Решение от 19 апреля 2024 г. по делу № А40-277179/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-277179/23-142-814
19 апреля 2024 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 апреля 2024 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карелиной П.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

по иску истца ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕРВАЯ ЭКСПЕДИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ" (109428, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.02.2014, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПОРТБЫТХИМ" (115172, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ТАГАНСКИЙ, БОЛЬШИЕ КАМЕНЩИКИ УЛ., Д. 1, ЭТАЖ/ПОМЕЩ./КОМ. 6/I/20, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.10.2016, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору субаренды № ОХ0001072 от 16.11.2020 в размере 50 891 452,89 руб., расходы по оплате услуг по экспертной оценки в размере 170 000 руб..

при участии:

от истца: ФИО1, дов. № 263/22 от 02.08.2022 г., паспорт, диплом

от ответчика: ФИО2, дов. № 007 от 07.04.2022 г., паспорт, диплом, ФИО3, дов. 10.01.2024, паспорт, диплом, ФИО4, дов. от 10.01.2024, уд. адвоката

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕРВАЯ ЭКСПЕДИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ" (далее – истец, арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПОРТБЫТХИМ" (далее – ответчик, субарендатор) о взыскании задолженности по договору субаренды № ОХ0001072 от 16.11.2020 г. в размере 50 891 452,89 руб., в том числе: задолженность в размере 3 814 330,62 руб., неустойка на основании п. 10.2.2 договора за период с 10.05.2023г. по 01.07.2023г. в размере 18 762 410,06 руб., стоимость ремонта помещения в размере 13 214 580,27 руб., штрафа на основании п. 9.2 договора в размере 15 100 131,94 руб., расходов по оплате услуг по экспертной оценке в размере 170 000 руб.

Истец требования поддержал, согласно исковому заявлению.

Ответчик возражал по доводам отзыва, просил о применении ст. 333 ГК РФ.

Исследовав письменные доказательства, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд находит иск, подлежащим удовлетворению в части, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключен Договор субаренды № ОХ0001072 от 16.11.2020 г. (с учетом дополнительных соглашений № 1 от 01.10.2021 г., № 2 от 25.09.2022 г.), согласно которому арендатор (истец) предоставляет субарендатору (ответчик), а субарендатор принимает от арендатора во временное владение и пользование помещения на условиях заключенного договора.

Истец был вынужден досрочно расторгнуть Договор субаренды, в соответствии с п. 9.1.1. Договора субаренды.

Согласно п. 9.1. Договора субаренды, стороны соглашаются и подтверждают, что расторжение арендатором настоящего Договора субаренды по любому из оснований, перечисленных в п. 9.1. (за исключением п. 9.1.6), должно рассматриваться как расторжение по вине субарендатора, в соответствии со ст. 619 ГК РФ. 25.04.2023 г. в адрес ответчика было направлено уведомление о досрочном расторжении Договора субаренды с 10.05.2023 г. и о необходимости обеспечить явку уполномоченного представителя 10.05.2023 г., для приемки арендуемых помещений и стеллажной системы по акту приема-передачи.

Однако, проведя проверку арендуемого помещения, был выявлен факт нахождения и пользования помещением, что подтверждает акт осмотра от 10.05.2023 г. Поскольку ответчиком был нарушен срок сдачи арендуемых помещений, то в соответствии с п. 10.2.2. Договора субаренды, в случае если субарендатор не исполняет надлежащим образом свои обязанности по п. 10.1., он обязуется уплатить арендатору по его требованию штрафную неустойку – сумму, равную 200% от суммы ежедневной Арендной Платы (которая рассчитывается по соответствующим ставкам, действующим на дату, непосредственно предшествующую дате окончания срока субаренды или досрочного расторжения Договора субаренды, в зависимости от ситуации) за каждый день просрочки возврата помещений арендатору.

01.07.2023 г. ответчик покинул арендуемые помещения.

Согласно расчету истца неустойка за период с 10.05.2023 г. по 01.07.2023 г. составляет 18 762 410 руб. 06 коп.

Также при расторжении Договора субаренды истцом выявлено, что за ответчиком числится дебиторская задолженность в размере 3 814 330 руб. 62 коп. Данную задолженность ответчик просил зачесть в счет обеспечительного платежа, но, в соответствии с п. 4.2. Договора, обеспечительный платеж не подлежит возврату и зачету, в случае расторжения настоящего Договора субаренды по вине субарендатора.

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В соответствии с п. 6.6.2. Договора, субарендатор обязуется провести косметический ремонт или отремонтировать (в зависимости от ситуации) все внутренние части помещений в последний месяц срока субаренды, а также при досрочном прекращении Договора субаренды, если проведение такого ремонта в объеме, согласованном сторонами, необходимо в связи с фактическим состоянием помещений в результате их использования субарендатором. Также исходя из п. 10.1.1. Договора субаренды, ответчик обязан возвратить помещения в чистом и отремонтированном состоянии. На момент приема-передачи арендуемых помещений субарендатором, было выявлены многочисленные повреждения, как следствие, истцом была проведена экспертная оценка объемов ремонтно-восстановительных работ офисно-складского комплекса.

По итогам проведенной экспертной оценки, были определены объемы ремонтно-восстановительных работ и их стоимость, которая составила: 13 214 580 руб. 27 коп.

В обоснование стоимости восстановительного ремонта истцом представлено заключение ООО «Альфапроект» по договору №УК0051028 на тему: «Экспертная оценка объемов ремонтно-восстановительных работ, офисно-складского комплекса находящемуся по адресу: Московская область, Мытищинский район, 1-й км автодороги Шолохово-Федоскино, владение 4, строение 1., кадастровый номер: 50:42:0000000:12699, инвентарный номер здания 141:045-7582».

Согласно п. 9.2. Договора, если настоящий Договор субаренды расторгается до даты истечения срока субаренды по вине субарендатора (включая в случае, если арендодатель отказывается от исполнения и расторгает настоящий Договор субаренды в соответствии со статьей 9.1), субарендатор обязан уплатить арендатору по требованию последнего: штрафную неустойку в совокупном размере следующих сумм: (А) суммы Базовой Арендной Платы, Расчетных Коммунальных Платежей, уплачиваемых за шесть (6) месяцев Срока Аренды, суммы Базовой Арендной Платы и Расчетных Коммунальных Платежей (рассчитываются по ставкам, действующим непосредственно перед расторжением настоящего Договора субаренды), и (В) сумме, равной всей сумме обеспечительного платежа.

В соответствии с данным пунктом Договора субаренды согласно расчету истца неустойка за период с 01.07.2023 г. по 21.09.2023 г. составляет 15 100 131 руб. 94 коп.

12.09.2023 г. Ответчику была направлена претензия с требованием оплатить сумму долга и ущерба, а также договорные неустойки, однако, Ответчик обязанность по оплате не выполнил.

Поскольку в добровольном порядке денежные средства ответчиком перечислены не были, истец обратился в суд с настоящими требованиями, а именно, о взыскании задолженности по договору субаренды № ОХ0001072 от 16.11.2020 г. в размере 50 891 452,89 руб., в том числе: задолженность в размере 3 814 330,62 руб., неустойка на основании п. 10.2.2 договора за период с 10.05.2023г. по 01.07.2023г. в размере 18 762 410,06 руб., стоимость ремонта помещения в размере 13 214 580,27 руб., штрафа на основании п. 9.2 договора в размере 15 100 131,94 руб., расходов по оплате услуг по экспертной оценке в размере 170 000 руб.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на то, что сторонами не согласован объем работ, необходимый в связи с фактическим состоянием помещений в порядке, предусмотренном п. 6.6.2 договора субаренды; ответчик использовал помещения надлежащим образом и вернул истцу помещения в первоначальном состоянии с учетом нормального износа, пригодном для дальнейшей эксплуатации в соответствии с его назначением; работы, указанные в заключении ООО «Альфапроект» от 30.06.2023 г. относится к работам капитального характера и выходят за пределы договорных обязательств сторон; на дату возврата помещений Ответчик выполнил ремонт в объеме действительно необходимом в соответствии с условиями договора субаренды и фактическим состоянием помещений в результате их нормального использования в период субаренды, что подтверждается фотоотчётом с перечнем выполненных работ. Также дополнительно в своих возражениях ответчик ссылается на то, что между сторонами имеются разногласия относительно размеров арендной платы и обеспечительного платежа, по его мнению, заявленные истцом мотивированные основания для расторжения договора являются формальными, а договор субаренды фактически прекращен по иным основаниям.

Ответчик полагает, что в действиях истца имеется злоупотребление правом.

Истец в своих пояснениях с учетом возражений ответчика ссылается на то, что в момент приема-передачи арендуемых помещений от ответчика, были выявлены многочисленные повреждения, в результате истец был вынужден обратится к эксперту для определения объемов восстановительных работ, и по итогам проведенной экспертной оценки, были определены объемы ремонтно-восстановительных работ и их стоимость, которая составила 13 214 580,27 руб., в подтверждение чего представил фотоотчет помещений.

Рассматривая требования истца о взыскании дебиторской задолженности в размере 3 814 330,62 руб., суд признает, что требования истца в указанной части не подлежат удовлетворению ввиду недоказанности истцом размера и периода образования задолженности, каким образом она сформировалась, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как указывалось судом ранее, 16.11.2020 между ООО «ПЭК» (Арендатор, Истец) и ООО «ЭКСПОРТБЫТХИМ» (Субарендатор, Ответчик) заключен договор субаренды № ОХ0001072 (ранее и далее по тексту – договор субаренды) по условия которого Арендатор передает, а Субарендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения для коммерческого использования под склад.

