Решение от 19 апреля 2018 г. по делу № А23-2744/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ



Дело № А23-2744/2017
19 апреля 2018 года
г.Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 12.04.2018.

Полный текст решения изготовлен 19.04.2018.

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Кретовой И.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Калуга,

к Управлению экономики и имущественных отношений города Калуги, <...>,

к Городской Управе города Калуги (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>),

о признании незаконным отказа Управления экономики и имущественных отношений города Калуги, изложенного в письме от 21.02.2017 исх. № 593/16-17, в реализации индивидуальным предпринимателем ФИО2 преимущественного права на приобретение арендованного имущества,

при участии в заседании:

от заявителя - адвокат Лезин Ю.В., ордер от 22.06.2017 №028262,

от Управления экономики и имущественных отношений - представитель Белла Н.Ю по доверенности от 26.08.17, удостоверение,

от Городской Управы - представитель Белла Н.Ю. по доверенности от 18.08.17, удостоверение,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к Управлению экономики и имущественных отношений города Калуги, Городской Управе города Калуги (с учетом уточненных требований от 02.10.2017)

о признании незаконным отказа Управления экономики и имущественных отношений города Калуги, изложенного в письме от 21.02.2017 исх. № 593/16-17, в реализации индивидуальным предпринимателем ФИО2 преимущественного права на приобретение арендованного имущества, нежилого помещения № 1 площадью 36,8 кв.м., расположенного на 1 этаже дома 23а по ул. Вишневского г. Калуги, кадастровый номер 40:26:000395:2918;

обязании Управления экономики и имущественных отношений города Калуги устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий, определяемых части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения № 1 площадью 36,8 кв.м., расположенного на 1 этаже дома 23а по ул.Вишневского г Калуги, кадастровый номер 40:26:000395:2918 (уточненные требования от 02.10.2017).

На основании заявления ИП ФИО2 от 24.07.2017 года Определением суда от 26.07.2017 года Городская управа города Калуги исключена из состава третьих лиц и привлечена в качестве ответчика по настоящему делу.

Уточнение требований от 02.10.2017 года принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ. Дело рассмотрено по уточненным требованиям.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчиков в судебном заседании заявленные требования не признал.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Решением Малого Совета Калужского областного Совета народных депутатов от 17.12.1992 года № 205 утвержден в соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 года № 3020-1 перечень объектов муниципальной собственности, в числе объектов указаны объекты ЖРЭУ № 16 по ул.Вишневского 23 г.Калуга. (т.2 л.д.139-140)

Письмом Городской Управы муниципального образования "Город Калуга" от 13.07.2004 года № 1896 уточнен адрес двухэтажного здания , где расположены помещения ЖРЭУ, указано, что правильным следует считать адрес <...> (а не 23), поскольку по адресу ул.Вишневского 23 расположен пятиэтажный жилой дом. (т.2 л.д.145)

На основании договора хозяйственного ведения № 104 от 08.11.2001 года Комитетом по управлению имуществом г.Калуги закреплено за муниципальным унитарным предприятием "Жилищно-эксплуатационное управление Ленинского округа г.Калуги" на праве хозяйственного ведения муниципальное имущество, перечисленное в приложении № 1 с предоставлением права владения, пользования, распоряжения закрепленным имуществом, с правом сдавать имущество в аренду с согласия собственника. (т.4 л.д. 119-121), в том числе согласно приложения передана контора по адресу ул.Вишневского д. 23А. (т.4 л.д.129)

Приказом заместителя Городского Головы - начальника Управления экономики и финансов города Калуги от 27.09.2004 №276 указанное нежилое здание по адресу <...> включено в реестр муниципальной собственности города Калуги.(т.2 л.д.17-18 и 144)

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 25.10.2004 года за муниципальным унитарным предприятием "Жилищно-эксплуатационное управление Ленинского округа" г.Калуги зарегистрировано право хозяйственного ведения на двухэтажное кирпичное здание конторы (строение 1) общей площадью 578,8 кв.м. с подвалом общей площадью 312,3 кв.м. расположенное по адресу <...> на основании договора хозяйственного ведения от 08.11.2001 года № 104. (т.4 л.д.81)

Приказом Управления экономики и финансов города Калуги от 07.02.2005 года утверждены изменения в Устав МУП "ЖЭУ Ленинского округа" города Калуги. Согласно пунктов 1.10 и 1.11 изменено полное наименование предприятия на Муниципальное унитарное предприятие "Управляющая компания многоквартирными жилыми домами Ленинского округа" г.Калуги, и сокращенное наименование - МУП "УК МЖД Ленинского округа" г.Калуги.

ФИО2 приобрела статус предпринимателя 26.03.1997 года , что подтверждается Свидетельством о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе. (т.3 л.д.122)и Выпиской из Единого государственного реестра предпринимателей.

В период с 19.04.2001 года по настоящее время ИП ФИО2 на основании многочисленных договоров аренды использует находящееся в муниципальной собственности нежилое помещение площадью 36,8 кв.м., расположенное по адресу <...> на первом этаже.

Заявитель указывает, что использует помещение под парикмахерскую постоянно непрерывно с 2001 года по настоящее время никогда не выселялась из указанного помещения и никогда не сдавала помещение арендодателю по актам приема-передачи.

Суду предоставлены следующие договоры аренды.

Комитетом по управлению имуществом г.Калуги на основании распоряжения городского головы № 1520-р от 19.04.2001 года и по письменному согласию МУП "ЖЭУ Ленинского округа" г.Калуги предоставлено в аренду ИП ФИО2 помещение площадью 36,8 кв.м., расположенное по адресу <...> (с учетом уточнения адреса) для использования под парикмахерскую, о чем заключены договоры № 152 сроком действия

с 19.04.2001 года по 31.12.2001 года;

с 01.01.2002 года по 30.12.2002 года;

с 01.01.2003 года по 30.12.2003 года;

с 01.01.2004 года по 30.12.2004 года; (т.3 л.д.79- 111)

На основании соглашения от 11.01.2005 года о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 01.01.2004 года № 152 в связи с созданием на территории муниципального образования "город Калуга" управления экономики и финансов г.Калуги и переходом к нему полномочий по управлению и распоряжению муниципальной собственностью Комитет по управлению имуществом г.Калуги уступил , а Управление экономики и финансов г.Калуги приняло на себя с 25.06.2004 года права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.01.2004 года № 152. (т.3 л.д.130)

В дальнейшем Управление экономики и финансов г.Калуги заключило с ИП ФИО2 аналогичный договор № 152 в отношении того же помещения сроком действия с 01.01.2005 года по 30.12.2005 года; (т.3 л.д.123-127).

