Постановление от 25 июня 2019 г. ФАС ЗСО (ФАС Западно-Сибирского округа)

Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А27-20270/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июня 2019 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Зиновьевой Т.А.,

судей Тихомирова В.В.,

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Сарксян С.М. рассмотрел

в судебном заседании кассационную жалобу администрации города Новокузнецка на решение Арбитражного суда Кемеровской области

от 26.11.2018 (судья Мишина И.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 (судьи Фертиков М.А., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу № А27-20270/2018 по иску администрации города Новокузнецка (654080, <...>,

ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Продекс» (654006, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Власов В.В.) в заседании участвовали представители: администрации города Новокузнецка – ФИО2 по доверенности от 09.01.2019; общества

с ограниченной ответственностью «Продекс» – ФИО3 по доверенности

от 16.10.2018.

Суд установил:

администрация города Новокузнецка (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области к обществу

с ограниченной ответственностью «Продекс» (далее – ООО «Продекс», общество, ответчик) с иском об изъятии у общества незавершенного строительством объекта (здания закрытых автостоянок с офисными помещениями), кадастровый номер объекта 42:30:0301013:74, площадь

1 523 кв.м, степень готовности – 9 %, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район,

ул. Орджоникидзе, 1, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации

от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 26.11.2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась в суд с кассационной жалобой, в которой просит их отменить

и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что выводы судов

о невозможности применения в рассматриваемом споре положений статьи

239.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) ошибочны; суды не учли, что договор аренды земельного участка

от 01.04.2015 № 551-ОЗ является новым договором; в материалы дела

не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что нарушение сроков строительства объекта связано с действиями (бездействиями) органа местного самоуправления.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Продекс» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288

АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением главы города Новокузнецка от 29.10.2008 № 3223 ООО «Продекс» предоставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301013:0061, площадью 2 264 кв.м под проектирование

и строительство здания автосалона по улице Орджоникидзе, квартал 2, Центрального района г. Новокузнецка.

На основании вышеуказанного распоряжения между Управлением

по земельным ресурсам и землеустройству администрации города Новокузнецка, правопреемником которого в настоящее время является Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее – Комитет), и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2008 № 03-5847 сроком до 01.11.2009.

На основании распоряжения главы города Новокузнецка от 18.11.2009 № 3070 стороны по вышеуказанному договору аренды пришли к соглашению продлить срок действия договора до 01.11.2010. Соответствующие изменения внесены в договор аренды земельного участка соглашением от 20.11.2009 № 1/564.

08.06.2010 ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – офисного здания с закрытыми автостоянками, расположенного по адресу: Кемеровская область, <...>

Срок действия разрешения до 08.06.2011.

На основании распоряжения Главы города Новокузнецка от 11.03.2011 № 513 стороны по вышеуказанному договору аренды пришли к соглашению продлить срок действия договора до 31.03.2012. Соответствующие изменения внесены в договор аренды земельного участка соглашением от 12.04.2011 № 2/355.

В период действия договора аренды земельного участка ответчиком зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект, площадь застройки 1 523 кв.м, степень готовности 9 %, расположенный по адресу: <...>. Соответствующая запись внесена в единый государственный реестр прав

на недвижимое имущество и сделок с ним 16.11.2011.

04.08.2011 ответчику выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – здания закрытых автостоянок с офисными помещениями, расположенного по адресу: Кемеровская область,

<...> Срок действия разрешения

до 04.08.2012.

09.07.2013 срок действия вышеуказанного разрешения продлен

до 30.06.2016. На основании распоряжения администрации от 11.03.2012 № 436 стороны по вышеуказанному договору аренды пришли к соглашению продлить срок действия договора до 01.03.2013. Соответствующие изменения внесены в договор аренды земельного участка соглашением от 14.03.2012 № 4/39.

На основании распоряжения администрации от 06.05.2013 № 982 стороны по вышеуказанному договору аренды пришли к соглашению продлить срок действия договора до 01.04.2014. Соответствующие изменения внесены в договор аренды земельного участка соглашением от 07.05.2013 № 5/418.

Соглашением от 01.04.2014 стороны расторгли договор аренды

от 05.11.2008 № 03-5847 с 01.04.2015.

01.04.2015 между Комитетом и ООО «Продекс» заключен договор № 551-03 аренды земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301013:0061, площадью 2 264 кв.м для завершения строительства здания закрытых автостоянок с офисными помещениями

по ул. Орджоникидзе, 1, Центрального района г. Новокузнецка.

Пунктом 2.1 указанного договора согласовано, что земельный участок передается арендодателем арендатору в аренду до 01.04.2018. В соответствии с пунктом 7.4 договора аренды от 01.04.2015 № 551-03 право аренды прекращается со дня окончания срока договора, не подлежит продлению

и не возобновляется на неопределенный срок.

Настоящее обращение администрации в арбитражный суд обусловлено тем, что в связи с окончанием срока действия договора аренды

и незавершением строительства у ответчика подлежит изъятию находящийся на земельном участке объект путем продажи с публичных торгов со ссылкой на статью 239.1 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьей 239.1 ГК РФ, положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ), Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений

в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ), исходили из того, что арендные правоотношения между сторонами

в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:30:0301013:0061 начались с 2008 года и носят длящийся характер, поскольку спорный земельный участок из владения и пользования ответчика с 2008 года

не выбывал, по состоянию на 01.03.2015 правоотношения не прерывались, следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ на спорные правоотношения не распространяются. Суды также указали, что нарушение сроков строительства объекта связано, в том числе с неисполнением администрацией своих обязательств по соглашению от 05.09.2007 № 88, исходя из условий которого затраты, связанные с социальным

и инженерно-техническим обустройством предоставляемого земельного участка, возложены на муниципальное образование город Новокузнецк

в лице администрации, однако фактически действия по обустройству спорного участка администрацией не были выполнены.

Между тем судами не учтено следующее.

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка,

в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося

в государственной или муниципальной собственности и предоставленного

по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты

у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов

(пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Судами установлено и следует из материалов дела, что спорный земельный участок с кадастровым номером 42:30:0301013:0061 на основании распоряжения главы города Новокузнецка от 29.10.2008 № 3223 передан

ООО «Продекс» по договору аренды от 05.11.2008 № 03-5847 сроком действия до 01.11.2009. Впоследствии срок действия договора продлевался.

Право собственности на объект незавершенного строительства

со степенью готовности 9 % зарегистрировано ответчиком 16.11.2011.

В целях завершения строительства между Комитетом (арендодатель)

и обществом (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка от 01.04.2015 № 551-03, срок действия которого установлен

до 01.04.2018.

Оценив перечисленные обстоятельства, суды пришли к выводу,

что между сторонами был заключен договор аренды того

же земельного участка, что и по договору от 05.11.2008, в связи с чем правоотношения по аренде между сторонами имели место фактически

с 05.11.2008. Из чего суды сделали вывод о нераспространении действия статьи 239.1 ГК РФ на арендные правоотношения сторон вне зависимости

от даты подписания договора.

Указанный вывод судов первой и апелляционной инстанций сделан

с неправильным применением норм материального права.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся

в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-ФЗ.

Федеральным законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся

в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка

без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право

на заключение нового договора аренды таких земельных участков

без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание,

как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие

на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте

21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок

в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17

ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства

в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности

без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков

при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков

для строительства зданий и сооружений.

Как установлено судами, стороны 01.04.2015 заключили договор аренды земельного участка № 551-03 для завершения строительства незавершенного строительством здания – закрытых автостоянок с офисными помещениями.

Договор аренды от 01.04.2015 заключен без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только

в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду

для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды

и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок

в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 01.04.2015

на земельном участке находился объект незавершенного строительства,

а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства.

Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора

не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон действующими на основании договора аренды

от 05.11.2008.

Вывод судов, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения сторон, сделан без учета положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона

№ 137-ФЗ.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.

Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 01.04.2015

их отношения регулируются новым договором, который в силу

пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом № 171-ФЗ.

В силу пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются

на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося

в государственной или муниципальной собственности, заключен

после 01.03.2015.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды

без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 01.04.2015, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей

инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования

о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Однако суды первой и апелляционной инстанций, признав,

что нарушение срока строительства объекта связано, в том числе

с неисполнением администрацией своих обязательств по соглашению

от 05.09.2007 № 88, не исследовали соответствующие обстоятельства дела.

Судами не дана оценка указанному соглашению, а также тому, какие именно действия по обустройству спорного участка администрацией

не выполнены; не установлена причинно-следственная связь между нарушением срока строительства объекта и действиями (бездействием) администрации или иных лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен был быть подключен (технологически присоединен) объект, доводы истца относительно толкования условий договора и исполнения администрацией обязательств по нему в полном объеме судами не оценены.

Поскольку при вынесении обжалуемых судебных актов нарушены нормы материального права, а для разрешения спора требуется оценка доказательств и установление обстоятельств дела, что не входит

в компетенцию суда кассационной инстанции, судебные акты подлежат отмене, а дело направлению в Арбитражный суд Кемеровской области

на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду необходимо с учетом доводов участвующих в деле лиц исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, в частности: дать оценку соглашению

от 05.09.2007 № 88, установив какие обязанности по указанному соглашению были нарушены администрацией; установить причинно-следственную между нарушением срока строительства объекта и действиями (бездействием) администрации или иных лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен был быть подключен (технологически присоединен) объект.

При наличии оснований для изъятия незавершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов в предмет исследования суда первой инстанции также должен быть включен вопрос о размере начальной продажной стоимости имущества.

При новом рассмотрении дела суду следует решить вопрос

о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов

по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 26.11.2018

и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2019 по делу № А27-20270/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.А. ФИО4

Судьи В.В. Тихомиров

С.И. Шуйская