Срок субаренды согласно п. 3.2. договора установлен с 16.11.2020 по 30.09.202, что составляет 10 месяцев и 16 дней.

Далее, дополнительным соглашением №1 от 01.10.2021 срок субаренды продлен на 11 месяцев и 25 дней, с 01.10.2021 по 25.09.2022.

В последующем, дополнительным соглашением №2 от 25.09.2022 срок субаренды повторно продлен на 11 месяцев и 26 дней, с 26.09.2022 по 21.09.2023 (дополнительные соглашения прилагаются, приложения № 1,2).

01.07.2023 состоялся фактический возврат помещений, что сторонами не оспаривается, спор о дате возврата помещений между сторонами отсутствует.

Объектом субаренды, являлась часть помещений, расположенная в здании общего офисно-складского комплекса.

Истец, ООО «ПЭК» имеет право аренды помещений в офисно-складском комплексе, включая право аренды в спорных помещениях на основании Дополнительного соглашения № 5 (о передаче прав и обязанностей (перенайме)) от 05.11.2020 к Долгосрочному договору аренды от 08.06.2018, заключенного между ООО «ПЭК» и собственником помещений, Компанией с ограниченной ответственностью «Дорфин Лимитед».

В период арендных отношений стороны пользовались помещениями, расположенными в одном общем офисно-складском комплексе и фактически являюсь соседями через временное ограждение, Истец имел постоянный физический доступ к спорным помещениям.

В соответствии с условиями п. 4.3. договора субаренды, в редакции дополнительного соглашения №2 от 25.09.2022 базовая арендная плата подлежит ежегодному увеличению в каждую дату индексации на большую из следующих сумм 5% базовой арендной платы или ИПЦ.

При этом дата индексации согласно условиям договора субаренды означает – 15.12.2020.

30.12.2022 г. Истец уведомил Ответчика об увеличении базовой арендной платы по договору с 15.12.2022 г. на 11,98% (письмо исх. №01/30-12 от 30.12.2022 г.).

В обоснование увеличения арендной платы Истец, ссылаясь на п. 4.3. договора субаренды применяет ИПЦ в целом по РФ, установленный Федеральной службой государственной статистики РФ по итогам ноября 2022 г. в % по отношению к ноябрю предыдущего года в размере 111,98%. (письмо исх. б/н от б/д).

В свою очередь, ответчик не согласился с увеличением арендной платы (письмо исх. №22/23 от 02.02.2023 г.), поскольку сторонами не согласован порядок изменения размера платы, указывая на то, что договор субаренды не позволяет определить, какая именно категория ИПЦ в соответствующем субъекте РФ или в целом по РФ подлежит применению к арендным правоотношениям. Больше того не согласовано сторонами применение при расчете именно показателя ИПЦ по итогам ноября 2022 года по отношению в % к ноябрю предыдущего 2021 года (13 расчетных месяцев).

В действующем законодательстве РФ не содержится норм о том, что при не определении в договорном порядке конкретной категории и показателя ИПЦ, должен применяться именно ИПЦ в целом по РФ и в % к отношению соответствующему месяцу предыдущего года.

Фактически при рассмотрении настоящего спора ответчик пояснил, что данная дебиторская задолженность составляет именно разницу в размере арендной платы в месяц с учетом произведенной истцом индексации письмом исх. №01/30-12 от 30.12.2022 г., с которой ответчик мотивированно не согласился.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального толкования условий спорного договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ следует, что сторонами не согласован порядок изменения размера арендной платы на основании статистических данных индекса потребительских цен, а именно: не конкретизирован порядок расчетов, его способ и метод; стороны не согласовали применение индекса потребительских цен к правоотношениям сторон в части перерасчета размера арендной платы; кроме того, отсутствует какой-либо нормативный правовой акт, предусматривающий обязательность использования указанного индекса в качестве показателя инфляционных процессов в договорных отношениях между юридическими лицами.

Индекс потребительских цен характеризует изменение во времени общего уровня цен на товары и услуги, приобретаемые населением для непроизводственного потребления, при этом определяется он применительно к конкретным потребительским товарам (услугам).

В спорном договоре субаренды не предусмотрен конкретный механизм индексации, не указано, применительно к индексу какого потребительского товара (услуги) должна быть учтена инфляция, не обозначен тариф, к которому должна быть применена инфляция, не установлены основания применения уровня инфляции, период применения конкретного индекса.

Таким образом, суд не может признать, что в данном случае произошло увеличение ежегодной арендной платы на основании письма истца №01/30-12 от 30.12.2022 г., поскольку фактически истец не обосновал примененную методику расчета, а ответчик выразил мотивированные возражения относительно такого увеличения и продолжал вносить арендную плату в ранее согласованном сторонами размере.

