Решение от 30 октября 2025 г. по делу № А32-52040/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-52040/2025
г. Краснодар
31 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.10.2025. Полный текст решения изготовлен 31.10.2025.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кваша В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Каталуповым С.К., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к ООО «Торгсервис 123» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о расторжении договора аренды от 12.04.2022 № 12/123,

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1, паспорт от ответчика – ФИО2 по доверенности

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Торгсервис 123» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды от 12.04.2022 № 12/123.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал по заявленным требованиям по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендодатель) и ООО «Торгсервис 123» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 12.04.2022 № 12/123, согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 999,6 м2, расположенное по адресу: РФ, <...> (далее по тексту – нежилое помещение) в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором (п. 1.1 договора).

Подписав договор аренды недвижимого имущества от 12.04.2022 № 12/123, акт приема-передачи к указанному договору, стороны осуществили передачу и прием предмета аренды.

Согласно п. 3.1 договора арендная плата составляет 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг (в том числе – уборка прилегающей территории, уборка и вывоз снега, уборка мест общего пользования), за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии

именно по арендуемому арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату.

В соответствии с п. 2.1.15 договора арендодатель обязан уведомить письменно не менее чем за один месяц до предполагаемой даты изменения размера арендной платы.

В п. 4.2 договора стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств. Форс-мажорные (непреодолимые) обстоятельства определяются как события или обстоятельства, находящиеся вне пределов разумного контроля сторон, и включают наводнения, землетрясения, ураганы, пожары, снежные заносы и другие стихийные бедствия, бунты, забастовки, войны, военные действия, а также нормативные акты и (или) решения государственных органов Российской Федерации.

Согласно п. 4.4 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

- при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нём в целях, отличающихся от целей, указанных в п. 1.3 договора;

- если арендатор либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвёл ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки;

- если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного, платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что в связи с несоблюдением и невыполнением ответчиком своих обязанностей по настоящему договору основанием для расторжения договора является нарушение внесения арендной платы ответчиком.

Вышеуказанные нарушения, по мнению истца, противоречат условиям настоящего договора, ущемляют его права как сторону настоящего договора, а также лишает его права получать такую прибыль, на которую истец был вправе рассчитывать при заключении договора.

Ответчик, возражая относительно исковых требований, указывает на то, что им надлежащим образом исполняются договорные обязательства по своевременной и в согласованном в п. 3.1 договора размере оплате арендных платежей.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований, суд руководствуется следующим.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Соблюдение как претензионного, так и иного досудебного порядка урегулирования спора в случаях, когда соблюдение данного порядка обязательно в силу закона или договора, при обращении с исковым заявлением в арбитражный суд должно быть подтверждено документально (пункт 8 части 2 статьи 125 и пункт 7 части 2 статьи 126 АПК РФ). Уведомление о расторжении

договора аренды, должно содержать четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что осуществляя толкование условий договора, суд устанавливает, в чем состоит согласованное волеизъявление сторон относительно правовых последствий сделки, достигнутое сообразно их разумно преследуемым интересам, применяя наиболее подходящий прием толкования. На основании статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 4.4 договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному арендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях:

- при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нём в целях, отличающихся от целей, указанных в п. 1.3 договора;

- если арендатор либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) арендатора, умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом арендатор не произвёл ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки;

- если арендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного, платежа более чем на десять календарных дней три раза за весь период действия договора.

Как было сказано ранее, в обоснование требования расторжения договора аренды истец указывает факт нарушения внесения арендной платы в измененном размере.

При рассмотрении доводов истца о нарушении внесения ответчиком арендной платы судом установлено следующее.

При заключении договора аренды, стороны п. п. 3.1 договора согласовали, что арендная плата составляет 2% от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг (в том числе – уборка прилегающей территории, уборка и вывоз снега, уборка мест общего пользования), за исключением электроэнергии.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как было сказано ранее, п. 2.1.15 стороны предусмотрели обязанность арендодателя уведомить письменно не менее чем за один месяц до предполагаемой даты изменения размера арендной платы.

При толковании условий договора в данной части, суд приходит к выводу, что стороны договора аренды вышеуказанным пунктом предусмотрели уведомительный односторонний порядок изменения размера арендной платы.

Согласно материалам дела, истцом с 2023 года направлялись в адрес ответчика уведомления об изменении арендной платы.

Так, письмом от 24.10.2023 истец уведомил ответчика об изменении арендной платы до фиксированного размера в сумме 200 000 руб.

Письмом от 15.07.2025 № б/н ответчик отказался от увеличения размера арендных платежей.

Письмом от 21.07.2025 истец уведомил ответчика об изменении арендной платы до размера в сумме 500 000 руб.

В вышеуказанных письмах истцом также было указано, что в случае невнесения арендной платы в увеличенном размере арендодателем будут предприняты меры по расторжению договора аренды.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на протяжении длительного периода начиная с 2023 года истец, в соответствии с условиями договора аренды, уведомлял ответчика об изменении размера арендной платы.

Суд квалифицирует упомянутые выше действия предпринимателя как одностороннюю сделку, которая предусмотрена п. 2.1.15 договора аренды.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (пункт 2 статьи 154 ГК РФ, статья 155 ГК РФ).

Одностороннее изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.

При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Вместе с тем, непропорциональное изменение размера арендной платы по отношению к изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества, ответчиком не доказано.

Более того, в подтверждение обоснованности размера измененной арендной платы истцом представлено заключение специалиста от 18.08.2025 № ЮК-25/1690, согласно которому рыночная стоимость права аренды спорного помещения составляет 515 000 руб.

Кроме того истцом представлены скриншоты с указанием стоимости по объектам аналогам, согласно которым стоимость аренды за аналогичные объекты составляет минимум 500 руб. в месяц за м2.

Доказательств уплаты повышенного размера арендной платы в спорный период общество не представило.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что арендатор нарушил условия договора, в связи с чем, требование арендодателя о расторжении договора является обоснованным.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 12.04.2022 № 12/123, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и ООО «Торгсервис 123» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Взыскать с ООО «Торгсервис 123» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.В. Кваша