Решение от 31 августа 2017 г. по делу № А40-35161/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-35161/17-10-320
г. Москва
31 августа 2017г.
Резолютивная часть решения объявлена 10 августа 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 31 августа 2017г.

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Пуловой Л.В.,

членов суда: единолично, при ведении протокола помощником Кузьминой И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО "НЕКСИ" (ОГРН 1027739404967)

к ООО "Техреал" (ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды;

о признании права собственности на неотделимые улучшения,

с участием:

от истца – ФИО2 по дов. № б/н от 21.02.2017г.,

от ответчика -ФИО3 по дов. от 31.07.17; ФИО4 по дов. №б/н от 30.05.2017г.,

установил:

исковые требования заявлены о расторжении договора аренды №А16-04 от 11.04.2016г. между ЗАО "НЕКСИ" и ООО "Техреал" и обязании передать имущество по передаточному акту; о признании за ЗАО "НЕКСИ" права собственности на неотделимые улучшения, произведенные ООО "Техреал" в отношении арендованного имущества, а именно: результаты капитальных работ по реконструкции (перепланировке) строения 2 по ул. Буракова. Д.12, в результате которых общая площадь строения увеличилась на 574,2 кв.м., без компенсации ООО "Техреал" стоимости этих улучшений.

Ответчик против удовлетворения требований возражал.

Исследовав представленные документы с позиции положений ст. 71 АПК РФ, заслушав истца, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что по договору аренды №А16-04 от 11.04.2016г. ответчику по передаточному акту от 11.04.2016г. переданы в аренду строения 1,2,3,4, а также земельный участок под указанными строениями по адресу: <...>, для ведения хозяйственной деятельности в соответствии с разрешенными видами деятельности и назначением имущества.

Согласно п.5.1 договора договор заключен на неопределенный срок.

Претензией от 11.04.2016г. истец потребовал у ответчика расторжения договора, на что ответчик не согласился.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В данном случае, истец воспользовался своим законным правом и выразил свое волеизъявление на прекращение договорных обязательств, связанных с арендой имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, следовательно, у ответчика отсутствуют основания для занятия спорного помещения.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество.

С учетом вышеназванных норм действующего законодательства, требования истца о расторжении договора аренды №А16-04 от 11.04.2016г. между ЗАО "НЕКСИ" и ООО "Техреал" и обязании передать имущество по передаточному акту являются законными и подлежат удовлетворению.

Согласно п.п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости таких улучшений, а при отсутствии согласия арендодателя стоимость названных улучшений возмещению не подлежит, если иное не установлено законом.

Согласно п.2.2.8 договора арендатор обязался не производить никаких перепланировок, переоборудования, сантехники и других капитальных ремонтных работ, связанных с его деятельностью, без предварительного письменного согласия арендодателя; любые неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения арендодателя.

Наличие согласия арендодателя на проведение тех или иных работ по улучшению арендованного имущества предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и осуществления улучшений, но также объема и стоимости таких работ, что даст арендодателю возможность выразить свое отношение (согласие либо несогласие) по поводу производимых арендатором улучшений.

Установлено, что без письменного согласия арендодателя арендатор произвел на объекте аренды перепланировку.

Как следует из экспертного заключения, представленного в материалы дела, ответчиком произведены реконструктивные изменения строения 2, расположенного по адресу: <...>, которые являются неотделимыми, перемещение которых без ущерба для строения невозможно. Стоимость неотделимых улучшений составляет 5 100 536 руб.

При этом, экспертом установлено, что в соответствии с данными выписки из технического паспорта на здание, составленное ТБТИ Восточное-2 по состоянию на 22.06.1994г. строение №2, год постройки 1969г. имело общую площадь 18,2 кв.м., площадь застройки 30,5 кв.м.

Согласно поэтажным планам и экспликации строения №2 после проведенной реконструкции общая площадь строения №2 стала составлять: 1 этаж 241,1 кв.м., 2 этаж – 249,3 кв.м.

Таким образом, неотделимые улучшения, произведенные ответчиком после прекращения действия договора аренды становятся собственностью арендодателя на основании закона, в результате чего требование истца о признании за ЗАО "НЕКСИ" права собственности на неотделимые улучшения, произведенные ООО "Техреал" в отношении арендованного имущества, а именно: результаты капитальных работ по реконструкции (перепланировке) строения 2 по ул. Буракова, д.12, в результате которых общая площадь строения увеличилась на 574,2 кв.м., в судебном порядке удовлетворению не подлежит.

Кроме этого, в действующем гражданском законодательстве РФ отсутствует такое основание приобретения права собственности как создание неотделимых улучшений арендованной вещи, которые создают при этом новую вещь.

Судебные расходы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 453, 610, 622, 623 ГК РФ, ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 123,156,176, 180-182 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды №А16-04 от 11.04.2016г. между ЗАО "НЕКСИ" и ООО "Техреал".

Обязать ООО "Техреал" (ОГРН <***>) передать арендованное имущество по передаточному акту ЗАО "НЕКСИ" (ОГРН <***>).

В остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО "Техреал" (ОГРН <***>) в пользу ЗАО "НЕКСИ" (ОГРН <***>) расходы на проведение экспертизы – 90 000 (девяносто тысяч) руб., а также госпошлину в размере 6 000 (шесть тысяч).

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Девятом арбитражном апелляционном суде в течение месяца со дня его принятия.

СУДЬЯЛ.ФИО5