Ежемесячный платеж с учетом индексации базовой арендной платы, по мнению Истца, составляет 6 500 651,08 руб. (с НДС 20%) – включает базовый размер арендной платы 4 823 089,98 руб. (с НДС 20% и индексацией). По мнению Ответчика– 5 984 660,56 руб. (с НДС 20%) - включает базовый размер арендной платы 4 307 099,46 руб. (с НДС 20% без индексации), что подтверждается универсально передаточными документами за спорный период, подписанными Ответчиком с протоколом разногласий (УПД за период с декабря 2022 г. по июнь 2023 г. и протокол разногласий прилагаются, приложения №8-15).

Как пояснил ответчик, итого за спорный период с декабря 2022 г. по июнь 2023 г. (семь месяцев) сумма разногласий по индексации базовой части арендной платы составила 3 611 933,64 руб. из расчета:

515 990,52* 7 = 3 611 933,64, где

7 – количество месяцев

515 990,52 – ежемесячная сумма разногласий из расчета:

4 823 089,98 - 4 307 099,46 = 515 990,52, где

4 823 089,98 – ежемесячная ставка базовой арендной платы с учетом индексации, по мнению Истца (с НДС)

4 307 099,46 – ежемесячная ставка базовой арендной платы без учета индексации, по мнению Ответчика (с НДС).

Вместе с тем, представитель истца в судебных заседаниях на вопросы суда относительно способа и размера образования дебиторской задолженности внятных пояснений дать не смог, равно как и за какой период указанная задолженность образовалась, указывая лишь на то, что она отражена в одностороннем акте сверки взаимных расчетов, приложенном к иску.

Каких-либо иных документов, подтверждающих задолженность в заявленном размере, а также основания ее образования (неуплата суммы арендных платежей либо недоплата), в материалы дела истцом не представлено.

В соответствии с п. 4.2. договора субаренды Субарендатор (Ответчик) обязуется не позднее десяти (10) дней с даты подписания договора, уплатить Арендатору (Истцу) обеспечительный платеж в размере 3 186 261,37 руб., а также НДС, начисленный на такую сумму, на условиях, приведенных в Приложении 2, и обязуется время от времени вносить платежи для восстановления и, если применимо, увеличения суммы обеспечительного платежа в соответствии с положениями договора (включая Приложение 2).

Согласно позиции истца с даты заключения дополнительного соглашения №2 от 25.09.2022 к договору субаренды размер арендной платы увеличился, следовательно, на основании п. 4.2. договора субаренды Ответчик, ООО «ЭКСПОРТБЫТХИМ» обязан внести платеж для восстановления размера обеспечительного платежа. С 15.12.2022 г. увеличился размер арендной платы на сумму индексации в размере 11,98% от ежемесячной платы, следовательно, Ответчик обязан дополнительно внести платеж для восстановления размера обеспечительного платежа на сумму индексации (письмо ООО «ПЭК» исх. №01/23-01 от 23.01.2023 г.).

Истец полагает, что он вправе не возвращать обеспечительный платеж в случае одностороннего расторжения договора субаренды по вине Ответчика.

В соответствии с п. 4.2. договора субаренды размер обеспечительного платежа определен сторонами в твердой сумме в размере 3 186 261,37 руб. (включая НДС), и не привязан к размеру арендной платы и индексации.

Суд учитывает, что автоматическое восстановление размера обеспечительного платежа при увеличении размера арендной платы по дополнительному соглашению №2 от 25.09.2022, а также при индексации, равно как и, обязательство Ответчика, дополнительно и периодически вносить платеж для восстановления суммы обеспечительного платежа ни договором субаренды, ни Приложением № 2 к договору субаренды, ни дополнительным соглашениям не предусмотрено.

21.12.2020 г. Ответчик оплатил обеспечительный платеж в размере 3 186 261,37 руб., что подтверждается платежным поручением № 3105 от 21.12.2020 г., который истцом не возвращен последнему ввиду одностороннего расторжения оговора субаренды и наличия у него права на не возврат данной суммы.

В соответствии с п. 9.5. договора субаренды, если Арендатор (Истец) посчитает нужным по какой-либо любой причине прекратить договор, то Арендатор вправе отказаться от исполнения и расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в любую дату, путем направления письменного уведомления Субарендатору (Ответчику). При этом согласно п. 9.5.1. договора субаренды уведомление Арендатора о расторжении договора в соответствии с п. 9.5. должно быть направлено не позднее чем, за 6-ть (шесть) месяцев до предполагаемой даты расторжения (не обусловленный нарушением обязательств отказ).

В соответствии с п. 15.4.6. договора субаренды под месяцами подразумеваются календарные месяцы.

