Решение от 20 марта 2023 г. по делу № А40-94683/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, г.Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru


РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

Дело № А40-94683/20-28-684
г. Москва
20 марта 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2023года Полный текст решения изготовлен 20 марта 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.А. Скрябиной, рассмотрев в судебном заседании дело по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА ГОРОДИССКИЙ И ПАРТНЕРЫ"

(129090, <...>, СТР.3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.08.2002, ИНН: <***>)

к 1 .АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДОМ.РФ"

(125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.09.2002, ИНН: <***>)

2. ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ

(107078, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.06.2009, ИНН: <***>)

Третьи лица:

1)ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ


(103685 МОСКВА ГОРОД ПЕРЕУЛОК НИКОЛЬСКИЙ 9 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.05.2004, ИНН: <***>)

2)ДЕПАРТАМЕНТ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ ГОРОДА МОСКВЫ

(115035, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.08.2002, ИНН: <***>)

3)МИНИСТЕРСТВО КУЛЬТУРЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(125009, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2008, ИНН: <***>)

4) ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ"

(125375, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: <***>)

о взыскании затрат на проведение работ по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия в размере 208 950 224, 47 руб.

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 16.05.2022, диплом о высшем юридическом образовании, ФИО2, паспорт, доверенность от 16.05.2022, диплом кандидата юридических наук.

от ответчика (1): ФИО3, паспорт, доверенность от 22.04.2022, диплом о высшем юридическом образовании, ФИО4, паспорт, доверенность от 23.05.2021 диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика (2): не явился. извещен от третьих лиц: не явились, извещены

в судебном заседании был объявлен перерыв с 15.02.20223г. по 20.02.202г. в порядке ст.

163 АПК РФ. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Дом.РФ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Юридическая фирма Городисский и Партнеры" (далее также - Общество, ответчик) о расторжении Охранно-арендного


договора N 555 от 01.07.2003 на пользование недвижимым нежилым зданием - памятником истории и культуры, кадастровый номер 77:01:0003042:1105, общей площадью 1407,1 кв. м, расположенным по адресу: <...> и возврате объекта недвижимости.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2020 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление

ООО "Юридическая фирма Городисский и Партнеры" к АО "Дом.РФ" о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости ремонтно-реставрационных работ на спорном объекте в сумме 233 538 729 руб. 25 коп., процентов в сумме 8 402 014 руб. 25 коп., процентов на сумму основного долга с 12.06.2021 по дату фактического исполнения обязательства, (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.12.2020 в качестве соответчика по встречному иску привлечено Территориальное управление Росимущества в городе Москве.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), Департамент культурного наследия города Москвы, Министерство культуры Российской Федерации (далее - Министерство культуры), федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.03.2022, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 25.10.2022 решение Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.03.2022 отменены в части отказа в удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма Городисский и Партнеры", дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 30.07.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного


суда от 29.10.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.03.2022 оставлены без изменения.

Отменяя принятые судебные акты в части и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, Верховный Суд Российской Федерации указал, что при рассмотрении встречного требования Фирмы о взыскании неосновательного обогащения, возникшего на стороне арендодателя в связи с досрочным расторжением договора аренды на основании Закона N 161-ФЗ, суды неправильно применили нормы материального права и не учли, что Фирма, обосновывая заявленное по встречному иску требование о взыскании с Общества и Управления Росимущества в связи с досрочным расторжением договора аренды денежных средств, потраченных на обеспечение физической сохранности федерального здания, в том числе ремонтно-реставрационные работы. Также судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации указала на то, что вывод судов, касающийся определения начала течения исковой давности по требованиям, заявленным Фирмой, является ошибочным, не соответствующим положениям пункта 1 статьи 200 ГК РФ.

При новом рассмотрении встречного иска определением Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2023 принят частичный отказ истца по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА ГОРОДИССКИЙ И ПАРТНЕРЫ" от встречного иска к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ДОМ.РФ" в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 30.10.2021г. по 19.12.2022г. в размере 24 444 313, 92 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, начисленных на сумму основного долга 208 950 224, 74 руб., исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, начиная с 20.12.2022г. по дату фактического исполнения обязательства (включительно); производство по делу № А40-94683/2020-28-684 по встречному иску в указанной части прекращено.

Таким образом, предметом встречного иска с учетом принятых в порядке

ст. 49 АПК РФ уточнений является требование о взыскании денежных средств в размере 208 950 224, 47 руб.

Истец по встречному иску требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом частичного отказа.

Ответчики по встречному иску требования не признал согласно доводам отзыва и дополнениям к нему.


Выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, исследовав письменные доказательства, суд находит встречный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, государственное учреждение "Главное Управление охраны памятников города Москвы", правопреемником которого стал Комитет по культурному наследию города Москвы (арендодатель), и общество с ограниченной ответственностью "Регда" (арендатор) 01.07.2003 заключили охранно-арендный договор на пользование недвижимым нежилым зданием - памятником истории и культуры, расположенным по адресу: Москва, ФИО5 ул., д. 19А, стр. 1, на срок до 01.07.2028 (с учетом дополнительного соглашения от 20.03.2006).

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На основании соглашения от 01.02.2006 права и обязанности арендатора перешли к Фирме (истец по встречному иску).

Условиями договора установлена обязанность арендатора выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию - памятнику в соответствии с разделом акта технического состояния.

Актами технического состояния от 01.07.2003 и от 01.02.2006 предусмотрено, что в целях сохранения памятника культурного наследия и создания нормальных условий его использования арендатор обязан выполнить комплекс ремонтно-реставрационных работ по кровле и фасадам.

Фирма в период с 2006 по 2009 год за свой счет с согласия уполномоченных органов выполнила на объекте комплекс ремонтно-восстановительных работ, направленных на сохранение и восстановление его исторического облика, в соответствии с требованиями статей 40 - 45 Федерального закона от 25.06.2002 N 73- ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

Правительство Российской Федерации распоряжением от 30.06.2012 N 1148-р включило указанный объект недвижимого имущества, в перечень объектов культурного наследия федерального значения, которые до 27.12.1991 являлись недвижимыми памятниками истории и культуры государственного (общесоюзного и республиканского) значения и в отношении которых должно быть оформлено право собственности Российской Федерации.

Право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке.


Управление Росимущества (арендодатель) и Фирма (арендатор) 28.12.2012 заключили дополнительное соглашение к охранно-арендному договору, которым в том числе предусмотрели, что документально подтвержденные расходы арендатора, связанные с осуществлением работ, направленных на обеспечение физической сохранности арендуемого здания засчитываются в счет арендной платы по договору.

Во исполнение пункта 1 статьи 14 Закона N 73-ФЗ Правительство Российской Федерации постановлением от 04.10.2012 N 106-ПП, вступившим в законную силу с 01.01.2013, утвердило Положение об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимися в федеральной собственности объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ (далее - Положение).

На основании данного Положения Фирма в 2013 году обратилась в Министерство культуры с заявлением о предоставлении права на льготную арендную плату.

Министерство культуры, рассмотрев заявление Фирмы и приложенные к нему документы, 07.08.2013 подтвердило выполнение Фирмой комплекса работ по сохранению объекта культурного наследия на общую сумму 233 538 729 руб. 25 коп. и приняло положительное заключение о предоставлении Фирме права на применение льготной арендной платы.

На основании Положения и положительного заключения Министерства культуры от 07.08.2013 Управление Росимущества и Фирма 29.08.2013 заключили дополнительное соглашение об установлении льготной арендной платы в размере 107 529 руб. 90 коп. в месяц, действующей с даты заключения соглашения до окончания срока действия договора (01.07.2028).

В 2019 году Правительственная комиссия по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации (далее - Правительственная комиссия), приняла решение, оформленное протоколом от 26.02.2019 N 1, о признании целесообразным совершение Обществом юридических и иных действий, в том числе сделок, в качестве агента Российской Федерации в соответствии с частью 1 статьи 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ) в отношении находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 1008 кв. м с кадастровым номером


77:01:0003042:36 с расположенным на нем и находящимся в федеральной собственности объектом недвижимости по адресу: Москва, ФИО5 ул., д. 19А,

стр. 1.

Правительственная комиссия указала, что Росимуществу необходимо в предусмотренные Законом N 161-ФЗ порядке и сроки принять следующие решения: об изъятии находящегося в федеральной собственности указанного объекта недвижимости, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным государственным бюджетным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"; о передаче единому институту развития (Обществу) земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости по передаточному акту для совершения, в том числе сделок в качестве агента Российской Федерации.

В соответствии с требованиями Закона N 161-ФЗ и на основании указанного решения Росимущество распоряжением от 26.03.2019 N 153-р передало Обществу земельный участок с расположенным на нем находящимся в федеральной собственности объектом недвижимости, Общество осуществило государственную регистрацию обременения данного имущества указанием на совершение Обществом сделок в качестве агента Российской Федерации.

Общество уведомило Фирму о досрочном расторжении охранно-арендного договора от 01.07.2003 N 555 со ссылкой на решение Правительственной комиссии от 26.02.2019 N 1.

