Решение от 2 июля 2025 г. по делу № А82-4607/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, <...>  http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-4607/2024
г. Ярославль
03 июля 2025 года
Резолютивная часть решения принята 04 июня 2025 года


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сизовой А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление акционерного общества «Топаз» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Вираж-Е» (ИНН <***>, ОГРН  <***>), комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН  <***>, ОГРН <***>)

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, признании отсутствующим права на земельный участок

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области,  межрегионального территориального управления Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, общества с ограниченной ответственностью «Технико - коммерческий центр «Топазсервис»


при участии:

от истца: не явился;

от ответчиков: 1. ФИО1 – юрист по доверенности от 24.04.2024; 2 не явился;

от третьих лиц: не явились;


Акционерное общество «Топаз» обратилось к обществу с ограниченной ответственностью «Вираж-Е» и комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля с иском о признании договора от 11.01.2021 купли-продажи земельного участка общей площадью 2 546 кв.м. с кадастровым номером 76:23:030301657 по адресу: <...>, заключенного между ответчиками, недействительной сделкой, признании отсутствующим права ООО «Вираж-Е» на указанный земельный участок.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области,  межрегиональное территориальное управление Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, общество с ограниченной ответственностью «Технико - коммерческий центр «Топазсервис» привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил. Ранее в судебных заседаниях на удовлетворении исковых требований настаивал.

ООО «Вираж-Е» в письменном отзыве и его представитель в судебном заседании иск не признали.

КУМИ мэрии города Ярославля, а также третьи лица, к участию в деле привлеченные, явку представителей не обеспечили.

Исследовав материалы дела, заслушав ответчика, суд установил.

Истец является собственником земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:33, общей площадью 87 661 кв.м., находящегося  по адресу: <...>.

Земельный участок приобретен в собственность на основании договора купли-продажи № ФЗ-06-10/10-2012, находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка от 15.11.2012.

Ранее земельный участок был предоставлен истцу в постоянное бессрочное пользование, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 11.03.2001.

Как указывает истец, в рамках судебного разбирательства по делу № А82-12707/2023 ему стало известно, что ООО «Вираж-Е» принадлежит земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:57, общей площадью 2 546 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Земельный участок ООО «Вираж-Е» находится в границах земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:33, собственником которого является истец.

ООО «Вираж-Е» приобрело земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:57 на основании договора купли-продажи земельного участка № 2 от 11.01.2021, заключенного с КУМИ мэрии города Ярославля.

Истец полагает, что основанием недействительности указанного договора купли-продажи земельного участка № 2 от 11.01.2021 является отсутствие у продавца – КУМИ мэрии города Ярославля правомочий на заключение сделки, поскольку указанное лицо не обладало соответствующими полномочиями, земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:57 площадью 2 546 кв.м. полностью входит в границы земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:33 и принадлежит истцу.

Изложенное послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе, в результате приобретения имущества по договору купли-продажи.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Названной нормой закона установлен общеправовой принцип неразделимости земельного участка и здания, расположенного на нем, при этом, по общему правилу, земля всегда следует за объектом недвижимости, на нем расположенным, что означает, невозможность отчуждения здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, без земельного участка.

Согласно части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее-Федеральный закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно части 3 статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав (часть 4 статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 11 ЗК РФ, статьей 3.3. Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и расположенными на территории городского округа, осуществляется органами местного самоуправления городского округа.

08.02.2001 постановлением мэра города Ярославля № 296 земельный участок площадью 87 661 кв.м. по улице Магистральной, дома №№ 28, 30 закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за ОАО «ЯЗТА».

В пункте 3 постановления ОАО «ЯЗТА» указано на необходимость обеспечить доступ для обслуживания производственных зданий ЗАО «ТКЦ «Топазсервис».

04.02.2002 ОАО «ЯЗТА» направило заявление о необходимости формирования земельного дела в связи с продажей складских помещений.

В 2002 году специалистами ООО НТЦ «Омега плюс» составлен технический отчет по инвентаризации земель; выделены четыре земельных участка под складскими помещениями, принадлежащими ЗАО «ТКЦ «Топазсервис», в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:57.

Согласно заключению землеустроителя от 25.01.2003 необходимо внести изменения в постановление № 296 от 08.02.2001 по площади: S=87661 кв.м. заменить на S=84629 кв.м. «для эксплуатации промышленных строений».

На заключении сделаны отметки специалиста КУМИ от 21.03.2003 и от 05.05.2003 о том, что в связи с продажей ЯЗТА складских помещений ЗАО «ТКЦ «Топазсервис» площадь земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:0033 изменилась (4 участка выделены посторонним землепользователям), кадастровое дело № 76:23:030301:0033 необходимо аннулировать.

20.02.2004 ОАО «ЯЗТА» письмом № 19/04-99 обратилось в КУМИ с просьбой закрепить земельный участок в уменьшенной площади за заводом на праве постоянного (бессрочного) пользования.

09.04.2004 письмом № 4440 КУМИ сообщил, что после продажи складских помещений  ОАО «ЯЗТА» необходимо предоставить новый земельный участок площадью 84 629 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:0033 необходимо аннулировать.

Согласно статье 20 ЗК РФ новый земельный участок не может быть предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования.

15.04.2002 новый собственник складских помещений (ЗАО «ТКЦ «Топазсервис») обратился в КУМИ с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2 546 кв.м.

27.06.2003 постановлением мэра города Ярославля № 2262 земельный участок площадью 2 546 кв.м предоставлен ЗАО «ТКЦ «Топазсервис» на праве аренды.

03.08.2004 постановлением мэра города Ярославля № 3137 действие договора аренды продлено.

24.08.2004 ЗАО «ТКЦ «Топазсервис» продало здание склада, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 76:23:030301:57 ООО «Вираж-Е» по договору купли-продажи № 10/04.   16.12.2004 в ЕГРН зарегистрировано право собственности покупателя на здание склада.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи № 10/04 передаваемый в собственность склад, литер Б расположен на земельном участке площадью 2 546 кв.м. кадастровый номер 76:23:030301:57, предоставленном ЗАО «ТКЦ «Топазсервис» постановлением мэра города Ярославля № 3137 от 03.08.2004 на праве аренды сроком на 11 месяцев (договор аренды № 15473 от 17.08.2004).

17.06.2005 постановлением мэра города Ярославля № 2706 земельный участок площадью 2 546 кв.м. предоставлен ООО «Вираж-Е» на праве аренды.

04.07.2005 между ответчиками заключен договор аренды № 17030 находящегося в государственной собственности земельного участка, срок аренды с 17.06.2005 по 16.06.2015 с условием пролонгации на неопределенный срок. Объект аренды - земельный участок площадью 2 546 кв.м. с кадастровым номером 76:23:030301:57 по адресу: <...>, целевое назначение: для эксплуатации промышленного склада.

11.01.2021 между ответчиками заключен договор купли-продажи земельного участка № 2, в результате которого в собственность ООО «Вираж-Е» перешел земельный участок площадью 2 546 кв.м. с кадастровым номером  76:23:030301:57, право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно имеющемуся в материалах дела письму Управления Росреестра по Ярославской области от 04.04.2025 № 12-00997/25 сведения о координатах и местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:57 были внесены в ГКН на основании технического отчета (2002 год), подготовленного ООО НТЦ «Омега плюс», дата постановки на учет - 22.04.2004. В техническом отчете имеется акт согласования границ землепользования.

До 2021 года государственная регистрация прав в ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:57 не осуществлялась.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:57 сформирован в 2002 году под зданием склада, поставлен на учет в 2004 году. Формирование участка произошло путем выделения из земельного участка площадью 87 661 кв.м. с кадастровым номером 76:23:030301:33.

Изначально земельный участок площадью 87 661 кв.м с кадастровым номером 76:23:030301:33 был закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за ОАО «ЯЗТА» постановлением мэра города Ярославля № 296 от 08.02.2001.

В период с 2001 по 2012 годы распорядительные действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 76:23:030301:33 и 76:23:030301:57 осуществляла мэрия города Ярославля, контроль возлагался на КУМИ мэрии города Ярославля.

В 2012 году продажу земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:33 осуществило территориальное управление Росимущества в Ярославской области (от имени Российской Федерации).

Согласно сведениям ЕГРН Российская Федерация являлась правообладателем земельного участка с кадастровым номером 76:23:030301:33 с 30.06.2008 по 10.12.2012; в этот период земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:57 уже был сформирован, постановлен на учет, его правообладателем являлась мэрия города Ярославля.

На момент продажи земельный участок с кадастровым номером 76:23:030301:57 являлся отдельным объектом недвижимости, находился в аренде у ООО «Вираж-Е» и, следовательно, не мог входить в предмет сделки купли-продажи, заключаемой истцом.

Сведения об уточнении площади земельного участка, являвшегося предметом сделки купли-продажи, заключенной истцом, не были своевременно внесены в ЕГРН, в результате чего возникла ситуация, приведшая к настоящему спору.

С учетом изложенного, договор купли-продажи земельного участка № 2 от 11.01.2021 между КУМИ мэрии города Ярославля и ООО «Вираж-Е» заключен уполномоченными лицами и не может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 166-168 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований Истца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (часть 1 статьи 177 АПК РФ).


Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, - через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

О.Н.Чистякова