Решение от 29 октября 2025 г. по делу № А51-1784/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, <...> Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-1784/2025
г. Владивосток
30 октября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 30 октября 2025 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренду земельного участка,

третьи лица: администрация Хорольского муниципального округа, Управление, Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю,

при участии в судебном заседании: от истца: ФИО3, по доверенности от 29.09.2025, паспорт, диплом;

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 11.03.2025, удостоверение адвоката;

от УФАС по Приморскому краю: ФИО5, удостоверение, приказ от 03.06.2020, от 05.06.2025, диплом;

от администрация Хорольского муниципального округа: не явились, извещены,

у с т а н о в и л :

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – истец, ГКФХ ФИО6) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2), в котором просил:

- признать соглашение от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2015 № 18 недействительной сделкой;

- применить последствия недействительности сделки, путем исключения из ЕГРН сведений о соглашении от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2015 № 18 в отношении земельного участка площадью 1478056 кв.м. с кадастровым номером 25:21:030101:2236.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечены администрация Хорольского муниципального округа, Управление, Федеральной антимонопольной службы по Приморскому краю.

Для ограниченного доступа к оригиналам судебных актов с электронными подписями судей по делу № А51-1784/2025 на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) используйте секретный код:

Возможность доступна для пользователей, авторизованных через портал государственных услуг (ЕСИА).

Администрация Хорольского муниципального округа, извещенная о настоящем судебном разбирательстве надлежащим образом, в заседание суда не явилась, что по смыслу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие указанного лица.

До начала судебного заседания от администрации Хорольского муниципального округа поступил отзыв на исковое заявление, который в порядке статьи 81 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В судебном заседании судом заслушаны пояснения представителей лиц, участвующих в деле, по существу спора.

Представитель УФАС по Приморскому краю дал на обозрение суда дополнительные документы, которые после обозрения суд возвратил представителю третьего лица.

Ранее заявленное истцом ходатайство о привлечении к участию в деле прокурора Приморского края представитель главы КФХ просит снять с рассмотрения, в связи с чем данное ходатайство удовлетворению не подлежит.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

26.10.2015 между Администрацией Ярославского городского поселения (Арендодатель) и ГКФХ ФИО6 (Арендатор) заключен договор аренды змельного участка № 18 (далее – спорный договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает земельный участок, площадью 1478056 кв.м, кадастровый номер 25:21:030101:2236. Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир нежилое строение. Участок находится примерно в 2033 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: <...> (далее – спорный участок).

Пунктом 2.1 договора установлено, что Срок аренды Участка устанавливается с «26» октября 2015 года по «25» октября 2064 года.

24.06.2022 между ГКФХ ФИО6 (Арендатор) и ИП ФИО2 (Новый арендатор) заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2015 № 18, по условиям которого (пункт 12) с момента подписания настоящего Соглашения Новый арендатор принимает право аренды на Участок, осуществляет права пользователя им в соответствии с его назначением и ограничениями, указанными в Едином государственном реестре недвижимости на Участок, принимает на себя бремя расходов, связанных с его содержанием.

29.06.2022 в ЕГРН внесена запись 25:21:030101:2236-25/066/2022-2 о переходе права аренды на спорный участок к ИП ФИО2

Полагая, что в силу прямого запрета, предусмотренного пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право аренды на спорный участок, приобретенное истцом по результатам проведенных торгов, не могло быть передано посредством заключения соглашения от 24.06.2022, ГКФХ ФИО6 обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик в своем отзыве на иск указал, что пункт 7 статьи 448 ГК РФ к спорным правоотношениям не применим, так как торги, на основании которых истцом было приобретено право аренды на спорный участок, были признаны несостоявшимися. Ссылается на злоупотребление истцом своим правом по обращению в суд с настоящим иском.

Третье лицо – администрация Хорольского муниципального округа в своем отзыве на иск просила иск удовлетворить, поскольку оспариваемое соглашение не

соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает публичные интересы.

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, заслушав пояснения сторон по делу, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки являются способами защиты нарушенного права.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» № 25 (далее – постановление № 25).

