Решение от 28 января 2021 г. по делу № А22-1205/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А22-1205/2020
28 января 2021 года
г. Элиста


Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 28 января 2021 года.

Судья Арбитражного суда Республики Калмыкия Шевченко В.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по заявлению Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты Республики Калмыкия к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия о погашении записи об ипотеке,

у с т а н о в и л:

Управление по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты Республики Калмыкия (далее – заявитель, Управление) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее – Управление Росреестра по Республике Калмыкия) о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером 08:14:030542:12, расположенного по адресу: <...> №6; об обязании Управления осуществить государственную регистрацию погашения регистрационной записи об ипотеке на указанный земельный участок (уточненные исковые требования от 02.09.2020 исх.№1127).

В обоснование заявления указано, что сам факт нахождения права аренды в залоге не может исключать либо ограничивать арендодателя в его праве требовать расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным законом или договором вне зависимости от существенных залоговых обязательств, которые будут прекращены после прекращения арендных отношений вследствие отсутствия предмета ипотеки. Учитывая, что переданное в залог право аренды спорного земельного участка прекращено, заявитель считает, что Управление Росреестра по Республике Калмыкия не имело оснований для отказа в государственной регистрации погашения записи об ипотеке, прекращение регистрационной записи об ипотеке в данном случае должно было осуществляться по правилам государственной регистрации аренды недвижимого имущества. То есть одновременно с регистрацией прекращения договора аренды, Управление Росреестра по Республике Калмыкия обязано было погасить запись о залоге права аренды.

Управление Росреестра по Республике Калмыкия в отзыве на заявление и дополнениях к нему возражает против удовлетворения заявленных требований и поясняет, что правовых оснований, предусмотренных действующим законодательством, для погашения регистрационной записи об ипотеке, у Управления не имеется, и представленные заявителем судебные акты не содержат сведений о погашении ипотеки. Указывает, что в данном случае, общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Кристалл-Строй» (ИНН <***>), являющее застройщиком по рассматриваемому делу, несостоятельным (банкротом) не признано, что исключает обращение участников долевого строительства к застройщику, как в виде денежных требований, так и в виде требований о передаче жилых помещений, в рамках Закона. В рассматриваемом случае, какие-либо меры по защите граждан - участников долевого строительства, не приняты.

Определением от 05.10.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, суд привлек ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 (действующую за себя и ФИО23, ФИО24), ФИО25

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.06.2019 (резолютивная часть), оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2019, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2020, исковые требования Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации города Элисты удовлетворены. С общества в пользу управления взыскано 469 093 рубля 41 копейка долга и 18 965 рублей 52 копейки неустойки. Суд расторг договор от 24.04.2017 №1/2017мс и обязал общество освободить и возвратить по акту приема-передачи управлению земельный участок с кадастровым номером 08:14:030542:12.

09.04.2020 Заявитель обратился в Управление Росреестра по Республике Калмыкия с заявлением №КУВД-001/2020-3886774 о прекращении права залога участников долевого строительства на земельный участок с кадастровым номером 08:14:030542:12, расположенный по адресу: <...>., дом, в связи с расторжением Договора аренды земельного участка от 24.04.2017 года №1/2017 и прекращением соответствующей записи в ЕГРП.

16.04.2020 Управление Росреестра по Республике Калмыкия уведомило заявителя о приостановлении, начиная с 16.04.2020 до 16.07.2020, осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении спорного земельного участка. При этом указано, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно: из представленного заявления о прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости неясно какие именно "Прочие ограничения прав и обременения объекта недвижимости" заявитель хочет прекратить. Представленное заявителем решение суда было исполнено ранее по заявлению, имеющаяся же на данном земельном участке запись об ипотеке может быть погашена только в соответствии с положениями п. 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве производится в соответствии с положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п.11.1. ст. 48 которого устанавливает погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства.

Уведомлением от 16.07.2020 Управление Росреестра по Республике Калмыкия уведомило заявителя о том, что в связи с истечением 16.07.2020 срока приостановления государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости и не устранением приведенных в данном уведомлении причин препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, ему отказано в государственной регистрации прав.

Заявитель, полагая отказ Управления Росреестра по Республике Калмыкия в государственной регистрации прав противоречащим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (частью 5 статьи 200 АПК РФ).

Заявитель по смыслу части 1 статьи 65 АПК РФ должен доказать факт нарушения обжалуемыми актами, решениями, действиями (бездействием) своих прав и законных интересов.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ).

В соответствии с пунктами 3 и 6 статьи 1 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона №218-ФЗ).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (пункт 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №214-ФЗ).

Законом №214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1).

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона №214-ФЗ об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона №214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон №214-ФЗ и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком обществом с ограниченной ответственностью "Строительная компания «Кристалл-Строй" в 2017 году, на земельном участке с кадастровым номером 08:14:030542:12 имеются записи об ипотеке в виде права аренды и многоквартирного дома.

При этом в материалы дела не представлены доказательства того, что застройщик признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.

С учетом изложенного суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителя.

Указанная правовая позиция согласуется с Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2015 г. N 305-КГ15-111.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л :

В удовлетворении заявленных требований Управления по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия в погашении регистрационной записи об ипотеке – отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Судья Шевченко В.И.