Решение от 18 июля 2024 г. по делу № А40-91700/2024

именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-91700/24-2-348
18 июля 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 18 июля 2024 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Махлаевой Т.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Фроловым И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО «А101»

к ответчику: Управление Росреестра по Москве

о признании незаконным решение от 25.01.2024, оформленное уведомлением №КУВД-001/2023-48610198,


при участии:

От заявителя: ФИО1 (паспорт, доверенность от 27.12.2023, диплом)

От ответчика: ФИО2 (удостоверение, доверенность от 15.01.2024)



У С Т А Н О В И Л:

ООО «А101» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с требованием: признать незаконным и отменить решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 25 января 2024 г. об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности ООО «А101» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0000000:9885, оформленное Уведомлением № КУВД-001/2023-48610198/3 об отказе государственной регистрации прав; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в месячный срок с даты вступления судебного акта в законную силу зарегистрировать прекращение права собственности ООО «А101» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0000000:9885 в связи с отказом правообладателя от права собственности.

В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что оспариваемое решение не соответствует закону и нарушает права и интересы заявителя.

Управление Росреестра по Москве просит в удовлетворении требований отказать, по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы заявителя и ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок подачи заявления об оспаривании отказа Управления Росреестра по Москве заявителем не пропущен.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

При этом согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Как следует из материалов дела, ООО «А101» является собственником земельного участка с кадастровым номером 77:17:0000000:9885, площадью 25385 кв.м., расположенного по адресу: Москва, п. Сосенское, п. Коммунарка.

Заявитель 20.10.2023 г. обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0000000:9885 в связи с отказом собственника от права собственности в порядке п. 2 ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации.

В заявлении Общество указало, что на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0000000:9885 Обществом в установленном законом порядке на основании необходимой проектной и разрешительной документации было осуществлено строительство жилого многоквартирного дома № 18 с нежилыми помещениями в составе комплексной застройки территории по адресу: г. Москва, пос. Сосенское, пос. Коммунарка. уч. 33 (ППТ 2-3).

Жилой многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.05.2021 № 77-245000-010082-2021, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы и поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120316:43264, по адресу: г. Москва, вн. тер. г. поселение Сосенское, <...>.

Обязательства Общества, как застройщика вышеуказанного многоквартирного дома, перед участниками долевого строительства выполнены.

В заявлении указано, что целью заявления о государственной регистрации прекращения права собственности является соблюдение основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Земельный участок с кадастровым номером 77:17:0000000:9885 сформирован под вышеуказанным многоквартирным домом с общей для жителей дома территорией, элементами благоустройства, в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений этого дома как общее имущество.

Кроме того, в заявлении Общество указало, что земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности, является сформированным, его образование в соответствии с требованиями законодательства не требуется. В связи с этим, не требуется разработка проекта межевания территории (ПМТ), принятие каких-либо решений о разработке ПМТ Департаментом городского имущества города Москвы.

Уведомлением от 26.10.2023 № КУВД-001/2023-48610198/1 Управление сообщило о приостановлении государственной регистрации прекращения права собственности в отношении вышеуказанного земельного участка. В обоснование Управление указало следующее.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенный для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер такого земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с момента образования земельного участка и проведения его кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

Порядок формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, предусмотрен п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, ч. 3,4 Вводного закона, ст. 12 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» и осуществляется по заявлению собственника помещения в многоквартирном доме органами исполнительной власти города Москвы в срок не более шести месяцев. В городе Москве функции по формированию земельных участков возложены на Департамент городского имущества города Москвы. При наличии проекта межевания Департамент выдает распоряжение об утверждении границ участка на кадастровой карте территории. Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания. Уполномоченный орган обращается с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав, и передает полученный межевой план заявителю.

