Решение от 13 октября 2024 г. по делу № А58-7768/2023

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, г. Якутск, 677980

тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-7768/2023
14 октября 2024 года
город Якутск


Резолютивная часть решения объявлена 09.09.2024

Мотивированное решение изготовлено 14.10.2024

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Файзрахмановым Е.Р., рассмотрев в режиме веб-конференции дело по исковому заявлению Публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195) к Окружной администрации города Якутска (ИНН 1435133907, ОГРН 1031402045124) о признании права собственности,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне истца, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>), Министерство имущественных и земельных отношений Республики Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с участием представителя истца по доверенности ФИО1 (онлайн), представителя ответчика по доверенности ФИО2, представителя МИиЗО РС(Я) по доверенности ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество "Сбербанк России" филиал Байкальский банк ПАО Сбербанк обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Окружной администрации города Якутска о признании права собственности на здание общей площадью 191,7 кв. м., кадастровый номер 14:36:107029:2530, расположенное по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 31.10.2023 к участию в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований привлечены ТУ Росимущества по РС (Я), Министерство имущественных и земельных отношений РС (Я).

Определением от 27.04.2024 назначена строительно-техническая экспертиза объекта общей площадью 191,7 кв. м., кадастровый номер 14:36:107029:2530, расположенного по адресу: <...>. Проведение экспертизы поручено эксперту АНО «Центр досудебных и судебных экспертиз» ФИО4.

10.06.2024 в суд поступило заключение эксперта от 06.06.2024 №39-СЭ-24.

Судом установлены следующие обстоятельства.

Во владении ПАО Сбербанк России» находится следующее недвижимое имущество:

-здание нежилое – холодный склад – общей площадью 191,7 кв.м., расположенное по адресу: <...> зд. 11А, кадастровый номер 14:36:107029:2530 Право на указанный объект недвижимости возникло до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (то есть до 31 января 1998 г., далее - Закон N 122- ФЗ) и в соответствии с частью 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ эти права признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Право на объект недвижимости возникло у истца 10.09.1993 на основании Договора купли-продажи № 02-4 холодного и теплого складов в г. Якутске, по условиям которого Фонд управления Государственным имуществом при Правительстве Республики Саха (Якутия) (Продавец) передает, а Саха (Якутия) банк Сберегательного банка Российской Федерации покупает холодный и теплый склад в г.Якутске по Приипподромному шоссе 11 на территории производственной базы треста «ЯкутТИСИЗ» на условиях, изложенных в Договоре.

25.01.2000 Главой Администрации г.Якутска распоряжением № 76-р Саха банку Сбербанк РФ был предоставлен земельный участок площадью 0,14 га по ул.Красильникова, 11 в квартале 65 г. Якутска под теплый и холодный склады. Распоряжением в качестве основания передачи земельного участка указано «договор купли-продажи № 02-4 холодного и теплого складов от 10.09.1993, исполнительный лист по делу № 1064 от 1.08.1995». 11.08.2000 Администрацией г. Якутска Банку была выдана справка № 07/518 от 11.08.2000 о переименовании адреса Приипподромное шоссе 11 на новый адрес ул. Красильникова, 11.

Распоряжением заместителя Мэра г.Якутска 31.01.2006 №69 банку продлена аренда земельных участков 14:36:107029:0031 (под теплый склад) и 14:36:107029:0032 (под холодный склад), находящихся по адресу РС (Я), <...> общей площадью 0,14 га.

31.01.2006 между Департаментом имущественных отношений мэрии г. Якутска (Арендодатель) и Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка № 5044, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 14:36:107029:0032 по адресу <...> площадью 234 кв.м. для размещения холодного склада.

Срок аренды установлен до 01.11.2010. На основании акта приема-передачи от 31.01.2006 участок передан Банку. Здание холодного склада и земельный участок по настоящее время находятся во владении Банка – Банк оплачивает арендную плату за пользование земельным участком. Кроме этого, арендные отношения между Администрацией и Банком подтверждаются письмом Департамента имущественных и земельных отношений окружной администрации г. Якутска от 09.08.2022 № 3920/ДИиЗО.

Данным письмом Администрация г. Якутска указывает, что на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107029:0032 располагается не огнестойкий объект под склад, в связи с чем расторжение договора аренды земельного участка № 5044 от 31.01.2006 не представляется возможным.

