Постановление от 12 октября 2018 г. по делу № А32-15559/2017

643/2018-41429(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15559/2017
г. Краснодар
12 октября 2018 года
Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2018 года. Постановление в полном объеме изготовлено 12 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Янтарное» (ИНН 2326007478, ОГРН 1042314764447) – Железняка А.Р. (доверенность от 20.02.2018), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Алексеева С.С. (доверенность от 31.07.2018), от третьего лица – Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края – Трухановича С.А. (доверенность от 29.03.2018), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27.11.2017 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2018 (судьи Ефимова О.Ю., Соловьева М.В.,

Филимонова С.С.) по делу № А32-15559/2017, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Янтарное» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент), в котором просило:

– признать незаконным решение от 10.02.2017 № 52-4014/17-32.14 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2409,24 га (кадастровый номер 23:03:0000000:36), расположенного по адресу: Краснодарский край, Белоглинский район, СПК «Янтарный», участки № 101 – 1245;

– возложить на департамент обязанность принять решение о предоставлении обществу спорного земельного участка в собственность, подготовить проект договора купли-продажи.


К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (далее – управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда

от 02.08.2018, требования общества удовлетворены. Признан незаконным отказ департамента от 10.02.2017 № 52-4014/17-32.14 в предоставлении в собственность заявителю земельного участка с кадастровым номером 23:03:0000000:36. На департамент возложена обязанность в течение одного месяца с даты вступления в законную силу судебного акта направить обществу проект договора купли-продажи спорного участка. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 606 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) и Закона Краснодарского края от 05.11.2002

№ 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон № 532-КЗ). Суды пришли к выводу о том, что заявитель отвечает условиям, предусмотренным подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), представил в уполномоченный орган необходимые документы, поэтому вправе приобрести в собственность спорный земельный участок. Судебные инстанции отклонили доводы департамента о нахождении в границах испрашиваемого участка водного объекта общего пользования, сославшись на заключение судебного эксперта от 10.08.2017 № 1, согласно которому при почвенном обследовании участка водных объектов не обнаружено. Внутрихозяйственные полевые дороги не препятствуют приватизации земельного участка, поскольку не относятся к землям общего пользования; наличие на спорном земельном участке и в его недрах объекта археологического наследия не исключает возможность приватизации земельного участка, так как объект археологического наследия приватизации не подлежит, на него не распространяется ни право аренды, ни право собственности общества, юридически этот объект выделен из земельного участка и представляет собой самостоятельный объект вещных прав, принадлежащий исключительно государству; общество в результате выкупа земельного участка собственником кургана не становится; внесение изменений в договор аренды (в части увеличения площади земельного участка) произошло по инициативе департамента с учетом результатов проведения землеустроительных работ при передаче участка в состав фонда перераспределения земель. Иные обстоятельства, препятствующие выкупу заявителем испрашиваемого земельного участка, не установлены. Суд


апелляционной инстанции отклонил довод департамента об отсутствии у заявителя действующего договора аренды. С учетом разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73),

статьи 10 Закона № 101-ФЗ, статьи 34 Земельного кодекса заключенный с правопредшественником общества договор аренды земельного участка от 06.03.1998

№ 1687/1 возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2

статьи 621 Гражданского кодекса. При этом этот договор не содержит положений о том, что его действие прекращается по истечении срока аренды участка. В материалах дела отсутствуют сведения о том, что до истечения срока аренды арендодатель уведомил арендатора о принятом в установленном порядке решении не передавать имущество в аренду. Фактически между сторонами продолжались арендные отношения, общество использовало земельный участок по целевому назначению и вносило арендную плату. Кроме того, в силу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (в редакции после 01.03.2015) допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка. На основании названной нормы с заявителем 11.02.2016 заключен новый договор аренды земельного участка площадью 2409,24 га (кадастровый номер 23:03:0000000:36), который зарегистрирован в установленном порядке 24.02.2016. Наличие на испрашиваемом участке курганов препятствием для его предоставления в собственность не является. Статья 50.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), введенная Федеральным законом от 22.10.2014 № 315-ФЗ, допускает возможность предоставления в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору в случае нахождения на нем объекта археологического наследия (кургана) при условии соблюдения требований, установленных пунктами 7 – 10 статьи 48 данного Закона. Объекты археологического наследия, находящиеся в границах испрашиваемого участка, включены в раздел «Охрана историко-культурного наследия» в составе проекта «Схема территориального планирования муниципального образования