Согласно пункту 3 статьи 11.3 ЗК РФ в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Проект межевания территории относится к документации по планировке территории, общие правила которых регулируются в т.ч.ст. 45, 46 Градостроительного кодекса РФ. Утверждение ПМТ и документации по планировке территории осуществляется уполномоченным органом власти, также отдельным документом вносятся изменения и дополнения в уже утвержденную документацию по планировке территории.

При этом только земельный участок, сформированный с соблюдением необходимых требований, может являться частью общего имущества многоквартирного дома. У собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, на котором он расположен, возникает с момента формирования такого участка в порядке, установленном земельным и градостроительным законодательством. Исходя из смысла ч.ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома. При определении пределов правомочий собственников необходимо руководствоваться частью 1 ст. 36 ЖК РФ (постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.10.2010).

По данным кадастра недвижимости ЕГРН сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома отсутствуют. Также Управлением указано, что по сведениям ЕГРН на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов.

Кроме того, указано на наличие актуальных записей в ЕГРН о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве и о том, что сведения об исполнении застройщиком обязательств по передаче всех объектов участникам долевого строительства отсутствуют. В связи с изложенным, в Департамент городского имущества города Москвы будет направлен соответствующий запрос.

25 января 2024 г. Управлением принято решение № КУВД-001/2023-48610198/3 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок, указав на следующее.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенный для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер такого земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с момента образования земельного участка и проведения его кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

Порядок формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, предусмотрен п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ, ч. 3,4 Вводного закона, ст. 12 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» и осуществляется по заявлению собственника помещения в многоквартирном доме органами исполнительной власти города Москвы в срок не более шести месяцев. В городе Москве функции по формированию земельных участков возложены на Департамент городского имущества города Москвы. При наличии проекта межевания Департамент выдает распоряжение об утверждении границ участка на кадастровой карте территории. Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания. Уполномоченный орган обращается с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав, и передает полученный межевой план заявителю.

Согласно пункту 3 статьи 11.3 ЗК РФ в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, образование земельных участков осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Проект межевания территории относится к документации по планировке территории, общие правила которых регулируются в т.ч.ст. 45, 46 Градостроительного кодекса РФ. Утверждение ПМТ и документации по планировке территории осуществляется уполномоченным органом власти, также отдельным документом вносятся изменения и дополнения в уже утвержденную документацию по планировке территории.

При этом только земельный участок, сформированный с соблюдением необходимых требований, может являться частью общего имущества многоквартирного дома. У собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, на котором он расположен, возникает с момента формирования такого участка в порядке, установленном земельным и градостроительным законодательством. Исходя из смысла ч.ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома. При определении пределов правомочий собственников необходимо руководствоваться частью 1 ст. 36 ЖК РФ (постановление Пленума ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.10.2010).

По данным кадастра недвижимости ЕГРН сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу многоквартирного дома отсутствуют.

Также в оспариваемом решении об отказе указано, что по сведениям ЕГРН в отношении заявленного к регистрации земельного участка содержатся актуальные записи о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве, и что сведения об исполнении застройщиком обязательств по передаче всех объектов участникам долевого строительства отсутствуют.

С вынесенным решением об отказе в государственной регистрации заявитель не согласился, считает его не соответствующим закону и нарушающим права заявителя, подлежащим отмене.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в Арбитражный суд города Москвы с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования суд исходит из следующего.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон).

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ.

В соответствии с законом о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В данном случае имеет место ситуация, когда земельный участок принадлежит на праве собственности одному лицу (застройщику), а неразрывно связанный с данным земельным участком объект недвижимого имущества - другим лицам, т.е. собственникам помещений в жилом доме.

Отказ заявителя от права собственности на спорный участок направлен на соблюдение данного принципа.

В силу указанного принципа земельный участок под объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам, не может принадлежать заявителю.

В соответствии с выданным Комитетом государственного строительного надзора города Москвы разрешением на строительство от 31.05.2021 № 77-245000-017038-2021 заявителю на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0000000:9885 было разрешено строительство объекта – жилого многоквартирного дома № 18 с нежилыми помещениями в составе комплексной застройки территории по адресу: г. Москва, пос. Сосенское, пос. Коммунарка. УЧ. 33 (ППТ 2-30).