Так как стороны не пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Фирма, обращаясь со встречным иском, указала, что поскольку до настоящего времени денежные средства, вложенные ею в реставрацию объекта культурного наследия, не компенсированы, в том числе путем их зачета в счет арендной платы, при досрочном расторжении договора аренды на стороне арендодателя возникает неосновательное обогащение.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик 1 ссылается на то, что ООО «Юридическая фирма Городисский и Партнеры» уже воспользовалось мерой на право получения льготной арендной платы.

Также общество указывает на то, что Фирма ошибочно полагает, что имеет право, как на предоставление льготной арендной платы, так и право на зачет затрат в счет арендной платы в связи с выполнением ремонтно-восстановительных работ, учитывая, что Закон № 73-ФЗ четко разделяет льготы, которые могут быть


предоставлены лицам, вложившим свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, в зависимости от субъектного статуса лица (собственник/арендатор), и в зависимости от того, в чьей собственности находится объект культурного наследия (федеральная, собственность субъектов Российской Федерации или муниципальная).

Предоставление за одно и то же действие одновременно нескольких мер государственной поддержки не предусмотрено законодательством РФ, противоречит как самой правовой природе данных мер, так и здравому смыслу, и привело бы к неосновательному обогащению лица в случае подобного толкования рассматриваемых правоотношений.

Ссылка Фирмы, по мнению общества, на п. 3.2.11 Договора аренды в данном конкретном случае несостоятельна, во-первых, в связи с тем, что указанный пункт введен после проведения ремонтно-реставрационных работ (Дополнительное соглашение № Д-30/789 от 28.12.2012), и право на зачет Ответчик мог бы реализовать при проведении других работ, согласованных с собственником Объекта недвижимого имущества.

Во-вторых, из п. 3.2.11 Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/789 от 28.12.2012) прямо следует, что документально подтвержденные расходы Арендатора, связанные с осуществлением капитального ремонта арендуемого Здания, произведенного на основании письменного разрешения Арендодателя и федерального органа уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, засчитываются в счет арендной платы по договору, если иное не предусмотрено соглашением Сторон.

Как раз иное Стороны и предусмотрели, заключив Дополнительное соглашение от 29.08.2013 № Д-30/384 о предоставлении Ответчику льготной арендной платы.

Также ответчик не согласен с суммой, заявленной ко взысканию по встречному, указывая на то, что итог заявленной ко взысканию основной суммы снизился до

208 950 224,47 рублей за счет того, что истец по встречному иску из размера установленной в 2011 году ставки (до применения льготной ставки) в размере

358 433,01 рублей, вычитает льготный размер аренды - 107 529,90 рублей), однако, данный подход к определению размера экономии Ответчика является неправомерным в связи со следующим.

В соответствии с п. 5.4. Договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № Д-30/789 от 28.12.2012, применяемого до установления льготной арендной платы), размер арендной платы, указанной в п. 5.1. настоящего Договора,


реквизиты и порядок ее оплаты могут быть изменены Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы, порядок ее оплаты определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, за период пользования арендованным объектом (при отсутствии установленной льготы), Ответчиком подлежала уплата арендной платы в соответствии с законодательством Российской Федерации, и на протяжении 10 лет до даты возврата объекта ее размер был бы существенно выше 358 433,01 рублей в месяц, установленной в 2011 году.

Таким образом, по мнению ответчика по встречному иску, при определении размера арендной платы необходимо руководствоваться рыночной стоимостью объекта на основании следующих норм.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Ежегодное изменение арендодателем в одностороннем порядке арендной платы (индексация) за пользование федеральным имуществом, также определяется на основании заключения независимого оценщика (отчет об оценке права аренды).

Анализ размера арендной платы на рынке с учетом площади здания и места расположения аналогичных объектов приводит к следующим выводам.

Средний размер арендной ставки в год с НДС составляет 27 000,00 руб. в год за 1 кв. м. (22 500 рублей - в год без НДС). Размер арендной платы в год по аналогичным объектам составляет 27 000 руб. *1407,1 кв.м (площадь Объекта недвижимого имущества)= 37 991 700,00 рублей с НДС ( 31 659 750,00 рублей без НДС).

Согласно расчету стоимости арендной платы в 2013 году (дополнительное соглашение № Д-30/384 от 29.08.2013) с 2013 года размер арендной платы в год составляет 1 290 358,80 рублей (с учетом предоставления льготной ставки арендной платы).

Истцом по встречному иску возвращен Объект недвижимого имущества ответчику 18.11.2021. Таким образом, за 9 (девять) лет пользования объектом Арендатор, если рассчитывать по текущей рыночной арендной ставке, должен был уплатить Арендодателю арендную плату в размере около 284 937 750 руб. (31 659


750,00 рублей *9 лет) вместо уплаченных 11 613 229,20 рублей (1 290 358,80 рублей* 9 лет).

