Решение от 16 августа 2017 г. по делу № А32-16772/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-16772/2017

Резолютивная часть решения объявлена 24.07.2017. Полный текст решения изготовлен 16.08.2017.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Краснодарского края в интересах муниципального образования город-курорт Анапа в лице администрации муниципального образования город-курорт Анапа

к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Буржуа» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным (ничтожным) заключенное между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Буржуа» соглашение от 12.05.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.08.2005 № 7700000179 ( № 3700006929), которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 с «для эксплуатации служебных зданий» на «апартамент – отели, гостиницы, общежития»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «апартамент – отели, гостиницы, общежития»; о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости запись о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «для эксплуатации служебных зданий»,

при участии в заседании представителя представителей ответчиков Слановой А.В., Деревенец Н.П., Колесниковой Г.И., установил следующее.

В Арбитражный суд Краснодарского края обратился заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор) с исковым заявлением к Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) и обществу с ограниченной ответственностью «Буржуа» (далее – общество) о признании недействительным (ничтожным) заключенное между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Буржуа» соглашение от 12.05.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.08.2005 № 7700000179 ( № 3700006929), которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 с «для эксплуатации служебных зданий» на «апартамент – отели, гостиницы, общежития»; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «апартамент – отели, гостиницы, общежития»; о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости запись о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «для эксплуатации служебных зданий».

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представители ответчиков возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве.

От прокурора поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его, о времени и месте судебного разбирательства (часть 1). Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5).

Таким образом, отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. При рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает фактические обстоятельства и исходит из необходимости разрешения спора в установленные процессуальные сроки (часть 1 статьи 152 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ходатайство прокурора об отложения судебного разбирательств не мотивировано. В такой ситуации отложение судебного разбирательства свидетельствовало бы о неоправданном затягивании судебного процесса, что не отвечает задачам арбитражного судопроизводства (пункт 3 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В этой связи, в удовлетворении ходатайства прокурора об отложении судебного разбирательства надлежит отказать.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 24.07.2017 до 14 часов 05 минут, после перерыва судебное заседание продолжено.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, заслушав пояснения представителей ответчиков, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

25 августа 2005 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее – арендодатель) и федеральным государственным унитарным предприятием «Научно-экспериментальный морской биотехнологический центр "Большой Утриш"» (далее – арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 7700000179 (далее – договор от 25.08.2005).

Согласно пункту 1.1 договора от 25.08.2005 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта с кадастровым номером 23:37:1101002:0020 находящийся по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский,

с. Большой Утриш (далее – участок), для эксплуатации служебных зданий ФГУП «НЭМБЦ "Большой Утриш"» в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 6 421 кв. м.

Срок аренды участка устанавливается с 25.08.2005 по 25.08.2015 (пункт 2.1 договора от 25.08.2005).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе (пункт 2.2 договора от 25.08.2005).

В соответствии с пунктом 7.1 договора от 25.08.2005 изменения и (или) дополнения к договору оформляются письменно сторонами путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке. В случае отказа или уклонения стороны от подписания дополнительного соглашения спор рассматривается в порядке установленном пунктом 8.1 договора.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.5 договора (пункт 7.2 договора от 25.08.2005).

Пунктом 7.3 договора от 25.08.2005 установлено, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

8 сентября 2006 года в связи с реорганизацией арендатора между сторонами договора заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.08.2005 № 7700000179.

22 августа 2013 года закрытое акционерное общество «Анапа Инвест» (далее – продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества № 14-16/17-2013 (далее – договор от 22.08.2013).

По настоящему договору продавец обязуется передать в собственность покупателя, следующие объекты недвижимости (здания):

 Здание котельной, назначение коммуникационное, общая площадь 31,9 кв. м,

литер Ж. ж, кадастровый номер 23-23-26/033/2006-201, инвентарный номер 14434;

 Здание служебного корпуса, назначение нежилое, общая площадь 501,6 кв. м,

литер А, кадастровый номер 23-23-26/033/2006-200, инвентарный номер 14433;

Расположенные по адресу: 353407, Краснодарский край, город курорт Анапа, с. Большой Утриш общей площадью 533,5 кв. м, (далее именуемые совместно – имущество) в сроки, предусмотренные настоящим договором, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него цену, предусмотренную настоящим договором.