Жилой многоквартирный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 31.05.2021 № 77-245000-010082-2021, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:17:0120316:43264, по адресу: г. Москва, вн. тер. г. поселение Сосенское, <...>.

Таким образом, уполномоченным органом разрешено строительство и введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом в составе комплексной застройки на земельном участке заявителя с кадастровым номером 77:17:0000000:9885.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с внесенными в ЕГРН границами, в установленном законом порядке.

Таким образом, спорный земельный участок был сформирован для размещения многоквартирного дома в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений этого дома как общее имущество.

Заключением кадастрового инженера ООО «ТерраГеоКом» ФИО3 подтверждается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 77:17:0000000:9885 расположен жилой многоквартирный дом с кадастровым номером 77:17:0120316:43264, инженерные сети, земельный участок соответствует виду разрешенного использования и используется по назначению.

Ссылка Управления на отсутствие разработанного Департаментом городского имущества проекта межевания территории (ПМТ) земельного участка необоснованна и не является основанием к отказу в регистрации.

Полномочия Департамента городского имущества города Москвы ограничены земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в городе Москве.

Департамент не вправе образовывать/формировать, изменять границы, разрабатывать проекты межевания территорий и принимать иные решения в отношении земельных участков, которые находятся в частной собственности (в данном случае в собственности заявителя).

В соответствии с Положением о Департаменте городского имущества города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-П, к полномочиям Департамента относится принятие решений об образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, в том числе расположенных за пределами города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена (п. 4.2.6 «Положения о Департаменте»).

В этой связи, не имеет правового значения довод Управления об отсутствии разработанного Департаментом проекта межевания территории, где расположен земельный участок заявителя.

При этом в обоснование позиции о том, что земельный участок не является сформированным как общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, регистрирующий орган ссылается на п. 4 ч. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 12 Закона «О землепользовании в г. Москве», которые не применимы к настоящим правоотношениям.

Разработка проекта межевания территории в рассматриваемой ситуации Департаментом городского имущества не требуется.

В соответствии со ст. 43 Градостроительного кодекса РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется для: 1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков; 2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

Однако ни одного из перечисленных выше оснований для разработки проекта межевания территории (ПМТ) не имеется: земельный участок сформирован (образован), т.е. местоположение его границ определено; для земельного участка не требуется установление красных линий, их изменение, отмена и иные действия, предусмотренные статьей 43 ГрК РФ.

Кроме того, статья 11.3 Земельного кодекса РФ, на которую ссылается Управление, предусматривает порядок образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В частности, норма п. 4 ч. 3 ст. 11 ЗК РФ устанавливает требование о разработке проекта межевания территории в целях формирования земельного участка для многоквартирных домов при их размещении на землях, находящихся в публичной (государственной, муниципальной) собственности.

В то время как спорный земельный участок находится в частной собственности (собственности застройщика), а не в публичной (государственной, муниципальной) собственности, и кроме того, является образованным (сформированным).

Ссылка Управления на ст. 12 Закона «О землепользовании в г. Москве» также неосновательна, поскольку данная норма закона указывает на необходимость выполнения кадастровых работ уполномоченным органом города Москвы в целях образования земельного участка под многоквартирным домом, то есть, относится к ситуации, когда земельный участок не образован в соответствии с земельным законодательством (не проведен в отношении него кадастровый учет).

В то время как спорный земельный участок является сформированным (образованным) под размещение МКД, как указано выше; его границы определены.

При этом государственный кадастровый учет участка в существующих границах осуществлен Управлением Росреестра по Москве, таким образом им подтверждена законность внесения в ЕГРН в существующих границах под жилой застройкой. Доказательств незаконности формирования земельного участка в существующих границах не имеется.