Применение понижающего коэффициента было обусловлено помимо прочего обязанностью арендатора проведения за свой счет ремонтно-восстановительных работ, изначально предусмотренных Договором аренды.

Таким образом, истец по встречному иску и до 2013 года (дата предоставления льготной арендной платы в соответствии с Постановлением № 1005) пользовался рядом преимуществ, обусловленных необходимостью несения затрат на осуществление ремонтных и иных работ.

Так, согласно расчету стоимости арендной платы в 2003 году (приложение к Договору аренды) размер арендной платы в год составлял 2 810 496,15 рублей (с учетом понижающих коэффициентов).

Согласно расчету стоимости арендной платы в 2006 году (приложение № 2 к соглашению от 01.02.2006 к Договору аренды) размер арендной платы в год составлял 1 131 436,15 рублей (с учетом понижающих коэффициентов).

Согласно расчету стоимости арендной платы в 2011 году (дополнительное соглашение от 17.11.2011 об изменении условий оплаты арендуемого помещения) размер арендной платы в год составлял 4 301 196,12 рублей (с учетом понижающих коэффициентов).

Согласно расчету стоимости арендной платы в 2013 году (дополнительное соглашение № Д-30/384 от 29.08.2013) с 2013 года размер арендной платы в год составляет 1 290 358,80 рублей (с учетом предоставления льготной ставки арендной платы).

Учитывая вышеизложенное, за 17 (семнадцать) лет пользования объектом ответчик по встречному иску компенсировал в достаточной мере все расходы, понесенные им на проведение ремонтно-восстановительных работ за счет получения льготной арендной ставки, которая существенно ниже рыночных значений.

Доводы отзыва ответчика 1 по встречному иску признаны судом необоснованными и не состоятельными и отклонены ввиду противоречия фактическим обстоятельствам дела, представленным в дело доказательствам и неправильным применением норм материального права в силу следующего.

В Определении от 25.10.2022 № 305-ЭС22-7353 по настоящему делу Верховный Суд РФ указал, что по смыслу ст. 34, 35, 36 Конституции РФ в истолковании КС РФ, право аренды подлежит защите в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением аренды, в том числе на основании ч. 4 ст. 15 Закона


№ 161-ФЗ, в отсутствие нарушений со стороны арендатора. При этом отсутствие непосредственно в Законе № 161-ФЗ механизмов компенсации убытков само по себе не может рассматриваться как отменяющее действие защитных мер правового характера, предусмотренных, в том числе ГК РФ (Определения КС РФ от 04.10.2012 № 1911-0, от 23.04.2013 № 533-0, от 23.04.2015 № 915-0).

Досрочное расторжение договора аренды по требованию АО «ДОМ.РФ» (в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных действий, нарушений условий договора аренды) прекращает обязательства сторон по нему. Следовательно, если до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению объекта или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, в связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат (стр. 10, абз. 7 Определения).

Таким образом, в настоящем случае Верховный Суд РФ дал правовую квалификацию спорным правоотношениям и прямо указал на наличие совокупности предусмотренных законом оснований для взыскания убытков, а именно:

1) нарушение прав и законных интересов Общества - досрочное одностороннее расторжение договора аренды по требованию АО «ДОМ.РФ» в отсутствие нарушений со стороны Общества;

2) наличие убытков - наличие у Общества подтвержденных затрат на реставрацию объекта в размере 233 538 729, 25 руб., не возмещенных к моменту расторжения договора;

3) причинная связь между нарушением прав Общества и возникновением убытков - утрата Обществом возможности полностью возместить затраты в установленном законом порядке (путем зачета в счет арендной платы) в связи с досрочным расторжением договора.

Согласно ч. 4 ст. 291.14 АПК РФ, указания Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, в том числе на толкование закона, изложенные в определении об отмене судебного акта, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело. При таких обстоятельствах, доводы АО «ДОМ.РФ» об отсутствии правовых оснований для взыскания убытков подлежат отклонению как противоречащие правовой позиции Верховного Суда РФ по настоящему делу и ч. 4 ст. 291.14 АПК РФ.

Конституцией Российской Федерации гарантирована защита права собственности и права на свободное использование имущества (статьи 34, 35 и 36).


Конституционный Суд Российской Федерации, раскрывая конституционно-правовой смысл понятия "имущество", использованного в статье 35, пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и иные имущественные права (постановление от 16.05.2000 N 8-П).

