Решение от 17 мая 2023 г. по делу № А07-32073/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Гоголя, 18, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А07-32073/2022
г. Уфа
17 мая 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 10.05.2023

Полный текст решения изготовлен 17.05.2023


Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании материалы дела по иску

общества с ограниченной ответственностью «Дана» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние

при участии в судебном заседании:

от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность № 87006899/2022 от 29.11.2022.


Общество с ограниченной ответственностью «Дана» (далее – ООО «Дана», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ООО «Агроторг», ответчик) об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние.

Истец явку представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте его проведения уведомлен надлежащим образом, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд УСТАНОВИЛ:

Между ООО «Дана» (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № П-6/336 от 15.02.2017, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, которое согласно техническому паспорту на нежилое помещение № I (на 1-м этаже 9-ти этажного жилого здания) (листы 1-12), выданного Стерлитамакским городским филиалом государственного унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан» 21 июля 2009 года, копия которого является Приложением № 1 к договору, состоит из:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж: 1, номера помещений на поэтажном плане: 1-23, кадастровый номер: 02-04-17/062/2012-151, площадью 617,9 квадратных метров, находящееся по адресу: Российская Федерация, <...>, пом. I.

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (бланк: 04 АД № 575958), выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 26.08.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2013 сделана запись регистрации № 02-04-17/056/2013-078.

Для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2 договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению № 3 к настоящему договору (пункт 1.5 договора).

Арендатор имеет право производить за свой счет перепланировку помещения в соответствии с приложением № 3 к договору (пункт 2.4.2 договора).

После завершения работ по перепланировке и переоборудованию помещения, арендатор обязан в течение 45 календарных дней, с даты завершения, указанных выше работ, предоставить арендодателю оригиналы проектной и исполнительной документации, согласованной с уполномоченными органами/организациями. В случае если арендатору на совершение указанных в настоящем пункте действий, понадобится доверенность на право представления арендатором интересов арендодателя в государственных и/или муниципальных органах, арендодатель обязуется предоставить такую доверенность арендатору в срок не позднее пяти рабочих дней с момента получения от арендатора письменного требования с указанием в нем данных лица, на которого арендодатель обязан выдать доверенность. В случае если арендодатель не предоставит арендатору доверенность, указанную в настоящем пункте в указанные сроки, обязанность по согласованию с уполномоченными органами/организациями проектной и исполнительной документации по произведенным работам арендатора, возлагается на арендодателя (пункт 2.2.6 договора).

Письмом № 1811 от 19.08.2022 отдела архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан ООО «Дана» было уведомлено о том, что в ходе визуального осмотра 29.07.2022 нежилого помещения № 1 (магазин «Пятерочка»), находящегося по адресу: ул. Вокзальная, д. 23, была выявлена самовольная перепланировка, в ходе которой были затронуты несущие конструкции МКД. Отделом архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Стерлитамак на перепланировку данного помещения не выдавалась разрешительная документация.

Собственнику помещения рекомендовано на основании части 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации привести помещение в прежнее состояние в течение 30 календарных дней.

Указывая, что ООО «Агроторг» осуществило перепланировку при отсутствии разрешительной документации, затронув несущие конструкции многоквартирного дома, истец обратился с настоящим иском.

Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, закон императивно не устанавливает обязанность возвратить арендованное помещение исключительно в первоначальном состоянии: во-первых, допустимо изменение его состояния в результате нормального износа, во-вторых, оно может быть возвращено в состоянии, обусловленном договором.

Между тем, пунктом 1.5 договора прямо предусмотрено, что для использования арендатором помещения в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.2 договора, арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке помещения согласно приложению № 3 к договору.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Как указано в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В данном случае суд учитывает следующие обстоятельства.

Из содержания условий договора в их системной связи, в том числе п. 1.5, 2.4.2, 2.2.6 договора, вытекает, что уже в момент его заключения сторонами однозначно понималась и допускалась возможность изменения технических характеристик арендованного помещения.

ООО «Дана» ранее обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ООО «Агроторг» о расторжении договора аренды, обязании освободить занимаемое помещение и обязании узаконить перепланировку.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.07.2021 по делу № А07-28581/2020 в удовлетворении требований ООО «Дана» отказано.

Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.07.2021 по делу № А07-28581/2020 установлено следующее.

Дополнительным соглашением №1 от 29.03.2017 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора аренды нежилого имущества № П-6/336 от 15.02.2017 и изложили его в следующей редакции:

«1.1. В порядке и на условиях, определяемых настоящим договором, Арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество, которое согласно Техническому паспорту на помещение (листы 1-5), выданного обществом с ограниченной ответственностью «ИнтегроСтрой» 14 марта 2017 года, копия которого является Приложением № 1 к настоящему договору, состоит из:

- нежилое помещение, назначение: нежилое, этаж: 1, номера помещений на поэтажном плане: 1- 16, кадастровый номер: 02-04-17/062/2012-151, площадью 600,2 квадратных метров, находящееся по адресу: Российская Федерация, <...>, пом. I, которое является частью нежилого помещения, назначение: нежилое, этаж 1, кадастровый номер: 02-04-17/062/2012-151, площадью 617,9 (шестьсот семнадцать целых девять десятых) квадратных метров, находящихся по адресу: Российская Федерация, <...>, пом. I (далее - «Помещение»).

Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (бланк: 04 АД № 575958), выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 26.08.2013, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2013 сделана запись регистрации № 02-04-17/056/2013-078.