Письмом от 16.12.2005 года № 6016 и.о. заместитель Городского Головы - начальник управления экономики и финансов г.Калуги сообщил ИП ФИО2 о продлении договора № 152 от 11.01.2005 года на неопределенный срок. (т.3 л.д.131)

На основании Распоряжения Городского головы городского округа " Город Калуга" № 5262-р от 30.06.2006 года права и обязанности по договору аренды от 11.01.2005 года № 152, заключенному с ИП ФИО2, переведены от управления экономики и финансов города Калуги к Городской Управе (исполнительно-распорядительному органу) городского округа "Город Калуга". Сторонами договора (ИП ФИО2, Городской Управой и Управлением экономики и финансов г.Калуги) подписано соглашение о переводе прав и обязанностей. В соглашении указано, что Управа обязуется осуществлять вместо Управления все права и обязанности Управления по вышеуказанному договору, перевод прав и обязанностей не влечет за собой каких-либо изменений условий указанного договора (т.3 л.д.136, 137)

Распоряжением Городского Головы городского округа "Город Калуга" № 7722-р от 15.09.2006 года за подписью начальника управления экономики и финансов постановлено расторгнуть договор аренды № 152 от 11.01.2005 года, заключенный с ИП ФИО2 по соглашению сторон. Управлению экономики подготовить соглашение о расторжении договора.

При этом :

- заявление ФИО2 о расторжении договора аренды № 152 от 11.01.2005 года с 30.06.2006 года, адресованное на имя заместителя городского головы - начальника управления экономики и финансов г.Калуги;

- соглашение о расторжении договора аренды № 152 с 30.06.2006 года подписанное от имени арендодателя Городской Управы и арендатора ИП ФИО2;

- акт приема-передачи помещения, согласно которого помещение возвращено ИП ФИО2 арендодателю представителю Городской Управы на основании соглашения о расторжении договора аренды. (т.3 л.д.132-135) Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 25.10.2004 года за муниципальным унитарным предприятием "Жилищно-эксплуатационное управление Ленинского округа" г.Калуги зарегистрировано право хозяйственного ведения на двухэтажное кирпичное здание конторы (строение 1) общей площадью 578,8 кв.м. с подвалом общей площадью 312,3 кв.м. расположенное по адресу <...> на основании договора хозяйственного ведения от 08.11.2001 года № 104;(т.4 л.д.81)

датированы 30.06.2006 года , то есть раньше чем распоряжение.

Таким образом, одной и той же датой 30.06.2006 года датировано ряд противоречивых документов Соглашение о переводе прав и обязанностей , в котором Городская Управа обязалась исполнять все права и обязанности по договору аренды № 152 от 11.01.2005 года, и указано, что перевод прав и обязанностей не влечет никаких изменений условий указанного договора (п.4), Арендатор против перевода от Управления прав и обязанностей по договору аренды не возражает (п.3). В тот же день датировано заявление ИП ФИО2 о расторжении договора аренды с 30.06.2006 года.

Представитель Управления экономики и Городской Управы не смогла объяснить с чем связаны данные противоречивые документы и какие правовые последствия предполагали стороны, чья это была инициатива.

Представитель заявителя пояснил, что фактически ИП ФИО2 подписывала те документы, которые ей предложены в Городской Управе, она никогда не возвращала арендодателю помещение.

В то же время в последующие периоды вышеназванное помещение было предоставлено в аренду ИП ФИО2 , о чем суду предоставлены следующие договоры :

- договор от 09.02.2007 года № 17 , распространивший свое действие на правоотношения с 01.01.2007 года по 30.12.2007 года, заключенный на основании распоряжения Городского Головы городского округа "Город Калуга" № 1165-р от 09.02.2007 года с согласия собственника (т.4 л.д.56-60) Указанный договор заключен от имени Арендодателя МУП "Управляющей компанией многоквартирными жилыми домами", владеющего муниципальным нежилым помещением на праве хозяйственного ведения.

Распоряжением городского головы городского округа "Города Калуги" № 10784-р от 19.11.2007 года прекращено право хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия "Управляющая компания многоквартирными жилыми домами Ленинского округа" г.Калуги и включено в состав казны муниципального образования "Город Калуга" недвижимое имущество, в том числе двухэтажное кирпичное здание конторы строение 1общей площадью 578,8 кв.м. с подвалом общей площадью 312,4 кв.м., расположенное по адресу <...>. (т.4 л.д.118)

Выпиской из ЕГРЮЛ подтверждается, что МУП "УК МЖД Ленинского округа" г.Калуги ликвидировано 09.09.2011 года. (т.4 л.д.88)

Распоряжением Городского головы городского округа "Город Калуга" от 15.05.2008 года указано об изъятии из состава имущества казны муниципального образования и передаче муниципальному унитарному предприятию "Единый кассовый центр" г.Калуги на праве хозяйственного ведения имущество в соответствии с приложением. В том числе, двухэтажное кирпичное здание конторы строение 1 расположенное по адресу <...> (т.5 л.д.75-76)

При этом договор хозяйственного ведения отсутствует, по неоднократным предложениям суда не был предоставлен.

Договором субаренды № 89 "а" от 16.06.2008 года, ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" (арендатор) на основании Распоряжения Городского головы городского округа "Город Калуга" № 6779-р от 16.06.2008 года передало , а Субарендатор ИП ФИО2 приняла нежилое помещение площадью 36,8 кв.м по адресу <...> для использования под парикмахерскую, в договоре указан срок его действия с 01.01.2008 по 30.12.2008, акт приема передачи подписан между арендатором и субарендатором 01.01.2008 года ( т.3 л.д.140-143; т.4 л.д.65-68).

В Распоряжении Городского головы городского округа "Город Калуга" № 6779-р от 16.06.2008 года указано, что Обществу с ограниченной ответственностью "Группа Управляющих Предприятий Калуги" разрешено предоставить в субаренду ИП ФИО2 муниципальное нежилое помещение площадью 36,8 кв.м. для использования под парикмахерскую по адресу <...> (т.4 л.д.80)

При этом договор , на основании которого Обществу с ограниченной ответственностью "Группа Управляющих Предприятий Калуги" получило в 2008 году в аренду указанное помещение, дающий право обществу заключать договор субаренды у сторон отсутствует.