20.02.2023 Истец, ООО «ПЭК» направил в адрес Ответчика, ООО «ЭКСПОРТБЫТХИМ» уведомление № 01-20022023 о расторжении договора субаренды в порядке, предусмотренном п. 9.5 договора в связи с производственной необходимостью, с просьбой обеспечить явку представителя в дату возврата по акту приемки.

Ответчик выразил свое согласие на расторжение договора в порядке, предусмотренном п. 9.5., и как только Ответчику удалось согласовать с новым арендодателем дату предоставления новых помещений, сообщил Истцу дату возврата помещений (05.05.2023), в подтверждение чего ответчиком представлен скриншот переписки.

Возможность согласовать дату возврата помещений у Истца была, так как уведомление о расторжении № 01-20022023 получено Ответчиком 20.02.2023, следовательно, предельный срок, установленный п. 9.5.1 договора субаренды 6-ти месячный срок истекает – 20.08.2023, при этом фактический возврат помещений состоялся 01.07.2023.

Рассматривая требования истца в части взыскания стоимости ремонта помещения в размере 13 214 580,27 руб. и расходов по оплате услуг по экспертной оценке в размере 170 000 руб., и отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 7.2.1 договора субаренды Арендатор в дату начала должен передать Субарендатору помещения в состоянии «как есть» и предоставить Субарендатору доступ в места общего пользования на условиях настоящего договора субаренды. Документом, подтверждающим надлежащее выполнение Арендатором обязанности по предоставлению помещений Субарендатору, является акт приемки-передачи от Арендатора к Субарендатору, подписываемый Арендатором и Субарендатором в дату начала.

В соответствии с актом приема-передачи от 16.11.2020 г. Арендатор, Истец предал Субарендатору, Ответчику помещения в состоянии, соответствующем условиям договора субаренды, то есть в состоянии, указанном в п. 7.2.1 договора субаренды - в состоянии «как есть».

Суд отмечает, что при первоначальном предоставлении помещений в аренду фактическое состояние передаваемых помещений сторонами не фиксировалось, степень физического износа помещений на момент начала аренды также сторонами не зафиксирована. Акт осмотра помещений не оформлялся, фиксация первоначального состояния помещений на дату передачи определенного договором субаренды «как есть» сторонами не проводилась.

Как обоснованно указывает в своих возражениях ответчик, степень физического износа помещения в процессе его использования (эксплуатации) возможно, определить только при фиксации первоначального состояния помещения.

При предоставлении помещений в аренду и подписания акта приема-передачи стороны исходили из того, что помещения переданы в состоянии пригодном для использования по целевому назначению.

Состояние помещений «как есть» определенное сторонами в п. 7.2.1 договора субаренды, означает состояние пригодное для использования помещений по целевому назначению под склад.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что использовал помещения по целевому назначению под склад надлежащим образом. В период эксплуатации Истец ни разу не проводил осмотр фактического состояния помещений и не уведомлял Ответчика о необходимости устранения выявленных недостатков в помещениях.

В соответствии с п. 10.1.1 договора субаренды Субарендатор, ООО ЭКСПОРТБЫТХИМ» обязан в дату истечения срока субаренды или расторжения договора субаренды возвратить Арендатору, ООО «ПЭК» помещения в чистом и отремонтированном состоянии (с учетом нормального износа в процессе использования по целевому назначению) и иным образом в соответствии с обязательствами Субарендатора, включая статью 6.6.2. договора субаренды.

В соответствии с п. 6.6.2 договора субаренды Субарендатор, ООО ЭКСПОРТБЫТХИМ» обязуется провести косметический ремонт или отремонтировать (в зависимости от ситуации) все внутренние части помещений в последний месяц срока субаренды, а также при досрочном прекращении договора субаренды, если проведение такого ремонта в объеме, согласованном сторонами, в результате их использования Субарендатором.

Истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено доказательств соблюдения положений п. 6.6.2 договора, а именно доказательств того, что Истец вызывал Ответчика, для согласования объемов работ и совместного составления перечня ремонтных работ в связи с фактическим состоянием помещений в результате их использования в период субаренды.

Фактически Истец в одностороннем порядке провел экспертную оценку объемов ремонтно-восстановительных работ.

Истец указывает, что в момент приема-передачи арендуемых помещений от ответчика, были выявлены многочисленные повреждения, в результате истец был вынужден обратится к эксперту для определения объемов восстановительных работ.

Ответчик пользовался помещениями по договору субаренды в период с 16.11.2020 г. по 30.06.2023 г. При этом спорный договор субаренды является краткосрочным договором аренды. 01.10.2021 г. и 25.09.2022 г. стороны заключили два дополнительных соглашения № 1 и №2 и дважды продлили срок действия договора субаренды. Фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор субаренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

При каждом продлении договора субаренды на новый срок акты приема-передачи сторонами не оформлялись, фиксация фактического состояния передаваемых при продлении помещений сторонами также не фиксировалась.

