Решение от 17 апреля 2024 г. по делу № А40-175836/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-175836/23-23-1277
18 апреля 2024 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 18 апреля 2024 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «САДМАГ»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, по адресу: <...>/1, общей площадью 50,2 кв.м., путем принятия пунктов 3.1, 3.4 договора в редакции истца и исключении пунктов 5.1, 5.2, 5.3,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 02.08.2023г.),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 05.12.2023г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «САДМАГ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.4 в редакции истца и исключении пунктов 5.1, 5.2, 5.3 договора купли-продажи нежилого общей площадью 50,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер 77:03:0002012:5499, в редакции истца.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 50,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1, кадастровый номер 77:03:0002012:5499, на основании договора аренды № 00-00537/18 от 28.09.2018.

Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях: торговли, салона красоты, стоматологии, медицинского центра, дома быта.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 15.08.2018 по 15.08.2029, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 22.04.2023г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, о чем в электронном журнале внесена запись за № 33-5-43489/23-(0)-0.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 9 501 000 руб., определенной на основании отчета ООО «Центр оценки «Аверс» № М613-1369-П/2023 от 22.05.2023.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 6 339 000 руб. в соответствии с отчетом ООО «Квадро Эксперт» № 874/2023 от 11.06.2023, в отношении включения в договор условий п. 5.1, п. 5.2, п. 5.3 истец возражал.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.

В установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, письмом, исх. № 33-5-43489/23-(0)-8 от 19.07.2023, ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 29.12.2022, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства № ЮЭ9965-23-23034035 от 02.08.2023.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение выделено как обособленный объект, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве (запись в ЕГРН от 12.04.2012 № 77-77-12/007/2012-374).

Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 15.08.2018.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой экспертом

АНО «ЦСЭ «Норма» ФИО3 выполнено экспертное заключение № 081-02/24/Ас/ОцН от 27.02.2024, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения на 22.04.2023г. составила 8 611 000 руб., без НДС.

Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 (абз. 1) договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, абз. 3 п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа в размере 102 511 руб. 90 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст. 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Пунктом 5.1 договора предусмотрена ответственность истца в случае нарушения сроков оплаты в размере 1/365 двукратной ключевой ставки ЦБ РФ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 5.2 договора, пени, указанные в п. 5.1 договора, уплачиваются сверх процентов, указанных в п. 3.3 договора.

Пунктом 5.3 договора предусмотрена ответственность покупателя в случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела.

Ответственность ответчика за ненадлежащее исполнение договорных обязательств предусмотрена только п. 5.6 договора, согласно которому во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Учитывая диспозитивность положений ст.ст. 329, 331 ГК РФ, отсутствие волеизъявления истца на включение в условия договора ответственности для покупателя отличной от ответственности продавца, предусмотренной п. 5.6 договора, пункты 5.1, 5.2, 5.3 подлежит изложению в редакции истца.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Таким образом, на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине в сумме 6 000 руб.; расходы на проведение судебной экспертизы в размере 42 000 руб. относятся на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 329, 331, 421, 422, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 106, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «САДМАГ» (ИНН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи помещений общей площадью 50,2 кв.м., с кадастровым номером 77:03:0002012:5499, расположенного по адресу: <...>/1, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

абз. 1 п. 3.1. «Цена объекта составляет 8 611 000 (восемь миллионов шестьсот одиннадцать тысяч) руб. 00 коп., в соответствии с заключением эксперта, выполненным АНО «Центр судебной экспертизы «Норма», является окончательной и изменению не подлежит»;

абз. 3 п. 3.4. «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 102 511 (сто две тысячи пятьсот одиннадцать) руб. 90 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»;

п. 5.1, п. 5.2, п. 5.3 – исключить.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу ООО «САДМАГ» (ИНН <***>) расходы на проведение экспертизы в сумме 42 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин