Решение от 12 июня 2019 г. по делу № А40-65490/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-65490/18

150-451

13 июня 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 13 июня 2019 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>)

к ООО «Вотек-Реалти» (ОГРН <***>, 117303, <...>),

Товариществу с ограниченной ответственностью «Вестфорд Проджектс»

и ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: <...>, об истребовании из чужого незаконного владения объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 600 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001075:2397 и вернуть городу Москве,

третье лицо: Управление Росреестра по Москве,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением с учетом уточнения о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 600 кв.м (чердак), расположенного по адресу: <...>, заключенного между ТОО «Вестфорд Проджекс» (покупатель) и ФИО2 (продавец), о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 600 кв.м (чердак), расположенного к по адресу: <...>, заключенного между ООО «Вотек-Реалти» (покупатель) и ТОО «Вестфорд Проджекс» (продавец), истребовании из чужого незаконного владения ООО «Вотек-Реалти» объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 600 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001075:2397 и обязании вернуть городу Москве, в соответствии со ст.ст. 9, 166, 167, 168, 301, 302 ГК РФ.

Третье лицо, ответчики ФИО2 и ТОО «Вестфорд-Проджекс», надлежащим образом извещенные судом о времени, дате и месте судебного заседание, в суд не явились, третье лицо, ответчик ФИО2 просили рассмотреть дело в его отсутствие, ответчики доказательств уважительности причин неявки не представили, в связи с чем судебное заседание проведено в их отсутствие.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что истцом спорное нежилое помещение было передано в аренду юридическому лицу, которое впоследствии было ликвидировано, однако, в отсутствие таких полномочий это юридическое лицо передало ответчику ФИО2 в собственность нежилое помещение, от которого в результате ряда сделок перешло в собственность ответчику ООО «Вотек-Реалти», однако, такие сделки являются недействительными и нежилое помещение подлежит возврату истцу.

Представитель ответчика ООО «Вотек-Реалти» против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнении к отзыву, пояснив, что ответчик является добросовестным приобретателем и законным собственником спорного помещения, нежилое помещение было им приобретено по договору купли-продажи, перед заключением сделки была проведена предварительная проверка документов и состояния нежилого помещения, на момент сделки прав продавца на нежилое помещение никем не оспаривалось, истцом не представлено доказательств наличия у него права собственности на истребуемое имущество, а также факта отчуждения спорного объекта недвижимости лицом, которое не имело права совершать сделку по отчуждению такого имущества, Управлением Россреестра право собственности города Москвы на чердак не регистрировалось.

Ответчик ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву, указав, что требование истца о признании договоров купли-продажи недействительными основано только на том, что у истца имеются на праве собственности нежилые помещения в том же здании, однако, истцом не представлено доказательств того, что принадлежащее истцу на праве собственности недвижимое имущество является предметами заключенных между ответчиками договоров, а следовательно, не представлено доказательств нарушения его прав совершенными сделками купли-продажи, приговор Басманного районного суда города Москвы от 29.11.2017г. не имеет преюдициального значения для настоящего дела.

Третье лицо оставило исковое заявление на усмотрение суда по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что в настоящее времени нежилое помещение принадлежит на праве собственности ООО «Вотек-Реалти» на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 23.12.2014г.

Суд, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Согласно п. 1 распоряжения Департамента имущества города Москвы от 23.12.2003г. № 5264-р «Об использовании нежилых помещений по Большой Садовой ул., д. 2/46, стр. 1» в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 13.08.1996г. № 689 «О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений, и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования» и во исполнение поручений Вице-мэра Москвы ФИО3, а также учитывая социальную значимость деятельности учреждения «Учебный центр ГРАЦ» постановлено передать в аренду сроком на 5 лет НОУ «Учебный центр ГРАЦ» (некоммерческая организация) нежилые помещения (1-й этаж, пом. V, комн. 1, 2, пом. VI, комн. 1, 2, пом. VIII, комн. 1-4, 9; 5-й эт., пом. I, комн. 1-23) общей площадью 720,4 кв.м по Большой Садовой ул., д. 2-46, стр. 1, под уставные цели.

Между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и НОУ «Учебный центр Грац» (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 13.05.2005г. № 1-360/05, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект (нежилое помещение, здание, сооружение) общей площадью 720,40 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.3 договора нежилой объект передается в аренду для использования под офис.

Согласно п. 1.4 договора объект, переданный в аренду, является государственной собственностью города Москвы.

В п. 2.1 договора установлен срок действия договора аренды с 23.12.2003г. по 22.12.2008г.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН сделана регистрационная запись от 27.04.2006г. № 77-77-11/255/2005-850.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Истцом обязательства по передаче нежилого помещения в пользование НОУ «Учебный центр Грац» исполнены надлежащим образом, что подтверждается актом сдачи-приемки арендуемого помещения от 04.08.2005г.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Поскольку НОУ «Учебный центр Грац» продолжал пользоваться переданным в аренду недвижимым имуществом после прекращения срока договора, доказательств направления в адрес арендатора возражений по поводу пользования им арендованным имуществом истцом не представлено, договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок.