Согласно разъяснениям пункта 75 постановления № 25 применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, предметом оспариваемого соглашения является долгосрочное право аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных

товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлено, что, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Нормативное закрепление торгов в качестве приоритетного способа заключения договора, опосредующего передачу публичных земель в аренду, необходимо для обеспечения равного доступа частных лиц к аренде публичного имущества. Предполагается, что именно проведение торгов позволяет обеспечить передачу имущества тому лицу, которое предложит наиболее выгодные и отвечающие интересам публично-правового образования условия и, в то же время, обеспечить конкуренцию на рынке земли.

Изложенное согласуется с выработанным в судебной практике общим подходом, согласно которому лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем, то есть обеспечена конкуренция (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 № 14686/10 и от 11.03.2014 № 16034/13, определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 и от 27.12.2021 № 310-ЭС21-17478).

Для случаев, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Закон № 42-ФЗ) установлено, что победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

На основании подпунктов 1 и 2 статьи 2 Закона № 42-ФЗ, указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.06.2015, а положения Гражданского кодекса (в редакции указанного Закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу названного Федерального закона. В частности, с учетом разъяснений, данных в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», положения

Гражданского кодекса в редакции Закона № 42-ФЗ применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных со дня вступления данного закона в силу (с 01.06.2015).

Принимая во внимание приведенные положения законодательства, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур - путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный, в том числе с развитием конкуренции.

Аналогичная позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357.

Приведенное ограничение направлено, в конечном счете, на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, – в обход закона.

В данном случае, вопреки доводам ответчика, заключение договора аренды земельного участка с единственным участником аукциона – истцом, а равно признание торгов несостоявшимися, не может быть приравнено к их непроведению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

На основании статей 39.11 (пунктов 1, 9, 13 и 16) и 39.12 (пункта 14) ЗК РФ решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за рядом исключений. По результатам аукциона на право заключения договора аренды

земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Истец являлся единственным участником аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка. Протоколом № » от 15.10.2015, в соответствии со статьей 39.12 ЗК РФ данный аукцион признан несостоявшимся и комиссией принято решение заключить договор с единственным участником, который подал заявку.

Вместе с тем, признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению; подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ, безусловно, является результатом аукциона.

Подписание договора на основании указанной нормы не означает, что истцу предоставлен земельный участок без проведения торгов. Напротив, к примеру, из подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что заключение договора в таком порядке не дает арендатору права право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в условиях, когда земельный участок не подлежит передаче арендатору без проведения торгов.

Таким образом, проанализировав спорные условия договора на предмет их соответствия закону, принимая во внимание установленное положениями пункта 7 статьи 448 ГК РФ ограничение на передачу прав в отношении земельного участка, предоставленного результатам проведения торгов, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, суд приходит к выводу о том, что заключение спорного соглашения нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ такая сделка является ничтожной.

При этом суд обращает внимание, что в силу пункта 5 части 1 статьи 14, части 1 статьи 58 Закона № 218-ФЗ вступившие в законную силу судебные акты являются одним из оснований для государственной регистрации прав, следовательно, при обращении заинтересованного лица в Управление Росреестра по Приморскому краю приложенный к заявлению вступивший в законную силу судебный акт будет являться основанием для осуществления учетно-регистрационных действий.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом своим правом по обращению в суд с настоящим иском подлежат отклонению как документально не доказанные, а также не влияющие на выводы суда о ничтожности оспариваемого соглашения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика как на проигравшую сторону. Излишне уплаченная при подаче иска чеком по операции от 04.02.2025 идентификатор платежа (СУИП) 256343643828PRWG, государственная пошлина в сумме 15 000 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

признать соглашение от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2015 № 18 недействительной сделкой.

Применить последствия недействительности сделки, путем исключения из ЕГРН сведений о соглашении от 24.06.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2015 № 18 в отношении земельного участка площадью 1478056 кв.м. с кадастровым номером 25:21:030101:2236.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 15 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Возвратить главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 из федерального бюджета 15 000 рублей государственной пошлины уплаченной по чеку по операции от 04.02.2025 идентификатор платежа (СУИП) 256343643828PRWG.

Выдать справку на возврат государственной пошлины и исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Чжен Е.Е.