Решение от 8 сентября 2020 г. по делу № А51-7588/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-7588/2020
г. Владивосток
08 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Гарант строй" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о перерасчете аренды,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2, диплом ДВГУ от 05.06.1999 № 3781, доверенность от 09.01.2020, паспорт;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 17.12.2019, диплом ВГУЭС КС № 45140 от 04.06.2012 № 33917, удостоверение;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант Строй» обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока о признании незаконным решения управления муниципальной собственности г. Владивостока, оформленное письмо от 27 марта 2020 № 2941 сп/юл, об отказе в перерасчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 24 апреля 2018 года № 28-Ю-22969; об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 24 апреля 2018 года № 28-Ю-22969 за весь период его действия, применив значение коэффициента функционального использование, равное 1.

С учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ 02.09.2020, истец просил обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 24 апреля 2018 года №28-Ю-22969 за период пользования земельным участком с кадастровым номером 25:28:030005:4417 с 24 апреля 2018 года по 30 декабря 2059 года исходя из величины коэффициента функционального использования 1; взыскать с управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант Строй» сумму уплаченной государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дал устные пояснения.

Представитель ответчика возразил на заявленные требования по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания Гарант Строй» и департаментом земельных и имущественных отношений заключен договор аренды земельного участка от 24 апреля 2018 года №28-Ю-22991, которым в соответствии с пп.33 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обществу, как резиденту свободного порта Владивосток, предоставлен в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 350 кв. м с кадастровым номером 25:28:030005:4417, расположенный по адресу: г.Владивосток, в районе ул.2-я Поселковая, д. 5, в аренду для реализации инвестиционного проекта «строительство зданий и сооружений жилого и нежилого назначения», разрешенное использование: капитальные гаражи.

Срок договора с момента подписания до 30.12.2059 (п.1.3 договора).

Согласно п. 2.1 договора устанавливается арендная плата в размере 4311 руб. 90 коп. в месяц на основании приложенного к договору расчёта.

Согласно приложенному к договору расчёту сумма арендной платы в месяц составляет 4311 руб. 90 коп. с учетом кадастровой стоимости земельного участка 1724761,5 руб., ставки земельного налога 1,5 %, коэффициента функционального использования 2.

Заявлением от 03.03.2020 вх.№2940СП истец обратился к ответчику о перерасчете арендной платы по договору с применением коэффициента функционального использования 1.

Письмом от 27.03.2020 №2941сп ответчик отказал истцу в перерасчете аренды.

В связи с отказом ответчика пересчитать размер арендной платы и внести изменения в договор, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды земельного участка, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ, а также нормы земельного законодательства.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 №497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа с 01.05.2019 перешли к администрации города Владивостока.

В соответствии с Положением об Управлении муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденным постановлением администрации г. Владивостока от 04.08.2000 №1439, Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление) осуществляет права собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении муниципального имущества от имени Владивостокского городского округа (п. 3.1.1).

Согласно п. 3.1.14 указанного Положения одной из основных функций Управления является осуществление контроля за поступлениями в бюджет Владивостокского городского округа от использования муниципального имущества.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, УМС является надлежащим ответчиком в части заявленных к нему требований.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно ч. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В силу п. 4 Постановления Администрации Приморского края №75-па от 11.03.2015 «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» установлено, что размер арендной платы за использование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А=К х Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.4 решения Думы города Владивостока №208-мпа от 10.08.2015 «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» в отношении земельных участков, указанных в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас х Скд, где: Алл - арендная плата за год. руб.; Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Согласно п.п. 2.5, 2.6 решения Думы №208-мпа Кфи и Ккор устанавливются Думой города Владивостока по предложению главы города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

В соответствии с пп. 2 п. 3 приложения к решению Думы г.Владивостока №108 от 28.10.2005 «О земельном налоге в городе Владивостоке» ставка налога на землю для земельного участка (арендуемого ООО «Промышленный Инвестор») составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пп. 2.1 приложения №1 к решению Думы г.Владивостока №505 от 30.07.2015 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивосток» для земельных участков, предоставленных в аренду в случаях, указанных в п. 2 ст.39.6 ЗК РФ, коэффициент функционального использования равен 1. Корректирующий коэффициент к Договору аренды не применим.

Принимая во внимание положения вышеуказанных нормативно-правовых актов, ставка арендной платы по спорному договору аренды составляет 1,5% (Ас-1,5% * 1).

Между тем, ответчиком без нормативного обоснования в расчете при определении ставки арендной платы применен коэффициент «2».

В свою очередь п. 4 Постановления №75-па устанавливает предельный порог величины ставки арендной платы – не более чем в два раза размера земельного налога, то есть ставка арендной платы, рассчитываемая по установленной формуле с применением соответствующих коэффициентов не должна быть выше указанного порога и может быть меньше его или равна ему. Указания на то, что ставка арендной платы должна быть в два раза выше ставки земельного налога в нормативно-правовых актах отсутствуют и являются произвольным толкованием норм права ответчиком.

Судом также отклоняется довод ответчика о том, что поскольку вид разрешенного использования арендуемого земельного участка капитальные гаражи, пп. 2.1 приложения №1 к решению Думы г.Владивостока №505 неприменении в данном случае, в связи с тем, что исходя их фактического целевого назначения арендуемого участка согласно п. 1.1 договора, участок используется для реализации инвестиционного проекта «строительство зданий и сооружений жилого и нежилого назначения».

Указанное в договоре целевое назначение предполагает различные виды функционального использования арендуемого земельного участка

Таким образом, расчет арендной платы в спорном договоре признается судом не соответствующим п. 4 Постановления №75-па от 11.03.2015, п.п. 2.4, 2.5, 2.6 решения Думы №208-мпа от 10.08.2015, пп. 2.1 приложения №1 к решению Думы г.Владивостока №505 от 30.07.2015, пп. 2 п. 3 приложения к решению Думы г №108 от 28.10.2005, а указанные доводы ответчика основаны на неверном и произвольном толковании норм материального права.

Принимая во внимание изложенное, заявленные истцом требования в части обязания ответчика произвести перерасчет арендной платы по спорному договору начиная с 24 апреля 2018 года подлежат удовлетворению.

Между тем, поскольку указанные нормативно-правовые акты, на основании которых произведен расчет арендной платы по спорному договору могут быть отменены или изменены законодательными органами, а вместе с их изменением или отменой может измениться величина соответствующего коэффициента, суд отказывает истцу в перерасчете арендной платы по 30.12.2059.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Обязать Управление муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 24 апреля 2018 года №28-Ю-22969 начиная с 24 апреля 2018 года, применив значение коэффициента функционального использования равным 1.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная компания Гарант строй" (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Кобко Е.В.