Таким образом между сторонами сложились обычаи делового оборота не фиксировать фактическое и техническое состояние передаваемых помещений, стороны принимали и передавали помещения в состоянии «как есть», то есть в состоянии пригодном для дальнейшей эксплуатации по целевому назначению, что подтверждается п. 7.2.1 договора субаренды.

Истец утверждает, что все работы по заключению эксперта, относятся к косметическому ремонту, а не к капитальному ремонту. Между тем, истец также утверждает, что ответчик не устранил нанесенные существенные повреждения помещению.

Суд не может согласиться с данными утверждениями истца, учитывая, что косметический ремонт предназначен для обновления внешнего вида помещения без выполнения капитальных работ. Работы по косметическому ремонту по определению и назначению не могут восстанавливать существенные повреждения. Таким образом, истец высказывает два разных по смыслу и противоречащих друг другу утверждения.

Объем работ, определенный в экспертном заключении содержит перечень работ по проведению капительного ремонта.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ и условиями договора субаренды обязанности Ответчика, ООО «ЭКСПОРТБЫТХИМ» проведение капитального ремонта не входит.

Объем работ, указанный в экспертном заключении ООО «Альфапроект» от 30.06.2023 г. включает:

Ремонт каркаса потолка типа "ARMSTRONG"

Замена подоконников ПВХ 0,93 мп.

Замена плинтуса ПВХ 103,48 м2.

Замена линолеума 67 м2.

Замена кабель-каналов ПВХ 34,48 мп.

Фуговка швов в санузле 5 м2.

Ремонт бетонного пола вдоль швов эпоксидными составами 300 мп. Ремонт окрасочного покрытия со шлифовкой основания 5590 м2.

Устройство тепло- и звукоизоляции сплошной из плит или матов минераловатных или стекловолокнистых Т=0.05м 84 м2.

Облицовка гипсокартонными листами стен с устройством металлического каркаса 84 м2 Ремонт отбойников 11,5 т. Замена отбойников 12 мп.

Ремонт ворот с заменой комплектующих в полном объеме.

Таким образом, в состав работ по экспертному заключению входит полный перечень всех видов работ, которые необходимы помещению в результате его фактического состояния при использовании за весь период эксплуатации с момента ввода объекта в эксплуатацию либо с момента проведения последнего капительного ремонта. В перечень также входят работы по устранению строительных дефектов, образовавшихся в связи с некачественно выполненными строительными работами (ремонт потолка, выравнивание стен, замена подоконников, плинтусов, линолеума, ремонт пола и пр.).

Как следует из пояснений ответчика, не опровергнуто истцом, за весь период аренды капитальный ремонт в помещениях не проводился. Более того из экспертного заключения невозможно определить, как эксперт определил объем работ, в экспертном заключении отсутствуют ссылки на параметры помещения, отсутствуют ссылки на замеры объемов работ произведенные экспертом и их расчёты, и результаты.

В обоснование требований о взыскании расходов по ремонтно-восстановительным работам истец ссылается на п. 10.1.1. договора субаренды и приложение №8.

В соответствии с п. 10.1.1 ответчик обязан возвратить истцу помещения (включая все вмонтированное механическое и электрическое оборудование и коммуникации, а также все перечисленное в инвентарной описи) в чистом и отремонтированном состоянии (с учетом нормального износа в процессе использования по целевому назначению по настоящему договору субаренды) и иным образом в соответствии с обязательствами ответчика по настоящему договору субаренды, включая статью 6.6.2.

Согласно п. 10.1.2ответчик обязан если иное не согласовано сторонами в письменной форме, удалить все работы ответчика и иные дополнения и улучшения, произведенные в течение срока субаренды, и привести помещения в состояние, в котором они находились в дату начала (с учетом требований, содержащихся в приложении 8) и которым истец будет разумно удовлетворен, при этом ответчик не обязан и не должен удалять какие-либо работы истца.

В соответствии с п. 6.6.2ответчик обязуется провести косметический ремонт или отремонтировать (в зависимости от ситуации) все внутренние части помещений в последний месяц срока субаренды, а также при досрочном прекращении договора субаренды, если проведение такого ремонта в объеме, согласованном сторонами, необходимо в связи с фактическим состоянием помещений в результате их использования ответчиком.

Таким образом, ответчик обязан привести помещения только в то состояние, в котором они находились в дату начала (п. 10.1.2), состояние помещений в дату начала определено п. 7.2.1 как состояние «как есть», то есть состояние пригодное для дальнейшей эксплуатации по целевому назначению с учетом нормального износа.

В соответствии с п. 6.6.2для возникновения у ответчика обязательства по проведению ремонта сторонам необходимо: во-первых, согласовать объем работ, во-вторых, установить необходимость проведения ремонта в связи с фактическим состоянием помещений в результате их использования ответчиком.