Пунктом 2 Приложения к договору арендатор не вправе без согласования с арендодателем передавать арендуемое имуществ в безвозмездное пользование другим организациям.

В соответствии с письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 14.11.2006г. № 19/597/2006-120 сообщено, что нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 720,4 кв.м (эт. 1 пом. 5 комн. 1-2, пом. 6 комн. 1-2, пом. 8 комн. 1-4, 9; эт. 5 пом. 1 ком. 1-2, 4-23, 7а, 9а, 10а, 10б, 11а, 11б, 11в, 11г, 11д, 11е, 15а, 17а, 18а, 18б, 18в, 18г, 18д) являются собственностью города Москвы и находятся в аренде к НОУ «Учебный центр ГРАЦ», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.11.2006г. № 19/597/2006-120.

В письме от 25.03.2009г. № 11/054/2009-925 Управление Федеральной регистрационной службы по Москве уведомило Департамент имущества г. Москвы о произведенной 25.03.2009г. государственной регистрации прекращения договора аренды от 13.05.2005г. № 01-360/05 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 720,4 кв.м.

Вступившим в законную силу решением Пресненского районного суда города Москвы от 24.10.2013г. по иску ФИО2 к НОУ «Учебный центр Грац» о признании права собственности на объект недвижимого имущества требования удовлетворены, судом при рассмотрении дела установлено, что 22.04.2013г. между ФИО2 и НОУ «Учебный центр ГРАЦ» заключено соглашение об отступном, согласно которому НОУ «Учебный центр ГРАЦ» передает в собственность ФИО2 в качестве отступного имущество, которым владеет НОУ «Учебный центр ГРАЦ» на основании распоряжения Департамента имущества города Москвы от 23.12.2003г. № 5264-р и акта приемки в эксплуатацию от 25.10.2005г., а именно: помещение чердака площадью 600 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Между ТОО «Вестфорд Проджектс» (продавец) и ООО «Вотек-Реалти» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 23.12.2014г., в соответствии с которым продавец продает помещение общей площадью 600 кв.м, назначение нежилое, номер на поэтажном плане: чердак № 0 – комната 1, расположенное в здании по адресу: <...>, а покупатель покупает вышеуказанное помещение и оплачивает за него цену в размере и порядке, предусмотренных договором.

В п. 1.2 договора установлено, что помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилых помещений, заключенного 10.12.2014г. в простой письменной форме, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АР 807159, выданным 23.12.2014г. Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.12.2014г. сделана запись регистрации № 77-77-11/023/2014-530.

Переход права собственности от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 23.12.2014г., о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 13.01.2015г. № 77-77/001-11/023/2014-682/1.

Принятие покупателем нежилого помещения и передаче его продавцом подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 15.01.2015г.

Исполнение покупателем обязанности по оплате объекта недвижимости подтверждается инвойсом.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимости от 28.12.2016г. № 77/100/298/2016-9343 нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001075:2397 площадью 600 кв.м (чердак № 0 – комната 1), расположенное по адресу: <...>, в период времени с 13.11.2014г. по 23.12.2014г. принадлежало ФИО2, в период с 23.12.2014г. (договор купли-продажи нежилого помещения от 23.12.2014г.) по 13.01.2015г. (продано по договору-купли-продажи).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.10.2017г. № 77/100/292/2017-8729 нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001075:2397 площадью 600 кв.м (чердак № 0 – комната 1), расположенное по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности ООО «Вотек-Реалти», о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 13.01.2015г. № 77-77/001-11/023/2014-682/1.

Вступившим в законную силу приговором Басманного районного суда города Москвы от 29.11.2017г. установлено, что в период времени, предшествующий 25.11.2014г., неустановленные лиц по указанию Константиновского подыскали нежилое чердачное помещение площадью 600 кв.м, расположенное по адресу: <...>, фактически принадлежащее на праве собственности Москве в лице Департамента городского имущества города Москвы как единственному собственнику помещений здания, на которое Константиновский совместно с неустановленными соучастниками в связи с выгодностью его расположения и значительной стоимостью, решили оформить право собственности с целью последующей реализации, после этого Константиновский, обладая полученными сведениями, привлек ФИО2 в качестве лица, на чье имя планировалось незаконное оформление прав собственности на интересуемый объект недвижимости, которому на первоначальном этапе не сообщил о своем преступном умысле, предполагая, в том числе, без раскрытия для ФИО2 смысла противоправной деятельности организованной группы, использовать его анкетные данные при изготовлении поддельных документов, а также при их предоставлении в районный суд г. Москвы и Управления Росреестра г. Москвы, во исполнение преступного плана с целью приобретения права на чужое имущество путем обмана в период, предшествующий 25.09.2014г., неустановленные лица согласно распределенных ролей в соответствии с указаниями Константиновского изготовили подложные документы от имени НОУ «Учебный центр ГРАЦ», на основании которого 24.10.2013г. судьей Пресненского районного суда города Москвы по гражданскому делу № 2-7918/2013 было вынесено решение о признании права собственности ФИО2 на помещение чердака площадью 600 кв.м, расположенное по адресу: <...>, на основании данного решения сотрудники Управления Росреестра по г. Москве, будучи обманутыми, 13.11.2014г. произвели регистрацию прав собственности на нежилое помещение на имя ФИО2, о чем был проинформирован Константиновский и его соучастники, в дальнейшем Константиновским совместно с иными неустановленными соучастниками были предприняты действия по организации регистрации перехода права собственности на иных лиц путем совершения фиктивных сделок по отчуждению данного имущества с целью избежания уголовной ответственности и придания вида законности первоначального оформления права собственности.