По смыслу названных конституционных норм в истолковании Конституционного Суда Российской Федерации подлежит защите также и право аренды в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением аренды, в том числе при досрочном расторжении договора аренды на основании части 4 статьи 15 Закона N 161-ФЗ в целях, указанных в статье 3 данного Закона, в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендатора.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 04.10.2012 N 1911-О, от 23.04.2013 N 533-О, от 23.04.2015 N 915-О, отсутствие непосредственно в Законе N 161-ФЗ каких-либо механизмов, предусмотренных для компенсации убытков, возникших вследствие лишения арендных прав, само по себе не может рассматриваться как отменяющее действие защитных мер правового характера, предусмотренных, в том числе Гражданским кодексом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Согласно пункту 1 статьи 15 данного Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).


Целью возмещения убытков, связанных в том числе с досрочным изъятием объекта недвижимости из аренды добросовестного арендатора, является восстановление имущественных прав арендатора. По своей правовой природе возмещение убытков носит компенсационный характер, поэтому их размер должен соответствовать размеру фактических и ожидаемых потерь арендатора от изъятия используемого им имущества. Применение принципа полного возмещения убытков диктуется необходимостью восстановить права потерпевшей стороны и обеспечить всестороннюю охрану интересов тех, кто терпит убытки.

Фирма, обосновывая заявленное по встречному иску требование о взыскании с Общества и Управления Росимущества в связи с досрочным расторжением договора аренды денежных средств, потраченных на обеспечение физической сохранности федерального здания, в том числе ремонтно-реставрационные работы, привела следующие доводы.

Условиями договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 28.12.2012, заключенного с Управлением Росимущества, предусмотрен зачет в счет арендной платы документально подтвержденных расходов арендатора на обеспечение физической сохранности арендуемого здания. В связи с проведением во исполнение и в порядке, установленном Законом N 73-ФЗ и условиями договора аренды, документально подтвержденных, в том числе уполномоченным органом, ремонтно-реставрационных работ Фирма только в 2013 году получила от арендодателя предусмотренное пунктом 1 статьи 14 Закона N 73-ФЗ право на компенсацию затрат в виде предоставления льготной ставки арендной платы на период действия договора (до 01.07.2028).

При досрочном расторжении договора аренды по требованию Общества Фирма, вносившая арендные платежи на протяжении всего периода после завершения реставрационных работ (с 2010 по 2021 год), утратила возможность компенсировать понесенные затраты в установленном законом порядке.

Пунктом 1 статьи 14 Закона N 73-ФЗ предусмотрено, что физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 данного Закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с данным Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату. Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры в отношении объектов культурного наследия,


находящихся в федеральной собственности, определяются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 указанной статьи физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с Законом N 73-ФЗ, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления данной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

Данные льготы являются мерами, направленными на привлечение частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного наследия, и встречным предоставлением по отношению к затратам физических или юридических лиц - арендаторов, вложивших свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в публичной собственности.

В обмен на произведенные арендатором затраты ему в силу закона подлежит уменьшению размер арендных платежей на определенный срок, а если предусмотрено договором - снижается арендная плата за пользование данным объектом на сумму произведенных затрат.

Поскольку статья 14 Закона N 73-ФЗ предусматривает специальное регулирование по отношению к нормам статей 616 и 623 Гражданского кодекса, касающееся прав арендаторов, вложивших свои денежные средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в публичной собственности, при возложении договором аренды обязанности по проведению охранных обязательств на арендатора, применяются положения статьи 14 Закона N 73-ФЗ.

По смыслу приведенных норм Закона N 73-ФЗ выполненные Фирмой ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.

Так как досрочное расторжение договора аренды по требованию Общества (в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных действий, нарушений условий договора аренды) прекращает обязательства сторон по нему, следовательно, если до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет


арендной платы, в связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Толкуя данные нормы применительно к настоящему спору, Верховный Суд РФ указал, что целью возмещения убытков, связанных в том числе с досрочным изъятием объекта недвижимости из аренды добросовестного арендатора, является восстановление имущественных прав арендатора. По своей правовой природе возмещение убытков носит компенсационный характер, поэтому их размер должен соответствовать размеру фактических и ожидаемых потерь арендатора от изъятия используемого им имущества (стр. 9, абз. 4 Определения).

Выполнив надлежащим образом работы по восстановлению спорного объекта, Общество имело право пользоваться льготами, предусмотренными статьей 14 Закона

№ 73-ФЗ. Указанные льготы являются встречным предоставлением по отношению к затратам арендаторов, вложивших свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в публичной собственности, и направлены на привлечение частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного наследия.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ пришел к выводу, что при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, затраты добросовестного арендатора на восстановление объекта должны быть возмещены в полном объеме (абз. 7 стр. 10 Определения).

