Решение от 5 июля 2018 г. по делу № А32-30748/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-30748/2017


г. Краснодар «05» июля 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 05 июня 2018 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 05 июля 2018 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-30748/2017


по иску администрации муниципального образования город Краснодар


к обществу с ограниченной ответственностью «Автолига» (ОГРН <***> ИНН <***>)


о расторжении договора аренды земельного участка, обязании вернуть земельный участок,


при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар,


при участии в судебном заседании представителя администрации ФИО1 (по доверенности от 11.01.2017), представителя ООО «Автолига» - ФИО2 (по доверенности от 01.09.2016),



УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Автолига» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.07.2011 №4300017480, обязании вернуть администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0120014:43 общей площадью 1 803 кв. м, расположенный по ул. Пригородной, 289/3 в Калининском сельском округе путем освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Исковые требования мотивированы длительным неосвоением земельного участка для целей строительства, что свидетельствует, по мнению администрации, о существенном нарушении договора аренды земельного участка, достаточным для его расторжения.

Определением от 18.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Определением от 27.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 29 мая по 05 июня 2018 года, представитель администрации настаивал на удовлетворении исковых требований, представитель общества просил в иске отказать в связи с предоставлением доказательств принятия обществом мер к освоению земельного участка. Третьи лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу о необходимости частичного удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела, в результате проведения процедуры предварительного согласования места размещения объекта администрацией было издано постановлением от 02.06.2011 №3834, которым обществу предоставлен в аренду сроком на десять лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0120014:43 площадью 1803 кв. м для строительства торгового центра по продаже автомобилей (площадью не более 350 кв. м) по ул. Пригородной, 289/3 в Калининском сельском округе.

Администрацией и обществом заключен договор от 06.07.2011 №4300017480 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43 площадью 1803 кв. м, расположенного по ул. Пригородной, 289/3 в Калининском сельском округе, для строительства торгового центра по продаже автомобилей (площадью не более 350 кв. м).

В соответствии с приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 12.08.2016 №135-ИВ изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43 с вида разрешенного использования «для строительства складских объектов» на вид разрешенного использования «административные и офисные здания с количеством надземных этажей не более двух».

В соглашении от 30.08.2016 администрация и общество изменили пункт 1.3 раздела 1 договора аренды, указав вид разрешенного использования земельного участка «административные и офисные здания с количеством надземных этажей не более двух».

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 27.07.2011 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2018 №23/001/012/2018-633).

Администрация в обоснование исковых требований ссылается на длительное неосвоение земельного участка для целей его строительства, неполучением разрешения на строительство и градостроительного плана земельного участка, что администрация считает существенным нарушением договора аренды, достаточным для его расторжения.

Общество возражает против данных требований администрации, представив документы в подтверждение мероприятий по освоению земельного участка.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка.

В соответствии с представленным в материалы дела письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.02.2018 №29/1860 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0120014:43 по генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 №25 п. 15, расположен в зоне транспортной инфраструктуры и частично в зоне инженерной инфраструктуры (ВЛ-35). В соответствии с генеральным планом города Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46 п.2, указанный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными в приложении к названному письму выкопировкой из генерального плана муниципального образования город Краснодар (решение городской Думы Краснодара от 26.01.2012 №25 п. 15), картой (схемой) транспорта и улично-дорожной сети в составе генерального плана 2012 года, выкопировкой из генерального плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46 п. 2.

Опрошенный в судебном заседании 05.06.2018 специалист отдела территориального планирования департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар ФИО3 пояснила, что спорный земельный участок полностью расположен по генеральному плану 2004 года, так же как и по генеральному плану 2012 года, на территории транспортной инфраструктуры.

Данные сведения, представленные администрацией, о нахождении спорного земельного участка на землях транспортной инфраструктуры, которая относится к территориям общего пользования, обществом не опровергнуты.

Доводы о добросовестном приобретении права аренды, о соответствии разрешенного использования земельного участка той зоне, которая предусмотрена Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, судом отклоняются.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 03.10.2017 по делу №307-КГ17-5121, в соответствии с частью 6 статьи 23 Градостроительного кодекса к генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Статьей 35 Градостроительного кодекса установлено, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. Из системного толкования положений части 3 статьи 9, частей 9, 10 статьи 31, пункта 1 части 2 статьи 33, пункта 2 части 1 статьи 34, части 15 статьи 35 Градостроительного кодекса следует, что законом установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Арбитражным судом Северо-Кавказского округа в постановлении от 08.09.2017 по делу №А32-17929/2016 высказана следующая позиция: «Градостроительным законодательством закреплен принцип первичности генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки. Генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности. Таким образом, если правила застройки и землепользования не соответствуют генеральному плану, названные правила подлежат применению только в той части, которая не противоречит документу территориального планирования муниципального образования. При наличии указанных противоречий судам следовало исходить из того, что приоритет имеет документ территориального планирования муниципального образования (генеральный план города Краснодара). В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса под территориями общего пользования понимаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13)».