Представитель ответчиков пояснила, что договоры аренды с данным обществом утрачены и не могут быть предоставлены суду.

Распоряжением городского головы городского округа "Город Калуга" от 16.04.2009 года № 3743-р прекращено право хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия "Единый расчетно-кассовый центр" г.Калуги и включено в состав казны муниципального образования "Город Калуга" объекты недвижимости согласно приложениям. (т.5 л.д.77) В приложении № 2 в пункте 10 указано нежилое помещение (контора) ул.Вишневского д.23А (т.5 л.д.89)

Распоряжением заместителя городского головы городского округа "Город Калуга"- начальника управления экономики и имущественных отношений № 4004-р от 22.04.2009 года разрешено МУП "Единый расчетно-кассовый центр" г.Калуги предоставить в аренду ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" для использования в соответствии с уставной деятельностью по управлению многоквартирными жилыми домами муниципальное нежилое имущество согласно перечня, в том числе расположенного по адресу <...>. общей площадью 691,50кв.м. (т.5 л.д.7)

22.04.2009 года оформлен договор аренды муниципального имущества № 11, распространивший свое действие на отношения возникшие с 01.01.2009 года по 30.04.2009 года. Арендодателем - МУП "Единый расчетно-кассовый центр" города Калуги на основании вышеназванного распоряжения передано в аренду арендатору - ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" помещения расположенные по разным адресам, перечисленные списком в п. 1.1 договора, в том числе указано помещение по адресу <...> общей площадью 691,5 кв.м. (контора - 379,1 кв.м и подвал - 312,4 кв.м.) В п. 1.2 указано, что перечисленные помещения являются муниципальной собственностью и закреплены за арендодателем на праве хозяйственного ведения. (т.5 л.д.8-11)

Актом приема - передачи от 30.04.2009 года , являющегося приложением к договору № 11 от 22.04.2009 года все помещения по списку возвращены арендатором ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" арендодателю МУП "Единый расчетно-кассовый центр" города Калуги, в том числе помещение по адресу <...> общей площадью 691,5 кв.м. (контора - 379,1 кв.м и подвал - 312,4 кв.м.) (т.5 л.д.54-57)

- На этот же период с 01.01.2009 года по 30.04.2009 года распространил свое действие договор субаренды № 34-09 от 26.05.2009 года , заключенный по согласованию с Арендодателем - МУП "ЕРКЦ". Арендатор ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" предоставило субарендатору ИП ФИО2 в аренду помещение по адресу <...> общей площадью 36,8 кв.м. для использования под парикмахерскую. (т.4 л.д.71-74)

Таким образом, вышеперечисленные договоры были подписаны более поздними датами чем период действия договоров.

Постановлением от 08.05.2009 года № 88-п Городского головы городского округа г.Калуга внесены дополнения в Постановление от 10.12.2008 года № 213-п, которым утвержден перечень муниципального имущества, предоставляемого в пользование на долгосрочной основе ( в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям , образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в редакции Постановления от 08.05.2009 года указанное помещение по адресу ул.Вишневского 23 А включено в Перечень ( пункт 23) (т.1 л.д. 137-139)

В последующие периоды ИП ФИО2 продолжала пользоваться вышеназванным нежилым помещением на основании договоров аренды № 152, заключенных с Городской Управой города Калуги:

- от 09.12.2009 года , распространившего свое действие на период с 01.05.2009 года по 30.04.2010 года, на основании заявления ФИО2 от 29.10.2009 года, распоряжения заместителя Городского головы - начальника управления экономики и имущественных отношений от 09.12.2009 года № 13874-р, принятого на основании ст. 53 Федерального закона № 135-ФЗ;(т.4 л.д.2-9)

- от 19.04.2010 года, сроком действия с 01.05.2010 по 31.03.2011 года, на основании заявления от 16.03.2010 года, распоряжения от 19.04.2010 года № 4458-р, (т.4 л.д. 13-23)

- от 30.03.2011 года , сроком действия с 01.04.2011 по 31.03.2012 года, на основании заявления от 17.03.2011 года, распоряжения от 30.03.2011 года № 3318-р (т.4 л.д.26-38)

- от 05.04.2012 года, сроком действия с 01.04.2012 года по 30.03.2013 года на основании постановления Городской Управы города Калуги от 05.04.2012 №3844-пи; (т.1 л.д.78-83)

- от 21.03.2013, сроком действия с 31.03.2013 по 29.03.2014 на основании постановления Городской Управы г.Калуги от 21.03.2013 года № 2863-пи. (т.1 л.д.87-92)

- от 22.04.2014 года, сроком действия на 30 дней с 01.04.2014 по 30.04.2014 на основании постановления Городской управы г.Калуги от 22.04.2014 года № 4601-пи и на основании п. 11 ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ.(т.1 л.д.97-103)

- от 27.05.2014 года, сроком действия с 01.05.2014 по 29.04.2015 года заключенного по итогам проведения открытого конкурса на основании постановления городской Управы г.Калуги № 4797-пи от 24.04.2014 года.(т.1 л.д.107-114)

- от 30.04.2015 года сроком действия на 30 дней с 30.04.2015 по 29.05.2015 года на основании п.11 ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ и постановления Городской Управы г.Калуги № 3772-пи от 26.03.2015 года. (т.1 л.д.118-124)

Между сторонами 17.06.2015 подписано соглашение о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 30.04.2015 №152 с 30.06.2015.

- 25.06.2015 года сторонами заключен договор аренды сроком действия на 3 года с 01.07.2015 года по 30.06.2018 года на основании постановления Городской Управы г.Калуги от 12.05.2015 года по итогам проведения открытого аукциона, протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 10.06.2015 года № 1. (т.1 л.д. 128-132).

06.04.2010 года ИП ФИО2 обратилась к заместителю Городского Головы начальнику управления экономики и имущественных отношений с заявлением об исключении арендуемого ею помещения из перечня муниципального имущества, предоставляемого в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства в связи с принятием ею решения о реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального нежилого помещения по адресу ул.Вишневского 23 "А". ( т.4 л.д.12)

Ответ по данному заявлению суду не предоставлен.