Если к моменту расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.

АО «ДОМ.РФ» в своих письменных пояснениях приводит два варианта контррасчета убытков.


Так, согласно первому варианту, размер убытков, по мнению АО «ДОМ.РФ», ограничивается периодом действия договора аренды. При таком подходе сумма убытков составит 20 072 248, 80 рублей.

Между тем, указанный расчет не может быть принят во внимание, поскольку он прямо противоречит выводам Верховного Суда РФ по настоящему делу, а также принципу полного возмещения убытков, закрепленному в ст. 15 ГК РФ.

В настоящем случае размер льготной арендной платы был определен в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 04.10.2012 № 1005 и зафиксирован сторонами в Дополнительном соглашении от 29.08.2013 № Д-30/384.

Согласно пункту 1 указанного Дополнительного соглашения, новый льготный размер ежемесячной арендной платы без учета НДС составил 107 529, 90 руб. Предыдущий размер ежемесячной арендной платы, установленный Дополнительным соглашением № Д-30/789 от 28.12.2012, составлял 358 433, 01 руб. (без учета НДС).

Таким образом, разница между стандартной и льготной арендной ставкой составила 250 903, 11 руб. в месяц.

Согласно пунктам 2 и 4 Дополнительного соглашения от 29.08.2013 № Д-30/384, оно вступает в силу и должно применяться с даты его государственной регистрации в Росреестре. Согласно штампу Росреестра на Соглашении, оно было зарегистрировано 13.09.2013. Вместе с тем пунктом 5.2. договора аренды в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/789 от 28.12.2012 было предусмотрено внесение арендной платы вперед, по 9 число оплачиваемого месяца включительно. В этой связи за сентябрь 2013 года Общество внесло арендную плату в полном размере - 358 433, 01 руб.

Таким образом, фактически стороны начали применять Дополнительное соглашение об установлении льготной арендной платы, начиная с 01.10.2013.

Учитывая изложенное, совокупная экономия Общества за счет льготной ставки в период с 01.10.2013 до момента расторжения договора и возврата объекта (18.11.2021) составила: 250 903, 11 руб. * 98 месяцев = 24 588 504, 78 руб.

Исключительно указанный размер экономии арендатора за 8 лет, прошедших с момента установления льготной арендной ставки, может рассматриваться в качестве способа компенсации затрат Общества на сохранение и восстановление объекта.

При таких обстоятельствах, общая сумма невозмещенных Обществу затрат на сохранение и восстановление объекта составляет: 233 538 729, 25 руб. - 24 588 504, 78 руб. = 208 950 224, 47 руб.

Возмещение убытков в меньшем размере, вопреки позиции АО «ДОМ.РФ», в настоящем случае законом или договором аренды не предусмотрено.


Второй вариант расчета убытков, предложенный АО «ДОМ.РФ», предполагает деление общей суммы затрат на количество лет аренды по договору. В таком случае размер убытков, по мнению АО «ДОМ.РФ», не может превышать 104 125 273, 68 руб.

Между тем, такой расчет прямо противоречит п. 11 и 12 Постановления Правительства РФ от 04.10.2012 N 1005, а также смыслу Закона № 73-ФЗ в истолковании Верховного Суда РФ.

Согласно п. 11 Постановления N 1005, компенсация (льготная аренда) рассчитывается путем снижения размера арендной ставки по договору до 0,3 ставки.

Согласно п. 12 данного Постановления, срок в годах, на который устанавливается льготная арендная плата, определяется путем деления всей суммы затрат на разницу между договорной арендной платой и льготной арендой.

Таким образом, по смыслу закона количество лет аренды рассчитывается таким образом, чтобы арендатор мог компенсировать все понесенные затраты за счет разницы между арендной платой по договору и льготной арендой. Противоположный подход АО «ДОМ.РФ», основанный на делении суммы затрат на количество лет аренды, законом не предусмотрен и является ошибочным.

При таком подходе вложение собственных средств в реставрацию объектов культурного наследия, находящихся в публичной собственности, являлось бы для арендаторов экономически нецелесообразным. При отсутствии компенсации понесенных затрат, инвесторы предпочли бы арендовать уже готовый к использованию объект, не обременённый обязательством по его восстановлению за свой счет.

Учитывая изложенное, предложенный АО «ДОМ.РФ» подход к определению размера убытков Общества противоречит целям установления мер государственной поддержки арендаторов, которые направлены на привлечение частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного наследия.

Доводы АО «ДОМ.РФ» о том, что Общество компенсировало затраты за счет разницы между льготной арендной платой и рыночной стоимостью аренды объекта, основаны на ошибочном толковании и применении закона.

