Решение от 4 июля 2023 г. по делу № А46-3297/2023

587/2023-122970(1)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 04 июля 2023 года А46-3297/2023 Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2023 года

В полном объеме решение изготовлено 04 июля 2023 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседание дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании устранить недостатки имущества, переданного в аренду по договору аренды земельного участка № Д.-С-145913,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, гаражного кооператива «Север-54» (ИНН <***>, ОГРН1025500611036),

при участии в судебном заседании:

от истца - ФИО3 по доверенности от 04.04.2023, личность удостоверена паспортом, представлен диплом,

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 07.06.2023, представлены служебное удостоверение, диплом,

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) об обязании устранить недостатки имущества, переданного в аренду по договору аренды земельного участка № Д.-С-14-5913.

В обоснование исковых требований указано, что сданный ответчиком Предпринимателю земельный участок с кадастровым номером 55:36:070101:24 имеет недостатки, препятствующие его использованию истцом в полном объёме, а именно на данном участке помимо здания истца находится здание другого собственника - гаражного кооператива «Север-54» (далее - ГК «Север-54»).

Ответчик представил в суд отзыв на исковое заявление, в котором возражал против его удовлетворения, указав, что Департамент выступает заказчиком кадастровых работ в случаях образования земельных участков, необходимых для решения вопросов местного значения города Омска, в объеме финансирования, которое предусмотрено муниципальной программой города Омска «Управление имуществом в сфере установленных функций», утвержденной постановлением Администрации города Омска


от 14.10.2013 № 1166-п, а также с учетом распределения полномочий между Департаментом и департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска. Спорный участок Департаментом не формировался. В случае изменения площади участка Департаментом на основании заявления будут внесены соответствующие изменения в договор аренды, при этом настоящим исковым заявлением обязанность по внесению изменений истец пытается возложить на ответчика.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ГК «Север-54», который отзыв на исковое заявление не представил, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, хотя о времени и месте его проведения извещен надлежаще. На основании части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие его представителя.

В судебном заседании представитель истца просил удовлетворить исковые требования в полном объеме, представитель ответчика просила оставить исковое заявление без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО2 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 55:36:070101:3243, расположенного по адресу: <...>. Право собственности на указанное здание перешло к нему на основании договора купли-продажи имущества от 27.09.2021, дополнительного соглашения от 12.10.2021 к договору купли-продажи имущества от 27.09.2021.

Указанное здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 01:24, государственная собственность на который не разграничена.

С момента перехода права собственности на здание к ФИО2 перешло право аренды вышеуказанного земельного участка, возникшее у предыдущего собственника здания на основании договора аренды земельного участка от 26.12.2005 № Д-С-145913.

Намереваясь приобрести в собственность земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу, и в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации ИП ФИО2 обратился в Департамент с соответствующим заявлением.

Распоряжением Департамента от 14.02.2022 № 411 ИП ФИО2 было отказано в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:070101:24, поскольку на земельном участке частично расположен объект капитального строительства, право собственности на который у заявителя отсутствует; на земельном участке расположен объект недвижимости, право собственности на который у заявителя отсутствует; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка.

Полагая, что оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность у Департамента не имелось, Предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, к Департаменту о признании незаконным и отмене распоряжения Департамента от 14.02.2022 № 411 «Об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070101:24 в Советском административном округе города Омска», об устранении созданных указанным


распоряжением препятствия реализации истцом исключительного права на приобретение земельного участка в собственность путём обязания Департамента заключить с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:070101:24 (дело № А46-14495/2022).

Решением Арбитражного суда Омской области от 06.12.2022 по делу № А4614495/2022, вступившим в законную силу, в удовлетворении исковых требований Предпринимателя отказано.

При рассмотрении дела № А46-14495/2022 судом установлено, в том числе, что на земельном участке с кадастровым номером 55:36:070101:24 расположен не только объект Предпринимателя, но также и частично гаражный бокс, собственник которого также имеет исключительное право на приобретение земельного участка под принадлежащим ему объектом.

Ссылаясь на установленные вступившим в законную силу судебным актом обстоятельства и полагая, что сданный Департаментом земельный участок с кадастровым номером 55:36:070101:24 имеет недостатки, препятствующие его пользованию истцом в полном объёме, ИП Заянчковский направил в адрес Департамента письма от 12.12.2022, от 27.01.2023 с требованиями об устранении недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих его использованию в полном объёме.

Поскольку требования истца ответчиком оставлены без удовлетворения, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению на основании следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком сложились обязательственные правоотношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).


Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, Предприниматель указал, что им избран предусмотренный пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты нарушенного права в виде обязания арендодателя безвозмездно устранить недостатки имущества, препятствующие пользованию им. Как указал истец, недостатком имущества, препятствующим пользованию им по назначению, является нахождение на арендуемом земельном участке иного объекта недвижимости – части гаражного бокса, принадлежащего третьему лицу.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что законом не предусмотрено возложение на Департамент обязанности по проведению кадастровых работ. При этом факт того, что на спорном участке, арендуемом истцом, расположен не принадлежащий ему объект недвижимости, Департамент не оспаривал.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Из системного толкования положений статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации об арендной плате следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Судом установлено, что в договор аренды земельного участка № Д-С-14-5913 ИП ФИО2 в качестве арендатора вступил в связи с приобретением им объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, на основании договора купли-продажи имущества от 21.07.2021.


В данном случае о том обстоятельстве, что на спорном земельном участке расположено не только здание Предпринимателя, но и часть гаражного бокса третьего лица, и истец, и ответчик узнали при рассмотрении дела № А46-14495/2022.

Таким образом, на момент заключения договора аренды, на момент вступления истца в договор аренды об указанных обстоятельствах арендатору и арендодателю не было известно.

В материалы дела № А46-14495/2022 представлена выписка из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070101:24, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, ФИО5, ул. Коммунальная, д. 4, корп. 3, из которой следует, что кадастровый номер земельному участку присвоен 31.05.2001. Следовательно, земельный участок был сформирован до момента заключения договора аренды.

При этом выбывшие арендаторы спорного земельного участка при заключении договора, нынешний арендатор при подписании соглашения к нему (Предприниматель) не предъявляли возражений относительно несоответствия размеров земельного участка, а также не ссылались на обстоятельства нахождения на нем имущества третьих лиц. Между тем первоначально договор был заключен в 2005 году (зарегистрирован в 2006 году), то есть 18 лет назад, за период действия договора возражений от арендаторов в адрес Департамента не поступало. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. До момента рассмотрения дела № А46-14495/2022 Предприниматель не заявлял о невозможности использования земельного участка.

Из договора аренды земельного участка следует, что земельный участок предоставлен для общественно-деловых целей под административное здание.

Из буквального толкования пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Между тем за весь период действия договора аренды фактически спорный земельный участок использовался арендаторами по его целевому назначению, указанному в договоре аренды.

Истец не представил в материалы дела доказательств невозможности использования земельного участка по его целевому назначению.

Невозможность использования земельного участка Предприниматель связывает, прежде всего, с тем, что ему было отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070101:24 в собственность по причине нахождения на испрашиваемом земельном участке иного объекта недвижимости, принадлежащего третьему лицу. Вместе с этим указанное обстоятельство не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по целевому назначению, в связи с чем суд не может сделать вывод о том, что арендодатель передал арендатору имущество с недостатками.

Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Федеральный закон № 221-ФЗ) кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее -


кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).

Результатом кадастровых работ кадастрового инженера - индивидуального предпринимателя, указанного в статье 32 настоящего Федерального закона, или работника юридического лица, указанного в статье 33 настоящего Федерального закона, является межевой план, технический план или акт обследования (статья 37 Федерального закона № 221-ФЗ).

Из части 1, 2 статьи 36 Федерального закона № 221-ФЗ следует, что по договору подряда на выполнение кадастровых работ индивидуальный предприниматель, указанный в статье 32 настоящего Федерального закона, или юридическое лицо, указанное в статье 33 настоящего Федерального закона, обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований настоящего Федерального закона, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В результате выполнения указанных в части 1 настоящей статьи кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления их в орган регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.

Федеральный закон № 221-ФЗ не содержит каких-либо ограничений в части того, кто может выступать заказчиком кадастровых работ. Следовательно, любое заинтересованное лицо вправе обратиться к кадастровому инженеру для заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ, в том числе для подготовки межевого плана.

Истец не привел нормативно-правового обоснования, позволяющего сделать вывод о том, что именно на арендодателя возлагается обязанность по межеванию земельного участка, с учетом того обстоятельства, что уточнение границ земельного участка необходимо Предпринимателю для последующего выкупа земельного участка.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец не доказал наличие недостатков переданного в аренду имущества, препятствующих его использованию, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска полностью отказать

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Электронная подпись действительна.

Судья Е.Д. Малявина

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 02.12.2022 2:42:00Кому выдана Малявина Екатерина Дмитриевна