Белоглинский район Краснодарского края». Памятники археологии определены на местности, установлены высота, диаметр и охранные зоны курганов, координаты точек границ территории выявленных объектов. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что названные сведения позволяют реализовать правила пункта 9 статьи 48, статьи 49, пункта 2 статьи 50.1 Закона № 73-ФЗ, обеспечить сохранность и раздельный оборот объектов археологического наследия и земельного участка. Следовательно, в данном случае факт нахождения в границах участка объектов археологического наследия не может служить препятствием для его предоставления в собственность обществу в соответствии с правилами подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. Аргумент департамента о не тождественности спорного участка с кадастровым номером 23:03:0000000:36 и участка, предоставленного в аренду по договору от 06.03.1998, в том числе в связи с указанием в дополнительном соглашении от 17.05.2006 иной площади 2409,24 га (в договоре от 06.03.1998 года указано 2299 гектаров, что на 110 га меньше), суд апелляционной инстанции отклонил. Согласно договору аренды от 06.03.1998 № 1687/1 заявителю предоставлено в аренду 2299 га пашни. При внесении изменений в договор аренды соглашением от 17.05.2006 площадь участка уточнена (до 2409 га), что не противоречит требованиям законодательства, в том числе, части 1

статьи 450 Гражданского кодекса. Из дела по проведению землеустройства и подготовке документов для государственного кадастрового учета земельных участков ( № 101 – 1270), проектного плана границ земельных участков ( № 101 – 1270) к акту установления границ фонда перераспределения земель СПК «Янтарное», содержащего поворотные точки

(с указанием их координат), утвержденного руководителем департамента в феврале

2004 года, следует, что площадь земельного участка составляет 2409,24 га. Согласно акту обследования от 22.02.2017 № 49-17 земельный участок представлен следующими угодьями: пашня – 2283,71 га, лесополосы – 99,72 га, внутрихозяйственные дороги – 13,37 га, болота площадью 12,44 га. В акте указано, что болота фактически отсутствуют. Согласно поконтурной ведомости земель фонда перераспределения в границах плана СПК «Янтарный» Белогилинского района по состоянию на 01.01.2003 в состав используемых СПК «Янтарный» земельных участков (7 участков земель краевой собственности общей площадью 2752,56 га, из которых 2616,03 га земли фонда перераспределения, из них площадь сельскохозяйственных угодий – 2616,03 га, пашни – 2616,03 га.) входили 12,44 га болот, 14,26 га полевых дорог, 109,83 га лесополос. Из справки кадастрового инженера следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:03:0000000:36 представляет собой единое землепользование, состоящее из двух контуров (23:03:0101001:4 и 23:03:0101000:27). Согласно плану земель пчелосовхоза «Янтарный» (т. 5, л. д. 105) в


границы испрашиваемого земельного участка включались лесополосы и дороги, необходимые для ведения деятельности связанной с производством сельскохозяйственной продукции. С точки зрения землеустройства совокупность объектов (угодий, плодородных земель и лесополос) представляют собой одну единую и неделимую систему землепользования, необходимую для предотвращения ветровой и водной эрозии. Кадастровый инженер при сравнении графических материалов пришел к выводу о тождественности земельных участков указанных в договоре от 06.03.1998 № 1687/1 и дополнительном соглашении к нему от 17.05.2006, в том числе в связи тем, что в границах кадастрового квартала, в котором расположен рассматриваемый объект, иных подобных по конфигурации, равноудаленности, участков нет. Лесополосы на момент заключения первоначального договора входили в состав рассматриваемого земельного участка. Изменение площади обосновывается уточнением границ в ходе работ по его постановке на государственный кадастровый учет. Относительно расположенных на испрашиваемом земельном участке лесополос апелляционный суд указал, что согласно письму министерства природных ресурсов Краснодарского края от 27.07.2018

№ 202-06.3-22249/18 участок с кадастровым номером 23:03:0000000:36, а также входящие в его состав участки с кадастровыми номерами 23:03:0101001:4 и 23:03:0101000:27 к землям лесного фонда не относятся. Из письма филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 20.07.2018 № 08457/01-10 следует, что спорный земельный участок не имеет общих границ с земельными участками, сведения о которых содержатся в ЕГРН, с видом разрешенного использования «для размещения лесополос». Поскольку при использовании земель сельскохозяйственного назначения (в том числе правообладателю земельного участка) требуется обязательное выполнение мероприятий по обеспечению их сохранности, в том числе защита земель от водной и ветровой эрозии, что обеспечивается лесополосами, организация которых допускается на землях сельскохозяйственного назначения и что не меняет назначение исходного земельного участка в качестве сельскохозяйственного, а также, что в составе земель сельскохозяйственного назначения допускается создание защитных лесных насаждений, лесополосы в рассматриваемом случае не относятся к землям лесного фонда, указанные лесополосы выполняют функцию по защите именно спорного земельного участка (полей, входящих в состав участка), их наличие в данном случае не может являться основанием для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка обществу в собственность.


В кассационной жалобе департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и постановление. Податель жалобы указывает, что дополнительное соглашение от 17.05.2006 к договору аренды от 06.03.1998 заключено без соблюдения публичной процедуры предоставления земель сельскохозяйственного назначения, поэтому является недействительной (ничтожной) сделкой. Недействительность данного дополнительного соглашения влечет ничтожность заключенного с заявителем договора аренды от 11.02.2016 (в связи с отсутствием условий для применения подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Недействительность (ничтожность) названных сделок свидетельствует о том, что общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением о приобретении участка в собственность после истечения срока договора аренды (договор аренды от 06.03.1998 прекратил свое действие в связи истечением срока, на который он заключен). Суды должным образом не исследовали вопрос о тождественности испрашиваемого участка и земельного участка, названного в пункте 1.1 договора аренды от 06.03.1998. В границах испрашиваемого земельного участка находится территория общего пользования – дорога. Земельный участок ограничен в обороте, поскольку в границах его территории расположены курганы, что исключает возможность предоставления в частную собственность. Суды также не учли, что на территории участка находится водный объект общего пользования – балка.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены решения и постановления суда апелляционной инстанции.

Управление представило в суд округа отзыв, в котором сообщило, что в дополнение к ранее имевшейся информации в документах территориального планирования приказами администрации Краснодарского края от 23.07.2018 детализированы границы территории выявленных объектов культурного наследия (курганов), находящихся в границах спорного участка.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы жалобы, представитель общества полагал, что решение от 27.11.2017 и постановление

от 02.08.2018 основаны на представленных в дело доказательствах и не противоречат нормам действующего законодательства. Представитель управления дал пояснения относительно правового режима объектов археологического наследия, расположенных в границах участка.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление следует отменить.


Как видно из материалов дела, 06.03.1998 администрация Белоглинского района (арендодатель) и ТОО «Янтарный» (арендатор) заключили договор № 1687/1 о предоставлении в аренду земельных угодий общей площадью 2299 га пашни для выращивания сельскохозяйственных культур, который зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Белоглинского района за № 1678/1. Договор заключен сторонами на основании постановления администрации от 02.12.1997 № 660 на срок 10 лет (т. 1, л. д. 22 – 25).

Суды установили, что 13.04.2006 на государственный кадастровый учет поставлено единое землепользование площадью 2409,24 га (кадастровым номером 23:03:0000000:36) с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения), другие виды угодий, расположенное по адресу: Краснодарский край, Белоглинский район, СПК «Янтарный», участки № 101 – 1245 (т. 1, л. д. 63 – 69). В состав данного землепользования включены следующие земельные участки сельскохозяйственного назначения: площадью 247,09 га (кадастровый номер 23:03:0101000:27) и площадью 2162,15 га (кадастровый номер 23:03:0101001:4).