30.08.2007 банком был получен технический паспорт на здание холодного склада. Согласно Техпаспорту общая площадь склада 191,7 кв.м., здание располагается на земельном участке общей площадью 234 кв.м.

В качестве правообладателя объекта указан Акционерный коммерческий Сберегательный банк РФ (ОАО).

07.04.2023 сведения о здании были внесены в ЕГРН на основании подачи заявления Банка о постановке на кадастровый учет, зданию присвоен кадастровый номер 14:36:107029:2530, адрес - <...> зд. 11А. 17.04.2023 ПАО Сбербанк обратился в Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) с заявлением о регистрации ранее возникшего права на здание (кадастровый номер 14:36:107029:2530).

24.04.2023 Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) уведомило банк о возврате документов, в уведомлении помимо прочего указано, что в ГУП «РЦТИ» отсутствуют сведения о регистрации права, совершенного до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем невозможно зарегистрировать право собственности как ранее возникшее.

Дополнительно указано, что представленный на государственную регистрацию права собственности Договор купли-продажи от 10.09.1993 не является правоустанавливающим документом. В качестве обоснования указана ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации.

Таким образом, на текущий момент невозможно зарегистрировать право собственности на объект как ранее возникшее право, поскольку до 1998 года право не было зарегистрировано в органах БТИ.

Истец обратился в суд с иском о признании права собственности на здание общей площадью 191,7 кв. м., кадастровый номер 14:36:107029:2530.

Заявляя требования, истец указал, что не имеет возможности зарегистрировать право собственности на имущество.

Ответчик с иском не согласен, просит отказать в иске, полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, согласно нормам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации на постройку, расположенную на земельном участке, принадлежащем на праве аренды считается невозможным.

ТУ ФАУГИ по Республике Саха (Якутия) указало об отсутствии информации в реестре федерального имущества об объекте недвижимого имущества, правопритязания на спорный объект отсутствуют.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Частью 1 статьи 218 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (статья 69 Федерального закона N 218-ФЗ).

Договор купли-продажи заключён 10.09.1993, то есть до 30.01.1998, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.06.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно разъяснениям пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Спорное здание по ул.Красильникова, 11А является ранее учтенным объектом недвижимости, так как на него был оформлен технический паспорт 30.07.2007 года.

Согласно пункту 7 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 №921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», действовавшего до 2013 года, технический паспорт оформляется по результатам технической инвентаризации на объекты капитального строительства и является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированных правах на указанные объекты недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

В ходе рассмотрения настоящего дела была назначена судебная экспертиза, перед экспертом поставлены вопросы:

1) установить год постройки объекта - холодный склад общей площадью 191,7 кв.м., расположенный по адресу: <...> зд. 11А, кадастровый номер 14:36:107029:2530?

2) Соответствует ли объект, указанный в договору купли-продажи холодного и теплого складов в городе Якутске по Приипподромному шоссе, 11 нежилому зданию общей площадью 919,7 кв.м, расположенному по адресу: <...> зд.11А, с кадастровым номером 14:36:107029:2530, описание которого содержится в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 15.09.2023 №КУВИ-001/2023-210322503 и техническом паспорте на холодный склад по адресу: <...> от 30.08.2007, выданного ГУП Республики Саха (Якутия) «Республиканский центр технического учета и технической инвентаризации» и состоянию объекта на сегодняшний день? Если не соответствует, то в чем?

3) Располагалось ли здание с кадастровым номером 14:36:107029:2530 в 1993 году на земельном участке с кадастровым номером 14:36:107029:0032? 4) Соответствует ли объект градостроительным нормам и правилам, создает ли угрозу жизни и здоровью граждан?

10.06.2024 в материалы дела поступило заключение эксперта № 39-СЭ-24 от 06.06.2024 по поставленным вопросам:

По Вопросу 1: «достоверными данными о наличии (существовании) объекта экспертизы являются 13.05.2003 В техническом паспорте от 30.08.2007, выданным ГУП Республики Саха (Якутия) «Республиканский центр технического учета и технической инвентаризации» совокупный физический износ определен в размере 36%, что сопоставимо ориентировочному возрасту здания на дату проведения тех.инвентаризации 18 лет, из чего следует , что объект экспертизы – здание холодного склада общей площадью 191,7 кв.м. было возведено значительно ранее. Исходя из данного, эксперт может предположить, что здание могло быть возведено в 1993 году».

