Решение от 14 августа 2025 г. по делу № А40-126023/2025

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-126023/25-142-820
15 августа 2025 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 августа 2025 года


Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ведерниковой Н.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

по иску  ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРИСТАЛЛ" (105318, Г.МОСКВА, УЛ. ЩЕРБАКОВСКАЯ, Д. 41А, ЭТ 3 ПОМ XXII КОМ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.10.2018, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 56,5 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0003018:4821, расположенного по адресу: <...>/3


при участии:

от истца – ФИО1, дов. от 21.05.2025

от ответчика – ФИО2, дов. от 06.12.2024

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРИСТАЛЛ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик), в котором просит урегулировать  разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «КРИСТАЛЛ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/3, с кадастровым номером 77:03:0003018:4821, общей площадью 56,5 кв. м, изложив п. 1.6 договора в следующей редакции:

«Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.

На Объект устанавливается в качестве обязательного условия приватизации сохранение назначения (торговля, общепит, медицинские услуги, офис, хостел, фитнес, салон красоты, стоматология, бытовые услуги, дополнительное образование) Объекта в течение трех месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ».

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению.

Ответчик требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью «КРИСТАЛЛ» (далее по тексту - истец) внесено в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы и является арендатором объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/3, с кадастровым номером 77:03:0003018:4821, общей площадью 56,5 кв. м (далее по тексту - имущество, недвижимость, объект недвижимости) на основании договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы №00-00712/19 от 29.05.2019, заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - ответчик).

Законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорная недвижимость как объект гражданских правоотношений соответствуют установленным ст. 3 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»; недвижимость непрерывно арендуются истцом с 2019 года; задолженность у истца по арендной плате отсутствует.

Таким образом, истец обладает правом на преимущественное приобретение в собственность арендованной им недвижимости по рыночной стоимости.

02.03.2025 истец обратился к ответчику с обращением 0001-9000120-042601-00001711/25, зарегистрировано за №33-5-22498/25-(0)-0 о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы.

23.04.2025 письмом №33-5-22498/25-(0)-6 ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи спорной недвижимости №59-11043 от 22.04.2025.

Согласно абз. 2 п. 1.6 Договора, на Объект устанавливается в качестве обязательного условия приватизации сохранение назначения (медицинские услуги, стоматология, дополнительное образование) Объекта в течение трех месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю, а также сохранение назначения (фитнес, салон красоты, бытовые услуги) Объекта на 5 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

По мнению истца, назначение под «фитнес, салон красоты, бытовые услуги», указанно ответчиком необоснованно, неправомерно, в отсутствие на то правовых оснований, также как и необоснованно указан длительный срок сохранения обязанности - 5 лет.

В ответ на предложение ответчика, выраженное в письме исх. №33-5-22498/25-(0)-6 от 23.04.2025, истец направил подписанный проект договора № №59-11043 от 22.04.2025, с приложением протокола разногласий от 19.05.2025, в соответствии с абз. 2 п. 1.6 которого, на Объект устанавливается в качестве обязательного условия приватизации сохранение назначения (торговля, общепит, медицинские услуги, офис, хостел, фитнес, салон красоты, стоматология, бытовые услуги, дополнительное образование) Объекта в течение трех месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

Однако, в ответе ответчик исх. №33-5-22498/25-(0)-8 от 20.05.2025, в изменении назначения отказано, какого-либо правового обоснования не дано.

Поскольку сторонами не были урегулированы условия пункта 1.6. договора в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением по следующим основаниям.

Ответчик в своих возражениях на иск указывает, что 21.04.2025 Департаментом было принято распоряжение № 55820 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/3, общей площадью 56, 5 кв. м.

В соответствии с п. 4 распоряжения на нежилое помещение в качестве обязательного условия приватизации установлено сохранение назначения (медицинские услуги, стоматология, дополнительное образование) нежилого помещения в течение трех месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Кристалл» в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ, а также сохранение назначения (фитнес, салон красоты, бытовые услуги) нежилого помещения в течение 5 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Кристалл» в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ.

В соответствии с ч. 4 ст. 30 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (за исключением объектов, указанных в статье 30.1 настоящего Федерального закона) является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации таких объектов, но не более чем в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации, а объектов социальной инфраструктуры для детей не более чем в течение десяти лет.

Бытовое обслуживание - одна из важнейших и социально значимых сфер экономики. Эта отрасль разнородна по составу в структуре потребительского рынка города, работающая непосредственно на человека, на удовлетворение его потребностей. На современном этапе особая роль бытового обслуживания обусловлена повышением уровня жизни, активизацией деловой активности москвичей, количество предприятий соответствует потребностям населения в шаговой доступности, которые требуют разнообразия и качества бытовых услуг.

