Решение от 29 июня 2025 г. по делу № А40-13160/2025

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-13160/25-133-53
30 июня 2025 г.
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2025 г.Решение в полном объеме изготовлено 230 июня 2025 г.

Арбитражный суд в составе: судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Елагиным И.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТАИР" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.11.2012, ИНН: <***>, 115230, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ НАГАТИНО-САДОВНИКИ, Ш КАШИРСКОЕ, Д. 9, К. 1, ПОМЕЩ. 1Н)

к ответчику - ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, 123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1)

об урегулировании разногласий , возникших из договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 23,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>; на условиях в редакции истца, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ,

при участии:

от истца: ФИО1 по дов. от 09.01.2025 № бн, пред. паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО2 по дов. от 05.12.2024 № ДГИ-Д-681/24 пред. паспорт, диплом

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТАИР" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в соответствии с которым просит суд:

Урегулировать разногласия, возникшие из договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 23,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>; на следующих условиях:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 2 622 000 (Два миллиона шестьсот двадцать две тысячи) рублей, рубля без учета НДС , в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 31 214 (Тридцать одна тысяча двести четырнадцать ) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.»

В судебном заседании 19.06.2025 объявлялся технический перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ.

Протокольным определением от 19.06.2025 судом в порядке ст. 49 АПК РФ рассмотрено и удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований в соответствии с результатами поступившего экспертного заключения.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению с учетом принятых судом уточнений.

Ответчик требования не признал по доводам представленного отзыва на иск.

В обоснование заявленных требований истец утверждает, что имеет право на выкуп арендуемого строения в соответствии с положениями п. п. 5, 7 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, 25 января 2021 г. между ООО "АЛЬТАИР" и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города москвы (по результатам аукциона) № ЭТ04-00059/21 от 25 января 2021 г., согласно которому Истец, является арендатором нежилого помещения, общей площадью 23,10 кв. м. (этаж 1, пом. I, комн. 2-4), с кадастровым номером 77:03:0005014:11809, расположенного по адресу: <...>.

Объект находится в собственности города Москвы, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 27.09.2007 № 77-77-03/063/2007-612.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре, что подтверждается записью из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства, опубликованными на сайте ФНС России от 01.08.2016.

23.09.2024 в целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.З Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее по тексту ФЗ № 159-ФЗ), Истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

В ответ на данное обращение Департамент представил проект договора купли-продажи, согласно п. 3.1 которого цена Объекта составляет 4 923 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.09.2024 № М576-2681-П/2024 (далее — Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит (далее по тексту договора).

Истец полагает, что указанная цена в проекте договоре купли-продажи является чрезмерно завышенной.

В целях определения стоимости выкупаемых Объектов, Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью ООО «КС-Аналитик» на проведение оценки рыночной стоимости выкупаемых Объектов недвижимости.

Согласно Отчету от 06.11.2024 № 167/2024-о рыночная стоимость объекта оценки составляет 2 148 000 руб. без НДС.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи арендованного ООО "АЛЬТАИР" нежилого помещения между сторонами возникли разногласия по условиям о цене выкупа (пункт 3.1 договора) и размеру ежемесячного выкупного платежа, уплачиваемому в рассрочку (пункт 3.4 договора).

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, определением от 08.04.2025 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного объекта.

Проведение экспертизы поручено Союзу судебных экспертов «Федерация» эксперту ФИО3 по вопросу:

Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 23,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>, пом. 2Н, по состоянию на 23.09.2024?

Согласно экспертному заключению от 14.05.2025 № 7.Э, эксперт, предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения пришел к следующему выводу:

Рыночная стоимость нежилого помещения площадью 23,1 кв.м., расположенных по адресу: <...>, пом. 2Н, по состоянию на 23.09.2024, составляет: 2 622 000 рублей.

Ответчиком заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта в порядке ст. 86 АПК РФ для дачи пояснений по экспертному заключению.

Замечания Департамента относительно неверных выводов эксперта, полученных в ходе проведения судебной экспертизы, а именно в отношении объектов-аналогов, а также о допустимости и соответствии необходимым требованиям отчета, предоставленного Департаментом, проверены судом и подлежат отклонению как основанные на несогласии Департамента с выводом эксперта об определении размера рыночной стоимости спорного имущества.

Выбор объектов - аналогов был произведен экспертом корректно, итоговая выборка сформирована из объектов-аналогов, имеющих минимальную степень отличий, степень отличий от объекта экспертизы каждого из аналогов учтена при итоговом согласовании результатов путем применения соответствующих коэффициентов.

Доводы относительно цены выкупа без учета НДС подлежат отклонению, поскольку в силу подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ в выкупную цену Объекта недвижимости обоснованно не включен НДС.

Таким образом, вопрос о необходимости вызова эксперта относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу и является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

При оценке заключения эксперта на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов у суда не возникло, доводы заявителя о необходимости вызова эксперта в судебное заседание мотивированы несогласием с выводами, изложенными в представленном заключении, а не наличием сомнений в недостаточной ясности или полноте заключения экспертов, его обоснованности.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о вызове эксперта в судебное заседание.

Ответчиком заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы, ссылаясь на пояснения по обоснованию итоговой рыночной стоимости в заключение эксперта.

В заключении изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, обоснован выбор доходного и сравнительного подхода для расчета рыночной стоимости объекта оценки, методы использования, выбор аналогов, примененные корректировки, выполнены соответствующие обоснования и расчеты, размер убытков, а также упущенной выгоды.

При этом содержание заключения не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Частью 2 ст. 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе, либо по ходатайству стороны, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы.

Принимая во внимание заявленные требования, обстоятельства дела, а также учитывая, что в материалы дела представлены достаточные доказательства, необходимые для разрешения спора, выводы проведенной по делу судебной экспертизы не оспорены, незаконность ее проведения ответчиком не доказана, несогласие ответчика с результатами судебной экспертизы не дает оснований считать выводы эксперта неправомерными, у суда отсутствуют основания, предусмотренные ч. 1 ст. 82 АПК РФ для назначения повторной экспертизы.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена объектов недвижимости составляет 2 622 000 руб. (без учета НДС).

Доводы ответчик о том, что истец утратил преимущественное право поскольку не направил подписанный договор в адрес Департамента городского имущества, подержат отклонению, так как направленный протокол разногласий явно выражает волю истца на заключение договора, но по иной цене.

Расходы по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы в размере 40 000 руб. подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ). Расходы по госпошлине в сумме 50 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие из договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 23,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>; на следующих условиях:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 2 622 000 (Два миллиона шестьсот двадцать две тысячи) рублей, рубля без учета НДС , в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 31 214 (Тридцать одна тысяча двести четырнадцать ) руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТАИР" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по экспертизе в размере 40 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Е.В. Михайлова