Решение от 26 мая 2022 г. по делу № А35-11493/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-11493/2021
26 мая 2022 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2022 года

Арбитражный суд Курской области в составе судьи О.А. Матвеевой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 12.05.2022 с перерывом до 19.05.2022 дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Курской области

к Обществу с ограниченной ответственностью «Эксант»

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103139:115, расположенного по адресу: <...> в, путем продажи с публичных торгов.

В судебном заседании участвуют представители:

от истца – ФИО2, по доверенности от 20.01.2022;

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 30.04.2022.


Комитет по управлению имуществом Курской области (далее – истец, Комитет) обратился с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эксант» (далее – ответчик, ООО «Эксант») с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103139:115, расположенного по адресу: <...> в, путем продажи с публичных торгов.

Определением от 27.12.2021 исковое заявление принято судом к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением от 16.02.2022 дело назначено к судебному разбирательству.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 12.05.2022 по 19.05.2022.

В судебных заседаниях 12.05.2022, 19.05.22 (после перерыва) присутствовали представители от истца ФИО2 по доверенности от 20.01.2022, от ответчика ФИО3 по доверенности от 30.04.2022.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, указав на включение спорного объекта незавершенного строительства в состав конкурсной массы должника для дальнейшей реализации с целью удовлетворения требований конкурсных кредиторов ответчика.

Изучив представленные документы по делу, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 04.07.2016 между комитетом и ООО «Эксант» был заключен договор аренды № 01-27/133-5526-16ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:103149:3, площадью 19483 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на срок с 02.06.2016 по 01.06.2019, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 46:29:103149:3, находящийся по адресу; <...> (далее - участок), с видом разрешенного использования "рынки", в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, площадью 19483 кв.м.

Согласно акту приема-передачи указанный земельный участок передан арендатору 04.07.2016.

Уведомлением от 30.06.2021 №05.6-01.01-19/8705 комитет уведомил общество о прекращении действия договора по истечении трех месяцев со дня получения данного уведомления.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ООО «Эксант» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103139:115, находящийся по адресу: <...>.

Спорный земельный участок предоставлялся в аренду для завершения строительства объекта, однако в настоящее время строительство объекта на вышеуказанном земельном участке не завершено.

Истечение срока действия договора, а также отсутствие построенного объекта, для строительства которого предоставлялся земельный участок, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с исковым заявлением.

Изучив представленные доказательства по делу, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьей 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что договор аренды заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6, статьи 39.17 ЗК РФ.

Таким образом, заключив 04.07.2016 договор аренды без проведения торгов, ответчик реализовал свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

Договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением его срока – 01.06.2019.

Статьей 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ООО «Эксант» на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103139:115, находящийся по адресу: <...>.

Доказательств того, что строительство объекта завершено, ответчиком в материалы дела не представлено.

Поскольку право на однократное заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Проведение публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 1299 от 03.12.2014 (далее – Постановление № 1299).

Из пунктов 2, 3, 7 Постановления № 1299 и утвержденных им Правил следует, что начальная продажная цена может быть определена истцом либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с органом местного самоуправления на основании оценки его рыночной стоимости. В случае несогласия с таковой ее результаты могут быть оспорены в установленном законом порядке.

Из приведенных выше норм права следует, что новому собственнику объекта незавершенного строительства, право на который будет приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства предоставляется в аренду без проведения торгов на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Следовательно, у покупателя такого объекта право на получение в аренду земельного участка под ним для завершения строительства возникает только в порядке приобретения по результатам публичных торгов, проведенных в соответствии с требованиями статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, законодательством Российской Федерации предусмотрены правовые механизмы, позволяющие принудительно осуществлять отчуждение объекта незавершенного строительства и особый порядок оформления земельных правоотношений, связанных с такими объектами, что свидетельствует о наличии особенностей правового режима объектов незавершенного строительства и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, ввиду нахождения ответчика в процедуре банкротства, отклоняются судом, в силу следующего.

Действительно, решением Арбитражного суда Курской области от 23.04.2021 по делу №А35-8284/2019, ООО «Эксант» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Часть 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В данном деле Комитетом заявлен иск неимущественного характера, соответственно, он подлежит рассмотрению в рамках общего искового производства.

Нахождение ответчика в процедуре конкурсного производства не является препятствием к применению порядка, установленного при продаже объектов незавершенного строительства, не аннулирует действие специальных норм. При этом указанное имущество не исключается из конкурсной массы, а изымается для реализации в порядке, предусмотренном нормами земельного и гражданского законодательства, являющимися более специальными по отношению к законодательству о банкротстве.

Кроме того, как следует из пункта 21 Постановления № 1299 средства, полученные от продажи на аукционе объекта незавершенного строительства, вносятся на счет организатора аукциона и переводятся организатором аукциона бывшему собственнику объекта незавершенного строительства в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности победителя аукциона на указанный объект за вычетом расходов на подготовку и проведение аукциона, в связи с чем суд считает, что требования кредиторов будут подлежать удовлетворению из полученных ответчиком сумм.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Продажа спорного объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации представляется более выгодной для кредиторов должника, поскольку потенциальное предоставление новому собственнику в аренду земельного участка, занимаемого указанным объектом, для завершения его строительства в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об экономической ценности приобретения такого имущества с перспективой дальнейшей достройки данного объекта и приобретения им статуса здания, что положительным образом отразится на цене продажи в сторону ее повышения по сравнению с ценой, которая могла быть установлена при реализации этого имущества конкурсным управляющим по правилам законодательства о банкротстве.

Принимая во внимание изложенное, для кредиторов не наступит неблагоприятных последствий и их права не будут нарушены, поскольку требования будут подлежать удовлетворению из денежных средств от реализации объекта незаверенного строительства на аукционе.

Таким образом, исковые требования комитета об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103139:115, расположенного по адресу: <...> в, путем продажи с публичных торгов подлежат удовлетворению в соответствии со статьей 239.1 ГК РФ, устанавливающей обязанность должника, исполнить обязательство надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями действующего законодательства и право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Изъять у Общества с ограниченной ответственностью «Эксант» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:103139:115, расположенный по адресу: <...> в, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эксант» государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп. в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи (часть 5 статьи 15 АПК РФ) и будет направлен лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия (статья 177 АПК РФ).


Судья О.А. Матвеева