Решение от 15 ноября 2017 г. по делу № А17-5439/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-5439/2017
15 ноября 2017 года
г. Иваново


Резолютивная часть решения оглашена 09 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2017 года


Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Балашовой Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

администрации города Иванова

(ОГРН <***>, город Иваново)

к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРАМАРК»

(ОГРН <***>, город Иваново)

о расторжении договора аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ПАО «Сбербанк России» (Ивановское отделение № 8639),

при участии:

от истца - ФИО5, представителя по доверенности от 02.10.2017,

от третьего лица – ФИО2 по паспорту,

установил:

Администрация города Иванова (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью к обществу с ограниченной ответственностью «ВЕРАМАРК» (далее – ООО «ВЕРАМАРК», ответчик) о расторжении договора аренды №С-3/03-1788 от 01.06.2015 земельного участка с кадастровым номером 37:24:030617:31, площадью 2 171 кв.м., расположенного по адресу: <...>, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения.

Определением суда от 17 июля 2017 года исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации протокольным определением суда от 28 августа 2017 года дело назначено к судебному разбирательству.

Определением суда от 05 октября 2017 года рассмотрение дела откладывалось, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, ФИО3, ФИО4 (участники долевого строительства многоквартирного жилого дома) и ПАО «Сбербанк России» (Ивановское отделение № 8639) (далее – третьи лица).

При рассмотрении дела по существу представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указал, что задолженность не оплачена, строительство на земельном участке не ведется.

Третье лицо (ФИО2) пояснил, что не располагает сведениями о возможном исполнении ответчиком обязательств.

Представители ответчика и иных третьих лиц в судебное заседание 02 ноября 2017 года (с учетом перерыва, объявленного до 09 ноября 2017 года) не явились, отзывы на иск не представлены, заявлений, ходатайств не поступило.

Принимая во внимание принятые со стороны суда меры по надлежащему уведомлению ответчика и третьих лиц, дело в соответствии с положениями статей 123, 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрено в отсутствие их представителей (за исключением ФИО2).

Заслушав в ходе рассмотрения дела представителей лиц, участвующих в деле, изучив имеющиеся материалы дела, суд установил.

На основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка №24 (Лот №2) от 20.05.2015 администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «ВЕРАМАРК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №С-3/03-1788 от 01.06.2015. По договору арендатору передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:24:030617:31, площадью 2 171 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для строительства многоквартирного жилого дома без ограничения верхнего уровня этажности (при условии соблюдения принципов силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с возможностью размещения на нижних этажах объектов общественного назначения. Срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды (пункт 2.1 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Договором аренды стороны установили размер арендной платы на 2015 – 2019 годы, предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно ежеквартально: за первый, второй, третий кварталы – не позднее 30 числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал – не позднее 15 ноября (пункты 3.1, 3.2 договора).

26 февраля 2016 года ответчику выдано разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке. Ответчиком и третьими лицами заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 24.05.2017 по делу №А17-1301/2016 утверждено мировое соглашение, по условиям которого ответчик обязался оплатить задолженность по арендной плате (с учетом неустойки) в сумме 2 973 113 руб. 27 коп. за период с 01.06.2015 до 01.01.2016 с рассрочкой платежа до 30 ноября 2016 года. Условия мирового соглашения ответчиком не исполнены. Решением Арбитражного суда Ивановской области от 05.05.2017 по делу №А17-2075/2017 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в рамках спорного договора аренды в сумме 6 499 000 руб. за период с 01.01.2016 до 01.01.2017, неустойка в размере 1 157 212 руб. 64 коп. за период с 31.03.2016 до 30.01.2017.

Истцом ответчику направлялась претензия от 02.06.2017 с указанием задолженности по арендной плате, предложением оплатить арендную плату до 29.06.2017 и обратиться с заявлением о расторжении договора аренды.

19 июня 2017 года срок действия разрешения на строительство продлен до 19 сентября 2018 года.

В связи с неуплатой задолженности по арендной плате истец обратился с исковым заявлением о расторжении договора аренды в арбитражный суд.

Оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к заключению об удовлетворении исковых требований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Таким образом, по действующему гражданскому законодательству договор является соглашением сторон, в котором они определяют взаимные права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, при этом в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Сторонами согласованы существенные условия договора.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 6.4. договора аренды №С-3/03-1788 от 01.06.2015 стороны установили, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла указанных норм следует, что для расторжения договора аренды в связи с неисполнением арендатором возложенных на него обязанностей арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

Истец направлял в адрес ответчика претензию от 02.06.2017 с требованием оплатить задолженность, в претензии также содержится ссылка на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и предложение обратиться за расторжением договора в связи с существенным нарушением условий договора в виде несвоевременного внесения арендной платы. В претензии также имеется указание на то, что в случае невыполнения вышеуказанных требований и предложения истец будет вынужден обратиться в суд за расторжением договора аренды земельного участка (копия претензии и доказательства ее получения приложены к материалам дела).

Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования спора. Факт невнесения арендной платы более двух раз подряд подтверждается вступившими в законную силу судебными актами, ответчиком не оспаривается.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В рассматриваемом деле требование о расторжении договора предъявлено в связи с неоплатой задолженности, частичное погашение задолженности до обращения с иском не лишает арендодателя права заявлять и поддерживать заявленные неимущественные требования.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, при этом каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Судом определением о принятии искового заявления к производству, подготовке дела к судебному разбирательству и назначении предварительного судебного заседания, уведомлением о назначении дела к судебному разбирательству, определением об отложении судебного заседания ответчику предлагалось представить письменный отзыв на исковое заявление с приложением документов, обосновывающих его позицию. Письменный отзыв на иск ответчик не представил.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации непредставление отзыва на исковое заявление не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.

Частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В ходе проверки, проведенной прокуратурой Советского района города Иваново и специалистами Ивановского городского комитета по управлению имуществом, установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 37:24:030617:31 вырыт котлован, забор, ограждающий земельный участок, установлен частично на землях общего пользования, строительные работы не ведутся.

Наличие договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и залога земельного участка не исключает права арендодателя обратиться с требованием о расторжении договора аренды земельного участка при существенном нарушении его условий. Удовлетворение указанного требования не лишает участников долевого строительства возможности использовать все способы защиты, установленные действующим законодательством.

Государственная пошлина по делу составляет 6 000 руб. и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на ответчика. Принимая во внимание, что при обращении с исковым заявлением истец государственную пошлину не уплатил в связи с тем, что на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с положениями подпункта 3 пункта 1 статьи 333.22, подпункта 2 статьи 333.18, подпункта 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь статьями 64, 65, 110, 156, 163, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

2. Государственную пошлину отнести на ответчика.

3. Расторгнуть договор аренды земельного участка №С-3/03-1788 от 01.06.2015.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ВЕРАМАРК» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по делу.

5. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр»)) подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Н.С. Балашова