Решение от 23 октября 2018 г. по делу № А45-10847/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-10847/2018
г. Новосибирск
23 октября 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2018. Полный текст решения изготовлен 23 октября 2018.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Г.М. Емельяновой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Северная строительная компания»

к Администрации Новосибирского района Новосибирской области; ООО «Абсолют»

3 лицо: Департамент земельных и имущественных отношений Новосибирской области

о признании недостоверным результатов оценки, об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501:242

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 02.06.2016

от ответчика: 1) ФИО3 по доверенности от 15.01.2018, 2) не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Северная строительная компания» обратилось с иском в суд к Администрации Новосибирского района Новосибирской области, ООО «Абсолют» о признании недостоверным результатов оценки, содержащихся в отчете 10.10.2017 величину стоимости арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501:242, установленную в размере 893 689 руб. 86 коп. в год;

Об обязании Администрации Новосибирского района Новосибирской области внести изменения в условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501:242, а именно: изложив пункт 3.1 договора аренды в следующей редакции:

«Размер арендной платы с даты подписания договора составляет 222 107 рублей в год, в месяц 18 508 руб.92 коп., величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета независимого оценщика.

Арендная плата является обязательным платежом».

Пункт 3.7 исключить.

Заявленные требования мотивированы завышением рыночной стоимости годовой арендной платы, рассчитанной исходя из отчета независимого оценщика, изготовленного по заказу ответчика, наличием в договоре двойной ответственности.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылался на то, что предметом настоящего спора является урегулирование разногласий между сторонами при заключении договора.

ООО «Абсолют» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен. Дело рассмотрено по правилам статей 123, 156 АПК РФ, без его участия.

Как видно из материалов дела, администрацией Новосибирского района Новосибирской области по результатам рассмотрения заявления истца от 14.09.2017 № 2088/01-12 принято решение о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501;242 местоположением Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет в районе п. Красный Восток с левой стороны автомобильной дороги Новосибирск-кочки-Павлодар. Истцу направлен проект договора аренды этого земельного участка с указанием в п.3.1 размера арендной платы 893 689 руб. в год или 74 474 руб. 15 коп. в месяц на основании отчета независимого оценщика.

Истец, не согласившись с ценой договора, и ответственностью, предусмотренной п. 3.7 договора, направил протокол разногласий, в котором указал размер арендной платы 132 000 руб. в год или 11 000 руб. в месяц, и об исключении п. 3.7 договора.

Администрация Новосибирского района Новосибирской области отказалась подписывать договор в редакции протокола разногласий, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав обстоятельства спора в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, изучив доводы искового заявления и отзыва на него, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судом установлено, что у сторон возникли разногласия по размеру арендной платы за земельный участок.

При этом, как истцом, так и ответчиком при подаче иска, размер арендной платы за земельный участок определялся на основании разных отчетов независимых оценщиков.

Как следует из пункта 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям приведенным пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд, принимая во внимание наличие двух отчётов, в целях установления рыночной оценки размера годовой арендной платы, по ходатайству истца назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Сибирский институт оценки» Дрофа С.В..

На разрешение эксперта был поставлен вопрос:

Какова рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501:242, площадью 5502 кв.м. категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: Новосибирский район Верх-Тулинский сельсовет в районе п. Красный Восток с левой стороны автомобильной дороги Новосибирск-Кочки-Павлодар по состоянию на 05 октября 2017?.

Как следует из вывода эксперта рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501:242, площадью 5502 кв.м. категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование обслуживание автотранспорта, расположенного по адресу: Новосибирский район Верх-Тулинский сельсовет в районе п. Красный Восток с левой стороны автомобильной дороги Новосибирск-Кочки-Павлодар по состоянию на 05 октября 2017 составляет 222 107 руб., 18 508 руб. 92 коп. в месяц.

Администрацией Новосибирского района Новосибирской области отчет ООО «Сибирский институт оценки» не оспорен.

Таким образом, суд считает, что представленное ООО «Сибирский институт оценки» экспертное заключение составлено без нарушений, соответствует закону, выполнено с соблюдением законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, оснований сомневаться в полноте и ясности заключения эксперта у суда нет. При указанных выше обстоятельствах, суд считает возможным удовлетворить иск и установить размер арендной платы по договору аренды земельного участка в редакции уточнений истца.

Кроме того, суд считает возможным удовлетворить требования истца и в части исключения из условий договора п. 3.7, предусматривающего ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, поскольку, в п.3.6 уже имеется аналогичная ответственность, и включение в договор аренды двойную ответственность за нарушение срока внесения арендной платы является нарушением прав истца. При этом, ответчиком не указаны норма права, позволяющие ему устанавливать такие условия. Решение 29 сессии Совета депутатов Новосибирского района Новосибирской области от 19.12.2013 таким обстоятельством не является.

При этом, суд, учитывая, что имеет место спор об урегулировании разногласий, считает возможным сформулировать предмет иска по своему усмотрению, что не противоречит сложившейся судебной практике.

Судебные расходы в размере 6000 руб. уплаченной истцом государственной пошлины и стоимости судебной экспертизы в размере 25 000 руб. с ответчика не взыскиваются и относятся на истца по его ходатайству.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501:242 площадью 5 502 кв.м., изложив пункт 3.1 договора аренды в следующей редакции:

«Размер арендной платы с даты подписания договора составляет 222 107 рублей в год, в месяц 18 508 руб.92 коп., величина годовой арендной платы за использование земельного участка определена на основании отчета независимого оценщика.

Арендная плата является обязательным платежом».

Пункт 3.7 исключить.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень), при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через арбитражный суд Новосибирской области.


Судья

Г.М. Емельянова