20.09.2016 года нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу <...> площадью 36,8 кв.м. поставлено на кадастровый учет как обособленный объект, кадастровый номер 40:26:000395:2918 (т.1 л.д.155)

Согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним право муниципальной собственности на указанный обособленный объект зарегистрировано 17.11.2016 года. В Выписке указаны документы основания - Решение Малого Совета КО СНД от 17.12.1992 года № 205; Приказ Городской Управы муниципального образования "Город Калуга" от 27.09.2004 года № 276; Выписка из реестра муниципального имущества Муниципального образования "город Калуга" от 05.10.2016 № 1251 (т.1 л.д.136)

Индивидуальный предприниматель ФИО2 27.01.2017 обратилась в Управление экономики и имущественных отношений города Калуги с заявлением о предоставлении ей преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, площадью 36,8 кв.м. в соответствии с требованиями Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года и предоставлении отсрочки по оплате приобретаемого имущества на 5 лет. (т.1 л.д.74-75)

Письмом Управления экономики и имущественных отношений города Калуги от 21.02.2017 исх. № 593/16-17 индивидуальному предпринимателю ФИО2 было отказано в приобретении арендованного имущества.

Отказ мотивирован тем, что между Городской Управой города Калуги и индивидуальным предпринимателем ФИО2 в настоящий момент действует договор аренды муниципального недвижимого имущества от 25.06.2015 № 152. Срок действия указанного договора аренды установлен с 01.07.2015 по 30.06.2018.

В связи с тем, что предыдущий договор аренды № 152 от 30.04.2015 закончил свое действие 29.05.2015, следующий договор аренды № 152 заключен 25.06.2015, сроком действия с 01.07.2015 по 30.06.2018, заявитель не отвечает требованиям, установленным пунктом 2.1 статьи 9 Закона №159-ФЗ.

Предметом указанного договора является предоставление в аренду нежилого помещения общей площадью 36,80 кв.м, являющегося частью нежилого помещения общей площадью 691,50 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>, тогда как предпринимателем к выкупу заявлен иной объект недвижимости, а именно объект нежилого фонда, расположенный по адресу: <...>, площадью 36,8 кв.м.

На основании вышеизложенного Управление экономики и имущественных отношений города Калуги считает, что продажа арендуемого индивидуальным предпринимателем ФИО2. помещения с использованием механизма преимущественного права выкупа будет являться нарушением действующего законодательства.

Не согласившись с данным отказом, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Калужской области с настоящим заявлением.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на административный орган.

Суд приходит к выводу, что Управление экономики и имущественных отношений города Калуги и Городская Управа города Калуги не представили доказательств законности оспариваемого решения об отказе в приобретении арендованного имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона регламентировано, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона Заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Суд приходит к выводу, что ИП ФИО2 соответствует вышеназванным критериям и обладает правом приобретения арендуемого имущества в собственность по правилам Федерального закона № 159-ФЗ.

Обоснования отказа, положенные в основу оспариваемого письма от 21.02.2017 исх. № 593/16-17 не соответствуют требованиям закона, что нарушает права заявителя.

В пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъясняется, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Заявителем соблюдены сроки , установленные ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ, в редакции действующей на дату ее обращения с заявлением в Управление экономики и имущественных отношений города Калуги.

Исходя из правового подхода, изложенного в информационном письме Президиума ВАС РФ и фактических обстоятельств дела, ссылки в оспариваемом письме от 21.02.2017 исх. № 593/16-17 на наличие перерыва в датах договоров аренды не являются законным основанием отказа предпринимателю в реализации ее права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества.

Представитель ответчиков устно и письменно пояснила, что после истечения срока действия каждого договора аренды сторонами подписывались акты приема передачи помещения, но фактически ИП ФИО2 никогда не возвращала помещение арендодателю, пользовалась помещением непрерывно и оплачивала арендную плату. Арендодатель не предлагал ФИО2 освободить помещение. Незначительные перерывы в датах договоров имели место по причине длительных процедур оформления договоров аренды.

По этой причине имели место в том числе следующие факты 30.04.2015 года был заключен договор аренды сроком действия на 30 дней с 30.04.2015 по 29.05.2015 года на основании п.11 ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ и постановления Городской Управы г.Калуги № 3772-пи от 26.03.2015 года. (т.1 л.д.118-124)

Следующий договор аренды заключен 25.06.2015 года сроком действия на 3 года с 01.07.2015 года по 30.06.2018 года на основании постановления Городской Управы г.Калуги от 12.05.2015 года по итогам проведения открытого аукциона, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от 10.06.2015 года № 1.

Представитель ответчиков пояснила, что ИП ФИО2 своевременно обращалась с заявлениями о продлении договоров аренды. Однако, в связи с длительностью процедур открытого аукциона (не менее 50 дней) следующий договор оформлен только 25.06.2015 года. Представитель ответчиков письменно пояснила, что в период с 29.05.2015 года по 30.06.2015 года ИП ФИО2 продолжала пользоваться указанным помещением , имущество по акту приема передачи не возвращала, арендная плата начислялась по ставке предыдущего договора. (т.2 л.д.15)

Таким образом судом установлено , что ИП ФИО2 фактически пользовалась арендуемым помещением непрерывно. Арендная плата была ею оплачена также непрерывно, в том числе за период между датами договоров аренды. Заявителем предоставлены кассовые чеки об оплате арендной платы за 2015 год, в том числе имеется чек об оплате за июнь, июль и август 2015 года.(т.3 л.д.67-68) Арендодатель не предлагал ФИО2 освободить помещение по окончании срока договора 29.05.2015.

Задолженности по арендной плате не имеется, что подтверждается, в том числе справкой составленной специалистами уполномоченного органа при рассмотрении заявления ФИО2 о выкупе помещения.

Кроме того, в спорный период между сторонами 17.06.2015 подписано соглашение о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 30.04.2015 №152 с 30.06.2015. Согласно акту приема-передачи от 30.06.2015 указано, что индивидуальный предприниматель ФИО2 передала Городской Управе города Калуги спорное помещение.

Следующий договор от 25.06.2015 года сроком действия на 3 года с 01.07.2015 года по 30.06.2018 года.

Представитель ответчиков не смогла пояснить с какой целью было подписано соглашение от 17.06.2015 года.

Суд приходит к выводу, что указанное соглашение также подтверждает факт непрерывного использования ИП ФИО2 арендуемого помещения в период с даты окончания одного договора с 29.05.2015 года и до даты действия следующего договора до 01.07.2015 года.