В силу ч. 4 ст. 69 АПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом.

В выписках из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 21.08.2018г. № 50-0-1-274/4388/2018-115, № 50-0-1-274/4388/2018-117, установлено, что нежилые помещения с кадастровым номером 77:01:0001075:2491 площадью 82,4 кв.м, с кадастровым номером 77:01:0001075:2499 площадью 70,1 кв.м, расположенные на 1 этаже в здании по адресу: <...>, принадлежат на праве собственности городу Москва.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 21.08.2018г. № 50-1-274/4388/2018-114 нежилые помещения с кадастровым номером 77601:0001075:1060 площадью 175,4 кв.м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности ФИО4.

Согласно выписке от 21.08.2018г. № 50-0-1-274/4388/2018-116 нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001075:2497 общей площадью 553,7 кв.м, расположенное на 5 этаже в здании по адресу: <...>, принадлежит на праве собственности городу Москве.

В ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации закреплено, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Виндикационный иск, т.е. истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи.

Согласно пп. 1, 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015г. определено, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению судом по данной категории споров, являются:

1) наличие (отсутствие) права собственности лица, обратившегося с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

2) выбытие имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

3) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

4) наличие у незаконного владельца статуса добросовестного приобретателя, обусловленного тем, что он не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Пунктом 38 указанного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации даны разъяснения, что собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Пресненским районным судом города Москвы от 19.07.2017г. вынесено определение по заявлению ООО «Вотек-Реалти» по делу № 2-4296/2017 по иску ФИО2 к НОУ «Учебный центр ГРАЦ» об отмене обеспечительных мер в виде наложения ареста на объект недвижимого имущества (чердак, кадастровый номеро объекта 77:01:0001075:2397) общей площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

Согласно ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку ответчик ООО «Вотек-Реалти» не является добросовестным покупателем в виду того, что на момент приобретения сделки знал о наличии спора в отношении спорного нежилого помещения, при должной осмотрительности мог ознакомиться с материалами дела о признании права собственности ФИО2 на спорное нежилое помещение и поставить под сомнение право собственности НОУ «Учебный центр ГРАЦ», в ЕГРН не вносилась запись о регистрации права собственности НОУ «Учебный центр ГРАЦ» на спорное нежилое помещение, также ответчик приобрел помещение у лица, которое исходя из приговора Басманного районного суда города Москвы не обладало правом собственности на нежилое помещение, право собственности ФИО2 и ТОО «Вестфорд Проджекс» на спорное нежилое помещение было зарегистрировано в результате мошеннических действий, в действительности, оно отсутствовало, суд находит подлежащими удовлетворению требования об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Вотек-Реалти» объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 600 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001075:2397 и обязании вернуть городу Москве.

Ответчиком ООО «Вотек-Реалти» заявлено ходатайство о прекращении производства по делу в части требований к ТОО «Вестфорд Проджектс» в связи с прекращением деятельности.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что организация, являющаяся стороной в деле, ликвидирована.

Согласно выписке в отношении ТОО «Вестфорд Проджектс» прекратило свою деятельность с 09.10.2018г.

В связи с чем производство по настоящему делу по требованию к ТОО «Вестфорд Проджектс» о признании договоров купли-продажи подлежит прекращению.

Расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ и взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 10, 15, 301, 728, 779, 782, 783 ГК РФ, ст.ст. 110, 123, 150, 151, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Прекратить производство по делу в части признания недействительными договоров купли-продажи, заключенными между ФИО2 и ТОО «ВЕСТФОРД ПРОДЖЕКТС» и между ТОО «ВЕСТФОРД ПРОДЖЕКТС» и ООО «Вотек-Реалти».

Истребовать из владения ООО «Вотек-Реалти» в пользу Департамента городского имущества города Москвы объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 600 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001075:2397.

Взыскать с ООО «Вотек-Реалти» в доход ведерального бюджета Российской Федерации 6 000 руб. 00 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.В. Маслов