Также изменения были внесены в п. 7.4 договора аренды, который был изложен в следующей редакции:

«7.4. К договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью следующие приложения:

1) Приложение № 1 - Копия Технического паспорта на помещение (листы 1-5), выданного обществом с ограниченной ответственностью «ИнтегроСтрой» 14 марта 2017 года;

2) Приложение № 2 - Размещение наружных вывесок, баннеров и рекламных щитов;

3) Приложение № 3 - Планировка Помещения после перепланировки;

4) Приложение № 4 - Состояние Помещения на момент его передачи от Арендодателя Арендатору;

5) Приложение № 5 - Схема уборки прилегающей территории».

При этом с даты подписания соглашения стороны признали утратившим силу Приложение № 1 к договору аренды - Технического паспорта на нежилое помещение № I (на 1-м этаже 9-ти этажного жилого здания) (листы 1-12), выданного Стерлитамакским городским филиалом государственного унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан» 21 июля 2009 года и считают Приложением № 1 к Договору аренды - Копию Технического паспорта на помещение (листы 1-5), выданного обществом с ограниченной ответственностью «ИнтегроСтрой» 14 марта 2017 года, который является Приложением № 1 к соглашению (п. 2 соглашения).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан 19.04.2017 за номером 02:56:030301:2175-02/117/2017-3.

На основании заключенного дополнительного соглашения, стороны пришли к соглашению об изменении предмета договора в части площади нежилого помещения, и его планировки в соответствие с приложенным техническим паспортом от 14.03.2017.

При этом согласно условиям подписанного сторонами дополнительного соглашения к договору прилагается помимо прочих Приложение № 3 – Планировка помещения после перепланировки.

Суд пришел к выводу, что в соответствии с условиями заключенного сторонами дополнительного соглашения № 1 от 29.03.2017 помещение было передано истцом (ООО «Дана») ответчику (ООО «Агроторг») в перепланированном состоянии, что также подтверждается изменениями, внесенными сторонами в п. 7.4 договора аренды.

Арендатор, с согласия истца выполнил действия, связанные с перепланировкой помещения: согласовал проектную и исполнительную документацию с уполномоченными органами (организациями), заказал технический план помещения, отражающий произведенную перепланировку помещения, внес соответствующие изменения в договор аренды, зарегистрировал в установленном законом порядке дополнительное соглашение № 1 от 29.03.2017 к договору аренды № П-6/336 от 15.02.2017 в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан».

Согласно части 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Арбитражным судом Республики Башкортостан в рамках дела № А07-28581/2020 установлено, что помещение было передано арендодателем (ООО «Дана») арендатору (ООО «Агроторг») в перепланированном состоянии.

Определениями суда от 01.02.2023, 21.03.2023 истцу предложено нормативно обосновать право требовать приведения помещения в первоначальное состояние, исходя из правоотношений сторон; уточнить состояние помещения, которое должно быть восстановлено.

Истец представил нормативные обоснования со ссылками на нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, однако факты, установленные решением суда по делу № А07-28581/2020, не прокомментировал, не указал состояние спорного помещения, которое должно быть восстановлено.

Требование истца о «первоначальном состоянии (состояние до перепланировки / переустройства)» противоречат выводам по делу № А07-28581/2020, которыми установлено, что истцом со своей стороны проведена перепланировка до передачи помещения ООО «Агроторг». Следовательно, ООО «Агроторг» не может нести ответственность за действия истца в отношении спорного помещения, совершенные до передачи его арендатору.

Довод истца о том, что собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу согласования работ по ремонту нежилого помещения № 1, затрагивающих общее имущество, ответчиком не инициировалось и не проводилось, судом также отклоняется.

ООО «Дана» ранее обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об обязании ООО «Агроторг» передать ООО «Дана» пакет проектной и исполнительной технической документации, состоящей из: 1) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки перепланируемого жилого помещения; 2) Техническое задание, в котором подтверждается безопасность несущих капитальных элементов здания; 3) Комиссионный акт - решение о согласовании перепланировки помещения с государственными и/или муниципальными органами; 4) Технический план помещения от 14.03.2017 года; 5) Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 23 по ул. Вокзальная, г. Стерлитамак о перепланировке помещения № 1 по ул. Вокзальная, д. 23 путем возведения проема в несущей стене многоквартирного дома согласно проекта перепланировки данного помещения с положительным решением всех собственников.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2021 по делу № А07-20275/2021 в удовлетворении заявленных требований обществу с ограниченной ответственностью «Дана» отказано.

Суд указал, что поскольку помещение было передано истцом ответчику в перепланированном состоянии, то на ООО «Агроторг» не возлагается обязанность по изготовлению измененной технической документации.

Требование о представлении протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 23 по ул. Вокзальная, г. Стерлитамак о перепланировке помещения № 1 по ул. Вокзальная, д. 23 путем возведения проема в несущей стене многоквартирного дома согласно проекта перепланировки данного помещения с положительным решением всех собственников не подлежало удовлетворению, поскольку доводов о том, что ООО «Агроторг» является лицом, ответственным за организацию такого собрания, либо ответственным за хранение или распространения такого протокола, истцом не приведено.

С учетом обстоятельств, установленных Арбитражным судом Республики Башкортостан в рамках дел № А07-28581/2020, № А07-20275/2021, учитывая условия договора аренды № П-6/336 от 15.02.2017 в их системной связи о согласовании изменений технических характеристик арендованного помещения, а также отсутствие конкретизации истцом состояния помещения, имеющего место до предполагаемой перепланировки, совершенной ответчиком, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Дана» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) об обязании привести нежилое помещение в первоначальное состояние отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.


Судья Л.В. Салиева