Таким образом, в оспариваемом ответе необоснованно указано, что окончание срока действия договора аренды № 152 от 30.04.2015 - 29.05.2015, и заключение следующего договор аренды № 152 заключен 25.06.2015, сроком действия с 01.07.2015 по 30.06.2018, дает основание считать, что заявитель не отвечает требованиям, установленным пунктом 2.1 статьи 9 Закона №159-ФЗ.

Кроме того, в оспариваемом ответе указано, что предметом договора аренды является предоставление в аренду нежилого помещения общей площадью 36,80 кв.м, являющегося частью нежилого помещения общей площадью 691,50 кв.м, расположенного в здании по адресу: <...>, тогда как предпринимателем к выкупу заявлен иной объект недвижимости, а именно объект нежилого фонда, расположенный по адресу: <...>, площадью 36,8 кв.м.

Указанный довод также не является законным основанием отказа в предоставлении предпринимателю права выкупа арендуемого помещения.

Из материалов дела следует, что по договорам аренды ИП ФИО2 в период до 2008 года предоставлялось помещение; в последующих договорах предмет договора указан как часть нежилого помещения площадью 36,8 кв.м для использования под парикмахерскую. В 2011 и 2012 году предмет договора снова указан как помещение, а в последующем снова как часть нежилого помещения. При этом во всех договорах указан один и тот же адрес <...> этаж и площадь 36,8 кв.м. К каждому договору был приложен технический паспорт, из которого следует, что каждый раз предоставлялось одно и то же помещение .

20.09.2016 года нежилое помещение, расположенное на первом этаже по адресу <...> площадью 36,8 кв.м. поставлено на кадастровый учет как обособленный объект, кадастровый номер 40:26:000395:2918 (т.1 л.д.155) При этом в техническом плане помещения указаны сведения о проведении кадастровых работ. В качестве заказчика кадастровых работ указана ФИО2 (т.2 л.д.35) Оплата кадастровых работ также произведена ФИО2 на основании письма Городской Управы города Калуги от 11.07.2014 года (т.2 л.д.128)

План передаваемого в аренду части нежилого помещения и план обособленного объекта, поставленного на кадастровый учет в 2016 году имеющиеся в материалах дела совпадают.

Стороны не оспаривают, что ранее предоставляемая в аренду часть нежилого помещения и поставленный на кадастровый учет в 2016 году обособленный объект это одно и то же помещение по площади и конфигурации.

В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 " указано, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При таких обстоятельствах ссылка в оспариваемом письме на то, что к выкупу заявлен иной объект , чем тот который находился в аренде, не является законным основанием для отказа в предоставлении ФИО2 права выкупа арендуемого помещения. Факт того, что обособленный объект поставлен на кадастровый учет 20.09.2016 года с последующей государственной регистрацией права собственности не отменяет того, что ИП ФИО2 арендовала именно данное имущество , находящееся в муниципальной собственности.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается, что за муниципальным образованием "Город Калуга" 17.11.2016 года зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 36,8 кв.м. расположенное по адресу <...> этаж 1. В качестве основания возникновения права собственности обособленного объекта указаны одни и те же документы основания: Решение Малого Совета КО СНД от 17.12.1992 года № 205; Приказ Городской Управы муниципального образования "Город Калуга" от 27.09.2004 года № 276; Выписка из реестра муниципального имущества Муниципального образования "Город Калуга".(т.1 л.д.136)

Аналогичный правовой подход применен в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 03.08.2016 года по делу № А54-775/2015, Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 года по делу № А23-457/2015.

Таким образом, в оспариваемом письме приведены два основания отказа в предоставлении права выкупа арендуемого помещения. По каждому основанию у Управления экономики и имущественных отношений города Калуги не было законных правовых обоснований для отказа.

Аналогичный правовой подход применен в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 03.03.2016 года по делу № А23-6412/2014 , где имели место аналогичные основания оспариваемого отказа в предоставлении права выкупа.

В оспариваемом письме иные основания отказа в предоставлении права выкупа арендуемого помещения не приведены.

В судебном заседании представитель ответчиков указала иные основания , на которые Управление не ссылалось в письме от 21.02.2017 исх. № 593/16-17.

Суд оценивает оспариваемое письмо исходя из его буквального содержания.

В пункте 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъясняется, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Суд считает доводы представителя ответчиков о ничтожности договоров аренды несостоятельными.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 указано, что по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Из материалов дела следует, что в пользовании ИП ФИО2 на основании многочисленных договоров аренды на возмездной основе находилось одно и то же нежилое помещение начиная с 19.04.2001 года по настоящее время.

26.07.2006 года принят Федеральный закон № 135-ФЗ "О защите конкуренции", вступивший в силу по истечении 90 дней после дня официального опубликования.

Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон "О защите конкуренции" дополнена статья 17.1 из которой следует, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации; решения суда, вступившего в законную силу; федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

Названные изменения вступили в силу 02.07.2008.

При заключении договора на новый срок , в том числе при продлении срока действия договора у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 НК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными нормативными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Такими правилами наряду со статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ являлись положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, в редакции, действовавшей до 01.07.2013, в соответствии с которыми до 01.07.2015 года разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015 года. Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, заключенных до 01.07.2008 года вне процедуры торгов было возможно только по правилам чч.1 и 3 ст. 17.1 Закона О защите конкуренции.

Федеральный закон № 159-ФЗ"Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" , предоставляющий субъектам малого и среднего предпринимательства право выкупа арендуемого муниципального имущества был принят 22.07.2008 года и официально опубликован 25.07.2008 года.

Именно на период действия нового правового регулирования были оформлены договоры аренды такого содержания, которые в настоящее время представителем ответчика квалифицированы как ничтожные.

Из материалов дела следует, что договоры аренды заключались с ИП ФИО2 начиная с 2001 года ежегодно.

При этом по истечении срока действия договора от 09.02.2007 года (действовавшего с 01.01.2007 года по 30.12.2007 года) на дальнейший период действия с 01.01.2008 года по 30.12.2008 года с ИП ФИО2 был оформлен договор субаренды № 89 "а", согласно которого ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" (арендатор) передало , а Субарендатор ИП ФИО2 приняла нежилое помещение площадью 36,8 кв.м по адресу <...> для использования под парикмахерскую. Дата подписания указанного договора 16.06.2008 года ( т.3 л.д.140-143; т.4 л.д.65-68).

