Решение от 28 октября 2019 г. по делу № А40-81775/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-81775/19-60-550
29 октября 2019 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 29 октября 2019 года

Арбитражный суд в составе: председательствующего Буниной О.П.,

членов суда: единолично, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Луганько Н.С.,

в заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 – представитель, по доверенности от 21.12.2018г.;

от ответчика – ФИО2 – представитель, по доверенности от 24.06.2019г., ФИО3 – представитель, по доверенности от 28.01.2019г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 5072 дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Кинодом» (ОГРН <***>, ИНН <***>; 119123, <...>, литер А, кв.16; дата регистрации: 14.12.2018г.) к акционерному обществу «СИНЕМА ПАРК» (ОГРН <***>; ИНН <***>; 125212, <...>, эт.пом.ком 4. XIV. 17; дата регистрации: 04.04.2000г.) о расторжении договора аренды части здания от 25.05.2016, снятии обременения с арендуемого имущества

Установил:

ООО «Кинодом» обратилось в суд с иском к АО «СИНЕМА ПАРК» о расторжении договора аренды части здания от 25.05.2016, снятии обременения с арендуемого имущества путем внесения записи о прекращении договора аренды, в соответствии со ст.452 ГК РФ.

Протокольным определением суда от 14.10.2019г. отказано в удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды от 25.05.2016г.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам письменного отзыва на иск.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между ООО «Панорама» (арендодатель) и ООО «Вэри Кофе» (арендатор) заключен договор аренды части здания от 25.05.2016г., во исполнение условий которого Арендатору предоставлены помещения кинотеатра в здании ТРЦ «Колизей Синема» (далее - помещение), находящиеся по адресу: <...>.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 06 июня 2016 года (№59-59/020-59/020/222/2016-1346/1).

Соглашением от 28 сентября 2016 года о замене стороны в договоре аренды от 25 мая 2016 года ООО «Вэри Кофе» передал свои права и обязанности по договору АО «Синема Парк», о чем Арендатор уведомил Арендодателя письмом №08-2/05ВК от 12.10.2016г.

14 декабря 2018г. Федеральной налоговой службой осуществлена государственная регистрация реорганизации ООО «Панорама» в форме выделения Общества с ограниченной ответственностью «Кинодом» и Общества с ограниченной ответственностью «Рента.ру».

В соответствии с передаточным актом и разделительным балансом ООО «Панорама» с 14 декабря 2018г. права и обязанности ООО «Панорама» по договору аренды части здания от 25.05.2016г. с АО «Синема Парк» переходят к Обществу с ограниченной ответственностью «Кинодом» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Согласно п.3.1 договора, срок аренды помещения составляет 15 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений в аренду согласно п.8.1 договора, с правом дальнейшего продления срока аренды в порядке, установленном п.11.2 договора.

В соответствии с п.4.1 договора, в течение всего срока аренды по настоящему договору арендатор обязан платить за владение и пользование помещением (аренду) арендную плату в размере и порядке, предусмотренном настоящим договором. Арендная плата состоит из Базовой арендной платы и оборотной части арендной платы. Начисление арендной платы осуществляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения в аренду согласно п.8.1 договора (п.4.1).

Базовая арендная плата (плата взимаемая арендодателем за владение в пользование помещением). Размер базовой арендной платы составляет 30 000 000руб., в т.ч. НДС 18% в год зав помещение, из расчета 4 555руб. 46коп. Базовая арендная плата не подлежит уменьшению, если стороны не договорятся об ином. Оплата Базовой арендной платы производится арендатором не позднее 5-го банковского дня оплачиваемого месяца, в размер, составляющем 1/12 от годовой величины базовой арендной платы, установленной настоящим пунктом (п.4.2).

В соответствии с п.4.3 договора. Начиная с 13-го месяца с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения размер базовой арендной платы может изменяться арендодателем не чаще одного раза в 12 месяцев и не более чем на 4% от действующей базовой арендной платы на момент ее увеличения. В этом случае, арендодатель обязан направить арендатору письменное уведомление не менее, чем за 25 календарных дней, при этом измененная ставка базовой арендной платы подлежит уплате не ранее, чем по истечении 25 календарных дней с даты поучения такого уведомления арендатором. В случае если уровень инфляции за календарный год по данным Росстата за предыдущий календарный год составит более 30%. Стороны вправе договориться о пересмотре процента индексации, указанного в абз. 1 настоящего пункта, по соглашению сторон. Процент, установленный для оборотной части арендной платы, увеличению не подлежит (п.4.3).