Следовательно, такое основание, как отсутствие разработанного ДГИ города Москвы проекта межевания территории на спорный участок, необоснованно, противоречит положениям действующего законодательства.

Суд находит необоснованной ссылку Управления на наличие в ЕГРН записей о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве в обоснование невозможности осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности.

В соответствии со ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

В силу п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения настоящей части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в Едином государственном реестре недвижимости о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом указанного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Аналогичные положения содержатся в п. 1.1. ст. 25 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»).

Кроме того, в соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В данном случае обязательства застройщика являются исполненными. Выстроенный объект поставлен на государственный кадастровый учет и введен в эксплуатацию, земельный участок под объектом является сформированным в границах, в которых он переходит в собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Объекты долевого строительства переданы по актам приема-передачи участникам долевого строительства, права собственников на переданные объекты зарегистрированы.

Позиция Управления о том, что на государственную регистрацию не представлены документы о полном исполнении обязательств застройщика, необоснованна, поскольку именно Росреестр в силу его полномочий является органом, у которого имеются исчерпывающие сведения относительно регистрации прав участников долевого строительства.

При этом доказательств в обоснование позиции о неполном исполнении обязательств застройщиком перед участниками долевого строительства Управлением суду не представлено.

При этом суд учитывает, что заявителем в материалы дела предоставлены доказательства передачи участникам объектов в многоквартирном доме (акты приема-передачи), а также выписки из ЕГРН о регистрации права собственности физических лиц на переданные объекты.

После ввода объекта в эксплуатацию и передачи объектов в них третьим лицам заявитель не осуществляет владение и пользование данным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного Объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Как указано выше, объекты долевого строительства в многоквартирных домах реализованы участникам долевого строительства и иным третьим лицам. Обязательства Общества, как застройщика вышеуказанных многоквартирных домов, перед участниками долевого строительства выполнены.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.

Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 №13147/09, от 02.03.2010 №13391/09. С учетом данных подходов право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении него государственного кадастрового учета.

Статьей 42 Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015, а также статьей 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» определено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Закон не ставит в зависимость возникновение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, от регистрации прав на помещения всех собственников в таком доме.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, а право собственности предыдущего собственника подлежит прекращению.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, спорный земельный участок не может находиться в собственности застройщика в силу прямого указания закона.

Отказ заявителя от права собственности на земельный участок не влияет на права и законные интересы третьих лиц.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок установлены ст. 53 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с п. 2 данной статьи, отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган регистрации прав. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права.

Нахождение в собственности застройщика земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также иные объекты, не принадлежащие застройщику на каком- либо праве, в силу принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости, нарушает права как собственников помещений, расположенных в таких объектах, лишая их возможности оформить свои права на землю в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, так и права застройщика, незаконно возлагая на него обязанности собственника.

Отказ от права собственности на земельный участок относится к общим основаниям прекращения права собственности на имущество, предусмотренным статьями 235, 236 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано выше, пунктом 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Заявление Общества об отказе от права собственности на земельный участок фактически направлено на прекращение в соответствии со ст. 238 ГК РФ его права собственности на имущество, которое не может ему принадлежать.

При таких обстоятельствах отказ Управления в регистрации прекращения права собственности Общества на земельный участок в связи с отказом от такого права является незаконным и подлежит отмене.

Учитывая изложенное, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 ГК РФ и ч. 1 ст. 198 АПК РФ, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Признать незаконным и отменить решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 25 января 2024 г. об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности ООО «А101» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0000000:9885, оформленное Уведомлением № КУВД-001/2023-48610198/3 об отказе государственной регистрации прав.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в месячный срок с даты вступления судебного акта в законную силу зарегистрировать прекращение права собственности ООО «А101» на земельный участок с кадастровым номером 77:17:0000000:9885 в связи с отказом правообладателя от права собственности.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «А101» расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья Махлаева Т.И.