Распоряжением городского головы городского округа "Города Калуги" № 10784-р от 19.11.2007 года прекращено право хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия "Управляющая компания многоквартирными жилыми домами Ленинского округа" г.Калуги и включено в состав казны муниципального образования "Город Калуга" недвижимое имущество, в том числе двухэтажное кирпичное здание конторы строение 1общей площадью 578,8 кв.м. с подвалом общей площадью 312,4 кв.м., расположенное по адресу <...>. (т.4 л.д.118)

22.04.2009 года оформлено одновременно несколько документов распространивших свое действие на прошлое время:

Распоряжением заместителя городского головы городского округа "Город Калуга"- начальника управления экономики и имущественных отношений № 4004-р от 22.04.2009 года разрешено МУП "Единый расчетно-кассовый центр" г.Калуги предоставить в аренду ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" для использования в соответствии с уставной деятельностью по управлению многоквартирными жилыми домами муниципальное нежилое имущество согласно перечня, в том числе расположенного по адресу <...>. общей площадью 691,50кв.м. (т.5 л.д.7)

22.04.2009 года оформлен договор аренды муниципального имущества № 11, распространивший свое действие на отношения возникшие с 01.01.2009 года по 30.04.2009 года. Арендодателем - МУП "Единый расчетно-кассовый центр" города Калуги на основании вышеназванного распоряжения передано в аренду арендатору - ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" помещения расположенные по разным адресам, перечисленные списком в п. 1.1 договора, в том числе указано помещение по адресу <...> общей площадью 691,5 кв.м. (контора - 379,1 кв.м и подвал - 312,4 кв.м.) В п. 1.2 указано, что перечисленные помещения являются муниципальной собственностью и закреплены за арендодателем на праве хозяйственного ведения. (т.5 л.д.8-11)

Актом приема - передачи от 30.04.2009 года , являющегося приложением к договору № 11 от 22.04.2009 года все помещения возвращены арендатором ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" арендодателю МУП "Единый расчетно-кассовый центр" города Калуги, в том числе помещение по адресу <...> общей площадью 691,5 кв.м. (контора - 379,1 кв.м и подвал - 312,4 кв.м.) (т.5 л.д.54-57)

- На этот же период с 01.01.2009 года по 30.04.2009 года распространил свое действие договор субаренды № 34-09 от 26.05.2009 года , заключенный по согласованию с Арендодателем - МУП "ЕРКЦ". Арендатор ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" предоставило субарендатору ИП ФИО2 в аренду помещение по адресу <...> общей площадью 36,8 кв.м. для использования под парикмахерскую. (т.4 л.д.71-74)

Таким образом, вышеперечисленные договоры были подписаны более поздними датами чем период действия договоров.

Постановлением от 08.05.2009 года № 88-п Городского головы городского округа г.Калуга внесены дополнения в Постановление от 10.12.2008 года № 213-п, которым утвержден перечень муниципального имущества, предоставляемого в пользование на долгосрочной основе ( в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям , образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, в редакции Постановления от 08.05.2009 года указанное помещение по адресу ул.Вишневского 23 А включено в Перечень ( пункт 23) (т.1 л.д. 137-139)

Представителю ответчиков судом было неоднократно предложено представить документы, пояснения и правовые обоснования объясняющие, в связи с чем с ИП ФИО2 (использовавшей под парикмахерскую постоянно непрерывно на основании договоров аренды начиная с 2001 года) одно и то же помещение в 2008 и 2009 году были заключены договоры субаренды, в связи с чем на каком основании появились договоры аренды заключенные с ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги". Фактически указанное общество не использовало помещение , а предоставило его ИП ФИО2 по договору субаренды распространившие свое действие на периоды имеющие значение при новом правовом регулировании.

Представитель ответчиков не смогла пояснить ответы на эти вопросы, ссылалась, что документы потеряны, в том числе договор аренды о предоставлении помещения в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Группа Управляющих Предприятий Калуги".

В судебном заседании представителем ответчиков заявлены доводы о ничтожности последующих договоров аренды , заключенных с ИП ФИО2 и отсутствии у нее права выкупа арендуемого имущества. Указанные доводы не были положены в основу оспариваемого письма.

Заявителем представлены письменные возражения , в которых указано, что все тексты договоров и соглашений готовили должностные лица ответчиков, ИП ФИО2 при оформлении арендных отношений подписывала такие заявления какие ей диктовали в Управлении экономики и имущественных отношений. При подписании заявлений, договоров, соглашений ИП ФИО2 полагалась на их законность и правомерность, добросовестно исполняла свои обязанности по уплате арендных платежей. Считает, что ответчики совершают злоупотребление и ущемление ее прав выкупа помещения, непрерывно арендуемого на протяжении 17 лет. (т.5 л.д.64-66)

Учитывая, отсутствие объяснений и правовых обоснований ответчиков о причине формального прерывания договоров аренды с ИП ФИО2 при ее фактическом продолжении непрерывного использования одного и того же помещения под парикмахерскую, суд приходит к выводу, что договоры аренды муниципального имущества (спорного нежилого помещения) были заключены в 2008 и 2009 году с ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги", а также 08.05.2009 года принято Постановление Городского головы городского округа г.Калуга № 88-п , которым спорное нежилое здание расположенное по адресу ул.Вишневского 23 А включено в Перечень ( пункт 23) муниципального имущества, предоставляемого в пользование на долгосрочной основе ( в том числе по льготным ставкам арендной платы) субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям , образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, издано распоряжение о передаче на праве хозяйственного ведения нежилого здания МУП ЕРКЦ г.Калуги без составления при этом договора хозяйственного ведения,

все перечисленные оформлено с целью воспрепятствования реализации арендатором права на его приобретение.

Доводы представителя ответчиков о том, что все договоры аренды заключенные в период, когда нежилое здание находилось в хозяйственном ведении МУП УК МЖД Ленинского округа города Калуги ( с 2001 года по 2008 года ) , затем МУП ЕРКЦ (с 15.05.2008 года по 16.04.2009 года) являются ничтожными не свидетельствуют о законности оспариваемого отказа в предоставлении права выкупа арендуемого помещения и о том, что ИП ФИО2 не приобрела право выкупа арендуемого ею помещения.

