Решение от 19 апреля 2024 г. по делу № А40-245826/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-245826/23-1-1479
г. Москва
19 апреля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2024 года.

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем Шаталовой С.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ФИО1 +" (125430, Россия, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Митино, Митинская <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.11.2004, ИНН: <***>) к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Митино, переулок 2-й Митинский, дом 5, помещение 2/1

третьи лица: ООО "Центр оценки "Аверс"; Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков"

при участии представителей: от истца – ФИО2- по дов. от 13.08.2021; от ответчика – ФИО3 по дов. от 05.12.2023

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Митино, переулок 2-й Митинский, дом 5, помещение 2/1.

Требования заявлены со ссылкой на ст. 446 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах. Истец, являясь субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору от 28.12.2018 №00-00767/18, обратился к ответчику 26.07.23 за выкупом арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0002008:5984 общей площадью 133,9 кв.м, расположенного по адресу: Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Митино, переулок 2-й Митинский, дом 5, помещение 2/1, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ответчиком письмом от 27.09.2023 г. №33-5-119265/23-(0)-6 направлен истцу проект договора купли-продажи № 59-8774 по цене 24 109 000, определенной Отчетом об оценке № М880-2880-П/2023 от 30.08.2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и имеющим экспертное заключение от 04.09.23 № 680/801-23 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной.

В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику, который составил отчет от 04.10.23 2009/1-23, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 12105000 рублей.

Кроме того, истец просит принять п.3.3 договора в редакции покупателя.

Истец 05.10.2023 представил ответчику протокол разногласий по условиям договора, однако ответчик отклонил письмом от 10.10.2023 № 33-5-119265/23-(0)-8 возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая на исключительное право собственника заказать оценку объекта государственной собственности и на отсутствие у истца права на заключение договора об оценке спорного объекта.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий на условиях продавца.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Департаментом заявителю письмом направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта, которые представлены в Департамент в установленный законом срок.

Срок обращения в суд за урегулированием разногласий истцом не пропущен.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Учитывая значительную разницу в цене по результатам оценок, суд назначил судебную экспертизу по следующим вопросам:

1. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет № М880-2880-П/2023 от 30.08.2023, выполненный исполнителем ООО «Центр оценки «Аверс»?

2. В случае установления нарушений, повлекших необоснованное завышение стоимости объекта, эксперту подлежит ответить на вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 133,9 кв.м с кадастровым номером 77:08:0002008:5984, расположенного по адресу: Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Митино, переулок 2-й Митинский, дом 5, помещение 2/1, по состоянию на 26.07.2023?

Проведение экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью "БК-Пифагор" (ОГРН: <***>), к участию в деле в качестве эксперта суд привлек ФИО4.

Судом получено экспертное заключение указанного эксперта от 12.04.24 № № 13-03/24/02, в котором судебным экспертом сделан вывод о том, что Отчет № М880-2880-П/2023 от 30.08.2023, выполненный исполнителем ООО «Центр оценки «Аверс»», соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам); в результате исследования по вопросу 1 нарушений, повлекших необоснованное завышение стоимости объекта, нежилого помещения общей площадью 133,9 кв.м, с кадастровым номером 77:08:0002008:5984, расположенного по адресу: Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Митино, переулок 2-й Митинский, д.5, помещение 2/1, по состоянию на 26.07.2023, не выявлено, в связи с чем эксперт подтверждает обоснованную в Отчете № М880-2880-П/2023 от 30.08.2023 рыночную стоимость нежилого помещения по состоянию на 26.07.2023 г., для заключения договора купли -продажи, без учета НДС, с учетом округления, в размере 24109000 руб.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов.

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от подтвержденной судебным экспертом.

Кроме того, суд учитывает следующее.

Статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена экспертиза Отчета об оценке, под которой понимается понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Отчет об оценке № М880-2880-П/2023 от 30.08.2023, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», в соответствии с которым в проекте договора ответчиком была предложена цена имеет экспертное заключение от 04.09.23 № 680/801-23 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», которое дано на подтверждение стоимости.

Представленный истцом Отчет не имеет положительного экспертного заключения эксперта саморегулируемой организации.

Таким образом, достоверность величины предложенной Департаментом цены подтверждена как экспертным заключением саморегулируемой организации, так и судебным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Истцом возражений по заключению эксперта не заявлено, о дополнительной или повторной экспертизе не заявлено.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что цена объекта (п.3.1, 3.4 договора) подлежат установлению в соответствии с проектом Департамента.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.

В пункте 8.1 представленного проекта договора в редакции Департамента указано, что договором стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Сведения, изложенные в данном пункте проекта, направленного истцу Департаментом, ответчиком в суде не опровергнуты.

Рассмотрев возражения истца по пункту 3.3. договора, суд не находит оснований для его изменения. Согласно требованиям истца, он просит определить условие данного пункта, исключив из него абзац второй, предусматривающий, что по окончании рассрочки на сумму подлежат начислению проценты по ставке рефинансирования ЦБ РФ.

Данное условие не противоречит закону, поскольку п.3 ст. 5 ФЗ № 159 устанавливает размер процентов за рассрочку, сроки которой определяются законом субъекта Российской Федерации, но не устанавливает размер процентов, которые подлежат начислению, если оплата не произведена в течение данного срока. Прямого запрета на повышение размера процентов по окончании срока рассрочки названный закон не содержит. Не содержит названный Закон и нормы о том, что покупатель вправе по своему усмотрению продлять срок рассрочки, сохраняя при этом льготную ставку процента. Поэтому, исходя из общего правила основных начал гражданского законодательства о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения (ч.4 ст. 1 ГК РФ), продавец вправе установить повышенный процент по истечении срока рассрочки, поскольку покупатель пользуется деньгами свыше предоставленного законом льготного срока (суть повышенный кредитный процент).

Основываясь на вышеизложенном, суд приходит к выводу о том, что разногласия между сторонами подлежат урегулированию в соответствии с проектом договора № 59-8774, направленного продавцом покупателю.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171, 173, 179 АПК РФ

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 133,9 кв.м с кадастровым номером 77:08:0002008:5984, расположенного по адресу: город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Митино, переулок 2-й Митинский, дом 5, помещение 2/1.

Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения на условиях проекта №59-8774, направленного продавцом (Департаментом городского имущества) покупателю ООО "ФИО1 +" письмом от 27.09.2023 №33-5-119265/23-(0)-6 по цене 24109000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.



Судья:

Е.В. Коновалова