Вместе с тем, ни одно из перечисленных условий истцом соблюдено при предъявлении требования о компенсации стоимости восстановительного ремонта соблюдено не было.

Причина, по которой, по мнению истца возникла необходимость в проведении ремонта является нарушение ответчиком договорного обязательства по возврату истцу помещений в том состоянии, в котором оно было получено (ст. 622 ГК РФ).

Ответственность за нарушение договорных обязательств регулируется статьями 15 и 393 ГК РФ.

В предмет доказывания по делам о взыскании убытков входят следующие факты: факт допущенного нарушения договора, возникновение убытков в виде ущерба, причинно-следственную связь между нарушением и возникшими убытками, размер причиненного ущерба.

В материалах дела отсутствует какие-либо доказательства, подтверждающие фиксацию факта причиненного ущерба либо фиксацию обстоятельств полностью или частично препятствующих дальнейшему использованию помещений по целевому назначению. Ответчик принял помещения в пригодном для использования состоянии, пользовался помещениями строго по целевому назначению, и вернул помещения в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа.

Арендодатель не вправе взыскать с арендатора убытки в виде стоимости расходов по устранению недостатков возвращенного арендатором имущества, если такое имущество соответствует необходимым для использования требованиям без подробного описания его технического состояния, и отсутствуют доказательства возврата имущества в состоянии, непригодном для его использования.

Фотоотчет помещений, предоставленный истцом, не доказывает факт причиненного ущерба и непригодность помещений для его использования. Напротив, фотографии подтверждают пригодность помещений для использования, а фотографии, на которых отсутствуют даты не имеют отношения к установлению обстоятельств дела, поскольку невозможно определить их причастность к периоду спорных правоотношений.

Ответчиком в материалы дела также приобщены нотариально удостоверенные видео записи, произведенные ответчиком в момент возврата помещений истцу в качестве доказательств состояния помещений, а также документы, подтверждающие проведение ответчиком косметического ремонта (протокол производства нотариального осмотра вещественных доказательств и флэш-накопитель USB).

Более того, в соответствии с выводами, изложенными в экспертном заключении ООО «Альфапроект» от 30.06.2023 г. дефектов влияющих на работоспособность конструкций зданий не выявлено, техническое состояние помещений оценивается как -работоспособное (абз. 2 ст. 29 заключения ООО «Альфапроект» от 30.06.2023 г.).

Суд также учитывает, что на дату возврата помещений Ответчик выполнил ремонт в объеме действительно необходимом в соответствии с условиями договора субаренды и фактическим состоянием помещений в результате их нормального использования в период субаренды, что подтверждается фотоотчётом с перечнем выполненных работ.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за пребывание ответчика в помещении после расторжения Договора субаренды (18 762 410 руб. 06 коп) и неустойки за факт досрочного расторжения Договора субаренды (15 100 131 руб. 94 коп.), суд исходит из следующего.

Как указывалось судом ранее, истец, проведя проверку арендуемого помещения, был выявлен факт нахождения и пользования помещением, что подтверждает акт осмотра от 10.05.2023 г. Поскольку ответчиком был нарушен срок сдачи арендуемых помещений, то в соответствии с п. 10.2.2. Договора субаренды, в случае если субарендатор не исполняет надлежащим образом свои обязанности по п. 10.1., он обязуется уплатить арендатору по его требованию штрафную неустойку – сумму, равную 200% от суммы ежедневной Арендной Платы (которая рассчитывается по соответствующим ставкам, действующим на дату, непосредственно предшествующую дате окончания срока субаренды или досрочного расторжения Договора субаренды, в зависимости от ситуации) за каждый день просрочки возврата помещений арендатору.

01.07.2023 г. ответчик покинул арендуемые помещения.

Согласно расчету истца неустойка за период с 10.05.2023 г. по 01.07.2023 г. составляет 18 762 410 руб. 06 коп.

Кроме того, согласно п. 9.2. Договора, если настоящий Договор субаренды расторгается до даты истечения срока субаренды по вине субарендатора (включая в случае, если арендодатель отказывается от исполнения и расторгает настоящий Договор субаренды в соответствии со статьей 9.1), субарендатор обязан уплатить арендатору по требованию последнего: штрафную неустойку в совокупном размере следующих сумм: (А) суммы Базовой Арендной Платы, Расчетных Коммунальных Платежей, уплачиваемых за шесть (6) месяцев Срока Аренды, суммы Базовой Арендной Платы и Расчетных Коммунальных Платежей (рассчитываются по ставкам, действующим непосредственно перед расторжением настоящего Договора субаренды), и (В) сумме, равной всей сумме обеспечительного платежа.

