Постановление от 5 ноября 2025 г. по делу № А32-25407/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-25407/2023
г. Краснодар
06 ноября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Малыхиной М.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Донпроект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (директор)

и ФИО2 (доверенность от 15.07.2025), от органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации федеральной территории «Сириус» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 27.05.2025; участие обеспечено посредством сервиса «Онлайн-заседание»), в отсутствие третьих лиц: межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, публичного акционерного общества «Россети Кубань», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Донпроект» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2025

и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2025 по делу № А32-25407/2023, установил следующее.

ООО «Донпроект» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации федеральной территории «Сириус» (далее – администрация), в котором просило признать незаконным отказ, приведенный в письме от 12.05.2023

№ 01/27-10/1093, возложить на администрацию обязанность направить в адрес заявителя проект договора аренды на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402053:1004, площадью 3310 кв. м, с видом разрешенного использования – «для размещения объекта “автомобильные дороги в Имеретинской низменности”», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Веселое; признать незаконным отказ, приведенный в письме от 12.05.2023 № 01/27-10/1094,

возложить на администрацию обязанность направить в адрес общества проект договора аренды на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402053:1005, площадью 1605 кв. м, с видом разрешенного использования – «для эксплуатации здания весовой и здания бытового помещения», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Веселое; признать незаконным отказ, содержащийся в письме от 16.05.2023 № 01/27-10/1130, возложить на администрацию обязанность направить в адрес заявителя проект договора аренды на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402053:1006, площадью 2464 кв. м, вид разрешенного использования – «для эксплуатации здания весовой и здания бытового помещения», расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Веселое (требования приведены с учетом объединения в одно производство арбитражных дел № А32-25407/2023,

А32-25408/2023, А32-25409/2023).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 27.08.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что право собственности на объекты в границах участков возникло у него на основании договоров купли-продажи, зарегистрирован переход права

от продавцов. Право собственности заявителя в установленном порядке не оспорено. Общество (собственник правомерных объектов недвижимости) имеет исключительное право на заключение договоров аренды земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих ему зданий, сооружений. Выводы о ничтожности договоров купли-продажи суды сделали без исследования обстоятельств совершения названных сделок, а также без учета вступивших в законную силу судебных актов по ранее рассмотренным делам. Суды также не разрешили вопросы о назначении по делу судебной экспертизы, не привлекли к участию в деле собственника объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом участке.

Администрация представила отзыв, в котором указала на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В заседании представители общества на удовлетворении кассационной жалобы настаивали. Представитель администрации просил в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей общества и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является собственником следующих объектов недвижимого имущества: железобетонный водоем, площадью 60,8 кв. м, кадастровый номер 23:49:0000000:4468, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, железнодорожная станция «Веселое»; железнодорожный подъездной путь № 01, протяженностью 226 п. м, кадастровый номер 23:49:0402061:1601, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ул. Таврическая, дом № 1/5, соор. 1; металлический резервуар, площадью 89,4 кв. м, кадастровый номер 23:49:0000000:3447, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, железнодорожная станция «Веселое»; здание весовой, нежилое, количество этажей – 1, площадью 20,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402052:1978, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ст. «Веселое»; здание насосной, нежилое, количество этажей – 1, площадью 14,1 кв. м, кадастровый номер 23:49:0000000:3840, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский р-н, ст. «Веселое».

Данные объекты находятся на земельных участках с кадастровыми номерами 23:49:0402053:1004, 23:49:0402053:1005, 23:49:0402053:1006, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, полномочия распоряжения которыми осуществляет администрация.

Общество обратилось в администрацию с заявлениями о предоставлении в аренду без проведения торгов земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0402053:1004, 23:49:0402053:1005, 23:49:0402053:1006.

В письме от 12.05.2023 № 01/27-10/1094 (применительно к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402053:1005) администрация указала, что участок имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации здания весовой и здания бытового помещения». В пределах испрашиваемого земельного участка расположены объекты недвижимого имущества: железобетонный водоем с кадастровым номером 23:49:0000000:4468, железобетонный подъездной путь № 01 с кадастровым номером 23:49:0402061:1601. Указанная в заявлении общества цель предоставления земельного участка «для эксплуатации существующих строений и сооружений» не соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402053:1005 – «для эксплуатации здания весовой и здания бытового помещения». Согласно протоколу осмотра от 03.03.2023 № 16/23-МЗК на земельном участке с

кадастровым номером 23:49:0402053:1005 расположены часть железнодорожного пути, одноэтажное сооружение, контейнер с песком и щебнем, отвалы песка и щебня, одноэтажные сооружения без признаков капитальности, частично сооружение для дозирования и отгрузки сыпучих материалов. Выявлены признаки нецелевого использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования путем размещения сооружения и ведения деятельности по дозированию и отгрузке сыпучих материалов; выявлены признаки самовольного занятия части земель неразграниченной собственности (т. 1, л. <...>).

В письме от 12.05.2023 № 01/27-10/1093 (применительно к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402053:1004) администрация указала, что земельный участок имеет вид разрешенного использования «для размещения объекта: «автомобильные дороги в Имеретинской низменности (проектные и изыскательские работы, строительство)». В пределах испрашиваемого земельного участка расположены объекты недвижимого имущества: железобетонный водоем с кадастровым номером 23:49:0000000:4468, здание трансформаторной подстанции А-194 с кадастровым номером 23:49:0000000:7255, железобетонный подъездной путь № 01 с кадастровым номером 23:49:0402061:1601. В заявлении общества отсутствует указание на цель использования испрашиваемого земельного участка. Согласно протоколу осмотра от 03.03.2023

№ 16/23-МЗК, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402053:1004 расположены часть железнодорожного пути, здание трансформаторной подстанции, одноэтажные сооружения без признаков капитальности, частично сооружение для дозирования и отгрузки сыпучих материалов, сооружение (навес). Выявлены признаки использования участка не по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования путем размещения сооружения и ведения деятельности по дозированию и отгрузке сыпучих материалов; выявлены признаки самовольного занятия части земель неразграниченной собственности (т. 5, л. <...>).