Создание комфортных условий для проживания москвичей и гостей столицы обеспечивают современные, технически оснащенные предприятия - химической чистки одежды и стирки белья, фабрики-прачечные, сервисные центры по ремонту бытовой техники, комплексные предприятия - мультисервисы, парикмахерские, ателье по пошиву и ремонту одежды, мастерские по ремонту обуви, металлоремонту, клининговые компании и другие, использующие высококвалифицированные кадры.

Предприятия бытовых услуг участвуют в обслуживании льготных категорий граждан, в том числе в обслуживании держателей социальных карт, предоставляя скидки на оказываемые услуги, принимают участие в городских мероприятиях, приуроченных к памятным датам, социальных программах и благотворительных акциях, и другие.

Отраслевой подпрограммой «Обеспечение эффективности и качества потребительских услуг для населения» Государственной программы города Москвы «Экономическое развитие и инвестиционная привлекательность города Москвы», утвержденной постановлением Правительства Москвы № 477-ПП от 11.10.2011, предусмотрен ежегодный рост коэффициента доступности бытового обслуживания в городе Москве.

Коэффициент доступности объектов бытового обслуживания, рассчитанный с учетом численности жителей в зоне обеспеченности объектами, в целом по Москве составляет 98%, сохранение действующего коэффициента позволяет жителям и гостям Москвы получать бытовые услуги в шаговой доступности, что создает комфортную городскую среду потребления.

Учитывая изложенное, в целях обеспечения шаговой доступности, количества и качества бытового обслуживания, Департамент торговли и услуг города Москвы поддерживает обязательное условие по сохранению их назначения объекта и развитие предприятий, оказывающих бытовые услуги в городе Москве, на максимально возможные сроки, в течении пяти лет.

С учетом того, что в назначении использования помещения указаны такие цели как: «медицинские услуги, бытовые услуги», по мнению ответчика, обязательное условие по сохранению назначения является обоснованным и законным.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 29.12.2022, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение выделено как обособленный объект, что подтверждается документами технического учета БТИ, поставлено на кадастровый учет и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 29.05.2019.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Истцом не оспаривается определенная по результатам проведения оценки рыночная стоимость нежилого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (за исключением объектов, указанных в статье 30.1 настоящего Федерального закона) является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации таких объектов, но не более чем в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации, а объектов социальной инфраструктуры для детей не более чем в течение десяти лет.

Договор аренды заключен по результатам аукциона, помещение не является объектом социально-культурного и коммунально-бытового назначения, что подтверждается и целями использования помещения, указанными в п. 1.3 договора.

В договоре аренды №00-00712/19 от 29.05.2019, заключенном между сторонами были указаны следующие возможные виды деятельности: торговля, общепит, медицинские услуги, офис, хостел, фитнес, салон красоты, стоматология, бытовые услуги, дополнительное образование.

Ответчик какие-либо официальные сведения, подтверждающие принадлежность данного объекта к категории объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, в материалы дела не представил.

Кроме того, согласно отчету об оценке №1328-684-П/2025 от 04.04.2025 приложенному к договору № №59-11043 от 22.04.2025 функциональное назначение Объекта «Свободное назначение».

Более того, истец также полагает необходимым отметить, что ответчик выставлял помещения, расположенные в здании нахождения выкупаемого Объекта на публичные торги, с назначением «свободное», не устанавливал какие-либо обязательные условия приватизации, ограничивающие его правом использования только правом под цели «фитнес, салон красоты, бытовые услуги», как это было сделано для истца в предложенной редакции спорного проекта договора купли-продажи, что подтверждается распоряжением Правительства Москвы от 29.10.2018 №36395 и скриншотами с сайта публичных торгов.

В таком случае, после заключения договора купли-продажи истец вправе рассчитывать на дальнейшее использование помещения по назначению, ранее определенному условиями договора аренды, в связи с чем п. 1.6 договора подлежит изложению в редакции истца.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу

Таким образом, на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине в сумме 50 000 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 421, 422, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «КРИСТАЛЛ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***>, ОГРН <***>), возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/3, с кадастровым номером 77:03:0003018:4821, общей площадью 56,5 кв. м, изложив п. 1.6 договора в следующей редакции:

«Право собственности на Объект возникает у Покупателя с даты государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре недвижимости. На Объект устанавливается в качестве обязательного условия приватизации сохранение назначения (торговля, общепит, медицинские услуги, офис, хостел, фитнес, салон красоты, стоматология, бытовые услуги, дополнительное образование) Объекта в течение трех месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю в соответствии с пунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРИСТАЛЛ" (105318, Г.МОСКВА, УЛ. ЩЕРБАКОВСКАЯ, Д. 41А, ЭТ 3 ПОМ XXII КОМ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.10.2018, ИНН: <***>) расходы по госпошлине в размере 50 000 руб.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


С У Д Ь Я                                                                              И.Н. Шевцова