Право собственности продавца на имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 23-АЕ № 570917, выданным управлением ФРС по Краснодарскому краю, а также свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 23-АЕ № 570909, выданным управлением ФРС по Краснодарскому краю (Приложение № 1).

Имущество расположено на земельном участке общей площадью 6 421 кв. м, с кадастровым номером 23:37:1.101002:0020. Земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации, и находится в распоряжении продавца на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, договора передачи прав и обязанностей (цессии) от 31.01.2008 № БУ/03 по договору долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в Федеральной собственности от 25.08.2005 № 7700000179 (далее – от 22.08.2013).

Согласно пункту 2.5 договора от 22.08.2013 право собственности на имущество переходит от продавца к покупателю в соответствии с действующим законодательством.

Стоимость имущества по настоящему договору составляет: 4 500 000 рублей, в том числе НДС 18% 686 440 рублей 68 копеек (пункт 3.1 договора от 22.08.2013).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора (пункт 6.1 договора от 22.08.2013).

20 декабря 2013 года закрытое акционерное общество «Анапа Инвест» (далее – цедент) и общество (цессионарий) заключили договор цессии (переуступки прав) № 25-16/22-2013 (далее – договор от 20.12.2013).

Согласно пункту 1.1 договора от 20.12.2013 цедент уступает, а цессионарий как собственник объектов недвижимости, принимает в полном объеме права и обязанности арендатора в отношение Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее – Территориальное управление) арендодателя, действующего на основании положения, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 № 37, (в редакции приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 27.06.2008. № 17) в соответствии с договором аренды земельного участка, находящегося в Федеральной собственности от 25.08.2005 № 7700000179, заключенным между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю и открытым акционерным обществом

«Научно-Экспериментальный Морской Биотехнологический Центр «Большой Утриш», а также договором ЦЕССИИ (переуступки прав) от 31.01.2008 № БУ/03, заключенным между открытым акционерным обществом «Научно-Экспериментальный Морском Биотехнологический Центр «Большой Утриш» (ЦЕДЕНТ) и Закрытое Акционерное Общество «Анапа Инвест» (Цессионарий). Цедент уступает права и обязанности Арендатора в отношении земельного участка из земелс населенных пунктов, расположенного во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, с кадастровым номером: 23:37:1101002:0020, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский Край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (далее «Участок»), для размещения производственной базы, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 6 421 кв. м.

Цедент обязан передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности арендатора (пункт 1.2 договора от 20.12.2013).

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 20.12.2013 в 5-дневный срок со дня подписания настоящего договора цедент обязан передать цессионарию по акту приёма- передачи все имеющиеся у него документы, удостоверяющие правовой статус арендатора в соответствии договором аренды земельного участка, находящегося в Федеральной собственности от 25.08.2005 № 7700000179:

– подлинный договор аренды земельного участка, находящегося в Федеральной собственности от 25.08.2005 № 7700000179 указанный в пункте 1.1 настоящего договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями, актами, и иными документами, являющимися их неотъемлемой частью;

– подлинный договор ЦЕССИИ (переуступки прав) от 31.01.2008 № БУ/03 со всеми приложениями, актами, и иными документами, являющимися их неотъемлемой частью;

– иные документы, имеющиеся у цедента и относящиеся к договору, по которому происходит уступка прав и обязанностей.

Акт приёма-передачи документов составляется и подписывается полномочными представителями цедента и цессионария и является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2.2 договора от 20.12.2013).

19 августа 2015 года между управлением и обществом заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.08.2005 № 7700000179, которым в договор внесены изменения относительно определения суммы арендной платы, а также порядок ее внесения.

25 августа 2015 года договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 25.08.2005 № 7700000179 в силу пункта 2.1 прекратил свое действие.

16 сентября 2015 управлением принят приказ «О предоставлении обществу с ограниченной "Буржуа" на новый срок земельного участка по адресу Анапский район, с. Большой Утриш № 357 (далее – приказ № 357).

Согласно пункту 1 приказа № 357 обществу с ограниченной ответственностью «Буржуа» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 6 421 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:37:1101002:20, расположенный по адресу: Анапский район, с. Большой Утриш, с видом разрешенного использования - «эксплуатация служебных зданий ФГУП «НЭМБЦ» «Большой Утриш» (далее – участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Отделу аренды земли управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа поручено заключить дополнительное соглашение к договору, аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 19.08.2015 № 3700006929 (пункт 2 приказа № 357).

30 сентября 2015 года управление и общество заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.08.2015 № 3700006929 (далее – соглашение от 30.09.2015).

Согласно пункту 2 соглашения от 30.09.2015 пункт 7.2. договора изложен в следующей редакции:

«7.2. Настоящий Договор действует до 16.09.2064 года, при условии исполнения сторожами обязательств по Договору».

Настоящее соглашение не изменяет других условий договора аренды и является неотъемлемой частью договора аренды (пункт 4 соглашения от 30.09.2015).

В соответствии с пунктом 5 соглашения от 30.09.2015 настоящее соглашение вступает в силу с момента его регистрации в Анапском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

23 марта 2016 года администрацией муниципального образования город-курорт Анапа принято постановление «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (23:37:11011002:20)» (далее – постановление № 965).

Согласно пункту 1 постановления № 965 изменен вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 6 421 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш (23:37:1101002:20), –

«эксплуатация служебных зданий ФГУП НЭМБЦ Большой Утриш» на основной вид разрешенного использования – «апартамент-отели, гостиницы, общежития».

12 мая 2016 года управление и общество заключают соглашение «О внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.08.2005 года № 7700000179 ( № 3700006929) (далее – соглашение от 12.05.2016).

В пункте 1 соглашения от 12.05.2016 указано внести в договор аренды земельного участка 19.08:2015 года № 3700006929 (далее – договор) следующие изменения:

 Пункты 1.1, 3.1, договора изложить в следующей редакции:

«1.1. Арендодатель сдаёт, а Арендатор принимает в аренду земельный участок

общей площадью 6 421 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов;

расположенный по адресу: г. Анапа, с/о Супсехский, с. Большой Утриш

с кадастровым № 23:37:1101002:20, с видом разрешенного использования:

апартамент-отели, гостиницы, общежития.

«3.1. Сумма арендной платы за арендуемый земельный участок с 23.03:2016 года

составляет: 32669020,64*1,5% = 490035 (Четыреста девяносто тысяч тридцать пять)

рублей 31 копейка».

Истец, полагает, что соглашение от 12.05.2016 не соответствует требованиям земельного законодательства Российской Федерации, поэтому является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя,

нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, предусмотрено статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 – 2).

Согласно частью 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

При этом частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов.

Следовательно, по общему правилу земельный участок в целях строительства объектов недвижимости подлежит передаче в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона.

Заключение соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка, в обход установленной процедуры (аукциона), недопустимо в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендованный обществом земельный участок находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательства порядка распоряжения публичной собственностью.

Соглашение от 12.05.2016 не соответствует требованиям земельного законодательства, по причине того, что договор (от 25.08.2005) в котором внесены изменения, (данным соглашением) прекратил свое действие 25.08.2015.

Возможность внесения изменений в договор, утративший юридическую силу (прекративший срок своего действия) законодательством Российской Федерации не предусмотрена.

Ссылка ответчиков на наличие иного договора (от 19.08.2015 № 3700006929) судом отклоняется, поскольку перед ответчиками неоднократно ставился вопрос о представлении указанного договора в суд.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Однако общество и управление не воспользовались предоставленным им статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом, указанный договор не представили.

Оспариваемым соглашением нарушены права муниципального образования город- курорт Анапа, поскольку орган местного самоуправления ненадлежащим образом реализовал полномочия в сфере земельных отношений.

Кроме того, нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку публичным органом обществу предоставлено преимущество путём изменения вида разрешенного

использования участка. Это обстоятельство является препятствиям для развития справедливой конкуренции.

При указанных обстоятельствах, требования истца признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Государственную пошлину в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на ответчиков.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными, размер государственной пошлины составляет 6 тыс. рублей.

В связи удовлетворением требований прокурора и освобождением управления от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

При этом, в силу пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответственно государственная пошлина в сумме 3 тыс. рублей подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 71, 110, 123, 163, 170 - 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) подписанное между Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Буржуа» соглашение от 12.05.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 25.08.2005 № 7700000179 ( № 3700006929), которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 с «для эксплуатации служебных зданий» на «апартамент – отели, гостиницы, общежития».

Применить последствий недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «апартамент - отели, гостиницы, общежития».

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1101002:20 «для эксплуатации служебных зданий».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Буржуа» (ИНН 7810326518, ОГРН 1047815031307) в доход федерального бюджета 3 тыс. рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья О.Б. Куликов