В письмо от 16.05.2023 № 01/27-10/1130 (применительно к земельному участку с кадастровым номером 23:49:0402053:1006) уполномоченный орган указал, что земельный участок имеет вид разрешенного использования – для «эксплуатации здания весовой и здания бытового помещения». В пределах указанного земельного участка расположены объекты недвижимого имущества: металлический резервуар с кадастровым номером 23:49:0000000:3447, здание насосной с кадастровым номером 23:49:0000000:38400, железобетонный подъездной путь № 01 с кадастровым номером 23:49:0402061:1601. Вид разрешенного использования земельного участка для «эксплуатации здания весовой и здания бытового помещения» не предполагает размещение на нем объектов недвижимого

имущества «металлический резервуар», «железнодорожный подъездной путь» (т. 3,

л. <...>).

Общество, полагая, что отказы администрации не соответствуют закону и нарушают принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Согласно части 1 статьи 198 Кодекса граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс)

в качестве одного из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу, заключение договора аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.6). Законодатель допускает возможность заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, в случае его предоставления собственнику расположенных на участке здания, сооружения (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6). Данное право собственников расположенных на публичных землях зданий, сооружений является исключительным (пункт 1 статьи 39.20).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснений исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды. Предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. При отсутствии утвержденных нормативов местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункты 4, 5,

13 постановления).

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов должна быть указана цель использования земельного участка (подпункт 7 пункта 1 статьи 39.17 Земельного кодекса).

Рассматривая такое заявление, уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, для отказа в предоставлении участка (пункт 5 статьи 39.17 данного Закона).

При наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных

статьей 39.16 данного Кодекса, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Подпунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случаях, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

далее – Градостроительный кодекс). В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 2

статьи 7 Земельного кодекса правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и – в дополнение к основному – вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в ЕГРН. Внесение в данный реестр сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

По смыслу приведенных норм земельного и градостроительного законодательства вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на данном участке. В ином случае различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.

По правилам распределения бремени доказывания, установленным статьей 65, частью 5 статьи 200 Кодекса, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

При этом лицо, оспаривающее законность принятого соответствующим органом ненормативного правового акта (решения), должно доказать наличие у него охраняемого законом права, которое оно считает нарушенным принятым актом, и представить соответствующие доказательства, подтверждающие данное право. Соответствующая правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации

от 18.03.2025 № 301-ЭС24-16594.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что разрешенное использование испрашиваемых обществом сформированных земельных участков (т. 1,

л. д. 20 – 28; т. 3, л. д. 17 – 21; т. 5, л. д. 17 – 33) не соответствует целям использования участков, указанным в заявлении об их предоставлении (с учетом вида и назначения находящихся на них объектов недвижимости; т. 1, л. д. 29 – 40; т. 3, л. д. 27 – 47; т. 5,

л. д. 34 – 45).

В таком случае оспариваемые отказы администрации соответствуют закону, предусмотренная частью 2 статьи 201 Кодекса совокупность оснований, необходимых для удовлетворения требований общества, отсутствует. В удовлетворении заявлении общества суды отказали правильно. Процедуру, позволяющую образовать участки исключительно для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему объектов, установить необходимый вид их использования (пункт 1 статьи 39.14, пункты 1, 10, 10.1

статьи 39.15 Земельного кодекса), заявитель не реализовал.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13

«О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции», в случае несогласия суда кассационной инстанции только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд кассационной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации и возникает, прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6

статьи 8.1 Гражданского кодекса). Пункт 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержит следующее разъяснение. Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам

главы 24 Кодекса, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

В данном случае сведения о праве собственности общества на объекты недвижимого имущества, расположенные в границах испрашиваемых участков, содержатся в ЕГРН. Судебный акт о признании отсутствующим данного права заявителя, а также о признании недействительными соответствующих сделок в материалы дела не представлен. Следовательно, в рамках данного спора, рассматриваемого по правилам главы 24 Кодекса, без привлечения всех сторон сделок, у судов отсутствовали основания для вывода о недействительности (ничтожности) договоров купли-продажи, послуживших основанием для перехода к обществу права собственности на объекты недвижимости и последующей его государственной регистрации.

Таким образом, суд кассационной инстанции признает подлежащими исключению из текста обжалуемых судебных актов выводы судов о недействительности (ничтожности) договоров купли-продажи от 10.02.2011 и от 23.05.2011, заключенных обществом и ФИО4, а также об отсутствии у заявителя права, сведениях о котором внесены в ЕГРН, на объекты в границах участков.

В то же время данные ошибочные выводы не привели к принятию неправильных судебных актов, поскольку оспариваемые заявителем отказы соответствуют положениям статьи 39.16 Земельного кодекса. Так как исключенные выводы судов не привели к

принятию неправильных судебных актов, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286

и 287 Кодекса).

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные при подаче кассационной жалобы, по правилам статьи 110 Кодекса относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2025 по делу

№ А32-25407/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин

Судьи В.А. Анциферов

М.Н. Малыхина