями факты, составляющие основу нарушения. В случае не устранения нарушения в течение двадцати календарных дней с момента получения уведомления о нем, соответствующая сторона вправе обратиться в суд.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, требования которой последним остались без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований, согласно доводам, изложенным в отзыве.

В обоснование своих требований истец указал, что в период действия договора аренды земельного участка возникли обстоятельства, препятствующие реальной возможности освоения земельного участка, поскольку ни дорог, ни каких- либо других подъездных путей, непосредственно ведущих к арендованному земельному участку, не имеется, что влечет невозможность начала подготовки проектно-сметной документации с последующими строительно-монтажными работами.

Кроме того, истец ссылается на то, что истцом с ООО «Мониторинг пожарной безопасности» 04.05.2022 заключен договор на выполнение проектных работ, предметом которого является разработка проектной документации для получения разрешения на строительство объекта «Гостиничный спортивный комплекс» на арендованном земельном участке, однако исполнитель не может исполнить принятые обязательства в связи с отсутствием информации о транспортной доступности к участку.

Однако, не представлены доказательства невозможности выполнения работ по договору с ООО «Мониторинг пожарной безопасности» по изложенным обстоятельствам, на которые истец ссылается как на основание своих требований.

07.04.2022 муниципальным образованием городской округ Жигулевск, представляемым администрацией городского округа Жигулевск Самарской области в лице и.о. руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Жигулевск, на основании протокола от 28.03.2022 рассмотрения заявок на участие в аукционе 21000019530000000001 с ООО ТРЦ «ОЗОН» заключен договор № 211 аренды земельного участка, в соответствии с п.1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование сроком на 5 лет со дня государственной регистрации договора до истечения пятилетнего срока земельный участок площадью 47 332 кв.м с кадастровым номером 63:02:0302016:993, отнесенный к категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, го. Жигулевск, мкр. Г-1, южнее церкви «Возрождение» ул. Оборонная, д. 42, имеющий вид разрешенного использования: «Спорт».

Сведения об обременении спорного земельного участка договором аренды в пользу ООО ТРЦ «ОЗОН» внесены в ЕГРН 20.04.2022.

В соответствии с пунктами 1.3, 1.4 договора аренды арендатору в натуре предъявлены и идентифицированы в натуре (на местности) поворотные точки территориальных границ участка. Претензий к качественному состоянию участка стороны не имеют.

Кроме того, еще до участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, ООО ТРЦ «ОЗОН» имело возможность осмотреть предмет аукциона и ознакомиться с его качественными характеристиками, поскольку в соответствии с п.21 ст.39.11 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона содержались все предусмотренные сведения, в том числе и о местоположении земельного участка.

Таким образом, ссылка истца на положения п.1 ст.451 ГК РФ является необоснованной, поскольку с момента заключения договора аренды земельного участка не произошло никаких существенных изменений обстоятельств, с претензией в администрацию городского округа Жигулевск обратился 29.03.2023 (исх. № 84 от 29.03.2023), то есть по прошествии более 11 месяцев со дня заключения договора аренды.

В своей претензии ООО ТРЦ «ОЗОН» просило заключить дополнительное соглашение к договору о продлении срока аренды либо уменьшить стоимость арендной платы, а также принять меры к обеспечению транспортной доступности к арендованному участку.

Согласно п.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п.12 ст.22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу п.8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Как указал ответчик, в ответе от 12.04.2023 № 2645K на претензию администрация городского округа Жигулевск указала, что внесение в договор аренды земельного участка, изменяющих существенные условия договора, без проведения торгов является нарушением требований, предусмотренных ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 «О защите конкуренции», поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах.

Письмом от 07.04.2023 № 94 (Bx. № 3316 от 10.04.2023) ООО ТРЦ «ОЗОН» просило организовать подъездной путь к участку для возможности вывоза спиленных деревьев и строительного мусора.

В ответе на указанное письмо от 04.05.2023 № 4378П администрация городского округа Жигулевск указала, что подъезд к участку возможно осуществить по дорогам общего пользования местного значения: ул. Гидростроителей и дорога вдоль стадиона от <...> до <...> Жигулевска.

В соответствии с ч. 1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств невозможности использования в качестве подъездных путей указанные в письме дороги истцом не представлено.

Истец в обоснование требований ссылается на положения ст.451 ГК РФ.

В соответствии с п.2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу п.4 ст.451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В качестве условия, необходимого для исполнения договора, истец указывает строительства автомобильной дороги общего пользования.

Учитывая, что в рассматриваемом случае отсутствует какое-либо противоречие общественным интересам, а расходы на строительство автомобильной дороги многократно превышают ущерб, на возможность наступления которого ссылается истец, заявленные исковые требования по изложенным основаниям не могут быть удовлетворены.

В соответствии с п.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

На основании п.2 ст.407 ГК РФ прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено ст.620 ГК РФ.

Основания расторжения договора предусмотрены ст.450 ГК РФ.

Учитывая отсутствие возможности изменения существенных условий договора аренды, заключенного на торгах, истец по вопросу расторжения договора аренды земельного участка к арендодателю не обращался. Напротив, обращение истца в суд с настоящими исковыми требованиями выражает его позицию о желании сохранить арендные правоотношения.

Как указал ответчик, 02.11.2020 между муниципальным образованием городской округ Жигулевск, представляемым администрацией городского округа Жигулевск, и ООО ТРЦ «ОЗОН» заключен договор № 395 аренды земельного участка площадью 25 841 кв. м с кадастровым номером 63:02:0302016:774, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр. Г-1, в районе дома № 42 по ул. Оборонная, имеющего вид разрешенного использования: Объекты торговли, на котором расположено нежилое здание торгово-развлекательного центра «Озон», 25.08.2069 находящегося в собственности ООО ТРЦ «30Н», на срок с 25.08.2020 до 09.02.2021 между теми же сторонами заключен договор № 45 земельного участка площадью 15 554 кв. м. с кадастровым номером 63:02:0302016:986, расположенный по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, г. Жигулевск, мкр. Г-1, участок в районе дома № 42 по ул. Оборонная, имеющего вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, на срок с 22.01.2021 до 22.01.2070.

Также ответчик указал о том, что 09.02.2021 между теми же сторонами заключен договор № 45 аренды земельного участка площадью 15 554 кв.м с кадастровым номером 63:02:0302016:986, расположенный по адресу: Самарская область, городской округ Жигулевск, <...> участок в районе дома № 42 по ул. Оборонная, имеющего вид разрешенного использования: коммунальное обслуживание, для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства, на срок с 22.01.2021 до 22.01.2070.

07.04.2022 с OOO TPЦ «О3ОН» заключен спорный договор № 211 аренды земельного участка с кадастровым номером 63:02:0302016:993. Все три земельных участка неразрывно связаны между собой общими границами и на местности не отделены друг от друга.

Таким образом, кроме указанных в письме от 04.05.2023 № 4378П дорог общего пользования местного значения, подъездной путь к спорному земельному участку может быть обеспечен самим истцом.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При указанных обстоятельствах основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют . В иске следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, понесенные истцом судебные расходы в связи с отказом в удовлетворении исковых требований относятся на истца и возмещению ему не подлежат.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.


Судья


/
ФИО1