Департамент, администрация муниципального образования Белоглинский район и общество 17.05.2006 заключили дополнительное соглашение к договору аренды

от 06.03.1998 № 1687/1, согласно которому администрация (арендодатель) уступает, а департамент принимает на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды

от 06.03.1998 № 1687/1 (т. 1, л. д. 26 – 34). Кроме того, договор аренды от 06.03.1998

№ 1687/1 изложен в новой редакции, в том числе: ему присвоен новый номер – 0000001480; указан кадастровый номер земельного участка (23:03:0000000:36), расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Краснодарский край, Белоглинский район, относительно ориентира СПК «Янтарный», участки № 101 – 1245, для ведения сельскохозяйственного производства; площадь земельного участка с кадастровым номером 23:03:0000000:36 составила 24 092 400 кв. м (ранее предоставлялся земельный участок площадью 2299 га пашни); срок действия договора определен до 06.03.2016 (пункт 7.2. соглашения). Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 13.07.2006.

Дополнительным соглашением от 24.07.2013 изменен номер договора аренды от 06.03.1998 ( № 8803000163; т. 1, л. д. 50).

На основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и Закона Краснодарского края от 10.10.2006 № 1101-КЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности


Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края» администрация муниципального образования Белоглинский район (арендодатель) и общество (арендатор) на 18 лет заключили договор № 8803000193 аренды земельного участка площадью 24 092 400 кв. м (кадастровый номер 23:03:0000000:36), расположенного по адресу: Краснодарский край, Белоглинский район, СПК «Янтарный», участки № 101 – 1245, для ведения сельскохозяйственного производства (т. 1,

л. д. 53 – 62). Договор зарегистрирован в установленном порядке 24.02.2016, что следует из выписки из ЕГРН от 02.03.2017.

Общество 26.12.2016 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2

статьи 39.3 Земельного кодекса земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 2409,24 га с кадастровым номером 23:03:0000000:36 (т. 1, л. д. 17, 18).

Департамент в письме от 10.02.2017 № 52-4014/17-32.14 отказал в предоставлении в собственность испрашиваемого участка, указав, что дополнительное соглашение

от 17.05.2006 к договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

от 06.03.1998 № 0300000472 в части продления срока действия договора аренды имеет признаки ничтожной сделки, указанная сделка не породила правовых последствий, в результате чего общество (не являясь арендатором), не вправе обращаться с заявлением о приобретении земельного участка в собственность. Кроме того, на спорном участке расположены курганы, две безымянные балки, а также в границы данного участка входит болото площадью 12,44 га (т. 1, л. д. 13 – 16).

Общество, полагая, что отказ департамента в предоставлении спорного земельного участка в собственность противоречит действующему законодательству и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.


Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом № 101-ФЗ. Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункт 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

В статье 39.16 Земельного кодекса в числе прочих приведено следующее самостоятельное основание для отказа в предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность физических и юридических лиц – с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо,


которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из соблюдения обществом установленного законом порядка приобретения спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственность без проведения торгов.

При этом суды установили, что испрашиваемый заявителем земельный участок площадью 2409,24 га фонда перераспределения (кадастровый номер 23:03:0000000:36) принадлежит на праве собственности субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю. Сведения о государственной регистрации договора аренды от 11.02.2016

№ 8803000193, заключенного с обществом в отношении испрашиваемого участка, внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24.02.2016 (т. 2, л. д. 104 – 123).

В границах земельного участка с кадастровым номером 23:03:0000000:36 находятся объекты археологического наследия, включенные в перечень выявленных объектов культурного наследия распоряжением комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края

от 21.05.1996 № 11-1-р (т. 2, л. д. 145 – 148): «Курганная группа "Семеноводческая 1"», пос. Семеноводческий, 1,75 км к северо-северо-востоку от поселка; «Курганная группа "Семеноводческая 2"», пос. Семеноводческий, 2,05 км к северо-северо-западу от поселка; «Курганная группа "Семеноводческая 4"», пос. Семеноводческий, 1,8 км к юго-западу

от поселка; «Курган», пос. Семеноводческий, 2,5 км на северо-восток от северной окраины поселка (место окончания автодороги от пос. Селекционный).

Указанные объекты археологического наследия включены в раздел «Охрана историко-культурного наследия» в составе проекта «Схема территориального планирования муниципального образования Белоглинский район Краснодарского края». Памятники археологии обозначены на местности, также определены высота, диаметр и охранная зона курганов, координаты точек границ территории выявленных объектов

(т. 6, л. д. 4 – 9).

С учетом установленных обстоятельств судебные инстанции правомерно указали, что названные сведения позволяют реализовать правила пункта 9 статьи 48, статьи 49, пункта 2 статьи 50.1 Закона № 73-ФЗ, обеспечить сохранность и раздельный оборот объектов археологического наследия и земельного участка. Следовательно, факт нахождения в границах участка объектов археологического наследия не может служить препятствием для его предоставления в собственность обществу в соответствии с правилами подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.


Судебные инстанции, отклоняя довод департамента о наличии на спорном земельном участке водных объектов, правомерно руководствовались представленным в дело заключением судебной экспертизы. В заключении от 10.08.2017 № 1 указано, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:03:0000000:36, расположенного по адресу: Краснодарский край, Белоглинский район, СПК «Янтарный», участки

№ 101 – 1245, при почвенном обследовании водных объектов, к которым в силу Водного кодекса Российской Федерации относятся природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима, не обнаружено. Обследованная территория представлена лугово-черноземными карбонатными слитыми слабогумусными сверхмощными легкоглинистыми почвами на видоизмененных лессовидных глинах. Данная территория по почвенным условиям может быть использована под пастбища

(т. 2, л. д. 156 – 181). Кроме того, согласно акту обследования земельного участка от 27.02.2017 № 49 – 17 на земельном участке отсутствуют болота (т. 1, л. д. 105).

В то же время, удовлетворяя требования общества, суды не учли следующее. На основании постановления главы администрации Белоглинского района

от 02.07.1992 № 352 предоставлено в аренду сроком на 5 лет 12 270 га пашни хозяйствам района, в том числе, т/о «Янтарный» – 2147 га пашни (т. 5, л. д. 60 – 62) в северной части землепользования 1 – 3 и часть 7 поля полевого севооборота (т. 5, л. д. 69).

Договор аренды от 06.03.1998 № 1687/1, предусматривающий предоставление в аренду земельных угодий площадью 2299 га пашни, заключен на основании постановления главы Белоглинского района Краснодарского края от 02.12.1997 № 660 «О продлении срока аренды и предоставлении земельных участков в аренду сельхозпредприятиям для сельхозпроизводства».

Сведения о том, что названные правовые акты предусматривали возможность передачи в аренду иных земель в материалах дела отсутствуют.

Общество, ссылаясь на возможность последующего уточнения состава и площади сельскохозяйственных угодий, не учитывает, что соответствующие рекомендации относились к землям, передаваемым в собственность хозяйств (т. 5, л. д. 63 – 65). Довод о том, что лесополосы и дороги предназначены исключительно для обслуживания сельскохозяйственных угодий общества и фактически входили в земельный массив, предоставленный в 1998 году, не принимается. Из представленного в дело плана землепользования пчелосовхоза, поконтурных ведомостей следует, что лесополосы (система полезащитных насаждений) и дороги предназначались для обслуживания всего земельного массива, в границах которого земельные участки предоставлялись и иным лицам.


Границы испрашиваемого земельного участка фонда перераспределения земель по поручению департамента утверждены распоряжением главы муниципального образования Белоглинский район от 13.04.2006 № 65-р. Согласно плану границ участка в состав его территории (2409,24 га) включены следующие виды угодий: 2283,71 га пашня, 99,72 га лесополосы, 13,37 га дороги, 12,44 га болота (т. 2, л. д. 124 – 126).