Оборотная часть арендной платы – это плата, которая определяется как положительная разница между а) суммой оборота арендатора за Оборотный период (с учетом НДС), умноженной на 12% процентов и б) размером Базовой части арендной платы (с учетом НДС), уплаченной арендатором за тот же оборотный период. Рассчитанная в соответствии с условиями настоящего абзаца Оборотная часть арендной паты включает в себя НДС. Для целей настоящего договора. Под оборотом арендатора стороны понимают общую сумму проданных товаров (оказанных услуг, выполненных работ) в помещении с использованием и без использования контрольно-кассовой техники (ККМ), продажи за наличные, по безналичному расчёту, по банковским и кредитным картам, по бонусным программам, продажи в кредит, а также продажа с иными видами оплат, за вычетом денежных средств, которые были возвращены по удовлетворённым претензиям потребителей, в соответствии с нормами законодательства о защите прав потребителей за отчетный период, и за вычетом доходов от рекламной деятельности.

В оборот арендатора от реализации (продаж) товаров (оказанных) услуг, выполненных работ) в помещении включается подлежащая уплата арендатором сумма налога на добавленную стоимость (НДС). Оборотным периодом является календарный месяц. При этом стороны согласовали, что в случае, если начало срока аренды не совпадает с началом календарного месяца, то первым оборотным периодом будет являться период с даты начала ведения арендатором коммерческой деятельности в помещении и до окончания календарного месяца.

В случае если помещение (его часть) передается арендатором в субаренду (с согласия арендодателя) в объем оборота арендатора, указанного в настоящем пункте, входит оборот субарендатора. При этом арендатор обязуется обеспечить представленное субарендатором данных об обороте и документов их подтверждающих. Данные об обороте за прошедший месяц предоставляется арендодателю не позднее 5 рабочего дня месяца, следующего за отчетным, в котором рассчитывается оборот в виден справки об обороте.

В обоснование своих требований истец указывает на то, что ответчик в нарушение принятых на себя обязательств допускает просрочки два и более периода в оплате арендных платежей, не представляет сведения об оборотах, нарушает обязательства по компенсации коммунальных и эксплуатационных платежей, сократил число субарендаторов и не учитывает оборот субарендаторов.

В связи с чем, по мнению истца, имеются основания для расторжения договора.

23 октября 2018г. досудебная претензия от 22.10.2018г. №30 с предложением о расторжении договора аренды части здания от 25.05.2016 года была вручена Арендатору. Арендатор ответил отказом на содержащееся в претензии требование о расторжении договора аренды.

В связи с чем, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии с п.12.1 договора, в случае существенного нарушения арендатором своих обязательств и не устранения такого нарушения в течение максимального срока, определенного арендодателем для этого в соответствующем уведомлении, направленном арендатору. Который в любом случае не должен превышать 10 календарных дней, арендодатель по истечении срока, установленного арендатору для устране5ния нарушения, вправе расторгнуть настоящий договор в судебном порядке, предусмотренном законодательств РФ. При этом такое расторжение не лишает арендодателя права обратиться с претензией или с иском к арендатору в отношении предшествующих нарушений или взысканию любой суммы, подлежащей уплате до даты такого отказа и/или расторжения, или в связи с таковыми.

Любое из перечисленных ниже событий признается существенным нарушением обязанностей арендатора и является основанием для предъявления арендодателем требования о расторжении договора согласно настоящего пункта А) неоднократная (два и более раза в течение каждого срока аренды) просрочка внесения арендатором арендной платы на срок более 15 банковских дней после наступления срока платежа, установленного договора;…Д) арендатор систематически нарушает свои обязательства по договору с Управляющей организацией по обеспечении объекта аренды коммунальными или/и эксплуатационными услугами, если это приводит к существенному ухудшению состояния инженерных систем и оборудования.

Истец утверждает, что ответчиком не оплачена базовая часть арендной платы за июль, август, сентябрь, декабрь 2018г.