Суд приходит к выводу, что передача нежилого здания по адресу ул.Вишневского 23А на праве хозяйственного ведения носила формальный характер. Как выше изложено в материалы дела представлены противоречивые документы. Распоряжением Городского головы городского округа "Город Калуга" от 15.05.2008 года нежилое здание по ул.Вишневского 23А передано в хозяйственное ведение МУП "ЕРКЦ" г.Калуги. Распоряжением Городского головы городского округа "Город Калуга" от 15.05.2008 года нежилое здание по ул.Вишневского 23А от 16.04.2009 года право хозяйственного ведения на указанное имущество прекращено, недвижимое имущество включено в состав казны. В то же время за пределами указанной даты оформлены вышеназванные следующие документы:

Распоряжение заместителя городского головы городского округа "Город Калуга"- начальника управления экономики и имущественных отношений № 4004-р от 22.04.2009 года которым разрешено МУП "Единый расчетно-кассовый центр" г.Калуги предоставить в аренду ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" муниципальное нежилое имущество согласно перечня, в том числе расположенного по адресу <...>. общей площадью 691,50кв.м. (т.5 л.д.7) Договор аренды муниципального имущества № 11 от 22.04.2009 года согласно которого Арендодателем - МУП "Единый расчетно-кассовый центр" города Калуги на основании вышеназванного распоряжения передано в аренду арендатору - ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" помещения расположенные по разным адресам, перечисленные списком , которые возвращены Актом приема - передачи от 30.04.2009 года арендатором ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги" арендодателю МУП "Единый расчетно-кассовый центр" города Калуги, все помещения по списку. На этот же период с 01.01.2009 года по 30.04.2009 года распространил свое действие договор субаренды № 34-09 от 26.05.2009 года с ИП ФИО2

Письмом директора МУП "ЕРКЦ" г.Калуги от 15.03.2018 года подтверждается, что в период 2008 -2009 г. договор о передаче в хозяйственное ведение МУП ЕРКЦ г.Калуги нежилого помещения по адресу ул. Вишневского 23А не заключался, договор о прекращении хозяйственного ведения также не заключался. Право хозяйственного ведения не регистрировалось. Нежилые помещения фактически не поступали в реальное владение и пользование МУП ЕРКЦ г.Калуги. На расчетный счет МУП ЕРКЦ г.Калуги от ФИО2 денежные средства в качестве оплаты за аренду помещения не поступали. В указанный период Городской Управой г.Калуги выносились распоряжения о передаче недвижимого имущества в ведение МУП ЕРКЦ г.Калуги с последующим вынесением распоряжения об изъятии их обратно. Данные действия совершены в связи с процессом реорганизации подразделения Городской Управы.(т.5 л.д.80)

Данное письмо предоставлено по запросу представителя заявителя - адвоката Лезина Ю.В. Письмо содержит печать МУП ЕРКЦ г.Калуги , подписано директором ФИО3 (т.5 л.д.80)

Представителем ответчиков указанная информация не опровергнута. Договоры передачи муниципального имущества на праве хозяйственного ведения МУП ЕРКЦ г.Калуги не предоставлены. Представитель ответчиков пояснила, что договоров не имеется. Не смогла пояснить на каком основании договоры аренды были подписаны от имени МУП ЕРКЦ г.Калуги, а договор субаренды от имени ООО "Группа Управляющих Предприятий Калуги", почему они подписаны более поздними датами. Сослалась на то, что документы связанные с договорными отношениями за период с 2006 по 2009 г. не сохранились.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что составление вышеназванных документов совершено формально с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение арендуемого имущества.

Заявителем представлены договоры заключенные ИП ФИО2 на поставку электроэнергии от 23.11.2005 года , договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод от 01.12.2005 года , акты сверки взаимных расчетов, перечень начисления и поступления платежей за период 2007-2010 г. (т.5 л.д.95-144) Представитель заявителя пояснил, что указанные документы также подтверждают фактическое пользование нежилым помещением.

Документы о внесении арендных платежей сохранились только за последние несколько лет.

Представитель ответчиков письменно подтверждала отсутствие задолженности по арендным платежам.

Частями 1 и 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления; органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

При указанных выше обстоятельствах довод ответчиков об отсутствии у заявителя права на выкуп арендуемого помещения в связи с тем, что договоры аренды заключены с нарушением требований Закона о конкуренции суд считает необоснованным.

Приведенные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 134 от 05.11.2009 года.

На протяжении всего периода пользования помещением и по настоящее время заявитель обладает статусом индивидуального предпринимателя. Состоит в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства. Соответствует критериям предусмотренным ч. 2.1 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Заявителем сформулированы требования о восстановлении нарушенных прав путем совершения действий предусмотренных в части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Представитель ответчиков указала, что Управление экономики и имущественных отношений города Калуги не уполномочено принимать решение о приватизации, поскольку оно принимается в форме постановления Городской Управы города Калуги, кроме того, стороной по договору купли-продажи является Городская Управа города Калуги. Указала, что считает надлежащим ответчиком Городскую Управу города Калуги.

Согласно статьи 1 Устава муниципального образования "Город Калуга" Городская управа города Калуги - исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления, наделенный Уставом полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями по осуществлению отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами Калужской области. К вопросам местного значения Калуги отнесено владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности (п.1 ст.7 Устава).

Согласно статьи 24 Устава к полномочиям Думы отнесены : определение порядка планирования приватизации муниципального имущества, утверждение прогнозного плана приватизации муниципального имущества, определение порядка принятия решений об условиях приватизации (пп. 37; 38 ст. 24)

В соответствии со статьей 38 Устава к полномочиям Управы отнесено управление и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности в порядке, установленном правовым актом Думы.

Постановлением Городской Думы Города Калуги № 146 от 13.06.2000 года утверждено Положение о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом, согласно которого права собственника от имени муниципального образования "город Калуга" осуществляет Городская Управа города Калуги, в пределах установленных Уставом муниципального образования "Город Калуга" и настоящим положением.(п.1.3)

Согласно пункта 7.1 Положения муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения с согласия городской Управы вправе предоставлять в аренду и иное временное владение и пользование муниципальное имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

В соответствии с пунктом 9 Положения - Приватизация муниципального имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом, прогнозным Планом приватизации имущества муниципального образования "Город Калуга", нормативными правовыми актами муниципального образования "Город Калуга" в сфере приватизации.

Решением Городской Думы города Калуги от 24.05.2014 года № 124 утверждено Положение об управлении экономики и имущественных отношений города Калуги.

Пунктом 1.1. Положения установлено, что Управление экономики и имущественных отношений является органом Городской Управы города Калуги, обладает исполнительными и контрольными полномочиями отнесенными к его ведению.