На основании договора от 06.03.1998 № 1687/1 администрация Белоглинского района (арендодатель) предоставила ТОО «Янтарный» в аренду земельные угодья общей площадью 2299 га, в том числе пашни 2299 га для выращивания сельскохозяйственных культур (с указанием на отсутствие земель под водой и прочих земель). К договору прилагался план передаваемого в аренду земельного участка. В силу пункта 1.2 договор заключен на 10 лет с момента его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству Белоглинского района.

Со ссылкой на данный договор аренды администрация муниципального образования Белоглинский район, департамент и общество 17.05.2006 заключили к нему дополнительное соглашение. Договор аренды от 06.03.1998 года изложен в новой редакции. Обществу (арендатору) предоставлен в аренду земельный участок площадью 2409,24 га (кадастровый номер 23:03:0000000:0036). В силу пункта 7.2 договора он действует в течение 18 лет, до 06 марта 2016 года. Согласно кадастровому паспорту от 13.04.2006 данный участок включал в себя: 2283,71 га пашни, 99,72 га лесополос, 13,37 га дорог, а также 12,44 га болот (т. 1, л. д. 26 – 46).

В силу пункта 2 статьи 77 Земельного кодекса в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые, в том числе внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений.

Из представленных в дело доказательств следует, что площадь земельного участка, предоставленного обществу в связи с заключением дополнительного соглашения

от 17.05.2006 увеличилась с 2299 га пашни до 2409,24 га за счет иных земель, в результате чего сформировано единое землепользование с включением в границы ранее используемой площади пашни (2299 га) полезащитных лесных полос, дорог, болот. Стороны также увеличили срок действия договора (до 06.03.2016; пункт 7.2). Анализ условий названного дополнительного соглашения (т. 1, л. д. 26 – 35) позволяет утверждать, что стороны изменили объект аренды, иные существенные условия сделки, то есть фактически заключили новый договор.

Предоставление в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения


возможно при условии соблюдения публичных процедур (статья 10 Закона № 101-ФЗ, статья 34 Земельного кодекса в редакции до 01.03.2015, подпункты 4 и 11 пункта 1

статьи 1, пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса в редакции после 01.03.2015). В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014

№ 308-ЭС14-1222 и от 18.05.2015 № 310-ЭС-14-7728 сформулированы правовые позиции относительно соблюдения порядка предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения от 17.05.2006) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам предоставления земельных участков, гарантирующим равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам.

Таким образом, требование о передаче заинтересованному лицу в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения только после предварительного и заблаговременного опубликования соответствующего сообщения направлено на защиту интересов неопределенного круга лиц.

В абзаце четвертом пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений


раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее. Возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

Такой аргумент содержался в оспариваемом отказе, а также в возражениях департамента, приводимых при рассмотрении дела судами.

Из содержания дополнительного соглашения от 17.05.2006 не следует, что оно заключено с соблюдением публичного порядка предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку дополнительное соглашение от 17.05.2006 заключено с нарушением норм пункта 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ и статьи 34 Земельного кодекса, оно является недействительной (ничтожной) сделкой (статьи 166 и 168 Гражданского кодекса в применимой редакции).

Изложенное свидетельствует и об отсутствии предусмотренных законом оснований для заключения с обществом без соблюдения предусмотренных законом публичных процедур нового договора аренды в отношении земельного участка площадью 2409,24 га (договор от 11.02.2016 № 8803000193).

В данной ситуации владение земельным участком публичной собственности на основании ничтожного договора аренды не может рассматриваться в качестве условия, позволяющего приобрести в собственность без торгов такой земельный участок

(статьи 166, 167 Гражданского кодекса и подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

С учетом разъяснений относительно возможности восстановления ранее совершенной арендной сделки, содержащихся в абзаце 5 пункта 5 постановления № 73, а также пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, принимая во внимание недействительность (ничтожность) соглашения от 17.05.2006 и договора от 11.02.2016, общество является арендатором земельного участка, названного в первоначальной редакции договора от 06.03.1998 № 1687/1, состоявшего из 2299 га пашни (т. 1,

л. д. 22 – 25).

В настоящий момент земельный участок площадью 2299 га отсутствует, поскольку за счет его территории сформирован земельный участок площадью 2409,24 га (кадастровый номер 23:03:0000000:0036), с включением в его состав помимо полезащитных лесных полос площадью 99,72 га, предназначенных для защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений,


дорог площадью 13,37 га и болот площадью 12,44 га (т. 2, л. д. 126).

Довод представителя общества о том, что земли, занятые дорогами и лесополосами предназначены исключительно для использования по назначению принадлежащего обществу земельного участка, суд округа не принимает.

Пункт 2 статьи 77 Земельного кодекса устанавливает, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В силу статьи 78 Земельного кодекса земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для создания защитных лесных насаждений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, за исключением таких земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, собственности муниципальных образований, граждан и юридических лиц либо предоставленных физическим или юридическим лицам на ином вещном праве, относятся к государственной собственности субъектов Российской Федерации.

В экспертом заключении указано, что земельный участок с кадастровым номером 23:03:0000000:36 входит в первый агроклиматический район; господствующие ветры восточных и северо-восточных направлений, вызывающие зимой вымерзание посевов, а при большой скорости – пыльные бури; к неблагоприятным факторам данной местности относятся сильные ветры, суховеи, недостаток влаги (т. 2, л. д. 160).

Из представленной в материалы дела поконтурной ведомости земель фонда перераспределения по состоянию на 01.01.2003 видно, что лесополосы, дороги и болота обозначались в качестве самостоятельных контуров, входивших в план землепользования земель фонда перераспределения земель в границах СПК «Янтарный» (т. 2, л. д. 25 – 46). При этом расположение лесополос по отношению к полям, входящим в границы земель пчелосовхоза «Янтарный» (т. 5, л. д. 105), позволяет утверждать, что названные


лесонасаждения образовывали единую полезащитную систему.

Земельный массив фонда перераспределения в границах СПК «Янтарный" Белоглинского района по состоянию на 01.01.2003 включал в себя площадь пашни и иных земель, равную 2752,56 га, из которых 2616,03 га пашни, 12,44 га болот, 14,26 га дорог, 109,83 га лесополос. Из всей площади пашни (2616,03 га) крестьянские фермерские хозяйства использовали – 332,32 га, СПК – 2283,71 га (т. 5, л. д. 28). Представленная в дело схема перераспределения земель (на плане земель пчелосовхоза «Янтарный»), заключения кадастрового инженера также подтверждают, что в аренду правопредшественнику общества предоставлены не все земельные участки, ранее использовавшиеся совхозом. Доказательств создания за свой счет спорных лесонасаждений в период владения участком на праве аренды заявитель не представил.

Защитные лесные насаждения на землях сельскохозяйственного назначения представляют собой искусственно созданные посадкой насаждения (деревья, кустарники), не входящие в лесной фонд, функционально предназначенные для защиты земель сельскохозяйственного назначения от воздействия неблагоприятных явлений природного, антропогенного и техногенного происхождения посредством использования их почвозащитных, водорегулирующих и иных защитных свойств.

Согласно статье 7 Федерального закона от 10.01.1996 № 4-ФЗ «О мелиорации земель» агромелиорация земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий, обеспечивающих сохранение, улучшение земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений. К этому типу мелиорации земель относятся, в частности, и противоэрозионная – защита земель от эрозии путем создания лесных насаждений на оврагах, балках, песках, берегах рек и др. территориях; полезащитная – защита земель от воздействия неблагоприятных явлений природного антропогенного и техногенного происхождения путем создания защитных лесных насаждений по границам земель сельскохозяйственного назначения; пастбищезащитная – предотвращение деградации земель пастбищ путем создания защитных лесных насаждений.

Защитные лесные насаждения на землях сельскохозяйственного назначения, ранее созданные в процессе осуществления мероприятий по охране земель не за счет землепользователя, не могут считаться принадлежностью конкретного земельного участка (в массиве земель сельскохозяйственного назначения).

В случае, если в состав земельного участка сельскохозяйственного назначения включена полезащитная лесная полоса, предназначенная для защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений,


в том числе и смежных земельных участков сельскохозяйственного назначения, и которая не создавалась заявителем в целях улучшения земель, такой земельный участок не может быть предоставлен в собственность арендатору при реализации положений подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Суд апелляционной инстанции при оценке информации министерства природных ресурсов Краснодарского края (письмо от 27.07.2018; т. 6, л. д. 23) и заключения кадастрового инженера (т. 6, л. д. 2, 3) не учел, что отсутствие спорных лесополос в реестре защитных лесных насаждений, а также спорного земельного участка в составе земель лесного фонда, не препятствует отнесению полевых лесонасаждений к объектам, функционально предназначенным для защиты земель сельскохозяйственного назначения от неблагоприятных явлений природного, антропогенного и техногенного происхождения посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных защитных свойств деревьев и кустарников. При этом спорные лесополосы находятся в земельном массиве сельскохозяйственного назначения и в силу их расположения, определенного при создании до момента приобретения в аренду истцом, служат для защиты от водной и ветровой эрозии не только спорного, но и соседних земельных участков (т. 5, л. д. 105). Изложенное следует также из абзаца второго письма от 20.07.2018 органа кадастрового учета, на которое сослался суд апелляционной инстанции (т. 6, л. д. 24 – 29).

Письмо департамента от 28.02.2011 № 52-3112/11-32.23, на которое опирается заявитель (т. 5, л. д. 7), относится к земельному участку площадью 2409,24 га, следовательно, не может подтвердить или опровергнуть обстоятельства, связанные с заключением в 2006 году дополнительного соглашения к договору от 06.03.1998.

Относительно земель «под болотами» суд округа отмечает следующее.

В пункте 1.1 договора 06.03.1998 № 1687/1 отсутствует указание на наличие в составе предоставленного в аренду участка земель «под водой». Названные земли включены в состав предоставленного обществу участка на основании соглашения от 17.05.2006. При этом, исходя из заключения судебной экспертизы, эти земли могут быть использованы под пастбища (т. 2, л. д. 164). Изложенное свидетельствует о правомерности довода департамента об изменении объекта аренды, которое не может быть квалифицировано в качестве допустимого уточнения площади участка.

Аргумент представителя общества о допущенном департаментом злоупотреблении правом не может служить достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований. Действительно, земельный участок площадью 2409,24 га с включением в него лесополос и дорог, сформирован по указанию департамента. Названный орган также должен был обеспечить соблюдение публичного порядка предоставления в аренду земель


сельскохозяйственного назначения. В то же время в правоотношениях, возникающих при реализации льготного порядка предоставления земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность, департамент выступает не только как представитель арендодателя (публично-правового образования), но и как орган государственной власти, который должен обеспечить соблюдение норм действующего земельного законодательства при предоставлении земельных участков, находящихся в публичной собственности.

В подобной ситуации необходимость исключения последствий злоупотреблений, допущенных в системе отношений «арендодатель – арендатор», не исключает требований закона о реализации публичных процедур и не может определять приоритет арендатора перед третьими лицами.

Баланс частных и публичных интересов в рассматриваемом случае достигается путем исключения из состава участка лесонасаждений и дорог, необходимых для защиты и эксплуатации участков иных лиц.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение и постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Поскольку отказ департамента основан на положениях статей 39.16 и 39.17 Земельного кодекса, а материалы дела подтверждают отсутствие предусмотренных законом условий для предоставления заявителю участка площадью 2409,24 га в собственность без проведения торгов, у судов отсутствовали условия для удовлетворения требований общества по правилам главы 24 Кодекса.

При таких обстоятельствах решение и постановление следует отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований (часть 3

статьи 201 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 − 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2018 по делу


№ А32-15559/2017 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.И. Мещерин Судьи В.Е. Епифанов И.В. Сидорова