Однако, из представленных в материалы дела доказательств следует, что суммы за оспариваемые периоды были оплачены арендатором в соответствующих месяцах, что подтверждается платежными поручениями: №№36481 от 20.07.2018г. на сумму 2.600.000руб., 38460 от 16.08.2018г. на сумму 2.600.000руб., №42287 от 10.09.2018г. на сумму 2.686.666руб., №57788 от 17.12.2018г. на сумму 2.704.000руб., также ответчик оплатил пени за просрочку оплаты базовой части арендной платы за июль 2018г. в сумме 10.400руб. платежным поручением №36976 от 31.07.2018г., за август 2018г. в размере 20.800руб. платежным поручением №40350 от 29.08.2018г., за сентябрь 2018г. в размере 8.060руб. платёжным поручением №46000 от 11.01.2018г.

При этом, указанная просрочка не является в силу содержания п.12.1.1. договора существенным нарушением условий договора.

Существенным признается просрочка оплаты сроком более 15 банковских дней, имевшая место 2 и более раз в текущем году, что в настоящем случае отсутствует, а незначительная просрочка оплаты арендной платы не может расцениваться как существенное нарушение условий договора, носящий систематический характер, и причиняющий ущерб арендодателю, при условии выплаты ему неустойки за просрочку внесения платежей.

В соответствии с п.4.4 договора между Истцом и Ответчиком Оборотная часть арендной платы определяется как положительная разница между: а) суммой оборота арендатора за оборотный период (с учетом НДС), умноженной на 12% и б) размером Базовой части арендной платы (с учетом НДС), уплаченной арендатором за тот же оборотный период.

По утверждению истца, ответчик в нарушение принятых на себя обязательств, не предоставляет данные об оборотах субарендаторов для расчета Оборотной части арендной платы.

Между тем, Ответчиком в соответствии с условиями договора предоставлялись исчерпывающие отчеты об оборотах, полученные Истцом.

Истец указывает на то, что в настоящее время в список субарендаторов Ответчика входят: ИП ФИО4 (аренда площади 5,5кв.м. для торгового оборудования по продаже кукол (п.п.2.1, 2.2) Договор субаренды №СП-13741 от 01.07.2018г.); ИП ФИО5 (аренда площади 150кв.м. для развлекательного оборудования «PLAY DAY» (см. п.п.2.1, 2.2) Договор субаренды №СП-13945 от 06.10.2018г.); ИП ФИО6 (аренда площади 16,8кв.м. для аттракциона «Тир» (п.п.2.1, 2.2) Договор субаренды №СП- 12971 от 01.04.2018г.); ИП ФИО7 (аренда площади 1кв.м. для продажи аксессуаров к телефонии (п.п.2.1, 2.2) Договор субаренды №СП-12272 от 01.12.2017г.); ИП ФИО8 (аренда площади 30кв.м. для аттракциона виртуальной реальности «Play VR» (п.п.2.1, 2.2) Договор субаренды №СП-13805 от 20.08.2018г.); ООО «Лазертаг Квазар» Аренда площади 406,60кв.м. для аттракциона «Лазертаг Арена» (п.п.2.1, 2.2) Договор субаренды №СП-13863 от 01.08.2018г.).

Однако, доказательств наличия арендных правоотношений с указанными лицами истцом не представлено, а наличие писем с запросом согласия на субаренду фактически лишь подтверждает деятельность Ответчика по поиску субарендаторов, то есть процесса по увеличению доходности арендуемого Ответчиком имущества.

С учетом характера деятельности субарендаторов, оборотная часть арендной платы может не иметь положительное значение во всех отчетных периодах, в связи с чем, оборотная часть не всегда подлежала оплате Ответчиком Истцу.

Фактически же, выплата оборотной части арендной платы соответствовала общей посещаемости сети кинотеатров, с учетом индекса посещаемости на зал в день 2014-2018, подготовленный НЕВАФИЛЬМ RESEARCH, что в целом совпадает с графиком выхода фильмов с большими кассовыми сборами и длительными выходными (январь и май), а именно (отчеты об оборотной части).

Следовательно, предоставленные Истцу отчеты о размере оборотной части арендной платы, соответствуют объективному индексу посещаемости кинотеатров и не имеют признаков сокрытия или не включения оборотов субарендаторов.