В обоснование своей позиции АО «ДОМ.РФ» ссылается на п. 5.4. договора (в редакции Доп. соглашения от 28.12.2012 № Д-30/789) и ст. 8 Закона об оценочной деятельности и Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 19.12.2022) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и утверждает, что при отсутствии льготной арендной платы Общество было бы обязано уплачивать аренду по рыночной ставке, размер которой был бы существенно выше той, что предусмотрена договором.


Вместе с тем, АО «ДОМ.РФ» не учитывает, что согласно части 4 этой же статьи 8 Закона об оценочной деятельности, в случаях, когда размер арендной платы за пользование государственным имуществом установлен в соответствии с другими федеральными законами (в том числе в связи с передачей в аренду), рыночная стоимость данного имущества в соответствии с настоящим Федеральным законом не устанавливается.

Согласно п. 1 ст. 14 Закона № 73-ФЗ, юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта, предусмотренные статьями 40 - 45 настоящего Закона № 73-ФЗ, и обеспечившее их выполнение в соответствии с данным законом, имеет право на льготную арендную плату. Порядок установления льготной арендной платы и ее размеры определяются Правительством Российской Федерации.

Анализируя нормы п. 1 и 2 ст. 14 Закона № 73-ФЗ, Верховный суд РФ в абзацах 3 и 4 Определения от 25.10.2022 № 305-ЭС22-7353 указал, что

- предусмотренные данной статьей льготы являются встречным предоставлением по отношению к затратам арендаторов, вложивших свои средства в работы по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в публичной собственности;

- в обмен на произведенные арендатором затраты ему в силу закона подлежит уменьшению размер арендных платежей на определенный срок, а если предусмотрено договором - снижается арендная плата за пользование данным объектом на сумму произведенных затрат.

Таким образом, в случае надлежащего выполнения арендатором работ по сохранению ОКН к нему применяется не общий, а специальный порядок установления арендной платы, предусмотренный пунктом 1 ст. 14 Закона № 73-ФЗ. Указанная норма является императивной и специальной по отношению к общему правилу, предусмотренному ст. 8 Закона об оценочной деятельности.

В настоящем случае Общество выполнило работы по сохранению объекта на сумму 233 538 729, 25 руб., что подтверждено Заключением Министерства культуры РФ от 07.08.2013 от 07.08.2013. В этой связи Обществу была установлена льготная арендная ставка в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 04.10.2012 N 1005.

Согласно п. 11 данного Постановления, основой для исчисления льготной аренды является размер арендной платы предусмотренный договором.


Размер льготной арендной платы был зафиксирован в Дополнительном соглашении от 29.08.2013 № Д-30/384, которое арендодатель был обязан оформить в силу требований пункта 8 Постановления Правительства № 1005. В пункте 1 данного соглашения прямо указано, что право арендодателя на пересмотр размера арендной платы, предусмотренное пунктом 5.4. договора (в редакции Дополнительного соглашения от 28.12.2012 № Д-30/789), на льготную арендную плату не распространяется.

Согласно п. 4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ, в случае, когда размер арендной платы является регулируемым, стороны не вправе определять ее в ином размере. Указанный вывод соответствует позиции Верховного Суда, выраженной в Определении ВС РФ № 305-ЭС22-18408 от 26.12.2022 по делу № А40-197947/2021.

Учитывая изложенное, с момента завершения реставрации объекта, Обществу в силу закона не могла быть установлена иная ставка аренды, кроме льготной (в том числе рыночная ставка).

Иной подход приводил бы к неправомерной ситуации, когда восстановление арендатором объекта за собственный счет одновременно влечет значительное увеличение арендных платежей и тем самым препятствует компенсации затрат арендатора. Такой подход противоречит целям установления мер государственной поддержки арендаторов, направленным на привлечение частных инвесторов к решению задач по сохранению объектов культурного наследия.

В силу взаимосвязанных положений ч. 1, 2 ст. 12.1. и ч. 4 ст. 12.2. Закона № 161- ФЗ, надлежащим ответчиком по встречному иску является АО «ДОМ.РФ».

Согласно ч. 1, 2 ст. 12.1. и ч. 4 ст. 12.2. Закона № 161-ФЗ, после подписания Передаточного акта № 1-12-1 от 02.04.2019 между Росимуществом и АО «ДОМ.РФ»:

- агентские полномочия АО «ДОМ.РФ» и соответствующее ограничение права собственности РФ считаются установленными;

- АО «ДОМ.РФ» осуществляет права и исполняет обязанности арендодателя по договору аренды, заключенному в отношении объекта;

- АО «ДОМ.РФ» осуществило действия, направленные на досрочное расторжение договора аренды.

Таким образом, с 02.04.2019 именно АО «ДОМ.РФ» является организацией, которая в силу закона наделена полномочиями представлять интересы Российской Федерации и действовать от ее имени в арендных отношениях с Обществом. Следовательно, надлежащим Ответчиком по иску о взыскании компенсации в связи с досрочным односторонним расторжением договора аренды, является АО «ДОМ.РФ»,


в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска и взыскания денежных средств с ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ.

Кроме того, поскольку здание перешло под управление АО «ДОМ.РФ» безвозмездно, а денежные средства от продажи здания на торгах поступят в распоряжение АО «ДОМ.РФ» - именно указанное лицо является конечным выгодоприобретателем от выполненной Обществом реставрации.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт производства спорных работ арендуемых объектов подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Как указал Верховный Суд РФ, если до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счет арендной платы, в связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещенную сумму затрат.

В настоящем случае предусмотренный пунктом 3.2.11 договора и пунктом 2 ст. 14 Закона № 73-ФЗ зачет затрат Общества в счет арендной платы арендодателем не производился, что стороны не оспаривают.

Таким образом, в рамках настоящего дела в качестве способа компенсации затрат Общества может рассматриваться только установление льготной арендной ставки, предусмотренной пунктом 1 ст. 14 Закона № 73-ФЗ.

Льготная арендная ставка была установлена Обществу на основании положительного Заключения Министерства культуры РФ от 07.08.2013 № 6155-0164/12-НМ, которым Министерство подтвердило надлежащее выполнение Обществом комплекса работ по сохранению объекта культурного наследия на общую сумму 233 538 729 руб. 25 коп.

Размер льготной арендной платы был определен в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 04.10.2012 № 1005 и зафиксирован сторонами в Дополнительном соглашении от 29.08.2013 № Д-30/384.

Согласно пункту 1 указанного Дополнительного соглашения, новый льготный размер ежемесячной арендной платы без учета НДС составил 107 529, 90 руб.


Предыдущий размер ежемесячной арендной платы, установленный Дополнительным соглашением № Д-30/789 от 28.12.2012, составлял 358 433, 01 руб. (без учета НДС).

Таким образом, разница между стандартной и льготной арендной ставкой составила 250 903, 11 руб. в месяц.

Согласно пунктам 2 и 4 Дополнительного соглашения от 29.08.2013 № Д-30/384, оно вступает в силу и должно применяться с даты его государственной регистрации в Росреестре. Согласно штампу Росреестра на Соглашении, оно было зарегистрировано 13.09.2013. Вместе с тем пунктом 5.2. договора аренды в редакции Дополнительного соглашения № Д-30/789 от 28.12.2012 было предусмотрено внесение арендной платы вперед, по 9 (девятое) число оплачиваемого месяца включительно. В этой связи за сентябрь 2013 года Общество внесло арендную плату в полном размере - 358 433, 01 руб. (п/п за сентябрь 2013).

Таким образом, фактически стороны начали применять Дополнительное соглашение об установлении льготной арендной платы, начиная с 01.10.2013.

Учитывая изложенное, совокупная экономия Общества за счет льготной ставки в период с 01.10.2013 до момента расторжения договора и возврата объекта (18.11.2021) составила: 250 903, 11 руб. * 98 месяцев = 24 588 504, 78 руб.

Исключительно указанный размер экономии арендатора за 8 (восемь) лет, прошедших с момента установления льготной арендной ставки, может рассматриваться в качестве способа компенсации затрат Общества на сохранение и восстановление объекта.

При таких обстоятельствах, общая сумма невозмещенных Обществу затрат на сохранение и восстановление объекта составляет: 233 538 729, 25 руб. - 24 588 504, 78 руб. = 208 950 224, 47 руб.

Указанная сумма затрат на проведение работ по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия подлежит взысканию с АО "ДОМ.РФ" в качестве убытков.

На основании вышеизложенного, встречное исковое заявление подлежит удовлетворению в полном объеме.

Остальные доводы и доказательства, приведенные и представленные лицами, участвующими в деле, суд исследовал, оценил и не принимает во внимание в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.


Расходы по госпошлине относятся судом на ответчика 1 по встречному иску

соразмерно удовлетворенным требованиям на основании ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 70, 71, 75, 101, 102, 106, 110,

121, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА ГОРОДИССКИЙ И ПАРТНЕРЫ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) затраты на проведение работ по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия в размере 208 950 224, 47 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 200 000 руб.

В иске к ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ В ГОРОДЕ МОСКВЕ отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.С. Хорлина

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначействоДата 29.12.2021 5:50:57

Кому выдана Хорлина Светлана Сергеевна