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При этом утвержденные в установленном порядке градостроительные и иные ограничения в использовании территории населенного пункта могут препятствовать размещению (строительству) на земельном участке определенного объекта капитального строительства (статьи 36 и 37 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. При этом формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Несмотря на то, что действующим законодательством не установлен прямой запрет на предоставление в аренду земельных участков, образованных за счет территорий общего пользования, анализ вышеназванных положений позволяет сделать вывод о недопустимости предоставления в аренду земельного участка на территории общего пользования, поскольку такое предоставление исключает возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10). Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Таким образом, спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования (зоны транспортной инфраструктуры), не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях размещения (строительства) административного здания.

Аналогичная правовая позиция выражена в решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.01.2017 по делу №А32-15406/2016, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2017 по делу №А32-15406/2016, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.07.2017 по делу №А32-15406/2016 (Определением Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2017 №308-ЭС17-15172 отказано в передаче дела №А32-15406/2016 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения оспариваемой сделки) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 06.07.2011 №4300017480 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43, как направленного на предоставление под строительство земельного участка, который в соответствии с зонированием территории по генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 №46 п. 2, относился к территории общего пользования (транспортная инфраструктура). Общество, таким образом, арендатором земельного участка, сформированного за счет территорий общего пользования, стать не могло.

Суд вправе самостоятельно квалифицировать договор аренды как недействительную сделку при рассмотрении иска о расторжении договора, истечение срока исковой давности по иску о признании сделки недействительной не препятствует суду дать надлежащую правовую оценку сделки с точки зрения правомерности её заключения и действительности.

Поскольку договор аренды от 06.07.2011 №4300017480 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0120014:43 является недействительной (ничтожной) сделкой, то есть недействителен независимо от признания его таковым судом (статья 166 ГК РФ), такой договор расторгнут быть не может (предметом иска о расторжении договора может быть только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон), в связи с чем, в требовании администрации о расторжении договора аренды надлежит отказать.

Вместе с тем, администрацией также заявлено требование о возвращении обществом земельного участка.

Окончательная правовая квалификация исковых требований осуществляется судом, который с учетом всех обстоятельств дела и доводов сторон, преследуемых сторонами целей обращения с иском в суд, устанавливает подлежащие применению нормы права.

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Поскольку воля администрации направлена на освобождение земельного участка и его возврат публичному собственнику, и при недействительном (ничтожном) договоре аренды у общества отсутствуют основания для занятия и использования спорного земельного участка, суд, принимая во внимание отсутствие на участке зданий, строений и сооружений, а также формирование земельного участка за счет земель общего пользования муниципального образования, которые не предназначены для коммерческой застройки и не должны находиться во владении отдельных лиц, а подлежат сохранению в интересах всего населения муниципального образования, в том числе в целях обеспечения стратегического развития муниципального образования, его транспортной инфраструктуры, считает необходимым обязать общество возвратить администрации спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0120014:43.

Аналогичный правовой подход, выражен, в частности, в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 20.10.2017 по делу №А32-28544/2017, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2017, а также в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 по делу №А32-2761/2015, от 08.07.2016 по делу №А32-47982/2014, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 по делу №А32-36619/2016, решении Арбитражного суда Краснодарского края от 11.01.2018 по делу №А32-31646/2017, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу об отказе в иске в части требования о расторжении договора аренды земельного участка в связи с его недействительностью (ничтожностью), и об удовлетворении требования администрации об обязании возвратить земельный участок, застройка которого ввиду расположения земельного участка в зоне транспортной инфраструктуры муниципального образования город Краснодар недопустима.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении иска в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 06.07.2011 №4300017480, заключенного администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственностью «Автолига» (ОГРН <***> ИНН <***>), - отказать.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Автолига» (ОГРН <***> ИНН <***>) возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0120014:43 общей площадью 1803 кв. м, расположенный по улице Пригородной, 289/3 в Калининском сельском округе города Краснодара, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Автолига» (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья А.Л. Назыков