Таким образом, в распоряжении Истца была вся необходимая информация и документы для Оборота Арендатора с учетом субарендаторов, в том числе за спорные периоды аренды. Отчет об Обороте Арендатора предоставляется Ответчиком в виде справки об Обороте по форме согласно Приложению № 5 к Договору. Справка об обороте содержит общий розничный товарооборот Арендам при осуществлении коммерческой деятельности в Помещении, в том числе оборот субарендатора, отсутствие в данном отчете отдельной строки о данных оборота субарендатора не означает, что такие данные не включены в Оборот Арендатора или не предоставляются совсем. Из вышеизложенного следует, что Арендатором не допускались нарушения условий части расчета и уплаты Оборотной части Арендной платы.

Доводы относительно незаключенности ответчиком договора с управляющей организацией на оказание коммунальных услуг отклоняются как необоснованные.

В соответствии с п.4.5 Договора Арендодатель принял на себя права и обязанности по оказанию указанных услуг.

Согласно пояснениям ответчика, арендодатель непосредственно выставлял Арендатору счета за оказанные коммунальные и эксплуатационные услуги, которые оплачивались Арендатором на протяжении срока Договора в отсутствие возражений Арендодателя о ненадлежащем характере данных платежей.

Таким образом, Арендатор не нарушает свои обязательства по Договору по обеспечению Объекта аренды коммунальными и/или эксплуатационными услугами, и, следовательно, не допускает ухудшения состояния инженерных систем и оборудования.

При этом, в связи с получением претензии №30 от 22.10.2018г. Арендатор направил в Управляющую организацию ООО «Деловой центр «Колизей» письмо №153/2018 от 29.10.2018г. о рассмотрении возможности заключения прямого договора между ООО «Деловой центр «Колизей» и АО «СИНЕМА ПАРК» на возмещение услуг в отношении арендуемых помещений и мест общего пользования на период действия Договора в целях приведения в соответствие с условиями Договора порядка возмещения эксплуатационных и коммунальных услуг.

Таким образом, ответчик предпринял соответствующие меры к заключению договора с управляющей организацией.

При этом, ответчик в полном объеме оплачивает коммунальные и эксплуатационные услуги в отношении помещения и мест общего пользования, а просрочка оплаты не повлекла и не могла повлечь существенного ухудшения состояния инженерных систем и оборудования.

Доводы о невнесении платы за коммунальные и эксплуатационные услуги за октябрь 2017г. в размере 1 317 441,55руб. опровергаются материалами дела - счет на оплату указанных услуг №82 был выставлен только 28.11.2017г., т.е. после направления претензии на сумму 1 257 938,41руб. Указанный счет был полностью оплачен, что подтверждается платежными поручениями: №№27385 от 06.12.2017г., 27386 от 06.12.2017г., 27387от 06.12.2017г., 27388 от 06.12.2017г.

Таким образом, расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд не усмотрел оснований для расторжения договора аренды, заключенного на длительный срок.

В данном случае, существенного нарушения ответчиком условий договора аренды судом не установлено.

Требование истца о снятии обременения с арендуемого имущества путем внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости прекращении договора части здания от 25.05.2016 года в течение (пятнадцати) рабочий дней с момента вступления решения суда в законную силу также удовлетворению не подлежит.

Государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ.

«О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ), иными федеральными законами и издаваемыми в соответствии с ними другими нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ч.1 ст.14 Закона №218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

В соответствии с п.5 ч.2 ст.14, п.1 ст.58 Закона №218-ФЗ основанием для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, снятие обременения с арендуемого имущества носит заявительный характер, а требование о снятии обременения в судебном порядке является ненадлежащим способом защиты истца применительно к рассматриваемому спору.

Государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством наличия у субъектов гражданского оборота прав на недвижимое имущество, акт подтверждения юридической силы правоустанавливающих документов.

При наличии между сторонами спора из обязательственных отношений надлежащим является способ защиты, направленный на прекращение арендных отношений и возврат помещений, либо на признание сделки недействительной и применение последствий недействительности в виде реституции. Поскольку стороны спора связаны в отношении помещений сделкой, подлежит применению специальный способ защиты. Тем самым, требование о снятии обременения с арендуемого имущества, по своему характеру не может предъявляться в самостоятельном исковом порядке, поскольку является следствием разрешенного спора между субъектами обязательственных отношений, и осуществляется заинтересованной стороной в соответствии с законом о регистрации.

При таких обстоятельствах, оснований к удовлетворению заявленных требований у суда не имеется.

Судебные расходы по госпошлине в связи с отказом в удовлетворении исковых требований относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619 ГК РФ, ст.ст.4, 65, 75, 101-103, 110, 112, 167-170, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина