Решение от 26 марта 2024 г. по делу № А23-8519/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248600, г. Калуга, ул. Ленина, 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е



Дело № А23-8519/2023
26 марта 2024 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 26 марта 2024 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТ Трейд» (105066, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Басманный, Спартаковская ул., д. 19, стр. 3А, помещ. 1/1, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации муниципального образования муниципального района «Боровский район» (249010, Калужская область, Боровский район, Боровск город, Советская улица, 4, ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании права собственности,


при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 11.09.2023 сроком действия на двенадцать месяцев,



У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «СТ Трейд» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к администрации муниципального образования муниципального района «Боровский район» о признании права собственности на самовольную постройку – трехэтажный жилой дом, расположенный по адресу: Калужская область, Боровский район, в районе д. Кабицыно, находящийся на земельном участке с кадастровым номером № 40:03:031503:208.

На основании ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствии представителей ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Суд в порядке ст. 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял изменение наименования истца - с общества с ограниченной ответственностью «СТ Трейд» на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТ Трейд».

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Истцу на праве собственности принадлежат земельные участки: с кадастровым № 40:03:031503:208, площадью 1093 кв.. (далее – участок 1) и с кадастровым № 40:03:031503:209, площадью 507 кв.м. (далее – участок 2) (далее при совместном упоминании - участки), расположенные по адресу: Калужская область, Боровский район, в районе д. Кабицыно, что подтверждается выписками из ЕГРН от 24.05.2023.

Права собственности Истца на участки возникло на основании договора купли - продажи от 18.05.2023, заключенного с ФИО3, который приобрел участки по договору купли-продажи земельных участков от 22.03.2023 у ФИО4.

Указанные выше Участки были образованы в 2022г. в результате раздела из земельных участков - с кадастровым № 40:03:031503:34, площадью 800 кв.м. и с кадастровым № 40:03:031503:35, площадью 800 кв.м., что подтверждается выписками из ЕГРН от 24.05.2023.

Раздел земельных участков был произведен с целью увеличения участка 1 непосредственно под строительство планируемого объекта недвижимости, а участок 2 планировался под парковку.

14.11.2014 ФИО4 (собственник на тот момент) был получен Градостроительный план №RU40515305, разработанный ООО «ВРИ Гунн» и утвержденный Администрацией муниципального образования сельское поселение село «Совхоз «Боровский» Боровского района Калужской области.

Участки в соответствии с Правилами землепользования и застройки с изменениями и дополнениями утвержденными Решением Сельской Думы МО СП село Совхоз «Боровский» от 21.04.2011 №11 в соответствии с Постановлением Правительства Калужской области «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования «Градостроительство». Планировка и застройка населенных пунктов Калужской области» от 07.08.2009 г. № 318 находятся в зоне застройки ЖИЛАЯ ЗОНА - Ж2» «Зона застройки малоэтажными жилыми домами», вид разрешенного использования - «для малоэтажного строительства».

28.11.2014 ФИО4 было получено разрешение на строительство № RU-40515305-470 выданное Администрацией муниципального образования сельского поселения село «Совхоз Боровский» Боровского района Калужской области, сроком действия до 28.11.2024 на строительство 2-х малоэтажных многоквартирных жилых домов (далее - Разрешение на строительство).

Для получения Разрешения на строительство ФИО5 был разработан проект, проведены инженерно-геологические изыскания, инженерно-экологические изыскания, однако при продаже участков указанную документацию ФИО4 не передала. ФИО3 были приняты участки с недостроенным жилым домом (на этапе фундамента). В свою очередь ФИО3 продал участки с недостроенным жилым домом Истцу.

Истцом была разработана повторно вся техническая документация, а именно: проведены лабораторные испытания бетонных конструкций фундамента, что подтверждает отчет ООО «Дельгастрой» Испытательная Дорожно-строительная лаборатория», подтверждающие соответствия прочности конструкции; инженерно-экологические изыскания проведенные ЗАО «Радиан»; инженерно-геодезические изыскания проведенные ООО «Топограф».

Получены все технические условия на подключение жилого дома к инженерным сетям водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, канализации.

Истец за счет своих средств построил на принадлежащем ему Участке 1 трехэтажный многоквартирный жилой дом общей площадью 1408,7 кв. м. что подтверждается Техническим планом здания от 20.07.2023г. подготовленным кадастровым инженером ФИО6 (№ СРО 788 от 2016-10-13).

С целью легализации возведенного строения, истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако, Администрацией МО MP «Боровский район» было отказано истцу во вводе жилого дома в эксплуатацию, в связи с тем, что при разделе земельных участков с кадастровыми №40:03:031503:34, 40:03:031503:35 изменились кадастровые номера и на вновь образованные земельные участки с кадастровыми №40:03:031503:208, 40:03:031503:209 разрешение на строительство не выдавалось.

Истец, указывая, что спорный объект недвижимости построен на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, находит исковые требования подлежащими удовлетворению, в силу следующих обстоятельств.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты, в том числе путем признания права, что предусмотрено ст. 12 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 31 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В п. 3 ст. 222 ГК РФ закреплено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 № 101-0 и 27.09.2016 № указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.05.2020 №306-ЭС 19-19642).

Отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольной постройки не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, так как необходимость сноса самовольной постройки гражданское законодательство связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки, ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2022 №308-ЭС21-4522, определении Верховного Суда от 17.12.2019 №306-ЭС19-15447).

Поэтому в пункте 26 постановления №10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, т.е. в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения.

При этом указанные разъяснения не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение пункта 26 постановления №10/22 может блокировать применение пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания пункта 26 постановления №10/22 и пункта 3 статьи 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.03.2011 № 14057/10.

Названная правовая позиция в полной мере согласуется с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014.

Согласно пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Из статей 1, 30, 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 7, 85 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

В пункте 26 Постановления № 10/22 разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении нарушения градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Данные правовые подходы изложены в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 по делу №301-КГ18-25680, от 17.12.2019 №306-ЭС 19-15447, от 26.05.2020 № 306-ЭС19-19642.

Согласно заключению специалиста № 99 ОФ/2023 по результатам строительно-технического исследования жилого здания, расположенного по адресу: Калужская область, Боровский район, деревня Кабицыно, на земельном участке с кадастровым номером 40:03:031503:208, объект соответствует установленным строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что, спорный объект расположен в границах земельного участка истца, статус строения соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства, опровергающие вышеуказанные обстоятельства.

На основании вышеизложенного, установив, что спорный объект недвижимости построен на земельном участке, принадлежащий Обществу на праве собственности, вид разрешенного использования которого допускает строительство на нем такого объекта, данный объект недвижимости соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, приходит к выводу о наличии совокупности оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания права собственности на спорный объект недвижимости.

В пункте 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) указано, что вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Аналогичные положения о государственной регистрации прав содержались в пункте 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из разъяснений, содержащихся в абзаце втором пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 №132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следует, что основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 28 Закона о регистрации являются судебные акты, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации.

На основании части 1 статьи 58 Закона №218-ФЗ права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с названным законом.

Расходы по государственной пошлине в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ, разъяснениями, данными в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», пункте 27 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, относятся на истца.

Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

признать за обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «СТ Трейд» право собственности трехэтажный жилой дом, расположенный по адресу: Калужская область, Боровский район, в районе д. Кабицыно, находящийся на земельном участке с кадастровым номером 40:03:031503:208.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.



Судья Е.В. Иванова