По Вопросу 2: «соответствий здания с кадастровым номером 14:36:107029:2530, описание которого содержится в выписке ГРН, техническом паспорте от 30.08.2007 Договору купли-продажи от 10.09.1993 не выявлено ввиду отсутствия в Договоре данных об основных характеристиках объекта строительства, площади, объема и проч. факторов Нежилое здание, описание которого содержится в выписке ЕГРН и Техническом паспорте от 30.08.2007 соответствует основным описаниям и характеристикам объекта на сегодняшний день».

По Вопросу 3: «достоверно определить располагалось ли здание 14:36:107029:2530 в 1993 на земельном участке 14:36:107029:0032из представленных материалов не представляется возможным ввиду отсутствия точных данных об объектах строительства в 1993 году».

По Вопросу 4: «по объекту экспертизы – нежилому зданию холодного склада 14:36:107029:2530 не выявлено нарушения требований градостроительных норм. Объект экспертизы не создает угрозу жизни и здоровья граждан».

Экспертное заключение Автономной некоммерческой организации «Центр досудебных и судебных экспертиз» не противоречит действующему законодательству, составлено с использованием существующих методов и подходов, является обоснованным, последовательным и логичным, выводы не противоречат исследовательской части.

Выводы не опровергнуты какими-либо доказательствами, как и не представлены доказательства того, что эксперт заинтересован в исходе настоящего дела, отсутствуют. При этом при назначении экспертизы представителями сторон отводов и возражений против кандидатур экспертов не высказано. Оснований не доверять заключению эксперта, соответствующему требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, а также обоснование необходимости проведения повторной экспертизы (с учетом положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в материалы дела не представлено.

В материалах дела имеется подписка эксперта о предупреждении об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом установлено, что спорный объект возведен на земельном участке, отведенном для целей использования под холодный склад, земельный участок находится во владении и пользовании истца, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, при возведении объекта не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Из совокупности представленных в материалы дела доказательств следует, требования истца подтверждаются договором купли-продажи № 02-4 от 10.09.1993, распоряжением Главы Администрации г. Якутска 76-р от 25.01.2000, договором аренды от 31.01.2006 №5044, актом приема-передачи земельного участка от 31.01.2006; техническим паспортом на объект с инвентарным номером от 30.08.2007, техническим планом на здание холодного склада от 08.11.2023, заключением кадастрового инженера от 28.11.2023, выпиской ЕГРН на здание холодного склада, согласно которой склад является ранее учтенным (строка «статус записи об объекте недвижимости») – т.е. до проведения государственного кадастрового учета объект прошел технический учет в органах БТИ; заключением эксперта № 39-СЭ-24 от 06.06.2024, письмом Окружной Администрации г.Якутска № 3920/ДИиЗО от 09.08.2022, уведомлением Министерства имущественных и земельных отношений РС(Я) от 22.09.2023 об отсутствии спорного объекта в реестре государственной собственности, уведомлением Окружной Администрации г. Якутска от 18.09.2023 об отсутствии спорного объекта в реестре муниципальной собственности; платежными поручениями об оплате арендных платежей за пользование земельным участком по договору аренды № 5044 от 31.01.2006, регистрационным и кадастровым делами в отношении земельного участка 14:36:107029:0032, градостроительным заключением мэрии г.Якутска от 13.09.2005 о соответствии здания холодного склада градостроительным нормам.

Таким образом, из совокупности доказательств следует, что здание с кадастровым номером 14:36:107029:2530, на который истец просит признать право собственности, является тем объектом, который расположен на земельный участке, предоставленном ему в аренду, а земельный участок в свою очередь был предоставлен именно в связи с заключением договора купли-продажи – об этом свидетельствует Распоряжение Главы Администрации от 25.01.2000 № 76-р и Договор аренды № 5044 от 31.01.2006.

Ответчиком не представлено доказательств того, что на участке расположено иное здание, которое было построено после заключения договора.

Поскольку истцом в материалы дела представлены доказательства возникновения у него права на объект недвижимости на основании договора купли-продажи, фактического владения недвижимым имуществом, то требования истца являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности Публичного акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН <***>, ОГРН <***>) на здание общей площадью 191,7 кв. м., кадастровый номер 14:36:107029:2530, расположенное по адресу: <...>.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья Т.С. Шамаева