Согласно пункта 3.45 является специально уполномоченным органом в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом, в компетенции которого находятся полномочия по организации управления и распоряжения муниципальной собственностью независимо от ее местонахождения, включая земельные участки , расположенные под отдельно стоящими объектами недвижимости, отчуждаемые вместе с данными объектами в порядке приватизации, и комнаты в коммунальных квартирах при продаже гражданам, обладающим преимущественным правом выкупа.

В соответствии с пунктом 3.48 Положения Управление обеспечивает государственную регистрацию перехода права собственности муниципального образования "Город Калуга" на нежилое помещение к покупателю при приватизации в порядке, установленном Законами Российской Федерации № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества , находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".

Согласно пункта 3.51 Обеспечивает в установленном порядке учет муниципального имущества посредством ведения реестра муниципального имущества муниципального образования "Город Калуга".

На основании пункта 3.57 обеспечивает подготовку документов по распоряжению имуществом муниципальной казны, в том числе обеспечивает приватизацию муниципального имущества в соответствии с законодательством , разрабатывает проект прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества, принимает и регистрирует заявки на приватизацию муниципального имущества, подготавливает решения об условиях приватизации (т.2 л.д.41-51)

Постановлением Городской Управы Города Калуги № 251-п от 29.06.2012 года утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. (т.1 л.д. 145- 154) В редакции Постановления от 11.05.2017 года № 162-п в пункте 3.4 регламентирована административная процедура по предоставлению муниципальной услуги на основании волеизъявления арендатора, в том числе установлено, что заместитель Городского головы - начальник управления экономики и имущественных отношений города Калуги визирует заявление, затем специалист управления экономики и имущественных отношений рассматривает заявление по существу и проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги.

Из вышеприведенного Административного регламента и части 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ следует, что заявление может быть возвращено арендатору в тридцатидневный срок с даты подачи заявления с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества в случае, если заявитель не соответствует требованиям статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ или отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими Федеральными законами.

При отсутствии таких оснований для отказа производятся дальнейшие административные процедуры, которые не предполагают последующего отказа на другом этапе.

Дальнейшие административные действия по уведомлению координационного органа в области развития малого и среднего предпринимательства о включении объекта в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества; по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке установленном Федеральным законом № 44-ФЗ; по подготовке проекта решения Городской Думы города Калуги "О внесении изменений в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества" возложены на уполномоченного специалиста структурного подразделения, ответственного за производство по заявлению, а именно структурное подразделение управления экономики и имущественных отношений города Калуги (п.1.3 и 3.4 Административного регламента).

После рассмотрения указанного проекта решения на очередном заседании Городской Думы Заместитель Городского Головы - начальник Управления экономики и имущественных отношений города Калуги принимает решение об условиях приватизации арендуемого имущества, утвержденное постановлением Городской Управы города Калуги.

Далее специалист уполномоченного структурного подразделения (Управления экономики и имущественных отношений города Калуги) в установленные сроки направляет заявителю уведомление и проект договора купли-продажи арендуемого имущества, а затем проводит действия по заключению договора купли-продажи арендуемого имущества в случае согласия субъекта малого и среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По результатам рассмотрения заявления ФИО2 в соответствии с Административным регламентом Специалистами уполномоченного органа составлена справка о соблюдении (несоблюдении) условий приватизации арендатором ИП ФИО2, в которой указано о наличии договоров аренды помещения по адресу <...> кв.м.

В справке указано об отсутствии задолженности по арендной плате.(т.2 л.д.93)

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования заявленные к Управлению экономики и имущественных отношений города Калуги подлежат удовлетворению , поскольку именно этим административным органом выдано оспариваемое письмо с отказом в реализации права выкупа арендуемого помещения.

Городская Управа города Калуги непосредственно не совершала никаких действий по отказу в реализации права заявителя.

При этом при формулировании способа восстановления нарушенного права суд не связан формулировками заявителя и исходит из процедур установленных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С учетом полномочий, Управления экономики и имущественных отношений города Калуги, установленных Административным регламентом предоставления муниципальной услуги отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденным Постановлением Городской Управы Города Калуги № 251-п от 29.06.2012 года, суд возлагает на Управление нормативно установленный способ восстановления нарушенного права в пределах полномочий установленных Административным регламентом и ч.3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ.

Учитывая, что Городская Управа города Калуги была привлечена в качестве второго ответчика по делу определением от 26.07.2017 года на основании заявления ИП ФИО2 об уточнении требований от 24.07.2017 года (т.2 л.д.97), а впоследствии заявителем требования снова изменены (заявлением об уточнении требований от 02.10.2017 года) и к Городской Управе фактически не заявлено никаких требований , а также с учетом того, что Городская Управа не принимала оспариваемый отказ, выраженный в письме, суд приходит к выводу, о прекращении производства в отношении Городской Управы города Калуги.

С ответчика Управления экономики и имущественных отношений города Калуги подлежат взысканию в пользу заявителя расходы по уплате госпошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Заявленные требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления экономики и имущественных отношений города Калуги, изложенный в письме от 21.02.2017 исх. № 593/16-17, в реализации индивидуальным предпринимателем ФИО2 преимущественного права на приобретение арендованного имущества, нежилого помещения № 1 площадью 36,8 кв.м., расположенного на 1 этаже дома 23а по ул. Вишневского г. Калуги, кадастровый номер 40:26:000395:2918.

Обязать Управление экономики и имущественных отношений города Калуги устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения действий, предусмотренных в части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", о реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения № 1 площадью 36,8 кв.м., расположенного на 1 этаже дома 23а по ул.Вишневского г Калуги, кадастровый номер 40:26:000395:2918, а именно:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества нежилого помещения № 1 площадью 36,8 кв.м., расположенного на 1 этаже дома 23а по ул.Вишневского г Калуги, кадастровый номер 40:26:000395:2918 в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок ;

2) выполнить мероприятия по принятию решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке нежилого помещения № 1 площадью 36,8 кв.м., расположенного на 1 этаже дома 23а по ул.Вишневского г Калуги, кадастровый номер 40:26:000395:2918;

3) направить индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора купли-продажи арендуемого имущества нежилого помещения № 1 площадью 36,8 кв.м., расположенного на 1 этаже дома 23а по ул.Вишневского г Калуги, кадастровый номер 40:26:000395:2918 в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Прекратить производство по требованиям к Городской Управе города Калуги.

Взыскать с Управления экономики и имущественных отношений города Калуги в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

Судья И.А. Кретова