В соответствии с данным пунктом Договора субаренды согласно расчету истца неустойка за период с 01.07.2023 г. по 21.09.2023 г. составляет 15 100 131 руб. 94 коп.

Ответчиком заявлено о применении ст. 333 ГК РФ.

Действительно, стороны договорных правоотношений, действуя в своем интересе, свободны в установлении условий договорных правоотношений (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Указанное обусловлено диспозитивными началами гражданского права, основанного на равенства участников регулируемых им отношений (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

При этом, в силу п. 1. ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Пунктом 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15.01.2015 № 7-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Вопрос о снижении неустойки в силу ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства является оценочным и отнесен законом на судебное усмотрение.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 № 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела. Таким образом, понятие несоразмерности носит оценочный характер.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Между тем, при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки, суд автоматически не уменьшает ее размер. Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон.

По существу, требования Истца о взыскании неустойки за несвоевременный возврат помещений и неустойки за досрочное расторжение договора по вине Ответчика носят строго формальный характер. В данном случае начисленные Истцом суммы неустойки имеет своей целью не компенсацию издержек Истца, а его сверхобогащение по сугубо формальному основанию.

Судом при рассмотрении настоящего спора установлено, что у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по Договору субаренды.

При этом, истец и ответчик согласовывали правовые последствия расторжения Договора субаренды посредством электронной переписки. В частности, в электронном письме от 20.02.2023 г. представитель истца (ФИО5) указал, что направленное уведомление о расторжении договора не отражает волеизъявление истца на прекращение договорных правоотношений по обозначенному уведомлению, действительное волеизъявление истца направлено на расторжение Договора субаренды на основании дополнительного соглашения. Более того, истец после направления уведомления от 20.02.2023 г. не возражал относительно продолжения правоотношений, вытекающих из факта субаренды, новое уведомление о расторжении договора, направил ответчику лишь 25.04.2023 г. (не пояснив правовую судьбу уведомления от 20.02.2023 г.). Доказательств принятия каких-либо мер (в судебном и внесудебном порядке), направленных на освобождение помещений после расторжения Договора субаренды, арендованных ответчиком, истцом не представлено в материалы дела.

Суд также учитывает, что размер неустойки (6 месяцев арендных платежей за факт расторжения Договора субаренды и двойная ставка аренды за нахождение в помещении после расторжения Договора субаренды в совокупности), сам по себе, свидетельствует об отклонении от стандартов добросовестности. Доказательств разумности и экономической обоснованности установления подобного рода мер ответственности в Договоре субаренды истцом не представлено. Аналогичным образом не представлены в материалы дела доказательства несения каких-либо убытков истцом, связанных с пребыванием ответчика в помещениях после расторжения Договора субаренды. Напротив, весь период аренды после расторжения Договора субаренды оплачен ответчиком, доказательств обратного истцом не представлено.

С учетом изложенного, суд считает, что неустойка, соразмерная допущенным нарушениям, будет составлять 290 817,36 руб. из расчета 0,1% за каждый день просрочки с 10.05.2023г. по 30.06.2023г.

При этом, также снижая неустойку досрочное расторжение договора по вине Ответчика с 15 100 131,94 руб. за период с 01.07.2023 по 21.09.2023 (п. 9.2. договора субаренды) до 1 510 013,19 руб., суд принимает во внимание, что просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы со стороны ответчика являлись краткосрочными, основание расторжения договора субаренды обусловлено формально мотивированным признаком – краткосрочное и несвоевременное исполнение ответчиком обязательства по внесению ежемесячной арендной платы, которая имело место на протяжении всего срока субаренды.

При этом, по своей правовой природе, неустойка, как способ обеспечения обязательства, должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Суд приходит к выводу, что применительно к обстоятельствам настоящего спора неустойка в размере за шесть месяцев суммы базовой арендной платы и расчетных коммунальных платежей чрезмерно завышена и многократно превышает размер разумной неустойки, исходя из принципа соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, на основании статьи 333 ГК РФ суд ее снижает до суммы 1 510 013,19 руб.

В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.03.1997 № 6 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине" при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.

Госпошлина по делу распределяется в порядке ст. 110 АПК РФ и относится судом на истца и ответчика соразмерно удовлетворённым требованиям.

На основании изложенного, ст.ст. 1, 10, 333, 429, 431, 616, 619 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКСПОРТБЫТХИМ" (115172, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ТАГАНСКИЙ, БОЛЬШИЕ КАМЕНЩИКИ УЛ., Д. 1, ЭТАЖ/ПОМЕЩ./КОМ. 6/I/20, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 04.10.2016, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПЕРВАЯ ЭКСПЕДИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ" (109428, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.02.2014, ИНН: <***>) штраф в размере 1 800 830,55 руб., а также расходы по госпошлине в размере 132 634 руб.

В остальной части иска отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

И.Н. Шевцова